TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CLERMONT-FERRAND

16, place de l’Étoile – CS 20005

63000 CLERMONT-FERRAND

☎ : 04.73.31.77.00

N° RG 24/00534 – N° Portalis DBZ5-W-B7I-JVQW

NAC : 5AA 0A

JUGEMENT

Du : 19 Décembre 2024

Monsieur [C] [T],

Représenté par M^e Julie RAMOS,supléée par M^e Anne-Claire MALARD

Madame [Y] [B] épouse [T],

Représentée par M^e Julie RAMOS, supléée par M^e Anne-Claire MALARD

C /

Madame [M] [H]

GROSSE DÉLIVRÉE

LE : 19 Décembre 2024

A :M^e Julie RAMOS

C.C.C. DÉLIVRÉES

LE : 19 Décembre 2024

A :M^e Julie RAMOS

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Sous la Présidence de Véronique HUBERT, Juge des contentieux de la protection, assistée de Sameh BENHAMMOUDA, Greffier ;

Après débats à l’audience du 17 Octobre 2024 avec mise en délibéré pour le prononcé du jugement au 21 Novembre 2024, prorogé au 19 Décembre 2024, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

Monsieur [C] [T] demeurant

22 rue Pierre Dupont

03100 MONTLUCON

représenté par M^e Julie RAMOS, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND substitué par M^e Anne-claire MALARD, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

Madame [Y] [B] épouse [T], demeurant

22 rue Pierre Dupont

03100 MONTLUCON

représentée par M^e Julie RAMOS, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND substitué par M^e Anne-claire MALARD, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

ET :

DÉFENDEUR :

Madame [M] [H], demeurant

5 mail d’Allagnat

Entrée B

63000 CLERMONT-FERRAND

Comparante en personne

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous-seing privé en date du 5 juin 2021, M. [C] [T] a donné à bail à Mme [M] [H] un logement situé 5 mail d’Allagnat, entrée B, N°4122, à CLERMONT FERRAND (63000), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 470 euros, outre les factures émises par EDF. Un inventaire des meubles et objets mobiliers était joint au bail. A titre de garant, apparaît la mention "fille, mail MEDHIMIMI2407@gmail".

Le 13 mars 2024, M. [C] [T] et Mme [Y] [B] épouse [T] ont fait signifier à la locataire un commandement de payer, pour un montant en principal de 1096 euros.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [M] [H] le 13 mars 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 13 juin 2024, M. [C] [T] et Mme [Y] [B] épouse [T] ont fait assigner Mme [M] [H] devant le Juge des Contentieux de la Protection de CLERMONT-FERRAND aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire de droit :

— prononcer la résiliation du bail d’habitation conclu entre eux en raison du manquement de la locataire a ses obligations de procéder au paiement régulier de ses loyers et à jouir paisiblement des lieux loués,

— ordonner son expulsion et celle de tout occupant de son chef, si besoin est, avec le concours de la force publique,

— condamner Mme [M] [H] à leur payer les sommes suivantes :

* 1898,36 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 29 mai 2024,

* 470 euros à titre d’indemnité mensuelle d’occupation à compter de la résiliation du bail jusqu’à sa libération effective des lieux, outre la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Cette assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 14 juin 2024.

Lors de l’audience, et après échec de la tentative de conciliation, M. [C] [T] et Mme [Y] [B] épouse [T], représentés, sollicitent le bénéfice de leur assignation.

Ils font valoir que depuis mars 2024, Mme [M] [H] a cessé de régler ses loyers, que depuis novembre 2023, ils ne perçoivent plus que des sommes versées par la CAF ; que s’agissant du paiement des loyers, la dette locative a augmenté en depuis le commandement de payer, la locataire s’étant abstenue de tout paiement volontaire ; que s’agissant que de revenus locatifs ils étaient destinés à compenser leurs revenus depuis leur départ à la retraite ; que s’agissant de l’usage raisonnable des lieux loués, ils avaient été destinataires le 22 février 2023 d’un courrier de la part du syndic les informant de « la présence d’odeurs d’urine excessivement forte provenant de »leur« logement, la situation devenant intolérable pour le voisinage » ; qu’ils avaient averti la locataire ; que faute d’évolution, ils avaient mandatés les services d’hygiène ; que dans son rapport du 3 janvier 2024 ce service avait répondu "appartement de Mme [H] 4122 très infesté. traitement compliqué. je pense avoir compté 17 chats dans un appartement de 30m2 dont 7 d’entre eux enfermés dans la salle de bain" ; que Mme [M] [H] n’a pas donné suite à la mise en demeure par l’agence gestionnaire du bien loué.

Mme [M] [H] reconnaît la dette de loyer ; elle conteste avoir 17 chats dans son appartement mais 6 uniquement; elle explique qu’elle vit avec sa fille, au nom de laquelle sont les charges ; qu’elle n’a pas repris à ce jour le paiement des loyers attendant de percevoir son RSA ; elle propose de verser 550€ le 6 novembre et demande des délais de paiement, à savoir 100€ par mois en plus du loyer courant.

Les consorts [T] s’opposent à l’octroi de délais de paiement.

Un diagnostic social et financier récapitulant la situation sociale et familiale de la locataire est parvenu au greffe avant l’audience (19/07/2024). Il en résulte que Mme [M] [H], âgée de 60 ans, bénéficiaire du RSA héberge sa fille de 27 ans ; que concernant la dette locative, elle explique avoir rencontré des difficultés matérielles dans son logement (ballon d’eau chaude, blattes, cafards) et que faute de réparations (après contact avec l’agence immobilière), elle aurait décidé de ne plus payer son loyer ; qu’une orientation ADIL a été préconisée ; que Mme [H] a expliqué vouloir mettre en place un échéancier sans projeter un montant précis, en demandant à sa fille de contribuer financièrement.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Mme [M] [H] s’étant présentée il y a lieu de statuer par jugement contradictoire.

Sur la résiliation et l’expulsion

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 pose le principe que le locataire est obligé

a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus (…)

b) D’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location ;

Le paiement du loyer et des charges est donc une obligation essentielle du contrat de location. Le défaut de paiement pendant plusieurs mois caractérise un manquement contractuel de nature à justifier la résiliation du bail au torts du locataire et son expulsion des lieux dès lors qu’il présente un caractère suffisamment grave au sens de l’article 1224 du code civil, tel qu’apprécié au jour de l’audience.

En l’espèce, il résulte du décompte produit par le bailleur que Mme [M] [H] n’a depuis plusieurs mois payé son loyer créant un solde débiteur qui n’a jamais été régularisé ; au 29 mai 2024, la dette s’élevait à 1812 €.

Or, M. [C] [T] et Mme [Y] [B] épouse [T] justifient avoir régulièrement signifié le 13 mars 2024 un commandement de payer pour un montant de 1096 euros. Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que ce commandement est resté au moins partiellement infructueux

De plus, il résulte des pièces du dossier que du rapport d’intervention en date du 3 janvier 2024 lors de la désinsectisation de la résidence, que Mme [H] vit avec 17 chats, qu’un signalement a été fait au refuge APA, qu’un précédent rapport du 4/10/23 signalait déjà des chats enfermés dans la salle de bain ; que suite à des plaintes de nuisances olfactives provenant de son logement, le service de gestion locative de l’agence immobilière avait mis en demeure Mme [M] [H] de faire cesser tout trouble (LRAR du 7/03/24).

Ces éléments caractérisent un manquement suffisamment grave aux obligations découlant du bail, qui justifie la résiliation du contrat aux torts exclusifs de la locataire.

En conséquence la résiliation du bail sera prononcé à compter du présent jugement.

Mme [M] [H] est désormais occupante sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail. Or, M. [C] [T] et Mme [Y] [B] épouse [T], propriétaires de l’immeuble ainsi occupé indûment a vocation à en retrouver la libre disposition. Il y a donc lieu d’ordonner l’expulsion de Mme [M] [H] ainsi que celle de tous occupants de son chef.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

M. [C] [T] et Mme [Y] [B] épouse [T] justifient d’un décompte arrêté au 29 mai 2024 établissant l’arriéré locatif à la somme de 1812 euros. Ainsi, au vu des justificatifs fournis, la créance de M. [C] [T] et Mme [Y] [B] épouse [T] est établie tant dans son principe que dans son montant. Mme [M] [H] sera condamnée à leur payer la somme établie au titre de cet arriéré.

La créance ainsi établie portera intérêt au taux légal, en application de l’article 1231-6 du Code Civil, à compter du présent jugement, en l’absence de demande spéciale de fixation d’un point de départ antérieur.

Sur la demande de délais

Son les dispositions de l’article 24-V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, Mme [M] n’a pas d’une part repris le paiement des loyers courant et n’est pas d’autre part en mesure du fait de ses faibles ressources (RSA) en situation financière de respecter l’échéancier qu’elle propose (loyer courant plus 100€ par mois).

Elle sera déboutée donc de sa demande.

Sur la demande en paiement d’une indemnité d’occupation

Mme [M] [H] est désormais occupante sans droit ni titre. Cette occupation illicite cause manifestement et nécessairement un préjudice au bailleur qui doit être réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation qui sera fixée par référence au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail dans la limite de la demande formée par M. [C] [T] et Mme [Y] [B] épouse [T], soit la somme mensuelle de 470 euros.

Sur les autres demandes

Mme [M] [H], qui succombe à l’instance, devra supporter la charge des dépens et celle des frais énoncés à l’article 700 du Code de Procédure Civile qu’il apparaît conforme à l’équité de fixer à la somme de 500 euros.

Par ailleurs, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en application de l’article 514 du Code de Procédure Civile.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des Contentieux de la Protection,

Statuant publiquement par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

PRONONCE la résiliation du bail conclu le 5 juin 2021 entre M. [C] [T] Mme [M] [H],

ORDONNE, faute de départ volontaire incluant la restitution des clefs, l’expulsion de Mme [M] [H] ainsi que tout occupant de son chef, du local sis 5 mail d’Allagnat, entrée B, N°4122, à CLERMONT-FERRAND (63000), si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, dans les formes et délais prévus par les articles L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, et conformément à l’article L. 433-1 du même code, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls des parties expulsées,

CONDAMNE Mme [M] [H] à payer à M. [C] [T] et Mme [Y] [B] épouse [T] la somme de 1812 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 29 mai 2024, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation jusqu’à l’échéance du mois de juin 2024 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

DÉBOUTE Mme [M] [H] de sa demande de délais de paiement,

FIXE l’indemnité d’occupation sans droit ni titre due par Mme [M] [H] à la somme mensuelle de 470 euros, à compter de la résiliation du bail et au besoin la CONDAMNE à verser à M. [C] [T] et Mme [Y] [B] épouse [T] ladite indemnité mensuelle jusqu’à complète libération des lieux,

CONDAMNE Mme [M] [H] à payer à M. [C] [T] et Mme [Y] [B] épouse [T] la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux dépens comprenant le coût de l’assignation, du commandement de payer du 13 mars 2024 et celui de la notification de l’assignation au représentant de l’Etat dans le département,

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire,

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes.

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction aux jour, mois et année susdits. En foi de quoi le jugement a été signé par le Juge des Contentieux de la Protection et le greffier.

Le Greffier Le Juge des Contentieux de la Protection