TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8] [1]

[1] Copies exécutoires

délivrées le:

à M^e THOMAS COURCEL

■

Charges de copropriété

N° RG 23/14837 -

N° Portalis 352J-W-B7H-C3GQ2

N° MINUTE :

Assignation du :

21 Novembre 2023

JUGEMENT

rendu le 30 Avril 2025

DEMANDEUR

Le Syndicat de copropriétaires du [Adresse 4], représenté par son administrateur provisoire, Maître [F] [P], fonctions auxquelles elle a été désignée suivant ordonnance sur requête signée le 4 mars 2021 par le délégataire de Monsieur le Président du Tribunal Judiciaire de PARIS.

[Adresse 2]

[Localité 7]

Représenté par Maître Philippe THOMAS COURCEL de la SELARL CABINET THOMAS-COURCEL BLONDE, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #C0165

DÉFENDEUR

Monsieur [M] [T]

[Adresse 10]

[Localité 1]

Non représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Décision du 30 Avril 2025

Charges de copropriété

N° RG 23/14837 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3GQ2

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Caroline ROSIO, Vice-Président, statuant en juge unique, assistée de Madame Line-Joyce GUY, Greffière, lors des débats, et de Madame Margaux DIMENE, Greffière, lors de la mise à disposition.

DÉBATS

À l’audience du 06 Février 2025 tenue en audience publique avis a été donné aux parties que la décision serait rendue le 30 avril 2025.

JUGEMENT

Prononcé en audience publique

Réputé contradictoire

En premier ressort

***

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

M. [M] [T] est propriétaire des lots de copropriété n°11 (studio) et 12 (studio) d’un immeuble situé au [Adresse 6]).

Après avoir constaté l’existence d’un grave déficit de trésorerie, consécutif notamment à la carence de trois propriétaires, dont M. [M] [T], le syndic de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 8] a sollicité par voie de requête la désignation d’un administrateur provisoire.

Par ordonnance du 4 mars 2021, le juge délégué par le président du tribunal judiciaire de Paris a désigné Maître [P] en qualité d’administrateur provisoire de la copropriété. Il a par ailleurs été confié à l’administrateur provisoire les pouvoirs du syndic, du conseil syndical et tous les pouvoirs de l’assemblée générale à l’exception de ceux prévus aux paragraphes a) et b) de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965.

La mission du mandataire judiciaire a été régulièrement prorogée pour une durée d’un an et la dernière fois le 28 février 2024.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 24 février 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble a fait mettre en demeure M. [M] [T] de payer la somme de 66.819,25 euros au titre des charges de copropriété impayées.

Par exploit de commissaire de justice signifié le 21 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 5] a fait assigner M. [M] [T] en paiement d’arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Paris, pour l’audience du 06 juin 2024.

Au visa des articles 10 et 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, il demande au tribunal de :

— condamner M. [M] [T] au paiement de la somme de 63.108,48 euros au titre des charges dues au 30 octobre 2023, avec intérêts de droit à compter de l’assignation ;

— ordonner la capitalisation des intérêts ;

— condamner M. [M] [T] au paiement de la somme de 30 euros, au titre des frais nécessaires de recouvrement ;

— condamner M. [M] [T] au paiement de la somme de 5.000 euros, à titre de dommages et intérêts pour gêne causée au syndicat;

— condamner M. [M] [T] au paiement des entiers dépens de l’instance et ce y compris les droits d’engagement de poursuite mis à la charge du créancier en application de l’arrêté du 23 février 2022 fixant les tarifs réglementés des huissiers de justice ;

— condamner M. [M] [T] au paiement de la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles ;

— rappeler que l’exécution provisoire de la décision à intervenir est de droit.

En application de l’article 455 alinéa 1er du code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation pour l’exposé exhaustif des moyens en fait et en droit.

M. [M] [T] a été assigné le 21 novembre 2023 en Algérie selon les formalités prévues par le protocole judiciaire signé le 28 août 1962. Il n’a pas constitué avocat. La décision sera réputée contradictoire.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 06 juin 2024 et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries (juge unique) du 06 février 2025. La décision a été mise en délibéré au 30 avril 2025, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande principale en paiement

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité « objective » que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » – le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

*

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d’abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale que M. [M] [T] est propriétaire des lots n°11 et 12 de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 3] à [Localité 9].

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

— les procès-verbaux des décisions prises par l’administrateur provisoire des 28 octobre 2021, 24 novembre 2022 et 1er juin 2023, les procès-verbaux des assemblées générales ordinaires des 07 janvier 2014, 1er avril 2015, 26 juillet 2016, 5 juillet 2017, 1er octobre 2018, 22 novembre 2019, les procès-verbaux des assemblées générales extraordinaires du 22 janvier 2019 et du 04 février 2019 par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2020 à 2022, fixé les budgets prévisionnels des années 2021 à 2024 et voté la réalisation de divers travaux ;

— un décompte de répartition des charges, et les appels de fonds portant application aux charges collectives de la clé de répartition des lots du défendeur ;

— un décompte de créance actualisé au 30 octobre 2023.

Il ressort de ce décompte qu’ont été facturées, outre les charges proprement dites, 30 euros au titre d’un mise en demeure en date du 24 février 2023. Il résulte de l’examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire de M. [M] [T], déduction faite des frais de recouvrement, est débiteur de 63.108,48 – 30 euros soit 63.078,48 euros et non 63.108,48 euros au titre des charges courantes impayées comme le réclame le syndicat des copropriétaires.

Décision du 30 Avril 2025

Charges de copropriété

N° RG 23/14837 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3GQ2

M. [M] [T] ne démontrant pas avoir satisfait à son obligation de paiement en sa qualité de copropriétaire, il sera en conséquence condamné au paiement de cette somme au titre des charges courantes et appels de fonds impayés.

En application de l’article 1231-6 du code civil, au regard de la demande formée par le syndicat des copropriétaires quant aux intérêts, ceux-ci seront dus à compter du 21 novembre 2023, date de la signification de l’assignation.

Sur les frais de recouvrement

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n’est pas exhaustive, la juridiction disposant d’un pouvoir d’appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

— les frais de relance antérieurs à l’envoi d’une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l’assignation ;

— les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, dès lors qu’il n’est pas justifié de l’accomplissement de diligences exceptionnelles ;

— les frais d’huissier engagés pour l’introduction de l’instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile (6°) ;

— les frais d’avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite en outre le paiement de la somme de 30 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance. En l’absence de production du contrat de syndic fixant le montant de la somme facturée pour une mise en demeure, la demande sera rejetée à ce titre.

Sur la demande de capitalisation des intérêts

L’article 1343-2 du code civil dispose que les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s’agisse d’intérêts dus au moins pour une année entière.

Décision du 30 Avril 2025

Charges de copropriété

N° RG 23/14837 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3GQ2

La demande ayant été formée judiciairement, il y a lieu d’ordonner la capitalisation des intérêts. Celle-ci portera sur des intérêts dus au moins pour une année entière et le point de départ sera fixé au jour de la demande, soit le 21 novembre 2023, date de l’assignation.

Sur la demande indemnitaire du syndicat des copropriétaires

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame l’indemnisation du préjudice qu’il dit avoir subi en raison de l’inexécution par M. [M] [T] de ses obligations.

A l’examen des pièces produites aux débats, et notamment du décompte de créance, il apparaît que M. [M] [T] a manqué de longue date à son obligation de paiement de sa quote-part de charges – son compte apparaissant débiteur à l’égard de la copropriété dès le 1er juillet 2016.

Ce défaut de paiement récurrent de la part du débiteur contraint le syndicat à répartir de manière permanente la charge des dépenses communes entre les autres copropriétaires, amenant ces derniers à jouer malgré eux le rôle de banquier du défendeur et a récemment provoqué la désignation d’un mandataire judiciaire avec mission de prendre les mesures nécessaires au rétablissement du fonctionnement normal de la copropriété. Par ailleurs, la durée durant laquelle le défendeur s’est soustrait à ses obligations de copropriétaire ainsi que l’importance des sommes dues ont nécessairement entraîné un préjudice pour la copropriété.

Cette situation crée des tensions sur la trésorerie du syndicat et, de manière générale, oblige la copropriété à fonctionner dans des conditions non conformes à son statut légal fondé sur une répartition équitable des charges entre tous les copropriétaires.

Il conviendra en conséquence de condamner M. [M] [T] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 4.000 euros en réparation du préjudice financier causé.

Décision du 30 Avril 2025

Charges de copropriété

N° RG 23/14837 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3GQ2

Sur les demandes accessoires

M. [M] [T], qui succombe, supportera les dépens de l’instance en application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

Il apparaît en outre équitable, compte tenu des éléments soumis aux débats, d’allouer au syndicat demandeur une somme de 1.500 euros en applications des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin il sera rappelé, au visa de l’article 514 du code de procédure civile, que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE M. [M] [T] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] les sommes de :

—  63.078,48 euros au titre d’arriérés de charges de copropriété impayées, arrêtées au 30 octobre 2023, avec intérêts au taux légal à compter du 21 novembre 2023 ;

—  4.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

—  1.500 euros au titre des frais irrépétibles ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] de sa demande en paiement au titre des frais de recouvrement ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] du surplus de ses demandes ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière, à compter du 21 novembre 2023 ;

CONDAMNE M. [M] [T] aux entiers dépens de l’instance ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire.

Fait et jugé à [Localité 8] le 30 avril 2025.

La Greffière La Présidente