REPUBLIQUE FRANCAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULON

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

MINUTE N° :

1ère Chambre Baux commerciaux

N° RG 24/01552 – N° Portalis DB3E-W-B7I-MQWI

En date du : 18 décembre 2025

Jugement de la 1ère Chambre en date du dix huit décembre deux mil vingt cinq

COMPOSITION DU TRIBUNAL

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 16 octobre 2025 devant Prune HELFTER-NOAH, Vice-Présidente statuant en juge unique, assistée de Amélie FAVIER, greffier.

A l’issue des débats, la présidente a indiqué que le jugement, après qu’elle en ait délibéré conformément à la loi, serait rendu par mise à disposition au greffe le 18 décembre 2025.

Signé par Prune HELFTER-NOAH, présidente et Amélie FAVIER, greffier présent lors du prononcé.

DEMANDERESSE :

SAS CAPIMO 121 venant aux droits de la S.A.S. ODS 2, dont le siège social est sis [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal,

représentée par M^e Serge AYACHE, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

DEFENDERESSE :

S.A.R.L. ZENITUDE [Localité 6] [Localité 5], dont le siège social est sis [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal,

représentée par M^e Hortense BESSIERE, avocat au barreau de TOULON

Grosses délivrées le :

à :

M^e Serge AYACHE – 250

M^e Hortense BESSIERE – 322

EXPOSE DU LITIGE

En 2004 et 2005, la SOCIETE DE GESTION DE CHATEAUX RESIDENCES s’est vue consentir, par plusieurs copropriétaires, des baux commerciaux sur plusieurs lots de copropriété situés dans une résidence de tourisme sise [Adresse 3], et plus précisément :

Un appartement avec une place de parking (lots n°42 et n°204),Un appartement (lot n°221), une villa individuelle (lot n°914) et deux parkings extérieurs (lots no34 et 59),Deux appartements (lots n°256 et 260) et deux parkings extérieurs (lots 94 et 98),Un appartement (lot n°704) et une place de parking (lots n°27),Un appartement (lot n°802) et une place de parking (lots n°10),Une villa individuelle (lot n°903) et une place de parking (lots n°13).

Postérieurement à la conclusion de ces baux, et par actes notariés successifs entre 2011 et 2016, la SAS COSIMO, filiale du groupe BNP PARIBAS IMMOBILIER, a fait l’acquisition desdits lots auprès des différents propriétaires, les baux ayant été transférés à l’occasion de cette mutation.

Après avoir changé à plusieurs reprises de dénomination, la SOCIETE DE GESTION DE CHATEAUX RESIDENCES a été absorbée par la société PARK AND SUITES, elle-même absorbée par la société APPART’CITY le 27 novembre 2014.

Par acte sous seing privé du 31 juillet 2019, la société APPART’CITY a cédé son fonds de commerce à la société ZENITUDE [Localité 6] [Localité 5].

À compter de cette date, la SARL ZENITUDE [Localité 6] [Localité 5] est devenue locataire de la SAS COSIMO.

Par acte extrajudiciaire du 2 mars 2021, la SAS COSIMO a fait délivrer à la SARL ZENITUDE [Localité 6] [Localité 5] une sommation d’avoir à payer la somme de 100.166,61€ au titre d’une part de l’arriéré de loyers (100.033,61€) et d’autre part du coût de l’acte (133€).

Par acte authentique en date du 29 novembre 2022, il a été constaté la vente des lots n°10, 13, 27, 34, 42, 59, 94, 98, 204, 221, 256, 260, 704, 802, 903 et 914 par la société COSIMO au bénéfice de la société ODS 2.

Par acte de commissaire de justice du 3 décembre 2021, la SAS COSIMO a fait assigner la SARL ZENITUDE TOULON [Localité 5] devant le juge des référés du Tribunal judiciaire de Toulon.

Par ordonnance en date du 28 novembre 2023, le juge des référés du tribunal judiciaire de Toulon a dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes de provision faites à titre principal et a rejeté les demandes subsidiaires de provision.

Par acte de commissaire de justice du 6 mars 2024, la SAS ODS 2 a fait assigner la SARL ZENITUDE TOULON [Localité 5] devant le Tribunal judiciaire de Toulon aux fins de condamner la société ZENITUDE à payer la somme de 223 304,07€ au titre des loyers impayés et de résiliation des baux commerciaux.

Le 30 septembre 2024, la SAS ODS 2 a été absorbée par la société CAPIMO 121.

