TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

— --------------------------------

[Adresse 8]

[Adresse 2]

[Adresse 6]

[Localité 5]

— ---------------------------

Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n°

N° RG 24/01344 – N° Portalis DB2G-W-B7I-I2LN

Section 2

République Française

Au Nom du Peuple Français

ORDONNANCE

DE REFERE

DU 27 février 2025

PARTIE REQUERANTE :

Monsieur [U] [M], né le 28 Janvier 1952 à [Localité 9], demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Lionel GATIN de la SELARL GRIMAL GATIN BENOIT, avocats au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 29

PARTIE REQUISE :

Madame [I] [P], née le 14 Septembre 1992 à [Localité 7], demeurant [Adresse 3]

comparante à l’audience du 10 septembre 2024

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

NOUS, Nadia LARHIARI, juge des contentieux de la protection statuant en référé près du tribunal judiciaire de Mulhouse, en présence de [D] [F], auditrice de justice, assistée de Clarisse GOEPFERT, greffier de ce tribunal,

Statuant en référé, publiquement, par ordonnance contradictoire en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe le 27 février 2025,

Avons rendu l’ordonnance dont la teneur suit :

Entendu à l’audience publique du 14 janvier 2025

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 17 novembre 2022, M. [U] [M] a loué à Mme [I] [P] un local à usage d’habitation situé [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 640,00 € outre 30,00 € de provision pour charges.

Par acte de commissaire de justice du 24 janvier 2024, M. [U] [M] a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme de 3 620,00 € au titre des loyers et charges échus au mois de janvier 2024.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 26 janvier 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 23 mai 2024, M. [U] [M] a fait assigner Mme [I] [P] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse, statuant en référé, et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail,ordonner l’expulsion immédiate de la locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique et d’un serrurier,condamner la locataire à payer la somme de 4 020,00 € au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 15 avril 2024,condamner la locataire à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges jusqu’à la libération complète des lieux,condamner la locataire à payer la somme de 1 000,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, y compris le coût du commandement de payer.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département du Haut-Rhin le 24 mai 2024.

L’affaire a été appelée lors de l’audience du 10 septembre 2024.

A cette audience, M. [U] [M], représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte assignation, en actualisant sa créance, celle-ci s’élevant désormais à la somme de 4 690,00 €, au titre des loyers et charges échus au 4 septembre 2024, terme du mois août 2024 inclus.

Citée par acte délivré selon dépôt à l’étude, Mme [I] [P] comparaît. Elle ne conteste pas la dette en son principe mais explique avoir subi une perte de salaire suite à un arrêt de travail. Elle déclare avoir procédé à un paiement au mois de juin pour un montant de 1 340 €. Elle souligne que la caisse d’assurance maladie lui verse ses indemnités tous les 15 jours et que la CAF vient de reprendre le paiement des aides au logement. Elle précise avoir un enfant à charge âgé de 2 ans et 6 mois.

Compte tenu des explications données à l’audience, l’affaire a été renvoyée à l’audience du 14 janvier 2025 afin de permettre à la défenderesse de reprendre le paiement du loyer courant.

Lors de l’audience du 14 janvier 2025, M. [U] [M], régulièrement représenté par son conseil, comparait. Il reprend ses écritures et ses déclarations précédentes en précisant que le loyer courant n’est pas payé.

La défenderesse ne comparait pas à cette audience de renvoi.

L’affaire est mise en délibéré au 27 février 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de la demande

Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales […] ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

Le bailleur justifie avoir procédé à ce signalement le 26 janvier 2024. Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.

Sur la notification au préfet

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 24 mai 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 10 septembre 2024.

La demande formée par le bailleur est donc recevable.

Sur les demandes principales

Sur le paiement des loyers et charges impayés

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, M. [U] [M] verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont il réclame l’exécution.

Mme [I] [P] ne produit aucune pièce.

Il ressort des pièces fournies qu’au 4 septembre 2024, la dette locative de Mme [I] [P] s’élève à la somme de 4 690,00 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés concernant le local à usage d’habitation, terme du mois d’août 2024 inclus. Il convient donc de condamner la locataire au paiement de cette somme.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le contrat de bail unissant les parties stipule en son article VIII qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Il est établi que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés.

Ce manquement s’est perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer du 24 janvier 2024 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

Il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 25 mars 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs.

L’expulsion de Mme [I] [P] sera ordonnée, en conséquence.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

Mme [I] [P] sera également condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du mois d’avril 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Mme [I] [P] succombe à l’instance, de sorte qu’elle doit être condamnée aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Il apparaît équitable, compte tenu des pièces versées aux débats et des situations financières respectives des parties, de laisser à la charge de M. [U] [M] les frais non compris dans les dépens qui se sont avérés nécessaires pour la présente instance. Il y a donc lieu de rejeter cette demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARONS l’action recevable ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 17 novembre 2022 entre M. [U] [M], d’une part, et Mme [I] [P], d’autre part, concernant le logement situé au [Adresse 4] sont réunies à la date du 25 mars 2024 ;

ORDONNONS en conséquence à Mme [I] [P] de libérer les lieux et de restituer les clés à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Mme [I] [P] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, M. [U] [M] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS Mme [I] [P] à verser à M. [U] [M] la somme de 4 690,00 € (quatre mille six cent quatre-vingt-dix euros) selon décompte arrêté au 4 septembre 2024, mois d’août 2024 inclus, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

CONDAMNONS Mme [I] [P] à verser à M. [U] [M] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du terme du mois d’avril 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

DÉBOUTONS M. [U] [M] du surplus de ses prétentions ;

CONDAMNONS Mme [I] [P] aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture,

Le Greffier, Le Président,