COUR D’APPEL D'[Localité 6]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

M I N U T E

(Décision Civile)

JUGEMENT : Syndic. de copro. PALAIS SAINT ETIENNE c/ S.A.R.L. LA PEYRIE

N°25/

Du 26 Mars 2025

4ème Chambre civile

N° RG 23/03056 – N° Portalis DBWR-W-B7H-PCK2

Grosse délivrée à

M^e Nicolas DONNANTUONI

expédition délivrée à

M^e Christophe TORA

le 26 Mars 2025

mentions diverses

Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du vingt six Mars deux mil vingt cinq

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Cécile SANJUAN PUCHOL, Première Vice-Présidente, assistée de Madame PROVENZANO, Greffier.

Vu les Articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

A l’audience publique du 05 Novembre 2024, le prononcé du jugement étant fixé au 21 janvier 2025 par mise à disposition au greffe de la juridiction, les parties en ayant été préalablement avisées.

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 26 Mars 2025, après prorogation du délibéré, signé par Madame Cécile SANJUAN PUCHOL, Première Vice-Présidente, assistée de Madame Eliancia KALO, Greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION : contradictoire, en premier ressort, au fond.

DEMANDERESSE:

Syndicat des copropriétaires PALAIS SAINT [Adresse 7], prise en la personne de son syndic en exercice

[Adresse 3]

[Localité 1]

représentée par M^e Nicolas DONNANTUONI, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

DÉFENDERESSE:

S.A.R.L. LA PEYRIE, prise en la personne de son représentant léga en exercice,

[Adresse 5]

[Localité 2]

représentée par M^e Christophe TORA, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte authentique du 17 février 2020, la société La Peyrie a acquis les lots 32 (une cave) et 86 (un appartement) de l’état descriptif de division d’un immeuble en copropriété dénommé Palais Saint Etienne situé [Adresse 4].

Cet immeuble est régi par un règlement de copropriété établi le 4 juillet 1951 contenant une clause en vertu de laquelle les appartements devront être occupés bourgeoisement et il ne pourra être établi dans l’immeuble aucune pension de famille, aucun meublé.

Suivant ordonnance sur requête du 15 décembre 2021, le syndicat des copropriétaires [Adresse 8] a obtenu la désignation d’un huissier de justice pour dresser un constat précis de l’appartement de la société La Peyrie et de chacune des chambres données en location.

Maître [U] [I] a dressé un procès-verbal de constat le 6 janvier 2022 au terme duquel cet appartement comporte quatre pièces aménagées en studio avec kitchenette équipée desservi par un couloir comportant trois salles d’eau.

Par acte du 27 mai 2022, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 8] a fait assigner la société La Peyrie pour obtenir notamment la remise des lieux en leur état d’origine pour mettre un terme à l’infraction au règlement de copropriété résultant de leur aménagement en meublé.

Par ordonnance du 20 janvier 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 8] a été débouté de ses demandes au motif de l’existence de contestations sérieuses relatives à l’interprétation du règlement de copropriété.

Par acte du 31 juillet 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 8] a fait assigner la société Le Peyrie devant le tribunal judiciaire pour obtenir la remise des lieux en leur état antérieur sous astreinte ainsi que l’indemnisation de son préjudice.

Dans ses conclusions récapitulatives notifiées le 23 avril 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 8] sollicite la condamnation de la société La Peyrie à :

