COUR D’APPEL D'[Localité 9]

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 13]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

N° RG 25/01306 – N° Portalis DBWR-W-B7J-QVI3

du 22 Août 2025

N° de minute 25/01264

affaire : Syndic. de copro. [Adresse 11], sis [Adresse 7]

c/ [S] [M], [D] [N]

Grosse délivrée à

M^e Marcel BENHAMOU

M^e Jules CONCAS

Expédition délivrée à

M^e David-andré DARMON

le

L’AN DEUX MIL VINGT CINQ ET LE VINGT DEUX AOÛT À 14 H 00

Nous, Cécile SANJUAN PUCHOL, Juge Placé agissant en qualité de Juge des référés, assistée de Monsieur Thibaut LLEU, Greffier, lors de l’audience, et de Monsieur Thibaut LLEU, Greffier, lors de la mise à disposition, avons rendu l’ordonnance suivante :

Vu l’assignation délivrée par exploit en date du 06 Août 2025 déposé par Commissaire de justice.

A la requête de :

Syndic. de copro. [Adresse 11], sis [Adresse 7]

Représenté par son syndic en exercice la SARL CITYA [Localité 13]

[Adresse 4]

[Localité 1]

Rep/assistant : M^e Marcel BENHAMOU, avocat au barreau de NICE

DEMANDERESSE

Contre :

Monsieur [S] [M]

[Adresse 6]

[Adresse 11]

[Localité 2]

Rep/assistant : M^e David-andré DARMON, avocat au barreau de NICE

Monsieur [D] [N]

[Adresse 5]

[Localité 3]

Rep/assistant : M^e Jules CONCAS, avocat au barreau de NICE

DÉFENDEURS

ET :

Madame [F] [W] [X] [R] épouse [N]

née le 24 Octobre 1960 à [Localité 10] (ALPES MARITIMES),

[Adresse 5]

[Localité 3]

Rep/assistant : M^e Jules CONCAS, avocat au barreau de NICE

INTERVENANT VOLONTAIRE

Après avoir entendu les parties en leurs explications à l’audience du 19 Août 2025 au cours de laquelle l’affaire a été mise en délibéré au 22 Août 2025.

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [D] [N] et Mme [F] [R] [N] sont propriétaires d’un appartement à usage d’habitation dans un immeuble en copropriété dénommé [Adresse 12] [Adresse 8] qu’ils ont donné à bail à M. [S] [M] par acte sous seing privé du 22 février 2007.

Lors de la prise à bail, M. [S] [M] faisait l’objet d’une mesure de curatelle renforcée exercée par l’UDAF 06, mesure de protection qui a été levée le 7 novembre 2022.

Des copropriétaires se sont plaints de la présence de punaises de lit dans les parties communes en provenance de l’appartement occupé par M. [S] [M] si bien que le syndic de l’immeuble a alerté le bailleur de la situation et mandaté la société Assainissement Services qui a constaté, le 29 juillet 2025, que son intervention ne serait pas efficace sans une intervention dans les parties privatives du locataire.

Le mandataire de M. [D] [N] a également fait procéder à une expertise par la société Nuisitec qui a établi un rapport le 13 juin 2025 préconisant, au vu du taux d’infestation du logement, des mesures de désinfection et de traitement des lieux nécessitant l’évacuation du locataire pendant la durée des opérations.

Par ordonnance sur requête du 5 août 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 11] a été autorisé à faire assigner M. [S] [M] et M. [D] [N] en référé d’heure à heure à l’audience du 19 août 2025.

Par actes de commissaire de justice délivrés les 6 et 7 août 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 11] situé [Adresse 8] a fait assigner M. [S] [M] et M. [D] [N] aux fins d’obtenir, sur le fondement de l’article 835 du code de procédure civile :

l’autorisation de la société Nuisitec, assistée si nécessaire d’un huissier, d’un serrurier et de la force publique, à pénétrer dans l’appartement appartenant à M. [D] [N] actuellement occupé par M. [S] [M] pour effectuer les opérations de désinfection et de traitement contre les insectes, punaises de lit et autres dans les conditions suivantes :trois interventions sur deux jours selon les heures et dates fixées par la société Nuisitec,sous le contrôle et le constat de l’huissier que :* les chambres et pièces à traiter soient nettoyées et désencombrées,

* la literie soit mise à nu,

* les draps, couvertures ou rideaux pourris ou irréversiblement infestés soient enlevés et mis à la décharge,

* les tableaux, bibelots ou autres pièces infestées soient traités ou mis à la décharge selon les circonstances,

* les lieux soient interdits aux occupants pendant deux jours après chaque traitement, injonction leur étant faire ensuite d’aérer et de ventiler avant s’en prendre possession,

la condamnation in solidum de M. [S] [M] et M. [D] [N] à :régler la facture qui sera établie par la société Nuisitec dans le cadre de ses trois interventions,lui payer la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il rappelle les dispositions de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 en vertu desquelles un copropriétaire use et jouit librement de ses parties privatives sous la condition notamment de ne pas porter atteinte aux droits des autres copropriétaires. Il a fait plaider que l’appartement occupé par M. [S] [M], qui ne bénéficie plus de mesure de protection, était infesté de punaises de lit, comme l’a constaté le commissaire de justice dans le procès-verbal qu’il a fait établir, nuisibles se diffusant dans les parties communes. Il a indiqué qu’il sollicitait l’accès à cet appartement pour le désinfecter et qu’il n’était pas concerné par la question du relogement du locataire pendant la durée des opérations.

