Tribunal Judiciaire de Nice, 4e chambre civile, 23 avril 2025, n° 23/02972

TJ Nice 23 avril 2025

Arguments

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Accepté
Abus de majorité
La cour a estimé que le rejet de la résolution était injustifié et constituait une rupture d'égalité entre les copropriétaires, car des installations similaires avaient été autorisées pour d'autres copropriétaires.
Accepté
Dépens et frais de justice
La cour a condamné le syndicat des copropriétaires à payer une somme au titre de l'article 700, considérant que le demandeur était la partie gagnante.

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Sur la décision

Référence :	TJ Nice, 4e ch. civ., 23 avr. 2025, n° 23/02972
Numéro(s) :	23/02972
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à l'ensemble des demandes du ou des demandeurs en accordant des délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	5 juillet 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Laurent CINELLIJean-Marc COHEN
Cabinet(s) :	CINERSY
Parties :	syndicat des copropriétaires LE FLORDIA, la SARL c/ CINERSY, le syndic de copropriété CABINET CENTRAL GESTION Administration de biens & syndic demeurant [ Adresse 9, Syndicat des copropriétaires [ Adresse 8 ]

Texte intégral

COUR D’APPEL D'[Localité 6]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

M I N U T E

(Décision Civile)

JUGEMENT : [V] [X] c/ syndicat des copropriétaires LE FLORDIA

N° 25/

Du 23 avril 2025

4ème Chambre civile

N° RG 23/02972 – N° Portalis DBWR-W-B7H-PCPS

Grosse délivrée à

la SARL CINERSY

expédition délivrée à

M^e Jean-Marc COHEN

le 23 Avril 2025

mentions diverses

Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du vingt trois avril deux mil vingt cinq

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame VALAT, Présidente, assistée de Madame Eliancia KALO, Greffier.

Vu les Articles 812 à 816 du Code de procédure civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

A l’audience publique du 16 janvier 2025 le prononcé du jugement étant fixé au 23 Avril 2025 par mise à disposition au greffe de la juridiction, les parties en ayant été préalablement avisées.

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 23 Avril 2025, signé par Madame VALAT, Présidente, assistée de Madame Estelle AYADI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION : contradictoire, en premier ressort, au fond.

DEMANDEUR:

Monsieur [V] [X]

[Adresse 3]

[Localité 2]

représenté par M^e Laurent CINELLI de la SARL CINERSY, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

DÉFENDERESSE:

Syndicat des copropriétaires [Adresse 8] représenté par le syndic de copropriété CABINET CENTRAL GESTION Administration de biens & syndic demeurant [Adresse 9]

demeurant [Adresse 10]

[Localité 1]

représenté par M^e Jean-Marc COHEN, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [V] [X] est propriétaire d’un appartement au sein d’un immeuble en copropriété dénommé [Adresse 8] et situé [Adresse 5].

Le 20 septembre 2022, M. [X] a installé des brise-vues sur le balcon de l’appartement en raison d’une phobie du vide développée par son conjoint.

Suite à un courrier qui lui a été adressé par le syndic de la copropriété le 28 octobre 2023, M. [X] a retiré les brises-vue et a adressé un courrier en retour pour demander l’inscription à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale des copropriétaires d’une demande d’autorisation d’installer de brise-vues sur son balcon.

Une assemblée générale des copropriétaires s’est réunie le 15 juin 2023 et la résolution n°17 correspondant à la demande de M. [X] a été rejetée.

Reprochant un abus de majorité, M. [X] a fait assigner le syndicat des copropriétaires devant le tribunal judiciaire de Nice par acte de commissaire de justice du 28 juillet 2023 afin d’obtenir l’annulation de cette résolution.

Par conclusions récapitulatives notifiées le 6 janvier 2025, M. [V] [T] sollicite le prononcé de la nullité de la résolution n°17 de l’assemblée générale des copropriétaires du 15 juin 2023 et la condamnation du syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Il note que le règlement de copropriété en vigueur ne comporte aucune interdiction spécifique concernant l’installation de brise-vues lesquels préexistaient déjà sur d’autres balcons, estime que cette résolution ne respecte pas le principe d’égalité des droits entre les copropriétaires quant à la jouissance des parties communes et constitue un abus de majorité. Il estime être victime d’une rupture d’égalité puisque la configuration de son balcon situé au sixième étage ne lui permet pas de procéder à l’installation d’un brise-vue en toile, que les autres copropriétaires ont procédé à l’installation de brises-vue en verre et que l’harmonie de l’immeuble alléguée par le syndicat des copropriétaire n’est pas respectée.

Par conclusions en réponse n°1 notifiées par RPVA le 25 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] conclut au débouté de M. [X] de toutes ses demandes à son encontre, sollicite sa condamnation à lui payer la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens de l’instance et demande que l’exécution provisoire de la décision à intervenir soit ordonnée.

Le syndicat des copropriétaires fait valoir que les termes de la résolution proposée par M. [X] sont incomplets et obscurs en ce qu’elle ne contient pas de devis, de plans de construction et d’attestations d’assurance responsabilité civile et décennale.

Il fait valoir que les brise-vues en verre installés sur le toit terrasse auxquels M. [X] fait référence sont faiblement visibles, discrets et répondent à des travaux d’amélioration puisqu’ils sont destinés à permettre une mise en conformité des lots, alors que les brise-vues que M. [X] souhaite installer sur son balcon doivent se conformer aux clauses d’harmonie et d’uniformité prévues en pages 46 et 50 du règlement de copropriété. Il estime que le refus de la résolution n°17 est justifié par le respect du règlement de copropriété et que l’abus de majorité allégué par M. [X] n’est pas caractérisé.

