COUR D’APPEL D'[Localité 9]

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 16]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

N° RG 25/00054 – N° Portalis DBWR-W-B7J-QFVA

du 28 Janvier 2025

N° de minute 25/00169

affaire : [G] [J]

c/ Syndic. de copro. [Adresse 13], sis [Adresse 5]

Grosse délivrée

à M^e CAMPS

Expédition délivrée

à M^e POZZO DI BORGO

le

l’an deux mil vingt cinq et le vingt huit Janvier à 4 H 00

Nous, Céline POLOU, Vice-Présidente, Juge des Référés, assistée de Madame Wendy NICART, Greffier, avons rendu l’ordonnance suivante :

Vu l’assignation délivrée par exploit en date du 09 Janvier 2025 déposé par commissaire de justice.

A la requête de :

M. [G] [J]

Pizzeria “[Adresse 10]”

[Adresse 4]

[Localité 2]

Rep/assistant : M^e Philippe CAMPS, avocat au barreau de NICE

DEMANDEUR

Contre :

Syndic. de copro. [Adresse 13], sis [Adresse 5]

Représenté par son syndic en exercice le cabinet EUROPAZUR

[Adresse 8]

[Localité 1]

Rep/assistant : M^e Thibault POZZO DI BORGO, avocat au barreau de NICE

DÉFENDERESSE

Après avoir entendu les parties en leurs explications à l’audience du 21 Janvier 2025 au cours de laquelle l’affaire a été mise en délibéré au 28 Janvier 2025.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du commissaire de justice en date du 9 janvier 2025, M. [G] [J] a fait assigner en référé d’heure à heure, suivant autorisation donnée par une ordonnance du 8 janvier 2025, le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 13] devant le Président du tribunal judiciaire de Nice.

A l’audience du 21 janvier 2025, à laquelle l’affaire a été retenue après un renvoi, M. [G] [J] représenté par son conseil demande dans ses dernières écritures reprises oralement :

— de suspendre l’application de la résolution numéro 75 de l’assemblée générale du 20 avril 2024,

— de condamner le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 13] à laisser ouvertes les portes de la résidence de manière à laisser accéder la clientèle à ses locaux et ce sous astreinte de 25 000 euros par infraction constatée par huissier de justice ou trois témoins,

— à titre subsidiaire, condamner le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 13] à laisser ouvert le portail « commerces » dans l’attente de la pose d’une platine en état de fonctionnement de manière à laisser accéder la clientèle à ses locaux et ce sous astreinte de 25 000 euros par infraction constatée par huissier de justice ou trois témoins,

— le condamner à lui verser la somme de 2500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Au soutien de ses demandes, il indique exploiter depuis le 1er mars 2019 un fonds de commerce de pizzeria dans une petite galerie marchande de cinq commerces située dans l’ensemble immobilier [Adresse 13] en l’état d’un bail commercial consenti par Monsieur [O], que l’ensemble immobilier comprend une centaine d’appartements et qu’il est accessible par deux portails principaux et un portillon central, la copropriété abritant de surcroît des archives municipales qui doivent être accessibles au public. Il indique avoir exercé son activité sans difficulté jusqu’à ce que quelques membres influents du conseil syndical ne décident contre l’avis de la présidente du conseil, de la mise à mort des commerces en faisant voter à l’ordre du jour de l’assemblée générale des copropriétaires du 20 avril 2024, la résolution n°75 visant la fermeture complète de la copropriété toute la journée et toute l’année. Il explique que cette résolution a été votée à la majorité simple de l’article 24 alors qu’elle aurait dû l’être à l’unanimité en application de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 dans la mesure où elle a pour effet d’affecter les conditions de jouissance des locaux commerciaux privés du jour au lendemain de l’accès à la clientèle. Il précise que 131 des copropriétaires ont voté pour et 104 contre, que 9 se sont abstenus et que si cette résolution avait été votée à la majorité requise voir a minima, elle aurait été rejetée et que la complaisance du syndic apparaît de nature à engager sa responsabilité professionnelle.