Dans leurs conclusions notifiées le 18 août 2025 et visées lors de l’audience, M. [D] [N] et Mme [F] [R] épouse [N], intervenante volontaire en sa qualité d’usufruitière de l’appartement, sollicitent :

la condamnation de M. [S] [M], qu’ils estiment seul responsable de l’infestation, à les relever et garantir de toutes condamnations prononcées à leur encontre, le rejet des demandes du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 11] tendant à leur condamnation au paiement des frais irrépétibles et des dépens, le rejet des demandes M. [S] [M] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions la condamnation de M. [S] [M] à leur payer la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Condamner M. [S] [M] aux entiers dépens

Ils rappellent qu’ils sont à l’initiative du rapport de la société Nuisitec qu’ils ont mandaté dès qu’ils ont été informés de la situation de l’appartement qu’ils louent à M [S] [M] depuis près de vingt ans. Ils précisent que leur gestionnaire locatif a vainement sollicité M. [S] [M] pour qu’il permette l’intervention de la société Biocap 06 avant même de recevoir l’assignation. Ils conviennent qu’en l’état de la carence du locataire, une décision judiciaire est nécessaire pour le contraindre à laisser procéder à la désinsectisation de son appartement. Ils ajoutent que, confrontés à la situation sanitaire et sociale inquiétante de leur locataire, ils ont contacté les services sociaux pour qu’il soit pris en charge de manière adaptée mais qu’ils vont le faire assigner en résiliation de bail et expulsion. Ils soulignent qu’ils ont fait preuve de diligence et que leur locataire, responsable de la situation, devra être condamné à les relever et garantir.

En réplique à la demande reconventionnelle de relogement sous astreinte de M. [S] [M], ils rappellent les dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 mettant notamment à la charge du locataire une obligation d’entretien. Ils font valoir que la responsabilité en cas de prolifération de nuisibles dépend de l’origine de l’infestation puisque si, tenu de délivrer un logement décent, le bailleur est par principe responsable de la présence de nuisibles dans le logement sauf s’il prouve qu’ils ont été importés par le locataire. Ils en déduisent qu’il incombe au locataire de prouver que la présence des insectes était concomitante à son entrée dans les lieux. Ils soutiennent que l’infestation du logement loué depuis près de vingt ans est imputable au comportement du locataire, l’huissier de justice ayant d’ailleurs constaté l’état de saleté extrême de l’appartement relevant des manquements graves à ses obligations d’entretien courant du logement et de jouissance paisible des lieux. Ils précisent que les produits relatifs à la désinsectisation et à la désinfection sont des charges locatives récupérables par application du décret du 26 août 1987. Ils précisent qu’ils n’ont pas d’obligation de reloger le locataire le temps de remédier à une situation dont il est seul responsable.

Ils considèrent enfin que l’équité commande de mettre les dépens et les frais irrépétibles à la seule charge de M. [S] [M], seul responsable de la nécessité d’engager la procédure.

Dans ses conclusions en défense visées lors de l’audience du 19 août 2025, M. [S] [M] donne son accord à l’intervention de la société Nuisitec dans son appartement mais sollicite :

qu’il soit ordonné à M. [D] [N] de le reloger dans un logement décent et équivalent pendant la durée nécessaire d’éradication et jusqu’à la délivrance par la société Nuisitec d’une attestation d’absence d’infestation sous astreinte de 50 euros par jour de retard commençant à courir quarante-huit heures après la signification de l’ordonnance, que le coût de l’intervention soit mis à la charge de M. [D] [N] et qu’il soit mis hors de cause pour l’exécution matérielle des opérations, le rejet de la demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile formée à son encontre et, subsidiairement, la condamnation de M. [D] [N] à le relever et garantir, condamner M. [D] [N] aux dépens.

Il indique qu’il donne son accord plein et entier à la réalisation des opérations d’éradication par la société Nuisitec en s’engageant à laisser libre accès au logement aux jour et heure qui lui seront notifiés en se conformant aux mesures de préparation requises, avec précision lors de l’audience qu’il ne s’opposait pas à ce que ses affaires infectées soient mises à la décharge.

En revanche, il conteste toute imputation du coût des interventions pour traiter son logement. Il fait valoir que l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 impose au bailleur de délivrer un logement décent, exempt d’animaux nuisibles et parasites, et de l’entretenir pendant toute la durée du bail. Il ajoute que les articles 1719 et 1721 du code civil oblige le bailleur à délivrer et maintenir la chose louée en bon état et à garantir les vices qui en empêchent l’usage normal. Il en déduit que le coût des opérations d’éradication dans le lot privatif incombe au bailleur.

Il demande que les modalités pratiques des opérations soient arrêtées par l’ordonnance notamment la fixation d’un calendrier avec un délai de prévenance. Il considère également que son bailleur devra être condamné à le reloger pendant la durée des opérations.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 19 août 2025. La décision a été mise en délibéré au 22 août 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande du syndicat des copropriétaires d’accéder à l’appartement occupé par M. [S] [M] pour faire procéder à sa désinsectisation.

En vertu de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

L’alinéa 2 de ce texte ajoute que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’article 9 – I de la loi du 10 juillet 1965 rappelle que chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; qu’il use et jouit librement des parties commines sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.

Il est acquis que le copropriétaire bailleur répond des troubles anormaux de voisinage imputables au locataire qu’il a introduit dans l’immeuble, à charge pour lui d’exercer une action récursoire contre ce locataire. Le syndicat des copropriétaires dispose ainsi de la faculté d’agir simultanément à l’encontre du copropriétaire et de son locataire.

En l’espèce, le rapport établi par la société Nuisitec, mandaté par les bailleurs, daté du 11 juin 2025 établit la présence de punaises de lit dans le studio occupé par M. [S] [M] (taux d’infestation de 5/5).

Ce fait a également été constaté par un commissaire de justice dans un procès-verbal de constat établi le 9 juillet 2025 qui relate que « le sol est noirci par la crasse et les insectes qui grouillent », qu’une « partie du matelas, qui est aussi noir que le sol, est recouvert d’insectes également », que « les insectes se sont amalgamés dans l’encadrement de la porte, ainsi que sous forme de colonnes sur les murs jusqu’au plafond ».

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 11] produit différents courriels qui lui ont été adressés par d’autres occupants de l’immeuble révélant que les nuisibles se sont propagés aux parties communes ainsi qu’un message de la société Assainissement Services préconisant de procéder à la désinsectisation du lot de M. [S] [M] pour que celle des parties communes soit efficace.

Aucune des parties ne conteste la nécessité et l’urgence de faire procéder aux opérations de désinsectisation de l’appartement des époux [N] occupé par M. [S] [M], son infestation par des nuisibles troublant la jouissance des occupants de l’immeuble et exposant leur santé à un risque certain.

Par conséquent, il convient d’autoriser la société Nuisitec, assistée si nécessaire d’un huissier, d’un serrurier et de la force publique, à pénétrer dans l’appartement appartenant à M. [D] [N] actuellement occupé par M. [S] [M] pour effectuer les opérations de désinfection et de traitement contre les insectes, punaises de lit et autres dans les conditions suivantes :

trois interventions sur deux jours selon les heures et dates fixées par la société Nuisitec porté à la connaissance de M. [S] [M] par tout moyen avec un délai de prévenance de 48 heures,sous le contrôle et le constat d’un commissaire de justice que :* les chambres et pièces à traiter soient nettoyées et désencombrées,

* la literie soit mise à nu,

* les draps, couvertures ou rideaux pourris ou irréversiblement infestés soient enlevés et mis à la décharge,

* les tableaux, bibelots ou autres pièces infestées soient traités ou mis à la décharge selon les circonstances,

* les lieux soient interdits aux occupants pendant deux jours après chaque traitement, injonction leur étant faire ensuite d’aérer et de ventiler avant s’en prendre possession.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 11], demandeur de la mesure conservatoire, sera tenu de faire l’avance coût de cette intervention que M. [S] [M] et M. [D] [N] seront condamnés in solidum à lui rembourser, leur obligation n’étant pas sérieusement contestable dans la mesure où l’infestation a, au vu des pièces produites, indéniablement pour origine le lot privatif.

Sur les demandes reconventionnelles de M. [S] [M].

1. Sur la demande de relogement aux frais du bailleur.

Au terme de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites.

L’article 7 b) et d) de cette loi précise que le locataire est obligé d’user paisiblement des locaux loués et de prendre à sa charge l’entretien courant du logement.

En l’espèce, M. [D] [N] a donné à bail à M. [S] [M] l’appartement litigieux par acte sous seing privé du 22 février 2007, date à laquelle il n’est pas démontré qu’il était infesté de nuisibles puisque les signalements des autres occupants de l’immeuble datent de l’année 2025.

Si la présence de nuisibles dans l’appartement n’est pas conforme aux critères d’un logement décent, il est établi par les pièces versées aux débats que les insectes ont été importés dans l’appartement par le locataire ou ses visiteurs et que leur présence n’était pas concomitante à l’entrée dans les lieux de M. [S] [M] dont les conditions actuelles de vie sont décrites par le procès-verbal de commissaire de justice et ont entraîné la prise en charge de sa situation par les services sociaux.

Sa demande de relogement sous astreinte par son bailleur pendant la durée de l’intervention de la société Nuisitec se heurte dès lors à une contestation sérieuse si bien qu’elle sera rejetée.

2. Sur la prise en charge des frais.

Si le copropriétaire bailleur est tenu de répondre des agissements de son locataire à l’égard du syndicat, il n’en demeure pas moins qu’il a la faculté d’exercer une action en garantie contre son locataire lorsque les conditions d’occupation du lot sont à l’origine de l’action collective.

En l’espèce, il ressort des différentes pièces fournies que les époux [N] ont fait preuve de diligence pour remédier à la situation en mandatant la société Nuisitec puis en programment un rendez-vous avec la société Biocap 06 pour qu’elle procède à la désinsectisation du logement occupé par M. [S] [M] le 20 août 2025 mais que le locataire n’a pas répondu au gestionnaire locatif.

Compte-tenu de ce qui précède, l’obligation de M. [S] [M] de prendre en charge les frais de désinsectisation et d’assainissement de son appartement au titre de son obligation d’entretien et de ne pas causer à autrui des troubles anormaux de voisinage n’est pas sérieusement contestable.

Il sera donc débouté de sa demande de condamnation de M. [D] [N] à prendre en charge le coût de l’intervention de la société Nuisitec et de la procédure intentée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 11].

En revanche, M. [S] [M] sera condamné à relever et garantir M. [D] [N] de toutes les condamnations prononcées à son encontre au profit du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 11].

Sur les frais irrépétibles.

Parties perdantes au procès, M. [S] [M] et M. [D] [N] seront condamnés in solidum aux dépens ainsi qu’à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 11] la somme de 1.200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [S] [M] sera condamné à relever et garantir M. [D] [N] de ces condamnations.

L’équité commande en revanche de ne pas prononcer de condamnation sur ce fondement à l’encontre de M. [S] [M] de sorte que M. [D] [N] sera débouté de sa demande formée de ce chef.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire, en premier ressort, et prononcée par mise à disposition au greffe, avis préalablement donné,

Tous droits et moyens des parties demeurant réservés, au principal RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais d’ores et déjà, en application de l’article 835 du code de procédure civile,

CONSTATONS l’accord de M. [S] [M] à l’intervention de la société Nuisitec dans l’appartement qu’il occupe pour procéder aux opérations de désinfection et de traitement contre les insectes et punaises ainsi qu’à la mise à la décharge du mobilier irrémédiablement infesté ;

AUTORISONS la société Nuisitec mandatée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 11], assistée si nécessaire d’un huissier, d’un serrurier et de la force publique, à pénétrer dans l’appartement appartenant à M. [D] [N] actuellement occupé par M. [S] [M] pour effectuer les opérations de désinfection et de traitement contre les insectes, punaises de lit et autres dans les conditions suivantes :

trois interventions sur deux jours selon les heures et dates fixées par la société Nuisitec portées à la connaissance de M. [S] [M] par tout moyen avec un délai de prévenance de 48 heures,sous le contrôle et le constat d’un commissaire de justice que :* les chambres et pièces à traiter soient nettoyées et désencombrées,

* la literie soit mise à nu,

* les draps, couvertures ou rideaux pourris ou irréversiblement infestés soient enlevés et mis à la décharge,

* les tableaux, bibelots ou autres pièces infestées soient traités ou mis à la décharge selon les circonstances,

* les lieux soient interdits aux occupants pendant deux jours après chaque traitement, injonction leur étant faire ensuite d’aérer et de ventiler avant s’en prendre possession ;

CONDAMNONS in solidum M. [S] [M] et M. [D] [N] à rembourser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 11] en exercice le coût de l’intervention de la société Nuisitec, dont il justifiera avoir fait l’avance sur production de factures ;

CONDAMNONS in solidum M. [S] [M] et M. [D] [N] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 11] situé [Adresse 8] la somme de 1.200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTONS M. [S] [M] de l’ensemble de ses demandes, en ce comprise sa demande de relogement sous astreinte aux frais de son bailleur pendant la durée des opérations conduites par la société Nuisitec ;

CONDAMNONS in solidum M. [S] [M] et M. [D] [N] aux dépens ;

CONDAMNONS M. [S] [M] à relever et garantir M. [D] [N] de toutes les condamnations prononcées à son encontre au bénéfice du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 11] ;

LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS