COUR D’APPEL D'[Localité 29]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

(Décision Civile)

JUGEMENT : S.C.I. LA [C] c/ S.C.I. LE VERGER, S.C.I. OEA, Commune [Localité 31]

MINUTE N°

Du 19 Décembre 2025

2ème Chambre civile

N° RG 24/00714 – N° Portalis DBWR-W-B7I-PPD5

Grosse délivrée à

expédition délivrée à

le 19 Décembre 2025

mentions diverses

Par jugement de la 2ème Chambre civile en date du

dix neuf Décembre deux mil vingt cinq

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Mélanie MORA, Présidente, assistée de Rosalie CONTRERES, faisant fonction de Greffier

Vu les Articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

A l’audience publique du 13 Octobre 2025 le prononcé du jugement étant fixé au 19 Décembre 2025 par mise à disposition au greffe de la juridiction ;

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 19 Décembre 2025 , signé par Mélanie MORA, Présidente, assistée de Rosalie CONTRERES, faisant fonction de Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION :

réputée contradictoire, en premier ressort, au fond

DEMANDERESSE:

S.C.I. LA [C]

domiciliée : chez Maître Clément DIAZ Avocat

[Adresse 24]

[Localité 1]

représentée par M^e Clément DIAZ, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant/postulant

DÉFENDERESSES:

S.C.I. LE VERGER

domiciliée : chez ALPES SECRETARIAT

[Adresse 26]

[Localité 28]

représentée par M^e Jean-marc SZEPETOWSKI de la SELARL S.Z., avocats au barreau de NICE, avocats plaidant/postulant

S.C.I. OEA

[Adresse 23]

[Localité 2]

représentée par M^e Etienne BERARD de la SCP BERARD & NICOLAS, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

Commune de [Localité 31]

[Adresse 35]

[Adresse 22]

[Localité 3]

défaillant

*****

Vu l’exploit d’huissier en date du 9 février 2024 par lequel la SCI LA [C] représentée par son gérant en exercice a fait assigner la SCI OEA prise en la personne de son gérant en exercice, la SCI LE VERGER prise en la personne de son gérant en exercice et la Commune de BEAULIEU SUR MER représentée par son Maire en exercice ;

Vu les dernières conclusions de la SCI [E] (rpva 4 septembre 2025) qui sollicite de voir :

Vu les articles 682 et suivants du code civil,

Vu les pièces et notamment le rapport de l’expert [K],

— DEBOUTER la SCI OEA et la SCI LE VERGER de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions,

— JUGER l’état d’enclave de sa propriété cadastrée section B n° [Cadastre 9] et [Cadastre 13],

— HOMOLOGUER la proposition d’accès n° 1 privilégié par l’expert [K] dans son rapport d’expertise déposé le 19 décembre 2023, consistant à emprunter depuis le [Adresse 34] (voie publique), une voie carrossable existante sise sur la parcelle cadastrée section AB n° [Cadastre 15] puis sur la parcelle cadastrée section AB n° [Cadastre 4] permettant de desservir les parcelles cadastrées section AB n° [Cadastre 9] et [Cadastre 13] par le bas de la propriété,

— LUI DONNER ACTE qu’elle offre de régler les indemnités proportionnées aux dommages de la solution adoptée telle que chiffrée par l’expert [K] dans son rapport, soit les sommes suivantes :

—  5 185 € à la SCI LE VERGER, propriétaire de la parcelle AB n° [Cadastre 15],

—  2 960 € (1 400 + 1 560) à la SCI OEA, propriétaire de la parcelle AB n° [Cadastre 4],

A défaut et à titre subsidiaire,

— HOMOLOGUER la proposition d’accès n° 2 par l’expert [K] dans son rapport d’expertise déposé le 19 décembre 2023, consistant à emprunter depuis le [Adresse 34] (voie publique), une voie carrossable existante sise sur la parcelle cadastrée section AB n° [Cadastre 15] puis sur la parcelle cadastrée section AB n° [Cadastre 4] permettant de desservir les parcelles cadastrées section AB n° [Cadastre 9] et [Cadastre 13] par le haut de la propriété,

— LUI DONNER ACTE qu’elle offre de régler les indemnités proportionnées aux dommages de la solution adoptée telle que chiffrée par l’expert [K] dans son rapport, soit les sommes suivantes :

—  8 270 € à la SCI LE VERGER, propriétaire de la parcelle AB n° [Cadastre 15],

—  16 130 € (1 520 + 11 150 + 3 460) à la SCI OEA, propriétaire de la parcelle AB n° [Cadastre 4],

En tout état de cause,

— L’AUTORISER, elle ou toute entreprise mandatée par elle ou sa responsabilité à réaliser les travaux nécessaires pour son désenclavement, en passant par les parcelles AB n° [Cadastre 15] et [Cadastre 4],

— ORDONNER la publication du jugement à intervenir au service de la publicité foncière,

— CONDAMNER la SCI OEA et la SCI LE VERGER à lui payer, chacune, une somme de 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— CONDAMNER in solidum la SCI OEA et la SCI LE VERGER aux entiers dépens, en ce y compris les frais d’expertise taxés à la somme de 9 856,18 euros,

— JUGER que le jugement à intervenir sera opposable à la commune de [Localité 31], propriétaire de la parcelle [Cadastre 10].

— JUGER n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir ;

Vu les dernières conclusions de la SCI LE VERGER (rpva 13 mars 2025) qui sollicite de voir :

Vu les articles 682 et 684 du Code civil,

A titre principal :

— Débouter la SCI LA-[C] de l’intégralité de ses demandes,

A titre subsidiaire, dans la mesure où la juridiction de céans devait ordonner le désenclavement du fonds de la SCI LA-[C] selon la proposition n°1 de l’expert judiciaire,

— Condamner la SCI LA-[C] à verser à la SCI LE VERGER la somme de 15.000 € à titre d’indemnité légale de servitude,

En tout état de cause :

— Condamner la SCI LA-[C] à lui payer la somme de 5.000 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

Condamner la SCI LA-[C] aux entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise ;

Vu les dernières conclusions de la SCI OEA (rpva 11 septembre 2025) qui sollicite de voir :

Vu les articles 682, 683, 684 du code civil,

Vu l’article L2122-4 du Code générale des propriétés de la personne publique,

Vu le PLU Métropolitain,

Vu le PPR applicable sur la commune de [Localité 30],

Vu le rapport d’expertise de Mr [K] du 19 décembre 2023,

— DEBOUTER la SCI [E] de l’ensemble de ses demandes ;

SUBSIDIAIREMENT,

— CONDAMNER la SCI [E] à exécuter les travaux de confortement préconisés par l’expert judiciaire pour homologation du tracé N°1 contenu au rapport d’expertise ;

— ENJOINDRE la SCI [E] à lui produire, avant le début des travaux :

— Le dossier complet de demande d’autorisation d’urbanisme des travaux à exécuter ;

— L’autorisation d’urbanisme de Mr le Maire de la Commune de [Localité 30], purgée de toute voie de recours, autorisant les travaux projetés ;

— Les plans d’implantation et d’exécution des ouvrages à édifier ;

— L’identité de l’entreprise intervenante et son attestation d’assurance de responsabilité décennale ;

— CONDAMNER la SCI [E] à une indemnité légale de désenclavement de 15.000 € en réparation des dommages causés par l’implantation d’une servitude de passage conforme au tracé 1 contenu au rapport d’expertise [W] du 19 décembre 2023 ;

— CONDAMNER la SCI LA-[C] à lui payer la somme de 3.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance, en ce compris les frais d’expertise ;

La Commune de [Localité 30] n’a pas constitué avocat.

Vu l’ordonnance de clôture en date du 20 février 2025, fixant la clôture de la procédure au 12 septembre 2025 ;

Conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, il est expressément fait référence aux écritures des parties pour un plus ample exposé des faits, des prétentions et de leurs moyens.

MOTIFS :

Par acte du 12 juillet 2017, la SCI LA [C] a acquis une propriété sur la Commune de BEAULIEU-SUR-MER sise [Adresse 25] (parcelles [Cadastre 9] et [Cadastre 13]), à laquelle on accès par un escalier piéton.

La SCI OEA est propriétaire des parcelles [Cadastre 11] et [Cadastre 12] qui surplombent celles de la SCI LA [C].

La SCI LE VERGER est propriétaire de la parcelle [Cadastre 15].

La Commune est propriétaire de la parcelle [Cadastre 10].

