COUR D’APPEL D'[Localité 7]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

M I N U T E

(Décision Civile)

JUGEMENT : S.C.I. ASIMA c/ S.D.C. [Adresse 10]

N° 25/

Du 21 Août 2025

4ème Chambre civile

N° RG 23/00069 – N° Portalis DBWR-W-B7G-OT7G

Grosse délivrée à

la SCP SCP PETIT-BOULARD-VERGER

expédition délivrée à

la SELARL RICHARD-LOMBARDI, ASSOCIES AVOCATS

le 21 Août 2025

mentions diverses

Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du vingt et un Août deux mil vingt cinq

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Cécile SANJUAN PUCHOL, Présidente, assistée de Madame Estelle AYADI, Greffier.

Vu les Articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

A l’audience publique du 20 Mai 2025 le prononcé du jugement étant fixé au 21 Août 2025 par mise à disposition au greffe de la juridiction, les parties en ayant été préalablement avisées.

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le21 Août 2025, signé par Madame Cécile SANJUAN PUCHOL, Présidente, assistée de Madame Estelle AYADI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION : contradictoire, en premier ressort, au fond.

DEMANDERESSE:

S.C.I. ASIMA, prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 9]

[Localité 6]

représentée par Maître Massimo LOMBARDI de la SELARL RICHARD-LOMBARDI, ASSOCIES AVOCATS, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

DÉFENDERESSE:

Syndicat de copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 10] pris en la personne de son Syndic en exercice, la SARL RI SYNDIC, SARL dont le siège social est sis [Adresse 2], pris en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 3]

[Localité 1]

représentée par Maître Hervé BOULARD de la SCP SCP PETIT-BOULARD-VERGER, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

EXPOSÉ DU LITIGE

La société civile immobilière de droit monégasque Asima est propriétaire des lots n°79, 80, 111 et 117 de l’état descriptif de division d’un immeuble en copropriété dénommé « Villa Médicis » situé [Adresse 4] à [Localité 8] et administré par son syndic en exercice la société Ri Syndic.

Une assemblée générale s’est réunie le 30 juin 2022. Lors de celle-ci, a notamment été votée la résolution n°22 concernant les travaux de réfection de la zinguerie de l’acrotère de l’immeuble Villa Médicis 3.

Par acte du 20 décembre 2022, la société Asima a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « Villa Médicis » devant le tribunal judiciaire de Nice afin d’obtenir principalement, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, l’annulation de la résolution n°22 de l’assemblée générale du 30 juin 2022.

Aux termes de ses dernières conclusions communiquées le 21 mai 2025, la société Asima sollicite, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— l’annulation de la résolution n°22 de l’assemblée générale du 30 juin 2022 pour défaut de mise en concurrence du marché concernant les travaux de réfection de la zinguerie de l’acrotère du Villa Médicis 3.

— sa dispense de participation aux charges liées aux condamnations prononcées par la présente décision,

— la condamnation du syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « Villa Médicis » au paiement de la somme de 1.500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle fonde son action sur les articles 21 et 19-2 de la loi du 10 juillet 1965. Elle expose que le syndicat des copropriétaires a voté la mise en concurrence obligatoire des marchés de travaux d’un montant supérieur à 1.500 euros par la résolution n°20 de l’assemblée générale du 30 juin 2022 à laquelle elle n’était ni présente ni représentée. Elle soutient que, dès lors qu’une mise en concurrence est prévue, le vote de l’assemblée générale sur la base d’un seul devis constitue une atteinte aux droits des copropriétaires et encourt la nullité. Or, elle fait valoir qu’il résulte de la convocation à l’assemblée générale litigieuse qu’un seul devis a été produit par le syndic concernant le point n°22. Elle considère que ce dernier a empêché le vote éclairé des copropriétaires quant au budget à fixer relativement aux travaux de zinguerie puisqu’il ne justifie pas avoir sollicité d’autres devis.

Elle explique que, contrairement à ce qui a été indiqué dans la convocation et dans le procès-verbal de l’assemblée générale du 30 juin 2022, il n’y a pas eu de prise de connaissance des conditions essentielles « des devis, contrats et marchés notifiés » par l’assemblée générale.