remettre les lieux en leur état d’origine pour mettre fin à la violation manifeste du règlement de copropriété et ce, sous astreinte provisoire pendant 90 jours de 2.000 euros par jour de retard passé le 30ème jour suivant la signification de la décision à intervenir,lui payer la somme de 10.000 euros en réparation des préjudices subis,lui verser la somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il fait valoir que l’article 2 C du règlement de copropriété prévoit expressément qu’il ne pourra être établi dans l’immeuble aucune pension de famille ni aucun meublé. Il ajoute que la location n’est pas prohibée, à l’exception de la pension de famille consistant à louer une ou plusieurs chambres. Il soutient que les constatations opérées par l’huissier de justice révèle que la société La Peyrie a divisé son lot pour créer plusieurs logement qu’elle loue meublés alors que cela est interdit par le règlement de copropriété. Il ajoute que la création de plusieurs salles de bains raccordées à un réseau d’écoulement des eaux usées sous-dimensionné fait craindre de potentiels sinistres. Il indique que la société La Peyrie minimise les travaux réalisés qui ont consisté à créer quatre studios dans un appartement comprenant chacun une salle d’eau et une cuisine tous desservis par un couloir sans justifier d’aucune demande d’autorisation. Il fait observer que la copropriétaire ne produit pas de contrat de location à l’appui de son affirmation selon laquelle l’appartement est loué en colocation. Il soutient que la configuration de l’appartement n’est pas celle d’une colocation car il n’y a pas de salon ou de cuisine commune mais bien quatre studios indépendants. Il estime que cette sur-occupation des lieux porte atteinte aux droits des autres copropriétaires en multipliant le nombre d’occupants de l’immeuble induisant une fréquentation plus intense et bruyante des parties communes non conforme à la destination de l’immeuble. Il souligne que le règlement de copropriété contient une clause d’occupation bourgeoise des appartements qui est parfaitement claire puisqu’elle s’accompagne de l’interdiction des meublés. Il considère que la société La Peyrie n’a pas procédé à une modification de la distribution intérieure de l’appartement mais à sa division en quatre entités distinctes et autonome. Il soutient qu’il importe peu que les studios ne contiennent pas le mobilier prévu par l’article 25-4 de la loi du 6 juillet 1989 puisqu’ils apparaissent destinés à de la location meublée de courte durée. Il fait observer enfin que, tout en prétendant que les travaux réalisés sont mineurs, la société La Peyrie se prévaut du caractère disproportionné d’une remise en état pour s’opposer à sa demande.

Dans ses conclusions en défense communiquées le 23 février 2024, la société La Peyrie conclut au débouté ainsi qu’à la condamnation le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 8] à lui payer la somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle soutient que les travaux d’aménagement réalisés ne sont pas contraires à l’article 2-c) du règlement de copropriété et fait observer que le syndicat demandeur n’allègue aucune nuisance particulière résultant des transformations réalisées il y a plus de trois ans dans son appartement de 101,58 m² qui n’ont causé aucun sinistre de dégât des eaux. Elle fait valoir que les travaux ont consisté à créer un cloison légère dans un grand sanitaire pour le diviser en deux et de mettre des portes d’accès aux trois chambres et au salon pour créer des chambres indépendantes prévues pour la colocation. Elle fait valoir que l’immeuble est mixte pour comprendre des locaux d’habitation mais également des professions libérales, des bureaux et même un entrepôt. Elle estime que les travaux d’aménagement ne sont pas susceptibles de troubler la quiétude des autres occupants de l’immeuble même s’il était donné à bail à plusieurs colocataires, la colocation ne contrevenant pas à la destination de l’immeuble.

Elle indique que si elle a modifié la distribution intérieure de son appartement en rajoutant une cloison pour séparer un sanitaire en deux, ce qui est autorisé par le règlement de copropriété, elle n’a créé aucune pension de famille et aucun meublé au sens de l’article 2-c) du même règlement. Elle expose qu’une pension de famille est une maison dans laquelle les locataires louent une chambre pour une ou plusieurs nuitées avec un accueil et des services, notamment de repas. Elle indique qu’à l’évidence, elle n’a pas créé de pension de famille car il n’y a pas d’accueil, de nettoyage, et de repas. Elle soutient qu’elle n’a pas créé de meublé alors que les chambres ne comportent pas le mobilier prévu par l’article 25-4 de la loi du 6 juillet 1989. Elle conclut que les travaux réalisés dans son appartement ne révèlent pas une infraction au règlement de copropriété.

Elle soutient à titre subsidiaire que la clause 2-c 3) du règlement de copropriété doit être déclarée non écrite au regard de la destination de l’immeuble, de l’article 8 de la loi du 10 juillet 1965 et de l’absence totale de nuisances résultant de cette location qui ne répond pas à la définition du meublé touristique de courte durée. Elle fait valoir que dans un immeuble à destination mixte, il est constant que les clauses interdisant la location meublée ne sont pas valables car cette restriction des droits des copropriétaires sur leurs lots privatifs n’est pas justifiée par la destination de l’immeuble.

Elle soutient enfin que la demande de remise en état, sans la justification du moindre dommage pour le syndicat, se heurte au principe de proportionnalité si bien qu’elle devra, en tout état de cause, être écartée.

La clôture de la procédure est intervenue le 22 octobre 2024. L’affaire a été retenue à l’audience du 5 novembre 2024. La décision a été mise en délibéré au 21 janvier 2025 prorogé au 26 mars 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de remise en état de l’appartement en son état antérieur.

En vertu de l’article 8-I de la loi du 10 juillet 1965, un règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l’état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance. Ce texte précise que le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l’immeuble, telle qu’elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation.

L’article 9-I de la loi du 10 juillet 1965 rappelle que chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.

Ainsi, la liberté d’usage et de jouissance des parties privatives est tempérée par les droits concurrents des autres copropriétaires et la destination de l’immeuble. A ces deux restrictions s’ajoutent celle liée à l’obligation pour les copropriétaires de respecter le règlement de copropriété, notamment en ce qu’il détermine la destination des parties privatives et les conditions de leur jouissance dès lors que ces stipulations sont justifiées par la destination de l’immeuble.

La destination de l’immeuble doit être appréciée in concreto en se référant à ses caractères matériels, à sa situation qui englobe sa localisation et son environnement mais également aux actes dont le règlement de copropriété.

En déterminant la destination des parties privatives et communes, le règlement de copropriété définit une catégorie d’usage concourant à la définition de la destination de l’immeuble qui doit être appréciée au regard de l’ensemble de ses dispositions.

Le règlement indique en effet ce à quoi les lots sont réservés : à l’habitation, à des activités professionnelles, à l’exercice de commerces, à usage de caves, de greniers ou garages. Il précise également, le cas échéant, les diverses conditions ou prohibitions qui affectent la jouissance de ces parties privatives.

Mais les clauses du règlement de copropriété limitant les droits d’un copropriétaire doivent être interprétées strictement. Les clauses destinées à préserver le caractère résidentiel d’un immeuble permettent de prohiber certaines activités, à condition qu’elles soient justifiées par sa destination.

C’est ainsi que la clause interdisant la transformation des appartements en chambres meublées destinées à être louées à des personnes distinctes participe de la définition de la destination de l’immeuble et des conditions de son habitation car elle démontre que les rédacteurs du règlement ont entendu préserver le caractère résidentiel de l’immeuble en empêchant la multiplication des chambres meublées, ayant pour effet d’augmenter le nombre des occupants et de modifier la manière d’y vivre par une fréquentation plus intense et plus bruyante.

En l’espèce, le règlement de copropriété du Palais Saint Etienne contient un article deux intitulé « Bonne tenue de la maison » rédigé de la manière suivante :

« A – Les appartements ne pourront être occupés que bourgeoisement et par des personnes de bonne vie et mœurs, celle-ci devant veiller à ne rien faire qui puisse nuire à la bonne tenue de la maison.

B – Dans le cas où l’un des occupants exercerait une fonction libérale dans la maison, une simple plaque de marbre ou de cuivre pourra être placée à l’entrée dans les conditions prévues à l’article 1 ci-dessus, et d’une dimension maxima, sauf avis contraire de l’assemblée, de trente-cinq centimètres sur vingt-cinq centimètres.

C – Mais il ne pourra être établi dans l’immeuble :

1° Aucun établissement insalubre, incommode ou immoral,

2° Aucun établissement industriel ou commercial pouvant gêner les voisins par le bruit, l’odeur, la fumée ou les émanations ou nuire à la tranquillité de la maison, tel qu’un cours de danse, de musique ou de chant,

3° Aucune pension de famille, aucun meublé. »

L’article 3 ajoute que « Chacun des copropriétaires aura le droit de jouir et de disposer pleinement et librement des parties divises qui lui appartiennent à condition de ne pas nuire aux droits des propriétaires des autres parties de l’immeuble.

Les propriétaires des appartements devront habiter ou les faire habiter honnêtement et bourgeoisement, en jouir en bon père de famille et veiller à ce que la tranquillité de l’immeuble ne soit jamais troublée de leur fait ou de celui de leur famille. »

Le règlement de copropriété contient une clause d’habitation bourgeoise simple puisque si les étages de l’immeuble sont exclusivement destinés à l’habitation bourgeoise, les activités libérales ne générant pas de nuisances y sont tolérées.

Il n’interdit ni la modification matérielle de l’aménagement des parties privatives ni la location des appartements, mais pose une restriction sur les conditions dans lesquelles ils peuvent être donnés à bail pour qu’elles ne portent pas atteinte à la tranquillité des occupants exigée par la destination de l’immeuble telle que définie par le règlement pour conserver les caractéristiques en fonction desquelles chaque copropriétaires a fait l’acquisition de son lot.

Il prohibe ainsi expressément l’établissement d’une pension de famille ou d’un meublé dans les appartements.

Selon le procès-verbal dressé le 6 janvier 2022, Maître [U] [I] a constaté que l’appartement comportait quatre pièces fermées à clé qui étaient des studios équipés d’une kitchenette (réfrigérateur, micro-ondes, évier, tables de cuisson), d’un lit, d’une armoire, d’une table avec deux tabourets, d’une télé, d’un canapé lit et que l’appartement comportait trois salles de bains dont deux attenantes à des studios.

Seul l’un des studios était occupé et il convient de relever que dans les trois autres, du linge de lit et des serviettes de toilettes étaient disposés pour accueillir d’éventuels locataires.

Au regard de la configuration des lieux, la société La Peyrie ne peut soutenir qu’elle a aménagé son appartement en vue de sa colocation alors qu’elle a créé quatre studios indépendants avec kitchenette meublés pour y vivre même s’agissant des studios inoccupés à la date du constat.

Il ressort dès lors de ce procès-verbal de constat d’huissier que la société La Peyrie a bien créé dans son appartement quatre studios indépendants meublés desservis par un couloir après la porte palière et non, comme elle le soutient, un appartement aménagé en vue de sa colocation, celle-ci supposant le partage de pièces de vie communes qui n’existent plus (séjour et cuisine).

Il s’agit donc bien de la création de quatre studios meublés dans un appartement prohibée par le règlement de copropriété, étant souligné que la société La Peyrie qui s’en défend ne produit pas les baux qu’elle a conclus pour leur occupation.

Il résulte de la lettre que la société La Peyrie a adressé au syndic à l’en-tête « Hôtel le Gabian » le 23 octobre 2021 que ces studios ne « servent pour ainsi dire qu’à nos stagiaires », ce qui fait présumer qu’ils ne sont pas occupés en vertu de baux classiques prévus par la loi du 6 juillet 1989.

La société La Peyrie soutient que la clause du règlement de copropriété prohibant ce type de location doit être réputée non écrite pour porter atteinte aux droits des copropriétaires de disposer de leur lot sans être justifiée par la destination de l’immeuble.

Il n’est fourni aucun élément sur les caractéristiques matérielles et environnementale du Palais Saint Etienne si bien que cette destination ne peut être déterminée qu’au regard de celle qui figure dans le règlement de copropriété.

Or, ce dernier, s’il mentionne que certains lots du rez-de-chaussée sont à usage de commerce ou d’entrepôt, prévoit expressément que les appartements dans les étages ne pourront être occupés que bourgeoisement, les rédacteurs du règlement ayant entendu prohiber les pensions de famille et les meublés pour préserver ce caractère bourgeois.

La circonstance qu’il existe des commerces au-rez-de-chaussée de l’immeuble ne permet pas de conclure que toute activité doit être autorisée dans l’immeuble et que les clauses du règlement de copropriété aménageant les conditions d’occupation des appartements de l’étage sont injustifiées.

Il ressort par ailleurs du règlement de copropriété mais également de la lettre de la société La Peyrie du 23 octobre 2021 que l’immeuble dispose d’un gardien, ce dont il se déduit un certain standing en fonction desquelles chaque copropriétaires a fait l’acquisition de son lot.

Dans ce contexte, la clause du règlement de copropriété en vertu de laquelle il ne pourra être établi dans l’immeuble aucune pension de famille, aucun meublé est justifiée par sa destination tendant à préserver son caractère bourgeois en limitant le nombre des occupants et empêcher toute modification des conditions d’occupation par une fréquentation plus intense et plus bruyante des parties communes.

La demande tendant à ce que cette clause du règlement de copropriété, justifiée par la destination de l’immeuble, soit réputée non écrite sera donc rejetée.

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] est par conséquent fondé à agir pour faire respecter le règlement de copropriété en sollicitant la remise en état des lieux puisque les travaux d’aménagement du lot ont vocation à permettre l’exercice d’une activité de location de meublés interdite.

Pour s’opposer à cette demande, la société La Peyrie estime que la remise en état de son lot aurait un coût disproportionné au regard de l’absence de preuve d’un préjudice causé aux autres copropriétaires.

Toutefois, elle indique elle-même que les travaux ont consisté en la simple pose d’une cloison séparative dans une salle de bain et dans la fermeture par des trois chambres et du salon par des portes munies de clés.

Dès lors, elle ne démontre pas que la remise des lieux en leur état antérieur, s’entendant comme la suppression des quatre studios indépendant destinés à être loués séparément, aurait un coût disproportionné au regard de l’infraction au règlement de copropriété.

Par conséquent, la société La Peyrie sera condamnée à remettre son appartement en son état antérieur par la suppression des quatre studios indépendants meublés destinés à être loués séparément dans le délai de trois mois à compter de la signification de la présente décision et, passé ce délai sous astreinte provisoire de 200 euros par jour de retard pendant trois mois.

Sur la demande additionnelle de dommages-intérêts.

Le syndicat des copropriétaires dénommé [Adresse 8] ni ne démontre ni même n’allègue le préjudice qui lui a été causé par l’infraction au règlement de copropriété commise par la société La Peyrie à laquelle il est remédié par la suppression des modifications opérées.

A défaut de préjudice démontré et actuel causé par la création de quatre studios dans un appartement, il sera débouté de sa demande additionnelle de dommages-intérêts.

Sur les demandes accessoires.

Partie perdante au procès, la société La Peyrie sera condamnée aux dépens ainsi qu’à verser au syndicat des copropriétaires dénommés [Adresse 8] la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats publics, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE la société La Peyrie à remettre son appartement constituant le lot 32 de l’état descriptif de division de l’immeuble dénommé [Adresse 8] en son état antérieur par la suppression des quatre studios indépendants meublés destinés à être loués séparément dans le délai de trois mois à compter de la signification de la présente décision et, passé ce délai, sous astreinte provisoire de 200 euros par jour de retard pendant trois mois ;

CONDAMNE la société La Peyrie à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé Palais Saint Etienne situé [Adresse 4] la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé Palais Saint Etienne situé [Adresse 4] de sa demande additionnelle de dommages-intérêts ;

DEBOUTE la société La Peyrie de sa demande tendant à ce que la clause 2 – c) 3° du règlement de copropriété de l’immeuble dénommé Palais Saint Etienne situé [Adresse 4] du 4 juillet 1951 soit réputée non écrite ;

CONDAMNE la société La Peyrie aux dépens ;

Le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT