TRIBUNAL JUDICIAIRE DE REIMS

JUGEMENT DU 14 NOVEMBRE 2025

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N° RG 25/01555 – N° Portalis DBZA-W-B7J-FCXN

Minute 25-

Jugement du :

14 novembre 2025

La présente décision est prononcée le 14 novembre 2025 par sa mise à disposition au greffe de la juridiction ;

Sous la présidence de Madame Maryline BRAIBANT , juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Zoulika PAL greffière lors des débats et de Madame Nathalie WILD, greffière lors de la mise à disposition au greffe de la juridiction ;

Date des débats : 19 septembre 2025

DEMANDERESSE :

Madame [K] [J]

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par M^e Arnaud GERVAIS avocat au barreau de REIMS

ET

DÉFENDEUR :

Monsieur [S] [F]

chez madam [O] [C] [X]

[Adresse 2]

[Localité 5]

Comparant en personne

EXPOSE DU LITIGE :

Suivant acte sous-seing privé des 10 et 12 septembre 2019, à effet du 04 novembre 2019, Madame [K] [J] a donné à bail à Monsieur [S] [F] et à Madame [V] [M] un logement à usage d’habitation sis [Adresse 1] et moyennant un loyer mensuel révisable de 800 euros, outre la somme de 40 euros au titre des provisions sur charges.

Par avenant à effet du 15 juillet 2020 ? Monsieur [S] [F] est demeuré seul locataire dudit logement, Madame [V] [M] ayant donné congé pour le 15 juillet 2020.

Par acte en date du 17 avril 2025, Madame [K] [J] a fait assigner Monsieur [S] [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de REIMS aux fins de voir:

— déclarer Madame [K] [J] recevable et fondée en ses demandes,

— y faisant droit,

— juger que Monsieur [S] [F] n’a pas satisfait aux clauses du commandement de payer visant la clause résolutoire du bail délivré le 17 décembre 2024,

— juger en conséquence que la clause résolutoire du bail se trouve acquise au profit de Madame [K] [J] à effet du 18 février 2025,

— ordonner l’expulsion des lieux du locataire et de tous biens et occupants de son chef au besoin avec l’appui de la force publique,

— mettre à la charge du locataire une indemnité d’occupation d’un montant équivalent au loyer dû, soit à ce jour 853,63 euros par mois à compter de la date de résiliation du bail jusqu’à la date effective de libération des lieux,

— condamner Monsieur [S] [F] à régler à Madame [K] [J] la somme totale de 6.475,30 euros à titre d’impayés locatifs arrêtés au 1er avril 2025, somme devant être majorée des intérêts au taux légal à valoir sur la somme de 4.268,63 euros à compter du 08 novembre 2024, date de mise en demeure, puis à hauteur de 5.122,26 euros à compter du 17 décembre 2024, date du commandement, puis de 6.475,30 euros à compter de la date de délivrance de la présente assignation jusqu’à parfait paiement,

— juger qu’un état des lieux contradictoire sera réalisé par voie d’huissier de justice au jour de la remise des clés ou de l’expulsion, le coût de cette diligence devant être pris en charge par moitié entre la requérante et le requis,

— condamner Monsieur [S] [F] à payer à Madame [K] [J] la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner le requis en tous les dépens de la présente instance lesquels comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa dénonciation aux organismes préfectoraux compétents, le coût de la présente assignation et de sa notification aux dits organismes ainsi que tous les frais de signification de poursuites et d’exécution à échoir,

— rappeler l’exécution provisoire de droit attachée à la décision à intervenir,

— débouter le requis de toutes demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires.

Au soutien de ses prétentions, Madame [K] [J] a fait valoir que Monsieur [S] [F], après avoir reçu une première mise en demeure en date du 08 novembre 2024 d’avoir à régler l’arriéré locatif, ne s’était pas acquitté de l’arriéré locatif dans le délai imparti par le commandement de payer délivré le 17 décembre 2024.

À l’audience du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de REIMS du 19 septembre 2025, Madame [K] [J], représentée par son conseil, maintient ses prétentions.

Elle précise que l’arriéré locatif s’élève au 1er septembre 2025, (terme de septembre 2025 inclus) à la somme de 10.537,08 euros.

Elle fait valoir que le locataire n’a plus réglé son loyer depuis le mois de juin 2024 et qu’elle est opposée à l’octroi de tous délais de paiement.

Monsieur [S] [F], comparant en personne, ne conteste pas la dette locative.

Il indique qu’il aura déménagé pour le 30 octobre 2025 et résidera alors chez sa mère à [Localité 6].

Il précise par ailleurs ne disposer pour toutes ressources que du RSA, soit la somme de 614 euros par mois.

Le rapport des services sociaux a été reçu avant l’audience lors de laquelle il en a été donné lecture. Il mentionne que Monsieur [S] [F], qui est bénéficiaire du RSA et est autoentrepreneur depuis plusieurs années, s’est trouvé en difficulté en 2024 dans le règlement de son loyer par rapport à son budget, qu’en effet un client ne lui a pas réglé les factures concernant son intervention et que depuis, son entreprise est en liquidation judiciaire et que Monsieur ne devrait pas percevoir d’indemnités, ce manque de trésorerie mettant en difficulté la situation financière du défendeur lequel a entrepris des démarches pour devenir aidant familial afin d’assister sa mère et être hébergé au sein du logement familial.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 14 novembre 2025 par décision mise à disposition au greffe de la juridiction.

MOTIFS DE LA DECISION

I. Sur la résiliation

A. Sur la recevabilité de la demande

Madame [K] [J] a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives le 18 décembre 2024.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la MARNE par voie électronique le 18 avril 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 06 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023.

L’action est donc recevable.

B. Sur l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au présent litige, prévoit que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu les 10 et 12 septembre 2019 contient une clause résolutoire visant un délai de deux mois et un commandement de payer a été délivré le 17 décembre 2024, pour la somme en principal de 5.122,26 euros.

Ce commandement, laissant au débiteur un délai de deux mois pour s’acquitter de l’arriéré locatif, respecte les prescriptions légales et réglementaires.

Il est demeuré infructueux pendant plus de deux mois de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 18 février 2025.

2. Sur les demandes en paiement des loyers et charges impayés :

En l’espèce, Madame [K] [J] produit un décompte arrêté au 1er septembre 2025 (terme de septembre 2025 compris) selon lequel Monsieur [S] [F] est redevable de la somme 10.537,08 euros au titre de l’arriéré locatif.

Monsieur [S] [F] n’oppose aucune contestation concernant le montant de cette dette. Il sera en conséquence condamné au paiement de cette somme qui portera intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 17 décembre 2024 à concurrence de la somme de 5.122,26 euros, à concurrence de celle de 1.353,04 euros à compter de l’assignation du 17 avril 2025 et à compter du présent jugement pour le surplus.

La mise en demeure en date du 08 novembre 2024 ne saurait en effet marquer le point de départ des intérêts à valoir sur la somme de 4.268,83 euros, comme sollicité par Madame [K] [J], dès lors que la délivrance de cette mise en demeure à Monsieur [S] [F] n’est pas justifiée.

3. Sur les délais de paiement et l’indemnité d’occupation :

L’article 24 V de la loi du 07 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

L’examen du compte montre que le locataire n’a effectué aucun règlement intégral de son loyer postérieurement au mois d’août 2024 et qu’ensuite jusqu’au mois de juillet 2025, il n’a plus effectué que des règlements partiels.

Il y a lieu en conséquence d’ordonner l’expulsion de Monsieur [S] [F] dans le délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux.

La précarité de la situation financière de Monsieur [S] [F] ne lui permet pas de régler sa dette locative dans des délais raisonnables compatibles avec les intérêts du bailleur, conformément aux dispositions de l’article 1343-5 du code civil, de sorte qu’il ne saurait lui être accordé de délais de paiement.

Monsieur [S] [F] sera par ailleurs condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent aux loyer et charges mensuels qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié, soit la somme de 853,63 euros, pour la période courant du 1er octobre 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux, et ce avec intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité des indemnités d’occupation à échoir.

4- Sur la demande au titre de l’état des lieux de sortie :

Dès lors que les parties conviendraient de l’établissement d’un état des lieux de sortie amiable lors du départ effectif de Monsieur [S] [F], la nécessité de recourir aux services d’un commissaire de justice aux fins de constater l’état du logement lors du départ du locataire n’est pas établie.

Il n’est en effet pas fait état par Madame [K] [J] d’un quelconque litige potentiel concernant la reprise future des lieux loués.

La demanderesse sera en conséquence déboutée de sa prétention à ce titre.

5- Sur les demandes accessoires :

Monsieur [S] [F], qui succombe, supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa dénonciation aux organismes préfectoraux compétents, de l’assignation et de sa notification aux dits organismes ainsi que de la signification de la présente décision.

Il ne saurait cependant être statué sur les frais d’exécution futurs éventuels pour le recouvrement des sommes dues, dès lors que l’opportunité de ces frais futurs est pour l’heure ignorée.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Madame [K] [J] les frais irrépétibles qu’elle a été contrainte d’exposer pour faire valoir ses droit.

Monsieur [S] [F] sera ne conséquence condamné à lui verser la somme de 200 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe de la juridiction, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail en date des 10 et 12 septembre 2029 entre Madame [K] [J] et Monsieur [S] [F] concernant le logement à usage d’habitation sis [Adresse 1], sont réunies à la date du 18 février 2025 ;

En conséquence,

ORDONNE l’expulsion de Monsieur [S] [F] et de celle de tous occupants de son chef ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [S] [F] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, Madame [K] [J] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique et au transport des meubles laissés dans les lieux dans le local qu’il plaira au demandeur aux frais et risques de l’expulsé, conformément aux dispositions de l’article R433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [S] [F] à verser à Madame [K] [J] la somme de 10.537,08 euros au titre de l’arriéré locatif (terme de septembre 2025 inclus) et DIT que cette somme qui portera intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 17 décembre 2024 à concurrence de la somme de 5.122,26 euros, à concurrence de celle de 1.353,04 euros à compter de l’assignation du 17 avril 2025 et à compter du présent jugement pour le surplus ;

CONDAMNE Monsieur [S] [F] à payer à Madame [K] [J] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, à compter du 1er octobre 2025, soit la somme mensuelle de 853,63 euros, et ce jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la restitution des clés, avec intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité des indemnités d’occupation à échoir ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à Monsieur le Préfet de la MARNE en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution;

CONDAMNE Monsieur [S] [F] aux entiers dépens de la présente procédure qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa dénonciation aux organismes préfectoraux compétents, de l’assignation et de sa notification aux dits organismes ainsi que de la signification de la présente décision ;

CONDAMNE Monsieur [S] [F] à verser à Madame [K] [J] la somme de 200 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE Madame [K] [J] du surplus de ses prétentions ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire, frais et dépens compris, à titre provisoire.

La Greffière La Juge