Elle ajoute qu’il ressort de la jurisprudence que le syndic ne peut se réfugier derrière un défaut de mise en concurrence qui résulterait d’une absence de réponse des entreprises contractées.

Elle en conclut que la résolution n°22 contestée est nulle.

En réponse aux conclusions adverses, elle réplique que le syndicat des copropriétaires tente de lui reprocher des difficultés financières mais que cette manœuvre a pour unique but de détourner l’attention du défaut de mise en concurrence. Elle soutient que les demandes d’éclaircissements sur les charges dues par elle relèvent de la gestion classique d’une copropriété par un syndic et de sa mission d’accompagnement et d’explication aux copropriétaires des sommes qu’il appelle auprès de ces derniers.

En outre, elle indique que la résolution n°11 de l’assemblée générale du 30 juin 2022 renouvelle le mandat du syndic jusqu’au 30 juin 2023 et invite ce dernier à justifier d’un contrat lui donnant mandat depuis le 1er juillet 2023.

Dans ses dernières écritures notifiées le 25 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 10] » conclut au débouté et sollicite la condamnation de la société Asima à lui payer la somme de 2.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il expose que le syndic avait lancé une consultation de sociétés pour procéder aux travaux de réfection des entablements et chéneaux du bâtiment 3 de la résidence [11]. Il précise que seule la société Entreprise Monégasque de Charpente (Emc) a répondu à cette consultation par un devis du 1er mars 2023. Il explique que la résolution litigieuse n’a pas abouti au vote des travaux mais, face à la carence de devis, à la fixation d’un budget pour ces derniers et au mandat donné au syndic et au conseil syndical pour réaliser une nouvelle consultation d’entreprises, en choisir une en considération des devis obtenus et faire exécuter les travaux.

Il en conclut que la résolution contestée est régulière puisqu’aucune entreprise n’a été choisie sans mise en concurrence.

Il réplique que la demanderesse modifie son analyse dans ses dernières conclusions et en déduit que cette dernière acquiesce au fait qu’il n’a pas été procédé à un vote concernant les travaux sans mise en concurrence. Il rappelle que seul un budget a été arrêté pour réaliser des travaux rendus urgents du fait des infiltrations provoquées par le mauvais état de la zinguerie.

Il estime que l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 n’a pas vocation à s’appliquer pour décider du principe de l’exécution des travaux et la fixation d’un budget.

Il soutient que la présente action est liée à un problème de trésorerie de la demanderesse qui a adressé une lettre au syndic le 11 décembre 2022 pour demander des explications sur la somme de 11.231,53 euros dont elle est débitrice et à laquelle s’ajoute l’appel de fonds travaux. Enfin, il indique produire le contrat de syndic pour la période du 28 juin 2023 au 30 juin 2026.

La clôture de la procédure est intervenue le 6 mai 2025. L’affaire a été retenue à l’audience du 20 mai 2025. La décision a été mise en délibéré au 21 août 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande principale en annulation de la résolution n°22 de l’assemblée générale du 30 juin 2023.

L’article 11 I- 3° du décret du 17 mars 1967 dispose que sont notifiés au plus tard en même temps que l’ordre du jour, pour la validité de la décision, les conditions essentielles du contrat ou, en cas d’appel à la concurrence, des contrats proposés, lorsque l’assemblée est appelée à approuver un contrat, un devis ou un marché, notamment pour la réalisation de travaux ainsi que les conditions générales et particulières du projet de contrat et la proposition d’engagement de caution mentionné au deuxième alinéa de l’article 26-7 de la loi du 10 juillet 1965 lorsque le contrat proposé a pour objet la souscription d’un prêt bancaire au nom du syndicat dans les conditions prévues à l’article 26-4 de cette loi.

Aux termes de l’article 21 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, l’assemblée générale des copropriétaires, statuant à la majorité de l’article 25, arrête un montant des marchés et des contrats à partir duquel la consultation du conseil syndical est rendue obligatoire. A la même majorité, elle arrête un montant des marchés et des contrats autres que celui de syndic à partir duquel une mise en concurrence est rendue obligatoire.