La clôture de l’instruction est intervenue le 30 janvier 2025. L’affaire a été retenue à l’audience du 13 février 2025, avancée au 16 janvier 2025 et la décision a été mise en délibéré au 23 avril 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En vertu de l’article 9 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.

Sur la demande de prononcé de la nullité de la résolution n°17

Un abus suppose que la majorité use de ses droits sans profit pour elle-même, dans l’intention de nuire ou pour un but autre que celui pour lequel ce droit lui a été attribué. Est ainsi abusive la décision qui, bien qu’intervenue dans des formes régulières et prise dans la limite des pouvoirs du syndicat, lèse un copropriétaire sans être pour autant conforme à l’intérêt commun.

L’abus de majorité s’entend soit d’une décision contraire aux intérêts collectifs des copropriétaires, soit d’une décision prise dans le but de favoriser les intérêts personnels des copropriétaires majoritaires au détriment des copropriétaires minoritaires.

Cet abus de droit ou de majorité doit néanmoins être distingué de la simple opposition d’intérêts que révèle nécessairement tout système de vote majoritaire.

L’action engagée pour abus de droit ou de majorité implique dès lors que le demandeur fournisse la preuve sinon d’un préjudice strictement personnel, du moins, d’un préjudice injustement infligé à une minorité ou d’une rupture de l’égalité de traitement entre les membres de la copropriété.

En l’espèce, la résolution n°17 de procès-verbal de l’assemblée générale du 15 juin 2023 est ainsi rédigée :

« Demande de M. [X] à installer 2 brises vu sur le balcon, 1 à droite, 1 à gauche du balcon selon la description faite par le courrier ci-joint

M. [X] présente son projet à l’assemblée générale par la lecture d’une lettre.

L’assemblée générale autorise M. [X] à installer 2 brises vues sur le balcon, 1 à gauche, 1 à droite.

Résultat du vote :

Ont voté « Pour » : 7 votants soit 996 tantièmesOnt voté « [Localité 7] » : 17 votants soit 3388 tantièmesSe sont abstenus : 6 votants soit 1059 tantièmes […]»

Le syndicat des copropriétaires fait valoir que les termes de la résolution proposée par M. [X] sont incomplets et obscurs. Toutefois, le courrier recommandé qui a été adressé au syndic le 29 octobre 2022 sollicite clairement une autorisation d’installer un brise-vue à droite et un brise-vue à gauche du balcon. Ce courrier indique en outre que plusieurs documents sont joints : « Fiche technique, Dimensions, Labels et qualifications, garantie ». Les informations fournies par M. [X] au soutien de la proposition de résolution semblent ainsi exhaustives et répondre aux exigences mentionnées par le syndicat des copropriétaires.

En outre, le syndicat des copropriétaires fait valoir que le règlement de copropriété prévoit en page 46 : « Ne pourront être placés que des tentes ou tendelets en toile […] tous changements de la teinte et la forme de ces tentes devront être décidés par une Assemblée des copropriétaires statuant à la majorité simple telle qu’elle est prévue par la loi du 28 juillet 1938. »

Toutefois, il ne précise pas de quelle façon des brise-vues en toile pourraient être installés sur le balcon de M. [X] situé au sixième étage et sans balcon au-dessus permettant de fixer les brise-vues en toile en sous-face du balcon sus-jacent.

De surcroît, l’examen du constat de commissaire de justice du 28 novembre 2023 produit par le syndicat des copropriétaires et les photographies de l’immeuble produites par M. [X] permettent de constater que des brises-vue en verre sont installés au septième étage de l’immeuble et au-dessus du balcon de M. [X] et visibles depuis la rue. Le syndicat des copropriétaires ne verse pas de pièces au soutien de son allégation que les brise-vues en verre seraient destinés à permettre une mise en conformité des lots situés au septième étage, alors que les brise-vues en verre que M. [X] souhaite installer sur son balcon au sixième étage doivent se conformer aux clauses d’harmonie et d’uniformité du règlement de copropriété.

Enfin, il ressort du constat de commissaire de justice du 28 novembre 2023 et des photographies de l’immeuble versées au débat que le respect de l’harmonie et de l’uniformité n’est pas assuré par le syndicat des copropriétaires en ce que différents matériaux, couleurs et aménagements sont visibles sur la façade de l’immeuble.

Dans ces circonstances, le rejet de la résolution tendant à autoriser M. [X] à installer des brise-vues en verre sur son balcon est injustifié et une rupture d’égalité entre les copropriétaires est caractérisée.

Il convient par conséquent de prononcé la nullité de la résolution n°17 du procès-verbal de l’assemblée générale du 15 juin 2023 sans qu’il soit nécessaire d’examiner les autres moyens de droit et de fait invoqués par M. [X].

Sur les demandes accessoires

Partie perdante au procès, le syndicat des copropriétaires sera condamné aux dépens et à payer à M. [X] la somme de 2.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats publics, par jugement contradictoire mis à disposition au greffe et rendu en premier ressort,

PRONONCE la nullité de la résolution °17 de l’assemblée générale de l’immeuble dénommé Le Florida situé [Adresse 4]) du 15 juin 2023 ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires Le Florida à payer à M. [V] [X] la somme de 2.500 euros (deux mille cinq cent euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires Le Florida aux dépens de l’instance ;

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire ;

Le présent jugement a été signé par le Président et par le Greffier.

LE GREFFIER LE PRESIDENT