Dans ses dernières conclusions signifiées par RPVA le 15 septembre 2025, auxquelles il est renvoyé pour l’exposé des moyens, la société CAPIMO 121, venant aux droits de la société ODS 2, demande au tribunal de :

A titre principal,

CONDAMNER la société ZENITUDE [Localité 7] à payer à la société CAPIMO 1212 venant aux droits de la société ODS 2 la somme de 286 179,57 € euros au titre des loyers impayés, à parfaire au jour de l’audience ;

DIRE ET JUGER que ces sommes seront majorées d’un taux d’intérêts égal au taux de refinancement de la Banque Centrale Européenne majoré de 10 points, et ce à compter de chacune des dates d’exigibilité des loyers ;

A titre subsidiaire,

CONDAMNER la société ZENITUDE [Localité 7] à payer à la société CAPIMO 1212 venant aux droits de la société ODS 2 la somme de 237 822,71 € au titre des loyers impayés, à parfaire au jour de l’audience ;

DIRE ET JUGER que ces sommes seront majorées d’un taux d’intérêts égal au taux de refinancement de la Banque Centrale Européenne majoré de 10 points, et ce à compter de chacune des dates d’exigibilité des loyers ;

En tout état de cause,

CONDAMNER la société ZENITUDE [Localité 7] à payer à la société CAPIMO 121 venant aux droits de la société ODS 2 la somme de 25 000 euros au titre de la résistance abusive ;

RESILIER les baux commerciaux conclus entre la société ODS 2 et la société ZENITUDE [Localité 6] [Localité 4] relatifs aux lots de copropriété numéros 204, 221, 256, 260, 704, 802, 903 et 914 de la résidence « Village [Localité 8] » sis [Adresse 9] ;

ORDONNER l’expulsion de la société ZENITUDE [Localité 6] [Localité 4], ainsi que de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique, des lots de copropriétés numéros 204, 221, 256, 260, 704, 802, 903 et 914 de la résidence « Village [Localité 8] » sis [Adresse 9] ;

CONDAMNER la société ZENITUDE [Localité 6] [Localité 4] à payer à la société CAPIMO 121 venant aux droits de la société ODS 2 la somme de 9 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNER la société ZENITUDE [Localité 6] [Localité 4] aux entiers dépens de l’instance.

Par des conclusions signifiées par RPVA le 11 septembre 2025, auxquelles il est renvoyé pour l’exposé des moyens, la SARL ZENITUDE TOULON SIX-FOURS demande au tribunal de:

Sur les demandes principales

DECLARER la société CAPIMO 121 mal-fondée en sa demande de condamnation de la société ZENITUDE [Localité 6] [Localité 4] à lui payer la somme de principalement 257 101,14 €, subsidiairement 180 557,96 € au titre de loyers impayés, augmentée des intérêts au taux légal majoré de 10 points à compter de la date d’exigibilité des loyers.

DECLARER la société CAPIMO 121 mal-fondée en sa demande de condamnation de la société ZENITUDE [Localité 6] [Localité 4] à lui payer la somme de 10 000 € pour résistance abusive.

DECLARER la société CAPIMO 121 mal-fondée en sa demande de condamnation de la société ZENITUDE [Localité 6] [Localité 4] aux dépens et à lui payer la somme de 9 500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

L’EN DEBOUTER.

PRONONCER la résiliation des contrats de bail commercial en cours aux torts de la société CAPIMO 121.

DONNER ACTE à la société ZENITUDE [Localité 6] [Localité 4] de la mise à disposition des clés des lots afférents aux contrats de bail commercial résiliés dès le jour du jugement à intervenir.

Sur les demandes reconventionnelles

DECLARER la société ZENITUDE [Localité 6] [Localité 4] recevables en ses demandes reconventionnelles.

A titre principal :

CONDAMNER la société CAPIMO 121 à payer à la société ZENITUDE [Localité 7], à titre de dommages et intérêts pour usage déloyal d’une prérogative contractuelle, la somme que la société ZENITUDE [Localité 7] sera elle-même condamnée à payer à la société CAPIMO 121, laquelle sera en tout état de cause limitée à 52 168,65 € TTC, augmentée des intérêts au taux légal courant à compter de la date des présentes conclusions en défense.

ORDONNER la compensation des deux sommes réciproques.

A titre subsidiaire :

AUTORISER la société ZENITUDE TOULON SIX FOURS à se libérer de la somme qui sera retenue par le Tribunal moyennant 24 mensualités d’égal montant.

En tout état de cause :

CONDAMNER la société CAPIMO 121 à payer à la société ZENITUDE [Localité 6] [Localité 4] une somme de 5 000 € sur le fondement de l’article 700 du CPC.