La SCI LA [C] expose que sa propriété est enclavée comme ne disposant d’aucune issue suffisante sur la voie publique pour la réalisation de son opération sur son fonds enclavé de sorte qu’il s’agit d’un cas de servitude légale.

Par ordonnance rendue le 12 mars 2021, le juge des référés du Tribunal Judiciaire de NICE a ordonné une expertise judiciaire et désigné Monsieur [M] [S], remplacé par Monsieur [K].

L’expert monsieur [K] a déposé son rapport le 19 décembre 2023.

La SCI LA [C] sollicite de voir juger l’état d’enclavement de sa propriété, et que soit retenue la proposition d’accès n° 1 privilégié par l’expert [K] et indique acquiescer au mode de calcul de l’expert judiciaire concernant les indemnités à verser aux propriétaires des fonds servants.

A titre subsidiaire, elle sollicite que la solution 2 soit retenue.

En réponse à l’argumentation de la SCI OEA, elle conclut que le tracé n° 3 n’est pas réalisable techniquement, qu’il a été écarté par l’expert judiciaire

Elle conclut que l’expert a parfaitement répondu à sa mission, et a évalué correctement les sommes à allouer aux propriétaires des fonds servants, arguant que pour la propriété de la SCI OEA, l’emprise est modeste.

En réponse, la SCI LE VERGER conclut à titre principal au rejet de la demande de la SCI LA [C], au motif que les parcelles enclavées sont issues d’une division parcellaire, que l’expert judiciaire devait rechercher une solution de désenclavement à l’intérieur du périmètre originel de la parcelle divisée, en l’espèce la parcelle A [Cadastre 27], alors que sa parcelle ne faisait pas partie de cette division.

Elle ajoute que l’expert exclut l’application de l’article 684 en indiquant de manière lapidaire que la réalisation technique serait très complexe, sans toutefois le démontrer, que les propriétaires des parcelles issues de la division de la parcelle A [Cadastre 27], permettant le désenclavement de la demanderesse, ne sont pas dans la cause.

Elle conclut que de manière tout aussi péremptoire, l’expert judiciaire a exclu le tracé passant par le passage communal existant, sans apporter le moindre élément technique permettant de justifier que celui-ci ne serait pas carrossable.

A titre subsidiaire, si la juridiction de céans retient la solution n°1 préconisée par l’expert judiciaire pour désenclaver la propriété de la SCI LA-[C], elle sollicite que l’indemnité légale de servitude soit fixée à la somme de 15.000 € au motif que celle fixée par l’expert judiciaire est dérisoire.

En réponse, la SCI OEA conclut que les parcelles à désenclaver sont issues du même fonds, la parcelle A [Cadastre 27] desservie par les voies publiques que sont le [Adresse 32] au Nord et le [Adresse 33], au Sud, que les parcelles AB [Cadastre 4] et AB [Cadastre 12] ne résultent pas de cette division parcellaire, que l’expert judiciaire aurait du rechercher un tracé par les parcelles AB [Cadastre 5], [Cadastre 6], [Cadastre 7], [Cadastre 8], [Cadastre 10], [Cadastre 16], [Cadastre 17], [Cadastre 18], [Cadastre 19], [Cadastre 20], [Cadastre 21] et [Cadastre 14], que la possibilité d’assurer un passage suffisant par la parcelle AB [Cadastre 7] n’est en aucun cas exclu mais soumis à la mise en œuvre de moyens techniques plus lourds.

Elle ajoute que le propriétaire de la parcelle AB [Cadastre 7] n’a jamais été appelé aux opérations d’expertise et n’est pas plus présent à l’instance, qu’aucune recherche sérieuse n’a été entreprise par l’expert judicaire concernant la possibilité d’aménager un accès par les 11 autres parcelles issues de cette division.

Elle soutient que le passage communal n’a pas été recherché, que l’expert judiciaire n’a produit aucun élément technique pour indiquer de manière péremptoire que celui-ci ne serait pas aménageable en voie, carrossable.

Elle fait valoir que les parcelles concernées sont situées à la fois en zone Na et en zone Nb définies au PLU METROPOLITAIN applicable, que pour autant l’expert judiciaire a omis de préciser que lesdites parcelles sont également concernées par l’application du plan de prévention des risques naturels comme étant exposées à un risque majeur en zone rouge et à un risque modéré en zone bleue, que les travaux accomplis sur la parcelle propriété [E] ont conduit à la fois à aggraver les risques, notamment par les mouvements de sols et excavations effectuées, ont accru le nombre de personnes y étant exposé, et que les tracés proposés se situent précisément dans ces zones, que cela conduit à aggraver les risques.

Elle soutient que la SCI LA [C] a elle-même considéré ne pas être enclavée au stade de sa demande d’autorisation d’urbanisme et après obtention de celle-ci, s’est considéré en état d’enclave, qui n’est pas rapporté.

Elle rappelle le principe d’estoppel selon lequel une partie ne peut se prévaloir d’une position contraire à celle qu’elle a prise antérieurement lorsque ce changement se produit au détriment d’un tiers.

Subsidiairement, si la juridiction de céans retient la solution n°1 préconisée par l’expert judiciaire pour désenclaver la propriété de la SCI LA-[C], elle sollicite que l’indemnité légale de servitude soit fixée à la somme de 15.000 € au motif que celle fixée par l’expert judiciaire est dérisoire, notamment car la mise en œuvre de cette solution nécessite que soit démoli un mur soutenant ses terres et sollicite qu’il soit imposé à la SCI [E] la reconstruction d’un mur de soutènement des terres de sa propriété en respectant les limites de propriété des fonds.

Elle sollicite que les frais d’expertise soient mis exclusivement à la charge de la SCI [E].

Sur la demande de désenclavement :

Aux termes de l’article 682 du code civil, le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n’a sur la voie publique aucune issue, ou qu’une issue insuffisante, soit pour l’exploitation agricole, industrielle ou commerciale de sa propriété, soit pour la réalisation d’opérations de construction ou de lotissement, est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds, à charge d’une indemnité proportionnée au dommage qu’il peut occasionner.

En l’espèce, l’acte de propriété de la SCI LA [C] mentionne clairement que l’accès à la propriété est « piéton ».

En outre, il résulte de l’arrêté de non opposition à une déclaration préalable au nom de la Commune de BEAULIEU SUR MER du 23 novembre 2017, que la SCI LA [C] A déclaré que l’accès à sa propriété est piéton et « reste inchangé ».

Elle a obtenu cet arrêté de non opposition au vu de cette déclaration préalable, consistant en une modification des portillons d’entrée, des ouvertures en façade, un ravalement de toutes les faces de la façade, une modification et une extension de la toiture secondaire arrière, une fermeture de la coursive en façade sud, la création d’un balcon et la création d’un auvent au rez de chaussée sur les parcelles en cause.

Les plans de ces travaux sont produits, sur lesquels le passage piéton est parfaitement matérialisé.

La SCI LA [C] invoque dans le cadre de la présente procédure un état d’enclave, alors qu’elle a déclaré dans ce document officiel que l’accès à sa propriété était piéton et resterait inchangé.

Elle ne peut donc pas venir réclamer un désenclavement, alors qu’elle n’en a pas tenu compte pour déposer son permis d’aménager la ruine située sur ses parcelles.

La SCI LA [C] sera donc déboutée de l’ensemble de ses demandes, y compris au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il n’y a pas lieu de déclarer la présente décision opposable à la Commune de [Localité 30], qui est dans la cause.

Sur les demandes accessoires :

L’exécution provisoire est de droit.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SCI LE VERGER et la SCI OEA leurs frais irrépétibles non compris dans les dépens.

La SCI LA [C] sera condamnée à leur payer à chacune la somme de 3500 euros à chacune au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Partie succombant à l’instance, la SCI LA [C] sera condamnée aux entiers dépens, y compris aux frais d’expertise.

PAR CES MOTIFS :

Le tribunal, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DEBOUTE la SCI LA [C] de l’ensemble de ses demandes, y compris au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DIT n’y avoir lieu de déclarer la présente décision opposable à la Commune de [Localité 30],

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit,

CONDAMNE la SCI LA [C] à payer à la SCI LE VERGER la somme de 3500 euros (trois mille euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la SCI LA [C] à payer à la SCI OEA la somme de 3500 euros (trois mille euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la SCI LA [C] aux entiers dépens, y compris aux frais d’expertise.

LE GREFFIER LE PRESIDENT