Selon l’article 19-2 du décret du 17 mars 1967, la mise en concurrence pour les marchés de travaux et les contrats autres que le contrat de syndic, prévue par le deuxième alinéa de l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965, lorsque l’assemblée générale n’en a pas fixé les conditions, résulte de la demande de plusieurs devis ou de l’établissement d’un devis descriptif soumis à l’évaluation de plusieurs entreprises.

En l’espèce, il ressort du procès-verbal d’assemblée générale du 30 juin 2022 qu’ont notamment été adoptées les résolutions suivantes :

« Point 20 : Fixation du montant des marchés et contrats à partie duquel la mise en concurrence est obligatoireL’assemblée générale décide de fixer à 1.500 euros HT le montant des contrats et marchés à partir duquel la mise en concurrence est obligatoire ».

« Point 22 : Travaux de réfection de la zinguerie de l’acrotère du Villa Médicis 3L’assemblée générale, après avoir pris connaissance des explications du syndic, des conditions essentielles des devis, contrats et marchés notifiés, et après avoir délibéré, décide d’effectuer les travaux de réfection de la zinguerie de l’acrotère du bâtiment 3. L’assemblée générale retient un budget arrêté au montant de 28.000 euros selon la proposition présentée par l’entreprise Emc. L’assemblée générale prend acte que les honoraires du syndic, pour sa gestion administrative, comptable et financière, s’élèvent à 614 euros TTC. L’assemblée générale donne mandat au syndic et au conseil syndical pour réalisation d’une nouvelle consultation et choix de l’entreprise pour réalisation des travaux. L’assemblée générale autorise le syndic à procéder aux appels de fonds, selon les tantièmes des charges « bâtiment 3 » et suivant les modalités et dates d’exigibilité ainsi définies soit :

1er appel de fond le 1er juillet 2022 de 34% soit 9.730 euros,

2ème appel de fond le 1er octobre 2022 de 33% soit 9.442 euros,

3ème appel de fond le 1er janvier 2023 de 33% soit 9.442 euros ».

La mise en concurrence était donc obligatoire pour voter des travaux de réfection de la zinguerie puisque leur montant estimé est supérieur à 1.500 euros.

Or, seul le devis n°DE2205234 (A) du 9 mai 2022 de la société Emc a été annexé à la convocation à l’assemblée générale du 30 juin 2022 à propos de la résolution n°22 contestée et le syndic ne justifie pas avoir sollicité d’autres devis pour les travaux dont il est question.

Néanmoins, la mise en concurrence pour les marchés et les contrats autres que le contrat de syndic de copropriété est nécessaire lorsque l’assemblée se prononce sur le choix d’une entreprise ou l’approbation d’un devis mais non pas lorsqu’elle prend une décision sur le principe de l’exécution des travaux et la fixation d’un budget.

Or, l’assemblée générale ne choisit pas la société Emc pour réaliser les travaux et n’approuve aucun devis par la résolution n°22 contestée. Elle décide simplement du principe d’effectuer les travaux et d’un budget arrêté à la somme de 28.000 euros. Elle donne également mandat au syndic et au conseil syndical pour réaliser une nouvelle consultation et choisir une entreprise à cette fin.

Dès lors, la présente situation ne relève pas des dispositions de l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 et la mise en concurrence n’était pas obligatoire. L’absence d’annexion de plusieurs devis à la convocation à l’assemblée générale du 30 juin 2022 n’entraîne donc pas la nullité de la résolution n°22 votée à cette occasion.

Par conséquent, la demande formée en ce sens par la société Asima sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Aucune circonstance ne justifie d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Partie perdante au procès, la société Asima sera condamnée aux dépens ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « Villa Médicis » la somme de 1.200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La demande de nullité de la société Asima a été déclarée infondée si bien que sa demande de dispense de toute participation à la dépense commune des frais de procédure sera rejetée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats publics, par jugement contradictoire mis à disposition au greffe et rendu en premier ressort,

DEBOUTE la société Asima de toutes ses demandes ;

CONDAMNE la société Asima à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « Villa Médicis » situé [Adresse 5] la somme de 1.200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de plein droit de la présente décision ;

CONDAMNE la société Asima aux dépens ;

Le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT