COUR D’APPEL D'[Localité 4]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

M I N U T E

(Décision Civile)

JUGEMENT : S.D.C. RESIDENCE LA TORRACA c/ [N] [T], [R] [J]

N° 25/

Du 28 Janvier 2025

4ème Chambre civile

N° RG 24/03384 – N° Portalis DBWR-W-B7I-P55V

Grosse délivrée à

la SEP GABORIT – SAMMOUR

expédition délivrée à

la SCP MB JUSTITIA

le 28 Janvier 2025

mentions diverses

Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du vingt huit Janvier deux mil vingt cinq

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Cécile SANJUAN PUCHOL Présidente, assistée de Madame PROVENZANO, Greffier.

Vu les Articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

Après accord de la partie ayant constitué avocat, le dépôt du dossier au greffe de la chambre a été autorisé conformément aux dispositions de l’article 778 alinéa 5 du Code de Procédure Civile et l’affaire a été mise en délibéré au 28 Janvier 2025 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 28 Janvier 2025, signé par Madame Cécile SANJUAN PUCHOL Présidente, assistée de Madame Estelle AYADI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION : réputée contradictoire, en premier ressort, au fond

DEMANDERESSE:

Syndicat de copropriétaires de la résidence [Adresse 5] représenté par son syndic en exercice le Cabinet LVS dont le siège social est [Adresse 3], agissant poursuites et diligences en la personne de son représentant légal domicilié es-qualité audit siège

[Adresse 9]

[Localité 2]

représentée par M^e Laetitia GABORIT de la SEP GABORIT – SAMMOUR, avocats au barreau de NICE, avocats postulant,

M^e Cecile BIGUENET-MAUREL de la SCP MB JUSTITIA, avocats au barreau de GRASSE, avocats plaidant

DÉFENDEURS:

Monsieur [N] [T]

[Adresse 6]

[Localité 2]

défaillant

Madame [R] [J]

[Adresse 6]

[Localité 2]

défaillant

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [N] [T] et Mme [W] [J] sont propriétaires des lots n 119 et 120 de l’état descriptif d’un immeuble en copropriété dénommé « [Adresse 5] » situé [Adresse 7] à [Adresse 10] [Localité 1].

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 5] » a mis en demeure M. [N] [T] et Mme [W] [J] de payer la somme de 495.61 euros de charges de copropriété dues au 21 novembre 2022 par lettre du 22 novembre 2022.

Cette mise en demeure étant restée infructueuse, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 5] » a fait délivrer à M. [N] [T] et Mme [W] [J], par acte extra-judiciaire du 14 août 2023, une sommation de payer la somme de 917,97 euros de charges de copropriété dues au 11 août 2023.

Par acte du 19 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 5] » situé [Adresse 8] [Localité 11] a fait assigner M. [N] [T] et Mme [W] [J] aux fins d’obtenir leur condamnation solidaire à lui payer les sommes suivantes :

2.501,51 euros de charges de copropriété arrêtées au 5 septembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 22 novembre 2022,

133,50 euros au titre des frais engagés par le syndicat des copropriétaires, conformément à l’article 10-1 de la loi de 1965, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 22 novembre 2022,

7.500 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive,

2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

les dépens, avec distraction au profit de Maitre Laëtitia Gaborit, avocat, lesquels comprendront outre les frais d’hypothèque, du commandement de payer et les droits et émoluments des actes d’huissier de justice, le droit de recouvrement ou d’encaissement tels que prévus par l’article 90 de la loi n 2006-872 du 13/07/2006 modifiant le 1er alinéa de l’article 10-1 de la loi n 65-557 du 10/07/1965.

Il fonde sa demande de paiement des charges sur l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 et indique produire, pour justifier du principe et du montant de sa créance, les relevés des appels de fonds, les décomptes individuels de charges, les procès-verbaux d’assemblée générale approuvant les comptes ou adoptant les budgets prévisionnels ainsi qu’un état récapitulatif et détaillé de sa créance. Il précise que le compte des défendeurs est débiteur depuis le 26 avril 2022. Il ajoute que les frais nécessaires au recouvrement de sa créance d’un montant total de 133,50 euros devront être imputés aux copropriétaires défaillants sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Il ajoute que, conformément à l’article 36 du décret du 17 mars 1967, les condamnations devront être assorties des intérêts au taux légal à compter de la première mise en demeure du 22 novembre 2022.

Il fait valoir enfin que la résistance abusive et injustifiée des défendeurs, qui ne règlent pas spontanément leurs charges, sans motif légitime, lui cause un préjudice de trésorerie qui devra être réparé sur le fondement de l’article 1231-6 du code civil.

Mme [W] [J], assignée à personne, et M. [N] [T], assigné par remise de l’acte à une personne présente à son domicile, n’ont pas constitué avocat avant la clôture de la procédure ordonnée le 20 novembre 2024 de sorte que la présente décision, susceptible d’appel, sera réputée contradictoire conformément à l’article 474 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 5] » a été autorisé à faire déposer son dossier de plaidoirie et avisé que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 28 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond mais il est fait droit à la demande que si elle est régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande principale en paiement des charges de copropriété et des frais nécessaires au recouvrement de la créance.

1. Sur les charges.

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments communs d’équipement ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes.

Il appartient au syndicat des copropriétaires de justifier de l’existence et du montant de sa créance de charges par la production du procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice précédent et adoptant le budget prévisionnel de l’exercice à venir, le procès-verbal de l’assemblée générale de l’année suivante, la totalité des décomptes de charges, les relevés des appels de fonds et un état récapitulatif détaillé de sa créance.

En l’espèce, pour rapporter la preuve de l’existence et du montant de sa créance, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 5] » produit :

le relevé de propriété démontrant que M. [N] [T] et Mme [W] [J] sont propriétaires des lots n 119 et 120 de l’état descriptif de l’immeuble,

le procès-verbal de l’assemblée générale du 1er décembre 2022 :- approuvant les comptes de l’exercice du 01/10/2020 au 30/09/2021,

— approuvant le budget prévisionnel de l’exercice du 01/10/2022 au 30/09/2023,

le procès-verbal de l’assemblée générale du 18 juillet 2023 :- approuvant les comptes de l’exercice du 01/10/2021 au 30/09/2022,

— approuvant le budget prévisionnel de l’exercice du 01/10/2023 au 30/09/2024,

le procès-verbal de l’assemblée générale du 21 mai 2024 :- approuvant les comptes de l’exercice du 01/10/2022 au 30/09/2023,

— approuvant le budget prévisionnel de l’exercice du 01/10/2024 au 30/09/2025,

les appels de fonds, charges et provisions adressés à M. [N] [T] et Mme [W] [J],

une mise en demeure de payer la somme de 495.61 euros de charges de copropriété dues au 21 novembre 2022 adressée à M. [N] [T] et Mme [W] [J] par lettre du 22 novembre 2022,

une sommation de payer la somme de 917,97 euros de charges de copropriété dues au 11 août 2023 délivrée à M. [N] [T] et Mme [W] [J] par acte d’huissier du 14 août 2023,

— un relevé de compte débiteur de la somme de 2.635,01 euros dont 2 501,51 euros de charge et provisions exigibles au 5 septembre 2024.

Ces pièces permettent au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 5]» de rapporter la preuve du principe de sa créance de charges arrêtée au 5 septembre 2024 pour un montant de 2 501,51 euros.

Le syndicat ne produisant pas son règlement de copropriété contenant une clause de solidarité des copropriétaires indivis, M. [N] [T] et Mme [W] [J] seront condamnés à lui payer la somme de 2 501,51 euros de charges de copropriété, comptes arrêtés au 5 septembre 2024, à proportion de leurs droits dans l’indivision.

Conformément à l’article 36 du décret du 17 mars 1967, cette somme sera assortie des intérêts au taux légal calculés sur la somme de 495.61 euros à compter de la mise en demeure du 22 novembre 2022 et sur la totalité à compter de l’assignation du 19 septembre 2024.

2. Sur les frais nécessaires au recouvrement de la créance.

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont notamment imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des commissaires de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Il est acquis que constituent des frais nécessaires au recouvrement de la créance, remboursables au syndicat en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, ceux exposés qui n’entrent ni dans les dépens ni dans les prévisions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Dès lors, les honoraires prévus par les contrats de syndic au titre des « frais de mise en demeure » ou de « frais de sommation de payer » ne peuvent pas être imputés au copropriétaire défaillant s’ils ne sont pas procéduralement nécessaires car ces prestations constituent des actes élémentaires d’administration de la copropriété par le syndic.

Ainsi, ne sont pas assimilés à des frais nécessaires : des frais de mise au contentieux entrant dans la gestion courante du syndic sauf s’ils traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires, les frais de rappel antérieurs à la mise en demeure, les honoraires non justifiés de l’huissier de justice ou qui ont été exposés sans que le recouvrement de la créance soit mené à bien.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « « [Adresse 5] » sollicite le remboursement de la somme de 133.55 euros correspondant aux frais suivants :

des frais de lettre de rappel d’un montant de 13,50 euros le 21/10/2022,des frais de mise en demeure d’un montant de 60 euros le 22/11/2022,des frais de mise en demeure d’un montant de 60 euros le 14/02/2023.

Sur le fondement des principes rappelés, M. [N] [T] et Mme [W] [J] seront condamnés à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 5] » la somme de 60 euros en remboursement des frais nécessaires au recouvrement de la créance, comptes arrêtés au 5 septembre 2024, à proportion de leurs droits dans l’indivision.

Cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 19 septembre 2024.

Sur la demande additionnelle de dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil énonce que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure.

L’alinéa 3 de ce texte prévoit toutefois que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires.

En l’espèce, il ressort des pièces fournies que M. [N] [T] et Mme [W] [J] s’abstiennent de régler régulièrement leur contribution aux charges, et imposent ainsi à la copropriété de procéder à des avances constantes de fonds pour faire face à des dépenses courantes.

Ils lui causent ainsi un préjudice distinct du retard de paiement justifiant l’allocation de dommages et intérêts qui seront évalués, au regard du montant de la dette, à la somme de 300 euros.

M. [N] [T] et Mme [W] [J] seront par conséquent condamnés à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 5] » la somme de 300 euros de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, dans sa rédaction applicable au litige, la présente décision est exécutoire de plein droit, aucun motif ne justifiant de l’écarter.

Parties perdantes au procès, M. [N] [T] et Mme [W] [J] seront condamnés aux dépens ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 5] » la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera précisé que les droits de recouvrement ou d’encaissement ne constituent pas des dépens et ont été prévus comme restant à la charge du créancier de l’exécution sans que le juge puisse y déroger.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE M. [N] [T] et Mme [W] [J] à payer, à proportion de leurs droits dans l’indivision, au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 5] » situé [Adresse 8] [Localité 11] les sommes suivantes :

2 501,51 euros (deux mille cinq cent un euros et cinquante et un centimes) de charges de copropriété, comptes arrêtés au 5 septembre 2024,

60 euros (soixante euros) en remboursement des frais nécessaires au recouvrement de la créance ;

DIT que la somme totale de 2.561,51 euros (deux mille cinq cent soixante et un euros et cinquante et un centimes) sera assortie des intérêts au taux légal calculés sur la somme de 495.61 euros à compter du 22 novembre 2022 et sur la totalité à compter du 19 septembre 2024 ;

CONDAMNE M. [N] [T] et Mme [W] [J] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 5] » situé [Adresse 8] [Localité 11] la somme de 300 euros (trois cent euros) de dommages et intérêts ;

CONDAMNE M. [N] [T] et Mme [W] [J] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 5] » situé [Adresse 8] [Localité 11] la somme de 500 euros (cinq cent euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 5] » situé [Adresse 8] [Localité 11] de toutes ses autres demandes ;

CONDAMNE M. [N] [T] et Mme [W] [J] aux dépens, distraits au profit de Maître Laëtitia Gaborit, Avocat au Barreau de Nice, sur son affirmation de droit dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT