TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 17 Juillet 2025

Président : M^me Elsa LEDERLIN, MTT

Greffier : Madame Anaïs ALI, Greffier

Débats en audience publique le : 15 Mai 2025

GROSSE :

Le 17 Juillet 2025

à M^e Alain DE ANGELIS

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 17 Juillet 2025

à M^e Emmanuelle BAZIN-CLAUZADE

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/05427 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5MTB

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [K] [E] venant aux droits de la SA FONCIERE DEVELOPPEMENT LOGEMENTS (FDL)

né le 03 Juillet 1982 à [Localité 4], domicilié : chez SAS ORALIA JEAN COUTURIER, [Adresse 1]

représenté par M^e Alain DE ANGELIS, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Mademoiselle [L] [Z],

né le 26 Octobre 1979, demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Emmanuelle BAZIN-CLAUZADE, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous signature privée en date du 11 février 2011, la SA FONCIERE DEVELOPPEMENT LOGEMENTS a donné à bail à Mme [L] [Z] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2], pour un loyer mensuel initial de 550 euros, outre 45 euros de provision pour charges.

M. [K] [E] vient aux droits de la SA FONCIERE DEVELOPPEMENT LOGEMENTS.

Des loyers étant demeurés impayés, M. [K] [E] a fait signifier à Mme [L] [Z] par acte de commissaire de justice en date du 29 mai 2024 un commandement de payer la somme de 2.218,29 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice en date du 27 août 2024, M. [K] [E] a fait assigner Mme [L] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir :

— constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989,

— ordonner l’expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique si besoin est,

— condamner Mme [L] [Z] à lui payer les loyers et charges impayés au 9 août 2024, soit la somme de 2.992,70 euros ainsi qu’une indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des lieux d’un montant mensuel égal au loyer et charges comme si le bail s’était poursuivi,

Subsidiairement, dans l’hypothèse où des délais de paiement seraient accordés à la requise,

— Juger qu’à défaut de paiement d’un seul acompte ou d’un terme de loyer courant à son échéance, la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible, le bail sera resilié automatiquement, l’expulsion de Madame [L] [Z] diligentée ainsi que celle de tous occupants de son chef et dire qu’en pareille hypothèse, elle sera également condamnée à payer une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer, augmenté des charges, et révisable selon les dispositions contractuelles, à la date de la présente assignation, à compter du prononcé de l’expulsion par le Tribunal de Céans et ce, jusqu’à la libération effective des lieux.

— condamner Mme [L] [Z] à payer la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, M. [K] [E] expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré le 29 mai 2024 et ce, pendant plus de deux mois.

L’affaire a fait l’objet d’un renvoi à la demande des parties et a été appelée et retenue à l’audience du 15 mai 2025.

A cette audience, M. [K] [E], représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son assignation et actualise sa créance à la somme de 4.596,46 euros, selon décompte arrêté au 6 mai 2025, terme du mois de mai 2025 inclus. Il indique s’opposer aux demandes de délais et d’expertise de la défenderesse.

Mme [L] [Z], représentée par son conseil, sollicite l’octroi de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire. Elle expose avoir repris le paiement du loyer depuis le mois d’octobre 2024 et indique que la dette locative s’élève à 3.844,93 euros au 12 mai 2025, terme du mois de mai 2025 inclus.

Elle sollicite en outre la mise en œuvre d’une expertise, faisant état de fissures mettant en danger la sécurité du bien loué et rendant son logement indécent.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 17 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application des dispositions des articles 834 et 835 du Code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 28 août 2024, soit plus de six semaines avant la première audience du 17 octobre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, M. [K] [E] justifie avoir signalé la situation d’impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 30 mai 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 27 août 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En l’espèce, le bail conclu le 11 février 2011 contient une clause résolutoire (article 16) stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 29 mai 2024, pour la somme en principal de 2.218,29 euros.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 29 juillet 2024.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Mme [L] [Z] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Mme [L] [Z] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit 751,53 euros au total sans intérêts et sans que cette indemnité ne soit indexée.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et des décomptes fournis que Mme [L] [Z] reste devoir la somme de 3.504,51 euros, à la date du 12 mai 2025, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation, terme du mois de mai 2025 inclus, déduction faite des frais de procédure (168,55 euros et 171,87 euros) qui ont vocation à être pris en compte dans les dépens.

Pour la somme au principal, Mme [L] [Z] ne conteste la dette ni dans son principe ni dans son montant.

Mme [L] [Z] est condamnée, par provision, au paiement de la somme 3.504,51 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2.992,70 euros à compter de l’assignation, et à compter du prononcé de la présente décision pour le surplus.

Sur l’octroi de délais de paiement au titre de l’arriéré locatif et la demande de suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

En application de l’article 1343-5 du Code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Mme [L] [Z] indique avoir rencontré des difficultés de paiement à la suite de sa séparation avec son compagnon avec lequel elle travaillait. Elle expose vivre avec son fils de 15 ans, percevoir des revenus de la CAF et avoir repris une activité de conférencière en attendant de retrouver un emploi salarié. Justifiant avoir repris au jour de l’audience le paiement des loyers et charges, des délais de paiement lui seront octroyés selon les modalités précisées au dispositif ci-après.

Des délais de remboursement ayant été accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus pendant ce délai.

Si la locataire se libère dans les conditions définies par le juge, la clause de résiliation est réputée ne pas avoir joué.

A défaut de paiement d’une échéance de l’arriéré à son terme ou du loyer courant à sa date d’exigibilité contractuelle, et quinze jours après l’envoi d’une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

la clause résolutoire reprendra son plein effet,il pourra être procédé à l’expulsion de Mme [L] [Z] et à celle de tous occupants de son chef selon les modalités prévues au dispositif ci-après,le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.Mme [L] [Z] sera tenue au paiement à titre provisionnel d’une indemnité d’occupation non sérieusement contestable égale au montant du dernier loyer et des charges soit 751,53 euros au total sans intérêts et sans que cette indemnité ne soit indexée, et ce jusqu’à la libération effective des lieux ;le solde de la dette deviendra immédiatement exigible.

Sur la demande d’expertise

Il résulte des dispositions de l’article 145 du code de procédure civile que s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesure d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

Les dispositions du présent article sont applicables même en l’absence d’urgence et même en présence de contestations sérieuses. Cependant en application des dispositions de l’article 146 du code de procédure civile, une mesure d’instruction ne peut être ordonnée sur un fait que si la partie qui l’allègue ne dispose pas d’éléments suffisants pour la prouver. En aucun cas une mesure d’instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence des parties dans l’administration de la preuve.

En application de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, et est obligé d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

Vu l’article 2 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002,

Vu les articles 1719, 1720, 1728, 1730 et 1732 du code civil,

En l’espèce, Mme [L] [Z] argue de désordres survenus au sein du logement mis à bail mais ne l’établit nullement. Force est ainsi de constater que ne sont versés aux débats ni photographies datées permettant d’identifier les lieux où elles ont été prises avec certitude, ni état des lieux, ni lettres de mise en demeure adressés au bailleur faisant état de nuisances, ni courrier du service communal d’hygiène et de santé, ni encore procès-verbal de constat.

Au regard de ces éléments, Mme [L] [Z] ne justifie aucunement de l’intérêt d’une mesure d’instruction, le bien-fondé de cette demande au vu des troubles invoqués n’étant pas évident.

La demande d’expertise de Mme [L] [Z] sera par conséquent rejetée.

Sur les demandes accessoires

Mme [L] [Z], qui succombe au sens de l’article 696 du code de procédure civile, supportera les entiers dépens de l’instance de référé dont le coût du commandement de payer et sera condamnée à payer à M. [K] [E] une somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

DECLARE M. [K] [E] recevable en ses demandes ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 11 février 2011 entre la SA FONCIERE DEVELOPPEMENT LOGEMENTS et Mme [L] [Z] concernant les locaux situés [Adresse 2], sont réunies à la date du 29 juillet 2024 ;

CONDAMNE Mme [L] [Z] à verser à M. [K] [E], la somme provisionnelle de 3.504,51 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, comptes arrêtés au 12 mai 2025, terme du mois de mai 2025 inclus, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2.992,70 euros à compter du 27 août 2024, date de l’assignation, et à compter du prononcé de la présente décision pour le surplus ;

DIT que Mme [L] [Z] pourra se libérer de ladite somme sur une durée de 36 mois, par 36 mensualités successives de 97 euros, le solde et les intérêts étant dus à la 36ème échéance, payables le 10 de chaque mois, et ce à compter du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

RAPPELLE que ces sommes sont à verser en plus des loyers et des charges courants à leur date d’exigibilité ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule des mensualités à son terme ou des loyers et charges courants à leur échéance :

— la dette deviendra immédiatement exigible,

— la clause résolutoire reprendra tous ses effets,

— faute de départ volontaire des lieux situés [Adresse 2], dans les deux mois après la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux, il pourra être procédé à l’expulsion de Mme [L] [Z] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est, étant rappelé que le sort des meubles et effets se trouvant dans le logement sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,

— 

Mme [L] [Z] sera tenue au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, soit 751,53 euros au total sans intérêts et sans que cette indemnité ne soit indexée ;

DIT que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration du délai de 2 mois qui suit la délivrance du commandement d’avoir à libérer les locaux, conformément aux dispositions de l’article L 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE en outre que, nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée, il doit être sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille ;

REJETTE la demande d’expertise de Mme [L] [Z] ;

CONDAMNE Mme [L] [Z] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

CONDAMNE Mme [L] [Z] à payer à M. [K] [E] la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par la présidente et la greffière susnommées et mise à disposition au greffe.

La greffière, La présidente