Il indique que le syndic a informé son bailleur que cette résolution de principe serait suivie d’un aménagement pour l’accès aux locaux commerciaux devant être voté ultérieurement et que ce dernier trompé par le libellé équivoque de la résolution ne l’a pas contestée dans le délai de deux mois afin d’en solliciter l’annulation. Il ajoute que la copropriété a été fermée à compter du mois de septembre 2024, que la presse s’est fait l’écho de la détresse des commerçants et qu’une mise en demeure a été adressée au syndic afin de contester la validité de la résolution. Il ajoute que depuis la fermeture de la copropriété, ses clients ne peuvent plus accéder à la pizzeria par toutes les entrées, que la veille de l’audience le syndicat des copropriétaires a fait apposer en urgence le nom de la pizzeria sur la platine du portail sud situé à plus de 150 m de ses locaux et qu’aucune mesure n’a été prise pour faciliter l’accès par le portail « commerces »situé en face de sa pizzeria, à 20 m. Il précise qu’un seul digicode a été installé sur le portail principal et non pas sur le portillon, que les clients doivent descendre jusqu’à l’entrée de la résidence à plus de 150 m, sonner, remonter jusqu’à la pizzeria puis effectuer le même trajet en sens inverse, qu’ils ne peuvent plus ressortir par le portillon central car le bouton d’ouverture a été condamné et qu’en seulement mois, il a subi une baisse d’activité d’environ 80 à 90 % car, auparavant le portillon était ouvert de 8 heures à 22 heures. Il soutient que la fermeture immédiate de la copropriété est contraire aux dispositions de la résolution 75 qui prévoit la réalisation de travaux spécifiques d’accès aux commerces et aux professions libérales, qu’il a été prévu que la décision de fermer la copropriété avant tous travaux imposait au syndicat des copropriétaires de convoquer rapidement une seconde assemblée générale pour voter les modalités d’accès aux commerces mais que cela n’a pas été fait. Il ajoute que lors de la première audience, il a été décidé de renvoyer l’affaire afin de permettre aux parties d’envisager une solution amiable, qu’il a informé le syndic qu’il était prêt à renoncer à l’action envisagée en contrepartie de l’installation sous huitaine d’une platine spécifique au niveau du portail central mais que le syndicat des copropriétaires s’y est opposé en faisant preuve d’une particulière mauvaise foi.

Il expose justifier de l’existence d’un dommage imminent, que le syndic est habilité à faire réaliser les travaux urgents sans l’accord du syndicat des copropriétaires, qu’aucune convocation à une assemblée générale n’a été adressée aux copropriétaires nonobstant le temps écoulé depuis la décision de fermeture datant du 24 avril 2024 et ce alors que la copropriété est fermée depuis la fin du mois de septembre 2024, que la carence du syndicat des copropriétaires est évidente, qu’il n’appartient pas au propriétaire du local commercial de convoquer une assemblée générale mais au syndic d’y procéder, que son chiffre d’affaires a baissé de plus de 50 % avant de s’effondrer depuis la fermeture des accès, qu’il n’est plus en mesure de payer son loyer et qu’il a été contraint de solliciter un prêt bancaire ainsi que l’aide d’amis afin de maintenir en vie son activité de sorte qu’il y a urgence à rétablir l’accès à la résidence à défaut de quoi il sera contraint de déposer le bilan.

Il ajoute subir un trouble manifestement illicite en ce que la décision prise par l’assemblée générale est illégale et a été prise en violation du règlement de copropriété et des dispositions légales tout en faisant valoir qu’elle se montre ambiguë s’agissant de la mise en application de l’accès aux commerces. Il soutient en réponse aux moyens soulevés qu’aucuns travaux d’aménagement de l’accès au commerce n’a été prévu dans un délai raisonnable, qu’aucune assemblée générale n’a été convoquée afin de se prononcer sur leurs modalités, que le syndicat des copropriétaires se retranche derrière un prétendu classement de l’ensemble immobilier au titre des monuments historiques sans en justifier, qu’une platine existe déjà sur le portail sud et qu’il n’est pas justifié que l’accord de l’architecte des bâtiments de France serait nécessaire pour l’installation d’une platine au niveau du portillon central tout en faisant valoir que son coût est faible au regard de la taille de la copropriété qui comporte plus de 430 appartements. Il précise qu’il ne peut attendre que cette décision intervienne dans un laps de temps indéterminé au risque de faire faillite tout en faisant valoir que l’accès aux archives a été promptement rétabli. Il soutient ainsi que la fermeture de la copropriété porte atteinte au principe constitutionnel de la liberté du commerce et de l’industrie et qu’il convient de mettre un terme au trouble manifestement illicite et au dommage imminent subis.

Le Syndicat des copropriétaires [Adresse 13], représenté par son conseil demande aux termes de ses écritures reprises oralement à l’audience :

— le rejet des demandes,

— à titre reconventionnel, de condamner Monsieur [J] d’avoir à cesser de bloquer le portillon de la copropriété sous astreinte de 500 euros par infraction constatée,

— condamner M. [G] [J] à lui verser la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens en ce compris le coût du procès-verbal de constat du 9 et 11 janvier 2025.

Il expose que Monsieur [J] soutient qu’il subirait un dommage imminent en ce que sa clientèle ne disposerait plus d’un accès à son établissement ce qui engendrerait une perte de chiffre d’affaires, que la résolution qui a été votée lors de l’assemblée générale aurait été faite en fraude de ses droits car elle aurait dû être votée selon lui à la majorité de l’article 26 de la loi de 1965 et qu’il subit un trouble manifestement illicite lié à la violation du principe constitutionnel de liberté du commerce et de l’industrie mais que le juge des référés n’est pas compétent pour apprécier la régularité de la résolution d’assemblée générale ni contester une résolution qui a été prise collectivement et ce tant qu’une décision contraire du juge du fond n’est pas intervenue. Il ajoute en outre que le juge des référés n’est pas compétent pour suspendre les effets de la résolution d’assemblée générale dans la mesure où cette dernière est désormais définitive en l’absence de recours effectué dans le délai légal car suspendre une telle résolution reviendrait in fine à la vider de sa substance, la suspension ne pouvant être par nature que provisoire et dans l’attente de la réalisation d’un événement. Il ajoute que la résolution n°75 est désormais définitive en l’absence de recours, que le juge des référés n’a pas compétence pour s’immiscer dans la gestion et l’administration de la copropriété qui a voté sa fermeture et donc sa sécurisation en raison de la recrudescence des atteintes aux personnes et aux biens et que le demandeur est le seul commerçant à se plaindre de la situation.

Il explique que le dommage imminent et le trouble manifestement illicite allégués ne sont pas démontrés, que Monsieur [J] dispose d’un accès à son commerce pour sa clientèle, que la résolution qui a été prise est claire, qu’il a été informé de la possibilité de mettre en place, une ouverture automatique pour le portillon du bas, qu’il n’a pas répondu et que l’accès au commerce est toujours possible par le portail du bas qui dispose d’une platine au niveau de l’entrée principale de sorte qu’aucune atteinte à la liberté du commerce n’est démontrée car il a fait actionner sur le parlophone du bas, le numéro de téléphone de la pizzeria. Il ajoute que la décision d’installer un système de fermeture des parties communes pour assurer la sécurité des occupants était bien soumise à la majorité de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 car ce sont uniquement les modalités d’ouverture des portes d’accès qui doivent être votées à la majorité de l’article 25 g anciennement 26 c, que la résolution est donc valable, que la fermeture de la copropriété n’est pas totale et qu’un dispositif d’accès simple et efficace a été mis en place pour la clientèle. Il expose enfin que Monsieur [J] bloque le portillon d’accès ce qui constitue un trouble manifestement illicite auquel il convient de mettre un terme en le condamnant. Il soutient enfin que le juge des référés ne peut s’immiscer dans la gestion de la copropriété en lui imposant la pose une platine sur le portillon central, qu’une assemblée générale doit prochainement être convoquée, que l’accès aux archives a été réouverte en l’état de la servitude de passage grévant le fonds de la copropriété et que cette dernière est classée monument historique de sorte que les travaux à entreprendre doivent répondre à certaines conditions.

L’affaire a été mise en délibéré au 28 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I.Sur les demandes de M. [J] :

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la suspension de la résolution n°75 votée lors de l’assemblée générale du 20 avril 2024

Selon l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965.I-Les décisions de l’assemblée générale sont prises à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, s’il n’en est autrement ordonné par la loi.

II.-Sont notamment approuvés dans les conditions de majorité prévues au I :

a) Les travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble ainsi qu’à la préservation de la santé et de la sécurité physique des occupants, qui incluent les travaux portant sur la stabilité de l’immeuble, le clos, le couvert ou les réseaux et les travaux permettant d’assurer la mise en conformité des logements avec les normes de salubrité, de sécurité et d’équipement définies par les dispositions prises pour l’application de l’article 1er de la loi n° 67-561 du 12 juillet 1967 relative à l’amélioration de l’habitat ;

Selon l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant :

g) Les modalités d’ouverture des portes d’accès aux immeubles. En cas de fermeture totale de l’immeuble, celle-ci doit être compatible avec l’exercice d’une activité autorisée par le règlement de copropriété ;

Selon l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965, l’assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu’elles résultent du règlement de copropriété.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats que M. [J] loue des locaux commerciaux au sein de la copropriété [Adresse 14] situé [Adresse 6], selon un bail commercial en date du 27 février 2019, conclu avec Monsieur [O], au sein desquels il exploite une pizzeria.

Il est constant que lors de l’assemblée générale du 20 avril 2024, les copropriétaires ont voté selon la majorité de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965, la résolution n° 75 visant la fermeture complète de la copropriété toute la journée et toute l’année et que préalablement au vote de cette résolution, les clients pouvaient accéder à la pizzeria par le portail du bas situé au [Adresse 3], notamment en voiture ainsi que par le portillon central situé en face des commerces, dont le mécanisme permettait de l’ouvrir de l’extérieur.

Il ressort de cette résolution qu’un point d’information a été mentionné préalablement au vote de cette résolution, à savoir « que plusieurs mesures ont été prises au cours de l’année afin de sécuriser la copropriété: les horaires des différents accès ont été mis à jour, la liste des émetteurs en circulation a été épurée, un code d’accès en sortie a été installé, un agent de sécurité veille certains matins à l’entrée des véhicules et d’autres veillent à la sécurité certaines nuits. Dans le cas de l’acceptation de cette résolution, il est à noter que des travaux spécifiques d’accès pour les commerces/professions libérales seront à faire et à voter lors d’une prochaine Assemblée générale (mise en place d’une platine spécifique à code au portillon central ( pizzeria) et au niveau du portillon piéton du bas…) ».

Il est ensuite indiqué que « l’assemblée générale après en avoir délibéré a décidé de procéder à la fermeture complète de la copropriété toute la journée et toute l’année (l’intégralité des portails et l’intégralité des portillons). L’accès se ferait uniquement à l’aide des vigiks et émetteurs (et codes pour les locaux commerciaux et les archives ) »

Il est établi que la fermeture de la copropriété est intervenue vers la fin du mois de septembre 2024.

M. [J] justifie avoir adressé le 11 décembre 2024, un courrier au syndic de la copropriété afin de contester la régularité de la résolution soumise au vote des copropriétaires lors de l’assemblée générale du 20 avril 2024 aux motifs qu’elle aurait dû être votée à l’unanimité en raison d’une modification de la destination des parties privatives et des modalités de leur jouissance en ce qu’elle a pour conséquence d’empêcher à sa clientèle d’accéder à son local. Il précise que le syndic en sa qualité de professionnel a engagé sa responsabilité et qu’en l’absence d’issue amiable il sollicitera sa condamnation à l’indemniser de son préjudice financier.

Le syndicat des copropriétaires pris en la personne de son syndic lui a répondu le 16 décembre 2024, que la décision de fermeture avait été votée lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 20 avril 2024 qui était devenue définitive en l’absence de recours formé dans les délais légaux tout en faisant valoir que Monsieur [O], son bailleur n’avait formé aucune contestation à l’encontre de cette résolution et qu’il appartenait au syndic de la faire appliquer. Il a précisé que la copropriété disposait de deux entrées principales dont celle située au [Adresse 3] qui est équipée depuis longue date d’un interphone sur lequel les noms des résidents et des commerces sont inscrits et qu’un accès au commerce était maintenu.

Bien que Monsieur [J] expose que cette résolution est illicite en ce qu’elle a été votée à la majorité prévue par l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 alors qu’elle aurait dû l’être à l’unanimité des copropriétaires en application de l’article 26, force est de relever qu’il n’appartient pas au juge des référés d’apprécier la régularité ou l’opportunité d’une décision de l’assemblée générale des copropriétaires, qui a vocation à être exécutée tant qu’une décision contraire du juge n’est pas intervenue.

En outre, il n’est pas contesté qu’aucun recours en justice n’a été formé dans le délai légal contre ladite résolution par les copropriétaires et notamment M. [O] de sorte qu’elle est à ce jour définitive.

Enfin, ainsi que l’indique à juste titre le syndicat des copropriétaires LES GRANDS CEDRES, le juge des référés ne peut ordonner la suspension de la résolution n° 75 votée lors de l’assemblée générale du 20 avril 2024 dans la mesure où il n’est pas justifié d’une action au fond visant à en contester la validité, la suspension ne pouvant être ordonnée qu’à titre temporaire et ce dans l’attente de réalisation d’un événement ce qui n’est pas le cas en l’espèce.

En conséquence, la demande formée à ce titre sera rejetée.

Sur les demandes visant à laisser accéder la clientèle aux locaux commerciaux sous astreinte:

Selon l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, la collectivité des copropriétaires est constituée en un syndicat qui a la personnalité civile.Le syndicat peut revêtir la forme d’un syndicat coopératif régi par les dispositions de la présente loi.Il établit, s’il y a lieu, et modifie le règlement de copropriété.Il a pour objet la conservation et l’amélioration de l’immeuble ainsi que l’administration des parties communes.

Le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

S’il est constant que les copropriétaires peuvent décider des modalités d’ouverture des portes d’accès aux immeubles afin notamment de sécuriser la copropriété, en cas de fermeture totale de l’immeuble, celle-ci doit être compatible avec l’exercice d’une activité autorisée par le règlement de copropriété.

En l’espèce, M. [J] produit un procès-verbal de constat d’huissier du 17 décembre 2024 décrivant que :

— la copropriété est desservie par deux entrées, une située au n°7 et la seconde beaucoup plus haut au n°9 desservant également l’accès aux bâtiments des archives municipales,

— l’entrée nord implantée sur la partie haute de la résidence dessert l’accès aux archives municipales, qu’un portail en fer forgé est ouvert et qu’après avoir franchi ce dernier une barrière métallique bloque l’entrée ; qu’on ne peut franchir l’intérieur de la copropriété et rejoindre l’établissement sauf à pied en empruntant le portillon situe à gauche de l’entrée ; qu’il faut ensuite longer le bâtiment D sur le parking extérieur afin de rejoindre la pizzeria et qu’il s’agit du dernier local commercial situé en bas du bâtiment, la barrière s’ouvrant uniquement avec le code réservé uniquement aux résidents,

— qu’à 18h40, il est constaté que le portillon et le portail sont fermés et que ne connaissant ni le code ni n’ayant le bip, il n’est pas possible de sortir de la copropriété sans la présence de Monsieur [J] muni d’un bip de sorte que ses clients doivent l’appeler lorsqu’ils sont devant le portail, qu’il doit fermer son commerce et remonter pour leur ouvrir,

— au niveau de l’entrée sud, un double portail au n°7 au bas de l’avenue est présent ainsi qu’une barrière métallique qui bloque l’accès à l’intérieur de la résidence, l’ouverture se faisant à l’aide d’un bip ; sur le côté un portillon piéton est aménagé, ce dernier s’ouvrant à l’aide d’un bouton positionné sur le côté à l’intérieur de la copropriété et qu’une fois dehors, l’entrée se fait uniquement à l’aide d’un badge magnétique ou par un bip commandant le portail d’accès aux véhicules. Il est précisé qu’à l’intérieur de l’accès voiture, une platine Intratone à défilement est présente, celle-ci comprenant le nom des différents résidents de la copropriété mais que le nom de la pizzeria n’y figure pas,

— s’agissant du portillon situé pratiquement face au commerce, il est indiqué que selon Monsieur [J] ce dernier a été aménagé pour les commerçants afin que leurs clients accèdent à l’intérieur de la copropriété lorsqu’ils sont ouverts, qu’à l’intérieur de la résidence un bouton commandant l’ouverture électronique de la porte fonctionne mais qu’une fois à l’extérieur, pratiquement face à la pizzeria, il est impossible de rentrer dans la résidence car le portillon s’ouvre uniquement à l’aide d’un Vigik, le portail restant fermé; que Monsieur [J] indique que le code du portillon est désactivé, que les clients doivent l’appeler téléphoniquement lorsqu’ils sont devant le portail, qu’il doit fermer son commerce et remonter pour leur ouvrir.

Il verse un article paru dans le journal [Localité 16]-Matin du 13 décembre 2024 relatant que les commerçants qui se trouvent au sein de la copropriété [Adresse 13] sont mécontents car depuis le mois de septembre 2024, les portillons autrefois ouverts au passage des piétons sont fermés, que la gérante de LS Académie relate que les clients pouvaient auparavant entrer et se garer mais que désormais elle doit tous les matins aller ouvrir à ses élèves ce qui relève de l’acharnement, que les employés des archives municipales qui disposent d’un droit de passage, doivent désormais sonner pour entrer, que cette mesure a été prise pour des questions de sécurité selon certains membres du conseil syndical et copropriétaires, que la présidente du conseil syndical conteste cette position en faisant plutot état d’un problème de stationnement des véhicules dans la copropriété et indique qu’elle y était absolument opposée car cela porte atteinte aux commerces.

M.[J] justifie que son chiffre d’affaires s’est élevé en 2022 à la somme de 69 974 euros soit 5831 euros par mois, à 61 581 euros en 2023 soit 5131 euros par mois en moyenne, à 54 332 euros de janvier à octobre 2024 soit 5433 euros par mois mais que depuis la fermeture de la copropriété fin septembre 2024, son chiffre d’affaires a nettement baissé en produisant ses déclarations mensuelles Urssaf établissant que son chiffre d’affaires au mois de novembre 2024 s’est élevé à 777 euros alors qu’il était en 2023 de 4179 euros. Il expose en outre que son chiffres d’affaires en décembre 2024 est de 1419,69 euros.

Il démontre rencontrer des difficultés pour régler son loyer depuis le mois d’octobre 2024 en versant à ce titre un courrier de son bailleur du 2 décembre 2024 faisant état d’un arriéré de loyers depuis cette date.

Le syndicat des copropriétaires justifie avoir écrit le 4 octobre 2024 à Monsieur [J] afin de l’informer de la possibilité de mettre en place une ouverture automatique pour le portillon situé au niveau de l’entrée principale, en bas, en lui demandant de lui communiquer le nom à y inscrire par retour de mail ainsi que les horaires et jours d’ouverture puis qu’il l’a informé le 9 janvier 2025, qu’à défaut de réponse de sa part le nom Pizzeria Casa Gioa serait activé dès le lendemain matin.

Il démontre que l’ajout d’enseigne de la pizzeria a été effectué sur l’interphone de l’entrée du portail central situé en bas de la copropriété, la pizzeria se trouvant en neuvième position au niveau du classement alphabétique des noms.

Le défendeur verse un procès-verbal de constat de commissaire de justice des 9 et 11 janvier 2025 dont il ressort que :

— l’accès à la copropriété s’effectue par deux portails et portillons, le premier portail se trouvant au [Adresse 7], au niveau des archives municipales et le deuxième au niveau de l’entrée principale au [Adresse 3],

— au niveau de l’entrée principale située [Adresse 3], un portillon permet le passage des piétons, ce dernier s’ouvrant à l’aide d’un vigik depuis l’extérieur et d’un bouton depuis l’intérieur, un portail coulissant permettant le passage des véhicules ; qu’une platine contenant le nom des copropriétaires et commerçants de la résidence est visible, que les noms des commerces ont été enregistrés en premier par ordre alphabétique et que la pizzeria Casa Gioia y figure ; qu’il pénètre dans la résidence, se rend à pied devant la pizzeria en environ 1 minute 30,

Le 9 janvier 2025, Monsieur [J] a répondu au syndicat des copropriétaires, qu’il n’y avait aucun intratone sur le portillon situé en face de son commerce qui constitue l’accès principal de sa clientèle, que l’accès est donc impossible par ce portillon contrairement à ce qu’il indique et que le fait qu’il décide dorénavant d’apposer un nom sur la platine de l’entrée principale située à 150 m de son commerce était sans incidence car sa clientèle de passage ainsi que celle se déplaçant à pied devaient désormais réaliser un détour de 300 m pour descendre au portillon du portail principal situé au [Adresse 3] puis remonter jusqu’à la pizzeria, ce qui impactait gravement son activité et modifier les conditions de jouissance de son commerce.

Suite à la première audience, Monsieur [J] par l’intermédiaire de son conseil a adressé un courrier au syndicat des copropriétaires le 14 janvier 2025 afin de lui indiquer qu’il était prêt à renoncer à l’action engagée devant le juge des référés en contrepartie de l’engagement de ce dernier de faire poser une platine au niveau du portillon central.

Ce dernier lui a cependant répondu le 15 janvier 2025, qu’il sera porté, à la demande de l’un des propriétaires des locaux commerciaux à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale de copropriété dont la date n’est pas encore fixée, la question de la pose d’une platine ou d’un interphone devant l’un des portillons d’accès à la copropriété, que M. [O] n’avait pas formalisé cette demande à ce jour, que le syndic ne pouvait pas y procéder de sa propre initiative, que le coût des travaux était important et que l’immeuble était classé monument historique de sorte que toute installation sur les parties communes était sujette à d’importantes contraintes administratives.

S’il est constant au vu des éléments susvisés que l’interphone qui existait déjà au niveau du portail et du portillon de l’entrée principale au [Adresse 3], permet de rechercher le nom de la pizzeria, de sonner et d’entrer dans la copropriété, force est cependant de relever que cette entrée est éloignée de plus de 150 m de la pizzeria, qu’un portillon central est situé juste en face du commerce, que la clientèle de M.[J] accède depuis de nombreuses années aux commerces en passant par ce portillon dont le mécanisme permettait son ouverture de l’extérieur et que ce dernier ne peut plus être ouvert, suite à la fermeture de la copropriété, qu’à l’aide d’un vigik de sorte que la clientèle de passage et les piétons, ne peuvent plus accéder aisément et directement à la pizzeria par ce portillon et doivent se rendre à l’entrée principale située au [Adresse 3], qui n’est pas située à proximité immédiate du commerce.

Il ressort en outre de la résolution n°75, que les copropriétaires ont indiqué au titre du point d’information que « dans le cas de l’acceptation de la résolution, des travaux spécifiques d’accès pour les commerces seront à faire et à voter lors d’une prochaine assemblée générale, lesdit travaux consistant en la mise en place une platine spécifique à code au portillon central (pizzeria) et au niveau du portillon piéton bas ».

Dès lors, bien que le syndicat des copropriétaires expose que ces travaux n’ont toujours pas été votés et qu’une assemblée générale devrait être prochainement convoquée sans donner d’explications précises en ce sens, force est de relever que lors l’assemblée générale du 20 avril 2024, les copropriétaires ont fait état de la nécessité de réaliser des travaux spécifiques d’accès aux commerces puisqu’il est indiqué que “dans le cas de l’acceptation de la résolution” des travaux spécifiques « seront à faire », et qu’ils en ont précisé les modalités en indiquant « qu’ils consisteront en la mise en place d’une platine spécifique à code au niveau du portillon central ( pizzeria) mais également au niveau du portillon piéton du bas » avec cette précision qu’ils seront votés lors d’une prochaine assemblée générale.

Or, si une platine existe au niveau du portail de l’entrée principale située en bas de la copropriété, il est cependant constant qu’il a été procédé à la fermeture de l’intégralité des portails et notamment du portillon central situé en face des commerces, sans qu’une nouvelle assemblée générale n’ait été réunie au préalable afin de voter les travaux spécifiques d’accès aux commerces, pourtant envisagés lors de l’assemblée générale du 20 avril 2024 et sans que ces derniers n’aient été intégralement réalisés et qu’à ce jour, il n’est toujours pas justifié d’une convocation à une prochaine assemblée générale portant à l’ordre du jour la réalisation desdits travaux.

Par ailleurs, il n’est pas sérieusement contestable que le principal accès à la pizzeria exploitée par Monsieur [J] était effectué depuis de nombreuses années, jusqu’à la fermeture récente de la résidence, par le portillon central situé en face de son commerce et que depuis sa fermeture, il subit une baisse de son chiffre d’affaires et rencontre des difficultés pour payer son loyer dans la mesure où il doit faire face à une baisse de fréquentation de sa clientèle, qui ne peut plus accéder directement à son commerce et se voit contrainte de faire le tour de la résidence.

Par ailleurs, selon le procès-verbal d’assemblée générale du 20 avril 2024, la fermeture complète de la copropriété porte sur l’intégralité des portails et des portillons, avec cette précision que l’accès se fera uniquement à l’aide des vigiks et émetteurs, et « des codes pour les locaux commerciaux et archives ».

Or, il ressort des constats d’huissier susvisés, s’agissant du portillon central également concerné par la résolution 75 visant l’intégralité des portillons, que seul un accès par vigik existe, un code d’accès pour les locaux commerciaux n’ayant pas été installé à défaut d’éléments contraires portés à la connaissance du juge.

Enfin, il ne saurait être considéré que la présence d’un interphone situé à 150 m des locaux commerciaux, est de nature à satisfaire aux exigences d’une activité commerciale, qui implique un libre accès de la clientèle, et ce alors que le portillon central qui offre un accès facile et direct aux locaux commerciaux en ce qu’il est situé à seulement quelques mètres, est désormais fermé, ne peut être ouvert que par les copropriétaires à l’aide d’un vigik et contraint M.[J] lorsque ses clients le contacte téléphoniquement à laisser son commerce et à se déplacer pour leur ouvrir .

En outre, bien que le syndicat des copropriétaires argue que la copropriété [Adresse 11] [Adresse 12] est classée monument historique et que la réalisation des travaux d’accès est soumise à des contraintes administratives, force est de considérer qu’il n’en rapporte pas la preuve dans la mesure où il ressort du seul document versé, que la protection de l’édifice porte sur l’ancienne villa, les décors intérieurs, les jardins et les dépendances à l’exclusion des immeubles d’habitation des années 1950, étant de surcroît relevé que la copropriété bénéficie déjà d’une platine installée au niveau de l’entrée principale.

Enfin, s’il est exact qu’il n’appartient pas au juge des référés de s’immiscer dans la gestion de la copropriété et de prendre à la place d’une assemblée, une décision notamment sur l’installation d’un dispositif d’ouverture, il lui appartient de prescrire les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite en ordonnant notamment le libre accès à un commerce lorsque ce dernier est compromis, dans l’attente d’une décision de l’assemblée.

Dès lors, force est de considérer au vu de l’ensemble de ces éléments, que M. [J] justifie de l’existence d’un dommage imminent caractérisé par la fermeture du portillon principal situé en face de son commerce qui permettait jusqu’alors, à sa clientèle, notamment celle de passage et aux piétons, d’accéder aisément à sa pizzeria, sans qu’un dispositif d’accès spécifique au commerce pourtant évoqué lors de l’assemblée générale du 20 avril 2024 n’ait été au préalable mis en place, ce dernier justifiant d’une baisse de sa clientèle et ainsi d’un risque qu’il se retrouve en état de cessation des paiements .

Le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 13] sera en conséquence condamné, non pas à laisser l’intégralité de la copropriété ouverte mais à laisser le mécanisme du portillon central « commerces » ouvert afin de permettre à la clientèle de M.[J] d’accéder à ses locaux et ce jusqu’à la décision qui sera prise par l’assemblée des copropriétaires suite à la fermeture de la copropriété, sur les travaux spécifiques d’accès aux commerces consistant notamment en la pose d’une platine spécifique à code au portillon central et ce sous astreinte provisoire de 300 euros par jour de retard qui courra passé le délai de dix jours suivant la signification de la décision et ce pendant une durée de quatre mois.

Le surplus des demandes sera rejeté.

Sur la demande reconventionnelle de condamnation de M. [J] à laisser le portillon fermé sous astreinte :

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires soutient que Monsieur [J] laisse le portillon ouvert en versant pour unique pièce, un mail du 29 novembre 2024 adressé à son bailleur, qui manque cependant de lisibilité et un compte-rendu de l’agence de sécurité décrivant que le portillon a été attaché afin de rester ouvert lors d’une ronde le 27 novembre 2024.

Toutefois, au vu de la condamnation du syndicat des copropriétaires à laisser le portillon ouvert jusqu’à la décision de l’assemblée générale statuant sur les travaux spécifiques d’accès aux commerces et des seuls éléments versés, la demande sera rejetée.

Sur les demandes accessoires :

Le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 13] qui succombe à l’instance, supportera les dépens.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de M. [G] [J] la totalité des frais irrépétibles engagés dans le cadre de la présente instance. Il lui sera alloué une indemnité de 1500 euros qui sera mise à la charge du défendeur.

PAR CES MOTIFS

Nous, Céline POLOU, juge des Référés du tribunal judiciaire de Nice, statuant par ordonnance contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir comme il appartiendra, mais d’ores et déjà,

REJETONS la demande de M. [J] visant la suspension de la résolution n°75 votée lors de l’assemble générale de la copropriété [Adresse 15] du 20 avril 2024;

CONDAMNONS le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 13] à laisser le mécanisme du portillon central « commerces » ouvert afin de permettre à la clientèle de M.[G] [J] d’accéder à ses locaux commerciaux et ce jusqu’à la décision qui sera prise par l’assemblée générale des copropriétaires sur les travaux spécifiques d’accès aux commerces consistant notamment en la pose d’une platine spécifique à code au portillon central et ce sous astreinte provisoire de 300 euros par jour de retard qui courra passé le délai de dix jours suivant la signification de la décision et ce pendant une durée de quatre mois ;

CONDAMNONS le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 13], à payer à M. [G] [J] la somme de 1500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 13] aux dépens ;

REJETONS le surplus des demandes ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT