Min N° 25/00291

N° RG 24/03370 – N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDUBK

Association INITIATIVES 77

C/

M. [B] [F]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 12 mars 2025

DEMANDERESSE :

Association INITIATIVES 77

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par Mme [T] [J]

DÉFENDEUR :

Monsieur [B] [F]

[Adresse 1]

[Adresse 8]

[Localité 5]

comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Monsieur LEUTHEREAU Noel, Juge

Greffier : M^me DEMILLY Florine

DÉBATS :

Audience publique du : 15 janvier 2025

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Association INITIATIVES 77

Copie délivrée

le :

à : Monsieur [B] [F]

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par convention de bail glissant du 15 décembre 2022, la SA 3F SEINE ET MARNE a donné à bail à l’association INITIATIVES 77, association ayant pour but d’aider les familles en difficulté en leur proposant des logements temporaires, un logement n° B007L-0411 situé au [Adresse 2]).

Par avenant du 13 décembre 2022, la SA 3F SEINE ET MARNE a étendu le bail initial à un emplacement de stationnement référencé B007L-0411 à [Localité 6].

Par contrat de sous-location en date du 15 décembre 2022, à effet au même jour, l’association INITIATIVES 77 a donné à bail à M. [B] [F] ce logement ainsi que la place de stationnement n°6 pour une durée d’un an, pour un loyer mensuel initial de 334,86 euros, des provisions mensuelles sur charges de 87,93 euros.

M. [B] [F] a déposé un dossier auprès de la commission de surendettement des particuliers de Seine-et-Marne qui a été déclaré recevable le 14 septembre 2023. Le 21 décembre 2023, la commission a orienté le dossier vers un rééchelonnement des créances sur une durée maximale de 65 mois au taux de 0 %, décision qui a été contestée par M. [B] [F].

Invoquant des impayés, l’association INITIATIVES 77 a, par acte de commissaire de justice du 22 avril 2024, fait signifier à M. [B] [F] un commandement d’avoir à payer la somme de 2 368,69 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 31 mars 2024.

Par actes de commissaire de justice du 11 juillet 2024, l’association INITIATIVES 77 a fait assigner M. [B] [F] à l’audience du 06 novembre 2024 du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Meaux, aux fins de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail ou prononcer sa résiliation judiciaire ;

— ordonner l’expulsion immédiate de M. [B] [F] et de tous occupants de son chef par tous moyens, au besoin avec l’assistance de la force publique ;

— autoriser la séquestration des biens et objets mobiliers se trouvant éventuellement dans les lieux lors de l’expulsion, soit sur place, soit dans un garde-meubles de son choix, aux frais et risques de qui il en appartiendra ;

— condamner M. [B] [F] à lui payer la somme de 3 566,55 euros au titre des loyers et charges dus selon décompte arrêté au 30 juin 2024 ;

— condamner M. [B] [F] à lui payer le montant des loyers et charges dus depuis cette date et jusqu’à la résiliation du bail, et subsidiairement dire que cette indemnité ne saurait être inférieure au montant du loyer ;

— condamner M. [B] [F] à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer actuel et aux charges jusqu’à complète libération des lieux, outre revalorisation légale ;

— condamner M. [B] [F] à lui payer la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens et de ses suites, en ce compris notamment le cout du commandement de payer, de l’assignation et de tous les actes rendus nécessaires par la présente procédure.

À l’audience du 06 novembre 2024, l’affaire a été renvoyée, à la demande des parties, à l’audience du 11 décembre 2024, puis à celle du 15 janvier 2025 où elle a été plaidée.

Dans l’intervalle, par jugement du 15 novembre 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Meaux a déclaré recevable le recours de M. [B] [F] et a prononcé un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire à son profit. L’association INITIATIVES 77 a fait appel de cette décision.

À l’audience du 15 janvier 2025, le président a sollicité l’association INITIATIVES 77, sur le fondement de l’article 446-3 du code de procédure civile, afin qu’elle produise d’ici au 29 janvier 2025, dernier délai, le contrat de location conclu avec le propriétaire ainsi que le bail conclu avec M. [B] [F].

