Min N° 25/00017

N° RG 24/03371 – N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDUBL

S.A. [Adresse 7]

C/

M. [G] [O]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 08 janvier 2025

DEMANDERESSE :

S.A. D’HLM CLESENCE

[Adresse 2]

[Localité 1]

représentée par M^e Lia LANGAGNE, avocat au barreau de MELUN, avocat plaidant

DÉFENDEUR :

Monsieur [G] [O]

[Adresse 3]

[Adresse 5]

[Localité 4]

non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Madame CART Magalie, Juge

Greffier : M^me DEMILLY Florine,

DÉBATS :

Audience publique du : 06 novembre 2024

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Copie délivrée

le :

à :

/

FAITS ET PROCÉDURE

Par contrat du 4 avril 2023, la S.A. [Adresse 6] a donné à bail à Monsieur [G] [O] des locaux à usage d’habitation situés [Adresse 3] (bâtiment B appartement n°B122) à [Localité 8], moyennant un loyer mensuel de 338,18 euros et 51,63 euros de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la S.A. D’HLM CLESENCE a, par acte de commissaire de justice du 22 janvier 2024, fait signifier au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire du contrat.

Par acte de commissaire de justice du 23 juillet 2024, la S.A. [Adresse 6] a ensuite fait assigner Monsieur [G] [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MEAUX aux fins, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail,ordonner son expulsion immédiate,le condamner au paiement de la somme de 2.878,34 euros au titre de l’arriéré locatif avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, d’une indemnité mensuelle d’occupation, outre une somme de 700 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 6 novembre 2024.

A l’audience, la S.A. D’HLM CLESENCE, représentée par son conseil, reprend les termes de son assignation, actualisant la dette locative à la somme de 4.412,07 euros arrêtée au 4 novembre 2024. Elle précise s’opposer à l’octroi de délais de paiement au bénéfice du locataire compte-tenu de l’absence de reprise des paiements du loyer courant depuis janvier 2024.

Bien que régulièrement cité par acte d’huissier signifié à étude, Monsieur [G] [O] n’est ni présent, ni représenté.

L’affaire a été mise en délibéré au 8 janvier 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la dette locative

L’article 1103 du code civil prévoit que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Aux termes de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus. En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

Selon l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

En l’espèce, la S.A. [Adresse 6] produit un décompte démontrant que Monsieur [G] [O] reste lui devoir, frais déduits (90,47 € de frais de commandement de payer et 179,47 € de frais d’assignation), la somme de 4.412,07 euros à la date du 4 novembre 2024 (échéance du mois de septembre 2024 incluse).

L’actualisation de la demande formée au titre de l’arriéré locatif est possible malgré l’absence du défendeur à l’audience, compte tenu du caractère déterminable de la créance demandée et de la précision du décompte produit.

En conséquence, Monsieur [G] [O] sera condamné au paiement de la somme de 4.412,07 euros, au titre de l’arriéré locatif dû au 4 novembre 2024 (échéance du mois de septembre 2024 incluse), avec les intérêts au taux légal à compter du 22 janvier 2024 sur la somme de 779,62 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur la résiliation du bail et ses conséquences

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de SEINE-ET-MARNE par la voie électronique le 25 juillet 2024, soit plus de 6 semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la S.A. D’HLM CLESENCE justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives de SEINE-ET-MARNE par voie électronique le 24 janvier 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur le bien-fondé de la demande

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 dans sa version applicable au contrat, prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 4 avril 2023 contient une clause résolutoire (article n°2 f) et un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et visant cette clause a été signifié le 22 janvier 2024, pour la somme en principal de 779,62 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 23 mars 2024.

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

L’article 24 VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 précise que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Le tribunal constate que le dernier loyer courant n’a pas été réglé. Par ailleurs, le locataire n’a pas comparu et n’a pas transmis les justificatifs de ses ressources au tribunal avant l’audience, ce qui ne permet pas donc d’envisager un apurement de la dette dans les délais légaux prescrits par les textes.

En conséquence, le contrat de bail se trouve résilié à la date du 23 mars 2024.

Monsieur [G] [O] étant réputé occupant sans droit ni titre à compter de cette date, il convient d’autoriser la S.A. [Adresse 6], à défaut de libération spontanée des lieux, à faire procéder à son expulsion, ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, à l’issue d’un délai de deux mois à compter du commandement de quitter les lieux.

Le sort des meubles est régi par les articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

En outre, Monsieur [G] [O] sera condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés à la bailleresse ou un procès-verbal d’expulsion.

Sur la demande du bailleur relative au délai d’expulsion

Aux termes de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, dans sa version modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d’expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l’occupation de résidents temporaires, régi par l’article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, Monsieur [G] [O] est entré dans les lieux en exécution d’un contrat de bail, même si le loyer a été réglé irrégulièrement il n’est démontré aucune circonstance particulière justifiant la suppression ou la réduction du délai de deux mois.

Par ailleurs, il convient de rappeler que la bonne foi est présumée. Or, en l’espèce la S.A. D’HLM CLESENCE ne rapporte aucun élément de preuve de la mauvaise foi du locataire, cette mauvaise foi ne pouvant être caractérisée uniquement par un manquement aux obligations contractuelles.

Il convient donc de rejeter la demande de la S.A. [Adresse 6].

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [G] [O], partie perdante, supportera la charge des dépens.

Compte tenu de la situation respective des parties et pour des raisons d’équité, il n’y a pas lieu de le condamner sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. La S.A. D’HLM CLESENCE sera donc déboutée de sa demande à ce titre.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 514 et 514-1 du code de procédure civile. En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement réputé contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, et en premier ressort,

DÉCLARE recevable l’action de la S.A. [Adresse 6] ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 4 avril 2023 entre la S.A. D’HLM CLESENCE, d’une part, et Monsieur [G] [O], d’autre part, concernant les locaux à usage d’habitation situés [Adresse 3] (bâtiment B appartement n°B122) à [Localité 8] sont réunies à la date du 23 mars 2024 ;

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date ;

DIT Monsieur [G] [O] occupant sans droit ni titre depuis le 23 mars 2024 ;

ORDONNE, en conséquence, à Monsieur [G] [O] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente décision ;

AUTORISE, à défaut de départ volontaire des lieux, la S.A. [Adresse 6] à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [G] [O], ainsi que tous occupants de son chef, avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si nécessaire, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux ;

RAPPELLE que l’expulsion ne peut avoir lieu qu’en dehors de la période de la trêve hivernale ;

DÉBOUTE la S.A. D’HLM CLESENCE de sa demande relative au délai d’expulsion ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [G] [O] à verser à la S.A. [Adresse 6] la somme de 4.412,07 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 4 novembre 2024 (échéance du mois de septembre 2024 incluse), avec les intérêts au taux légal à compter du 22 janvier 2024 sur la somme de 779,62 euros, et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus ;

CONDAMNE Monsieur [G] [O] à payer à la S.A. D’HLM CLESENCE une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés à la bailleresse ou un procès-verbal d’expulsion ;

DÉBOUTE la S.A. [Adresse 6] de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [G] [O] aux dépens qui comprennent le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire ainsi que les actes de procédure nécessaires au sens des articles L111-7 et L111-8 du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

La greffière La juge