LA CONDAMNER aux entiers dépens.

Par ordonnance du 3 juin 2025, le juge de la mise en état a prononcé la clôture au 16 septembre 2025 et fixé l’affaire à l’audience du 16 octobre 2025.

A l’audience du 16 octobre 2025, la décision a été mise en délibéré au 18 décembre 2025.

MOTIFS

Sur les impayés de loyers et charges

La société CAPIMO 121 demande à titre principal de condamner la société ZENITUDE [Localité 7] à payer à la société CAPIMO 121 venant aux droits de la société ODS 2 la somme de 286 179,57 € euros au titre des loyers impayés, à parfaire au jour de l’audience et, à titre subsidiaire, de la condamner à payer la somme de 237 822,71 € au titre des loyers impayés, à parfaire au jour de l’audience. Elle sollicite, dans tous les cas, que ces sommes soient majorées d’un taux d’intérêt égal au taux de refinancement de la Banque Centrale Européenne majoré de 10 points, et ce à compter de chacune des dates d’exigibilité des loyers.

La société ZENITUDE estime mal fondées ces demandes, aux motifs de l’absence de preuve de la créance réclamée et de la mauvaise foi de la société CAPIMO dans l’exécution des contrats de bail. A titre subsidiaire, elle fait valoir que la dette doit être tout état de cause limitée à 52 168,65 € TTC, augmentée des intérêts au taux légal courant à compter de la date des présentes conclusions en défense.

Le décompte d’un montant total de 286 179,57€ produit par la société CAPIMO 121 en date du 11 septembre 2025 (pièce jointe 43) détaille les impayés de la société ZENITUDE et distingue :

Un poste global « loyer antériorité avant reprise ZENITUDE » de 48 356,86€, dont le détail n’est pas fourni,Un poste global « loyer antériorité COVID » de 110 910,62€, dont le détail n’est pas fourni,Une dette détaillée par trimestre accumulée entre le 4e trimestre 2022 et le 2e trimestre 2025 à hauteur de 126 912,09€, qui tient compte des 7 règlements de 12 451,56€ chacun effectués par la société ZENITUDE sur cette période

L’attestation comptable du 12 septembre 2025 (pièce jointe 44) est cohérente avec le décompte précité, mais agrège les deux premiers postes sous l’intitulé « loyers impayés COVID » et distingue les impayés par lot.

De son côté, la société ZENITUDE produit des extraits du grand livre des comptes COSIMO et ODS 2 (pièces jointes 3, 7, 8, 9, 10 et 11) du 1er juin 2019 au 11 juillet 2025 qui retranscrivent précisément, en crédit et en débit, les loyers dus et réglés à la société COSIMO puis ODS 2 pour chacun des lots. Il s’en évince une dette totale de 50 326,65€ au 11 juillet 2025 qui se décompose en :

Une dette de 15 971,91€ fin 2022 sur le compte COSIMOUne dette de 34 354,68€ au 11 juillet 2025 sur le compte ODS

Toutefois, pour l’année 2025, les loyers appelés pour le 2e trimestre 2025 ne sont pas mentionnés, seuls les loyers appelés au 1er trimestre 2025 apparaissant (écritures du 31 mars 2025) alors qu’ils figurent sur le décompte de la société CAPIMO 121 au 30 juin 2025 et devaient donc apparaître sur le grand livre avant les écritures de règlement du loyer enregistrée au 11 juillet 2025.

Les règlements de 12 451,56€ effectués par la société ZENITUDE à compter du 4e trimestre 2022 se retrouvent de manière identique sur le décompte produit par la société CAPIMO 121 et dans le grand livre de la société ZENITUDE.

Le litige provient d’une part du montant mensuel des loyers dus. Il s’élève à 12 451,56€ selon la société ZENITUDE mais à 17 787,94€ + 1 453,02€ d’indexation, soit 19 240,96€ selon la société CAPIMO 123. Les parties fournissent peu d’arguments pour évaluer le montant du loyer réellement dû chaque mois par le preneur. Toutefois, dès lors que la société ZENITUDE produit un tableau synthétique (pièce jointe 17) faisant apparaître un règlement de 17 787,94€ en 2019, et qu’aucun élément n’est produit quant à une éventuelle baisse de loyer d’une part, ou d’indexation de l’autre, c’est ce montant qui sera retenu.

Le litige provient d’autre part des postes « loyer antériorité avant reprise ZENITUDE » de 48 356,86€ et « loyer antériorité COVID » de 110 910,62€ réclamés par la société CAPIMO 121 et que la société ZENITUDE estime non fondés.

S’agissant du « loyer antériorité avant reprise ZENITUDE », il est constant que les créances et les dettes nées à l’occasion de l’exploitation du fonds de commerce ne font pas partie des éléments du fonds transféré. La société CAPIMO 121 soutient que le contrat de cession de fonds de commerce signé le 31 juillet 2019 entre la société APPART’CITY et la société ZENITUDE contient l’engagement de la société ZENITUDE de prendre en charge les loyers dus au bailleur COSIMO (désormais CAPIMO 121). La société ZENITUDE réfute avoir acquiescé à un tel engagement.

En l’espèce, le contrat de cession de fonds de commerce, signifié à la société COSIMO par acte extrajudiciaire en date du 4 décembre 2019, stipule « qu’il existe un désaccord entre le Cédant et le bailleur sur le quantum des loyers et charges » et que le Cessionnaire en fera son affaire personnelle, sans recours contre le Cédant, mais non que le Cessionnaire prendra en charge les loyers impayés par la société APPART’CITY, dont aucun montant n’est d’ailleurs fourni. Cette dette ne sera donc pas mise à la charge du défendeur.

S’agissant du « loyer antériorité COVID », l’absence de détails quant au contenu de la dette COVID alléguée ne permet pas de justifier de sa réalité comme de son quantum. La circonstance que la société COSIMO a fait sommation à la société ZENITUDE de payer la somme de 100 033,61€ par acte extrajudiciaire du 2 mars 2021, comprenant nécessairement des impayés imputables à la société APPART’CITY au vu du quantum, ainsi qu’une éventuelle « dette COVID », ne signifie pas que cette somme était due à cette date.

Par conséquent, il y a lieu de calculer la dette de loyers de la société ZENITUDE à partir du décompte produit par la société CAPIMO 121, en reprenant la dette accumulée entre le 4e trimestre 2022 et le 2e trimestre 2025 à hauteur de 126 912,09€, qui tient compte des 7 règlements de 12 451,56€ chacun effectués par la société ZENITUDE sur cette période, mais en déduisant le montant de l’indexation, qui n’est pas établi, ce qui conduit à une dette de 126 912,09€ – 18 405,67€, c’est-à-dire 108 506,42€. Cette somme correspond aux 11 loyers trimestriels de 17 787,94€ dus entre le 4e trimestre 2022 et le 2e trimestre 2025, dont sont déduits les 7 règlements de 12 451,56€ effectués.

Le moyen tiré de la mauvaise foi dans l’exécution des contrats de bail sera écarté dès lors que celle-ci n’est pas démontrée par le seul refus de la société CAPIMO 121 de renégocier les loyers à la baisse, quand bien même d’autres propriétaires auraient accepté une telle diminution, ni par son refus d’accorder des remises sur les loyers pendant la période du COVID.

Il s’ensuit que la société ZENITUDE reste redevable de la somme de 108 506,42€ au titre des loyers et charges impayés du 1er août 2019 au 11 juillet 2025.

Selon l’article L. 441-10 du code de commerce, le taux d’intérêt des pénalités de retard exigibles est, sauf disposition contraire qui ne peut toutefois fixer un taux inférieur à trois fois le taux d’intérêt légal, égal au taux d’intérêt appliqué par la Banque centrale européenne à son opération de refinancement la plus récente majoré de 10 points de pourcentage. Ces dispositions, qui s’appliquent aux contrats conclus entre « entreprises entendues comme les entités, quelle que soit leur forme juridique et leur mode de financement qui exercent une activité de production, de distribution et de services », selon les termes de l’article L. 410-1 du code de commerce, n’excluent pas le cas des contrats de bail commercial.

Il s’ensuit que la société ZENITUDE est condamnée à verser la somme de 108 506,42€ à la société CAPIMO 121, assortie d’un taux d’intérêt égal au taux de refinancement de la Banque Centrale Européenne majoré de 10 points, à compter de l’assignation du 6 mars 2024.

Sur la demande de résiliation du bail

Aux termes de l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

L’article 1217 du code civil dispose que la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut provoquer la résolution du contrat et demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Selon l’article 1227 du code civil, la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice.

Il résulte de ce qui vient d’être dit que la société ZENITUDE reste redevable de la somme de 108 506,42€ au titre des loyers et charges impayés du 1er août 2019 au 11 juillet 2025. La société CAPIMO 121 est donc fondée à demander la résiliation judiciaire des baux commerciaux aux torts du preneur, ainsi que, par voie de conséquence, son expulsion des locaux pris à bail.

Aux termes de l’article 1229 du code civil, la résolution prend effet, selon les cas, soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

Il y a lieu, dans le cas présent, de fixer la résiliation à la date de lecture du présent jugement, le 18 décembre 2025.

La société ZENITUDE sera, à l’inverse, déboutée de sa demande de résiliation des baux commerciaux aux torts du bailleur.

Sur les délais de paiement

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil :

«  Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. (…) La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier…"

La société ZENITUDE TOULON SIX FOURS demande, à titre subsidiaire, d’être autorisée à se libérer de la somme qui sera retenue par le Tribunal moyennant 24 mensualités d’égal montant. La société CAPIMO 121 s’y oppose.

En l’espèce, l’importance du montant de la dette et l’absence de justification précise, de la part du débiteur, de sa capacité à s’acquitter de sa dette et des nouvelles échéances de loyers excluent l’octroi de délais de paiement.

La société ZENITUDE sera donc déboutée de cette demande.

Sur les dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1240 du code civil : « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. ».

La société CAPIMO 121 demande de condamner la société ZENITUDE [Localité 7] à payer à la société CAPIMO 121 venant aux droits de la société ODS 2 la somme de 25 000 euros au titre de la résistance abusive.

Toutefois, la société CAPIMO 121 ne démontrant pas le préjudice indépendant du retard réparé par l’octroi d’intérêts moratoires, et qui justifieraient l’octroi de dommages et intérêts, il y a lieu de la débouter de sa demande de condamnation de la société ZENITUDE à lui payer une somme pour résistance abusive.

La société ZENITUDE [Localité 7] demande de condamner la société CAPIMO 121 à payer à la société ZENITUDE [Localité 7], à titre de dommages et intérêts pour usage déloyal d’une prérogative contractuelle, la somme que la société ZENITUDE [Localité 7] sera elle-même condamnée à payer à la société CAPIMO 121, laquelle sera en tout état de cause limitée à 52 168,65 € TTC, augmentée des intérêts au taux légal courant à compter de la date des présentes conclusions en défense.

La mauvaise foi du bailleur n’est pas démontrée par son seul refus de renégocier les loyers à la baisse, quand bien même d’autres propriétaires auraient accepté une telle diminution.

La société ZENITUDE est donc déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Il résulte des dispositions combinées des articles 695, 696 et 700 du code de procédure civile que la partie qui succombe doit supporter les dépens, et que les frais non compris dans les dépens en suivent le sort.

La société ZENITUDE étant la partie perdante, elle est condamnée aux dépens et à verser une somme de 5 000€ à la société CAPIMO 121 au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire, en premier ressort,

CONDAMNE la SARL ZENITUDE [Localité 6] [Localité 5] à verser la somme de 108 506,42€ à la SAS CAPIMO 121, assortie d’un taux d’intérêt égal au taux de refinancement de la Banque Centrale Européenne majoré de 10 points, à compter de l’assignation du 6 mars 2024, au titre des loyers et charges impayés du 4e trimestre 2022 au 2e trimestre 2025 ;

PRONONCE la résiliation aux torts du preneur des baux commerciaux des lots de copropriété n° 42, 204, 221, 34, 59, 256, 260, 94, 98, 704, 27, 802, 10, 903, 13 situés dans la résidence de tourisme sise [Adresse 3], à compter du 18 décembre 2025 ;

AUTORISE la SAS CAPIMO 121 à procéder à l’expulsion de la SARL ZENITUDE [Localité 6] [Localité 5] ou de tous occupants de son chef des locaux donnés à bail commercial, à défaut de départ volontaire dans le délai d’un mois à compter de la signification du présent jugement, si besoin est avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

DEBOUTE la SARL ZENITUDE [Localité 6] [Localité 5] de sa demande de résiliation des baux commerciaux aux torts du bailleur ;

DEBOUTE la SAS CAPIMO 121 de sa demande de dommages et intérêts ;

DEBOUTE la SARL ZENITUDE [Localité 6] [Localité 5] de sa demande de dommages et intérêts ;

DEBOUTE la SARL ZENITUDE [Localité 6] [Localité 5] de sa demande de délais de paiement ;

CONDAMNE la SARL ZENITUDE [Localité 6] [Localité 5] à verser une somme de 5 000€ à la SAS CAPIMO 121 au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNE la SARL ZENITUDE [Localité 6] [Localité 5] aux dépens ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

AINSI JUGE EN AUDIENCE PUBLIQUE ET PRONONCE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE LES JOUR, MOIS ET AN SUSDITS.

LA GREFFIERE LA PRÉSIDENTE