Lors de cette même audience, l’association INITIATIVES 77, représentée par Mme [J] [X] munie d’un pouvoir pour ce faire, sollicite le bénéfice de l’acte introductif d’instance sauf à actualiser le montant de la dette locative à 5 995,17 euros selon décompte arrêté au 07 janvier 2025, échéance de décembre 2024 incluse. Elle précise que le dernier loyer courant réglé l’a été au mois d’août 2024.

M. [B] [F], comparant en personne, reconnaît le principe de la dette. Il décrit sa situation et sollicite de plus larges délais de paiement, outre le maintien dans les lieux par la suspension de la clause résolutoire.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 12 mars 2025.

Par courrier parvenu au greffe le 16 janvier 2025, l’association INITIATIVES 77 a transmis la copie des pièces sollicitées.

MOTIFS DE LA DECISION

1. Sur la loi applicable

En application de l’article 8 de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989, les dispositions de ladite loi ne sont pas applicables aux contrats de sous-location.

En l’espèce, il est constant que le présent litige concerne un contrat de sous-location autorisé par la SA 3F SEINE ET MARNE entre l’association INITIATIVES 77 et M. [B] [F]. Il n’est donc pas soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989, mais aux dispositions de droit commun du code civil.

2. Sur la demande en paiement au titre de la dette locative

En application des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être exécutés de bonne foi.

Selon l’article 1728 du même code, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. En vertu de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, le bail signé le 24 mars 2024 ainsi que le décompte de la créance actualisé au 07 janvier 2025 démontrent l’existence d’une dette locative de M. [B] [F] à l’égard de l’association.

Le décompte produit tient compte des sommes versées par le locataire et fait apparaître, au 07 janvier 2025, échéance de janvier 2025 incluse, une dette locative de 5 995,17 euros.

M. [B] [F] a été déclaré recevable en sa demande de surendettement le 14 septembre 2023. Une procédure est toujours en cours à ce sujet, le jugement du 15 novembre 2024 ayant prononcé un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire ayant été frappé d’appel.

Il convient de préciser que si, en application des dispositions de l’article L. 722-2 du code de la consommation, la procédure de surendettement emporte de plein droit suspension et interdiction des procédures d’exécution diligentées à l’encontre des biens du débiteur, elle ne fait pas obstacle à la possibilité pour le créancier de rechercher un titre exécutoire reconnaissant le bien-fondé de sa créance (Cass. Civ. 2e, 18 novembre 2004, nº 03-11.936).

Par ailleurs, les décisions prises dans le cadre de la procédure de surendettement n’ont pas, quant à la validité et au montant des créances arrêtées pour les besoins de la procédure, autorité de la chose jugée au principal, et ne s’imposent pas au créancier qui va solliciter un titre exécutoire devant le juge du fond.

L’association INITIATIVES 77 est donc en droit d’obtenir un titre exécutoire, et il sera simplement rappelé que les mesures d’exécution seront différées tant que la Cour d’appel n’aura pas statué sur le dossier de surendettement.

Dans ces conditions, la dette locative est justifiée et il convient de condamner M. [B] [F] à payer à l’association INITIATIVES 77 la somme de 5 995,17 euros au titre de la dette locative arrêtée au 10 janvier 2025, échéance de janvier 2025 incluse.

3. Sur la résiliation du contrat de bail

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Selon l’article 1741 du code civil, le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements.

En vertu de l’article 1728, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

L’article 1224 dispose que la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire, soit, en cas d’inexécution grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

Selon l’article L. 722-2 et L. 722-5 du code de la consommation, la recevabilité de la demande de surendettement emporte interdiction pour le créancier de régler une créance, autre qu’alimentaire, qui serait née avant la décision de recevabilité. En revanche, le locataire reste tenu de payer le loyer et les charges échus postérieurement à la décision de recevabilité.

En l’espèce, le contrat de sous-location du 15 décembre 2022 comporte, en son article X, une clause résolutoire stipulant qu’à défaut de paiement à l’échéance des loyer et charges au terme convenu, le bail sera résilié de plein droit un mois après un commandement de payer resté infructueux.

Par acte délivré le 22 avril 2024, l’association INITIATIVES 77 a fait commandement à M. [B] [F] de payer la somme de 2 368,69 euros au titre des loyers et charges de retard. Cependant, par décision du 14 septembre 2023, la commission de surendettement des particuliers de Seine-et-Marne avait déclaré la demande déposée par le locataire recevable. Il avait donc interdiction de régler des sommes dues antérieurement à cette décision.

Or, il ressort du décompte produit que le commandement de payer du 22 avril 2024 visait des sommes antérieures à la date de recevabilité pour un total de 1 007,89 euros. Par conséquent, M. [B] [F] n’était redevable que des sommes postérieures au 14 septembre 2023, lesquelles s’établissaient au jour du commandement de payer à 1 360,80 euros (soit 2 368,69-1 007,89 euros).

Pour autant, malgré cette précision, il résulte du décompte versé aux débats que les causes du commandement de payer n’ont pas été réglées dans leur intégralité dans le délai d’un mois suivant la signification de ce dernier.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire ont donc été réunies à l’expiration du délai d’un mois à compter du commandement de payer, et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail portant sur le logement et l’emplacement de stationnement à compter du 23 mai 2024, sous réserve des développements ci-dessous.

4. Sur la demande en délais de paiement et en suspension de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital. Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

L’article 1228 du code civil dispose que le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

En l’espèce, il convient de rappeler que le contrat liant les parties n’est pas soumis aux dispositions de la loi du 06 juillet 1989, et plus précisément à son article 24. Dès lors, la procédure de surendettement en cours, intervenue postérieurement à la date de recevabilité du dossier de surendettement de M. [B] [F], est sans emport sur l’acquisition de la clause résolutoire du contrat.

Ceci est d’autant plus vrai que quand bien même l’article 24 VIII serait applicable, la suspension de la clause résolutoire n’aurait pas pour effet de suspendre les obligations du locataire. Or, force est de constater qu’aucun loyer n’est plus réglé par M. [B] [F] depuis le mois d’août 2024. Au demeurant, la procédure d’expulsion de constitue par une voie d’exécution forcée qui serait suspendue pendant la procédure de surendettement.

Plus précisément, il résulte du dernier décompte produit qu’aucune échéance, même partielle, n’a été réglée depuis l’échéance d’août 2024 et qu’avant cette date, le loyer n’avait pas été réglé en intégralité depuis décembre 2023. Par ailleurs, la dette n’a cessé de croitre depuis cette dernière date, passant de 847,83 euros à 5 995,17 euros aujourd’hui.

M. [B] [F] a expliqué être suivi pour des causes médicales, d’où sa perte de salaire et l’absence de règlement des échéances. Il est également à la tête d’une dette de 2 001,91 euros auprès des finances publiques. Il a enfin justifié bénéficier l’allocation de solidarité spécifique à hauteur de 19,01 euros par jour à compter du 12 janvier 2025.

Il résulte des éléments qui précèdent que M. [B] [F] s’est déjà vu octroyer, de fait, plus d’un an de délais de paiement sans que sa dette ne se réduise pour autant. Par ailleurs, sa situation aujourd’hui ne permet pas d’envisager un remboursement par échéance qui pèserait sur ses finances et ne conduirait qu’à l’augmentation de la dette locative durant le maintien dans les lieux si le contrat se poursuivait.

En outre, l’association INITIATIVES 77 se trouve elle-même en difficulté du fait de l’absence de règlement des loyers en raison de la sous-location, puisqu’elle a elle-même conclu un contrat de location avec la SA 3F SEINE ET MARNE.

Dans ces conditions, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, il convient de débouter M. [B] [F] de sa demande en délais de paiement et en suspension de la clause résolutoire.

5. Sur l’expulsion et le sort des meubles

Il résulte de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, dans sa version applicable au présent litige, que l’expulsion d’un local affecté à l’habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux.

Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d’expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l’occupation de résidents temporaires, régi par l’article 29 de la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.

En outre, le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, la bailleresse sollicite de pouvoir procéder à l’expulsion de M. [B] [F] sans délais. Elle ne justifie cependant ni n’argue de la mauvaise foi du locataire ou de l’introduction dans les lieux par manœuvres, menaces, voie de fait ou contrainte puisqu’il y est entrés au terme d’un bail locatif.

Par conséquent, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie des délais réduits, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande de l’association INITIATIVES 77 à ce titre. En outre, il est rappelé que la mesure d’expulsion ne constitue pas une procédure d’exécution portant sur les biens du débiteur ou sur des dettes et qu’il peut donc y être procédé malgré la procédure de surendettement en cours.

Dès lors, l’association INITIATIVES 77 sera simplement autorisée à faire procéder à l’expulsion du locataire et de tous occupants de son chef, à défaut de départ volontaire des lieux ou de meilleur accord entre les parties, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux.

Le sort du mobilier garnissant le logement sera régi par les articles L. 433-1 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

6. Sur l’indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 23 mai 2024 et M. [B] [F] est donc occupant sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient donc de condamner M. [B] [F] au paiement d’une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi (soit 463 euros au 31 décembre 2024) avec indexation selon les conditions prévues au contrat et la législation en vigueur, et ce jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise.

7. Sur les demandes accessoires

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner M. [B] [F] aux dépens de l’instance, en ce compris notamment le coût du commandement de payer du 22 avril 2024 et de l’assignation du 11 juillet 2024 sans qu’il soit besoin de préciser davantage dès lors que les autres actes demeurent, à ce stade, hypothétiques.

Il n’apparaît cependant pas conforme à l’équité de le condamner à payer une quelconque somme au titre des frais irrépétibles. Il convient donc de rejeter la demande de l’association INITIATIVES 77 formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Compte tenu de la procédure de surendettement actuellement en cours, il convient d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision, en application de l’article 514-1 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, après débats en audience publique, par jugement contradictoire et rendu en premier ressort :

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 15 décembre 2022 entre l’association INITIATIVES 77, d’une part, et M. [B] [F], d’autre part, portant sur le logement n° B007L-0411 situé au [Adresse 1] à [Localité 7] et l’emplacement de stationnement n°6 référencé B007L-0411 à [Localité 7], sont réunies à la date du 23 mai 2024, et qu’en conséquence, le bail se trouve résilié de plein droit à cette date ;

ORDONNE à M. [B] [F] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

AUTORISE l’association INITIATIVES 77, à défaut de départ volontaire ou de meilleur accord entre les parties, à faire procéder à l’expulsion de M. [B] [F] et de tous occupants de son chef des lieux loués, dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, le sort des meubles étant régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE M. [B] [F] à payer à l’association INITIATIVES 77 une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal aux loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi (soit 463 euros au 31 décembre 2024) avec indexation selon les conditions prévues au contrat et la législation en vigueur, jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

CONDAMNE M. [B] [F] à payer à l’association INITIATIVES 77 la somme de 5 995,17 euros au titre de la dette locative, composée des loyers, charges et indemnités d’occupation, arrêtée au 10 janvier 2025, échéance de janvier 2025 incluse ;

DÉBOUTE M. [B] [F] de sa demande en délais de paiement et en suspension de la clause résolutoire ;

RAPPELLE que les mesures d’exécution résultant de la présente décision sont suspendues tant que la Cour d’appel n’a pas statué sur le dossier de surendettement de M. [B] [F] ;

RAPPELLE néanmoins que la mesure d’expulsion ne constitue pas une procédure d’exécution portant sur les biens du débiteur ou sur ses dettes et qu’il peut y être procédé, nonobstant la procédure de surendettement ;

CONDAMNE M. [B] [F] aux dépens de l’instance, en ce compris notamment le commandement de payer du 22 avril 2024 et de l’assignation du 11 juillet 2024 ;

DÉBOUTE l’association INITIATIVES 77 de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

ÉCARTE l’exécution provisoire de la présente décision ;

Le présent jugement prononcé hors la présence du public, par mise à disposition au greffe le 12 mars 2025, a été signé par le président et la greffière.

LA GREFFIÈRE LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION