COUR D’APPEL D'[Localité 9]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

M I N U T E

(Décision Civile)

JUGEMENT AVANT DIRE DROIT

S.C.I. DARLING HARBOUR c/ Syndicat des copropriétaires [Adresse 13]

N° 25/

Du 20 août 2025

4ème Chambre civile

N° RG 22/03043 – N° Portalis DBWR-W-B7G-OL3M

Grosse délivrée à

expédition délivrée à

la SELARL JULIEN SALOMON

M^e Marina POUSSIN

le 20 Août 2025

mentions diverses

Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du vingt août deux mil vingt cinq

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame VALAT, Présidente, assistée de Madame Estelle AYADI, Greffier.

Vu les Articles 812 à 816 du code de procédure civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

A l’audience publique du 20 mars 2025 le prononcé du jugement étant fixé au 16 juin 2025 par mise à disposition au greffe de la juridiction, les parties en ayant été préalablement avisées.

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 20 août 2025 après prorogation du délibéré, signé par Madame VALAT, Présidente, assistée de Madame Estelle AYADI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION : contradictoire, en premier ressort, au fond.

DEMANDERESSE:

S.C.I. DARLING HARBOUR, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 6]

[Localité 3]

représentée par M^e Julien SALOMON de la SELARL JULIEN SALOMON, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

DÉFENDEUR:

Syndicat des copropriétaires [Adresse 13], représenté par son syndic en exercice la SARL CABINET D. NARDI GESTIONNAIRE IMMOBILIER, dont le siège est situé [Adresse 5], agissant poursuites et diligences de son gérant en exercice, domicilié ès qualités audit siège,

[Adresse 6]

[Localité 3]

représenté par M^e Marina POUSSIN, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

EXPOSE DU LITIGE

La société civile immobilière Darling Harbour est propriétaire d’un appartement et d’une cave au sein d’un immeuble dénommé Villa Capriccio et situé [Adresse 7].

Cet immeuble appartenait auparavant à une seule famille et a été soumis au régime de la copropriété suivant règlement établi par acte notarié du 12 février 1963, modifié le 27 avril 1984 par une assemblée générale extraordinaire des copropriétaires.

Le syndicat des copropriétaires comprend quatre membres et dix-sept lots.

Par acte d’huissier du 27 juillet 2022, la société Darling Harbour a fait assigner le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 13] devant le tribunal judiciaire de Nice aux fins d’obtenir notamment :

— l’annulation des résolutions 2, 3 et 4 de l’assemblée générale du 3 mai 2022 ;

— la condamnation du syndicat sous astreinte à :

— mettre à jour le règlement de copropriété afin que chacun des 17 lots dispose de tantièmes conformes aux exigences légales,

— régulariser les comptes de la copropriété sur les 10 années écoulées conformément à la répartition des tantièmes ainsi adoptés,

— mettre à jour son règlement de copropriété conformément aux dispositions de la loi Elan du 23 novembre 2018 et de ses décrets d’application ou ordonnances afférentes.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Villa Capriccio a saisi le juge de la mise en état d’un incident et par ordonnance du 19 janvier 2024 le juge de la mise en état a :

— déclaré irrecevable car forclose la demande d’annulation des résolutions 2, 3 et 4 de l’assemblée générale du 3 mai 2022 formée par la société Darling Harbour,

— rejeté les autres fins de non-recevoir élevées par le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 13],

— dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile,

— réservé les dépens en fin de cause.

Par conclusions récapitulatives n°2 notifiées le 25 novembre 2024, la société Darling Harbour sollicite :

A titre principal,

— la condamnation du syndicat des copropriétaires [Adresse 11] Cappricio à mettre à jour son règlement de copropriété :

— conformément aux dispositions de la loi Elan du 23 novembre 2018 et de ses décrets d’application ou ordonnances afférentes,

— s’agissant de la répartition des tantièmes et des charges, afin notamment que chaque lot dispose d’une quote-part de parties communes,

et ce sous astreinte de 500 euros par jour de retard courant trois mois à compter de la signification de la décision à intervenir,

A titre subsidiaire,

— que les clauses du règlement de copropriété relatives à la répartition des tantièmes et des charges soient réputées non écrites,

Avant dire droit, désigner tel expert géomètre qu’il plaira au tribunal afin de proposer une nouvelle répartition des tantièmes et charges aux frais avancés du syndicat et renvoyer l’affaire à la mise en état le temps que ledit expert ait fait diligence, afin qu’il soit effectivement procédé ensuite à une nouvelle répartition dans les conditions imposées par la loi,

En tout état de cause,

— condamner le syndicat des copropriétaires à lui verser la somme de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Elle soutient que chaque lot doit disposer d’une quote-part des parties communes, en ce compris les caves, alors que le règlement de copropriété modifié par l’assemblée générale des copropriétaires du 27 avril 1984 précise que les lots 1 à 6 constitutifs de caves sont rattachés aux appartements et n’ont pas de tantièmes. Elle indique que l’acte de vente de son lot n°3 précise qu’une quote-part “indéterminée" des parties communes y est attachée. Elle estime que la répartition des tantièmes de la copropriété est viciée et doit être mise en conformité.

Elle fait valoir que la loi Elan du 23 novembre 2018 impose aux syndicats des copropriétaires de mettre à jour le règlement de copropriété à divers égards et notamment concernant les parties communes spéciales.

Par conclusions notifiées le 13 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires [Adresse 13] demande le rejet de l’ensemble des demandes de la société Daling Harbour et sollicite sa condamnation à lui payer la somme de 3.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il soutient que la société Darling Harbour a omis de solliciter l’annulation des résolutions n°8 et 9 de l’assemblée générale du 3 mai 2022 lesquelles tendaient respectivement au recalcul des tantièmes et à la mise à jour du règlement de copropriété par application de la loi Elan du 23 novembre 2018 et de l’ordonnance du 30 octobre 2019.

Elle précise que ces résolutions ont été rejetées par l’assemblée générale des copropriétaires et que si le tribunal se prononce sur la validité des décisions prises en assemblée générale, il ne peut néanmoins se substituer aux copropriétaires votants. Il estime que la société Darling Harbour ne peut pas saisir directement le tribunal de demandes qui sont contraires aux votes exprimés en assemblée après avoir omis d’en poursuivre préalablement l’annulation.

Elle estime que le tribunal doit rejeter la demande tendant à régulariser les charges de copropriété conformément à une nouvelle répartition des tantièmes dès lors qu’il ne dispose pas de rapport dressé par un géomètre-expert et permettant d’établir le mesurage de chacun des lots et des parties communes.

La clôture de l’instruction est intervenue le 7 mars 2025. L’affaire a été retenue à l’audience du 20 mars 2025 et la décision a été mise en délibéré au 16 juin 2025 prorogée au 20 août 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En vertu de l’article 144 du code de procédure civile, les mesures d’instruction peuvent être ordonnées en tout état de cause, dès lors que le juge ne dispose pas d’éléments suffisants pour statuer.

L’article 1er de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que le lot de copropriété comporte obligatoirement une partie privative et une quote-part de parties communes, lesquelles sont indissociables.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne conteste pas l’absence de tantièmes attachées aux lots constitutifs de caves.

Il est dès lors nécessaire d’ordonner une mesure d’instruction pour permettre au tribunal de disposer des éléments nécessaires concernant la répartition des lots et des parties communes de l’immeuble [Adresse 13] afin de statuer sur le litige. Une mesure d’expertise sera ordonnée aux frais avancés des deux parties dans les termes du dispositif.

Il sera sursis à statuer sur les autres demandes des parties jusqu’au dépôt du rapport d’expertise et la société Darling Harbour sera invitée à apporter des précisions sur sa demande de mise en conformité à la loi Elan.

Les dépens seront réservés en fin de cause.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats publics, par jugement contradictoire mis à disposition au greffe et rendu en premier ressort,

ORDONNE une expertise judiciaire ;

COMMET pour y procéder :

M. [F] [M]

[Adresse 8]

[Localité 4]

Téléphone : [XXXXXXXX01] Portable : [XXXXXXXX02]

Courriel : [Courriel 10]

Inscrit sur la liste des experts de la cour d’Appel d’Aix-en-Provence, avec pour missions, après avoir entendu les parties et leurs conseils dans les conditions des articles 160 et suivants du code de procédure civile, de :

— se rendre sur les lieux sis [Adresse 7], en présence des parties ou celles-ci dûment convoquées par lettre recommandée avec accusé de réception ;

— recueillir les explications des parties et se faire communiquer par elles tous les documents ou pièces qu’il estimera nécessaires à l’accomplissement de sa mission,

— procéder au métrage de chaque lot ainsi qu’au calcul des tantièmes, des quotes-parts des parties communes générales et spéciales et des tantièmes de charges qui y sont rattachés ;

— faire la description des lieux, en dressant des croquis et en constituant un album photographique ;

— établir un plan avec implantation de chaque lot ;

— réaliser un projet de répartition des charges ;

— fournir tous éléments techniques utiles à la solution du litige ;

— s’expliquer techniquement dans le cadre de ces chefs de mission sur les dires et observations des parties après leur avoir fait part de ses pré-conclusions ;

DIT que l’expert devra faire connaître sans délai son acceptation et qu’à défaut ou en cas de carence dans l’accomplissement de sa mission, il sera pourvu à son remplacement par ordonnance du magistrat chargé du contrôle de l’expertise ;

DIT que la société civile immobilière Darling Harbour et le syndicat des copropriétaires [Adresse 12] devront consigner par moitié la somme de 1.500 euros chacun à valoir sur la rémunération de l’expert à la régie d’avance sur recettes du tribunal judiciaire de Nice AVANT LE 17 OCTOBRE 2025 ;

DIT qu’à défaut de consignation dans le délai imparti et selon les modalités prescrites, la désignation de l’expert sera caduque sauf décision du magistrat autorisant une prorogation ou relevant la partie de la caducité, et que l’instance sera poursuivie sauf à ce qu’il soit tiré toute conséquence du refus ou de l’abstention de consigner ;

DIT que l’expert commencera ses opérations dès qu’il aura été avisé par le greffe que la consignation a été versée en application des dispositions de l’article 267 du code de procédure civile ;

DIT que lors de la première réunion ou au plus tard de la deuxième réunion des parties, l’expert dressera un calendrier de ses investigations et évaluera d’une manière aussi précise que possible le montant prévisible de ses honoraires et de ses dépenses ;

DIT que, préalablement, l’expert communiquera aux parties sa demande de consignation complémentaire en les invitant à faire valoir leurs observations dans le délai de quinze jours ;

DIT que si le coût probable de l’expertise s’avère plus élevé que la provision fixée, l’expert devra communiquer au magistrat et aux parties l’évaluation de ses frais et honoraires et solliciter la consignation d’une provision complémentaire ;

DIT que l’expert commis accomplira personnellement sa mission conformément aux dispositions des articles 273 à 283 du code de procédure civile et qu’il pourra s’adjoindre si nécessaire le concours d’un technicien relevant d’une spécialité distincte de la sienne ;

DIT que l’expert, avant le dépôt de son rapport définitif, devra établir une note de synthèse communiquées aux parties, leur impartir un délai qui ne pourra pas être inférieur à un mois pour formuler des dires et répondre à toutes observations écrites de leur part dans son rapport définitif ;

DIT que l’expert, une fois ses opérations terminées, et au moins un mois avant le dépôt de son rapport définitif, communiquera à chacune des parties, sous forme de pré-rapport le résultat de ses constatations ainsi que les conclusions auxquelles il sera parvenu, recevra et répondra aux observations que les parties auront jugé utile de lui adresser sous forme de dires à annexer au rapport définitif ;

DIT que l’expert devra déposer son rapport dans un délai de SIX MOIS suivant l’avis de consignation de la provision et au plus tard le 29 MAI 2026 et en adresser une copie à chacune des parties, accompagnée de sa demande de rémunération ;

DIT qu’à l’issue de ses opérations l’expert adressera au magistrat taxateur sa demande de recouvrement d’honoraires en même temps qu’il justifiera l’avoir adressée concomitamment aux parties ;

DIT que les parties disposeront à réception de ce projet de demande de recouvrement d’honoraires, d’un délai d’un mois pour faire valoir leurs observations sur cet état de frais, que ces observations seront adressées au magistrat taxateur afin, si nécessaire, d’en débattre contradictoirement préalablement à l’ordonnance de taxe ;

DESIGNE le magistrat chargé du contrôle des expertises du tribunal judiciaire de Nice pour surveiller les opérations d’expertise ;

DIT que l’expert devra informer immédiatement le magistrat chargé du contrôle des expertises de toutes difficultés rencontrées dans l’accomplissement de sa mission ;

DIT que pour le cas où les parties viendraient à se concilier, l’expert constatera que sa mission est devenue sans objet et en fera rapport au juge qui l’a commis ;

ORDONNE le renvoi de l’affaire à l’audience de mise en état du Mercredi 2 Septembre 2026 à 9 heures 00 (audience dématérialisée) et invite la société civile immobilière Darling Harbour à notifier avant cette date des conclusions récapitulatives au vu du rapport d’expertise qui sera déposé ;

SURSEOIS à statuer sur les autres demandes des parties ;

RÉSERVE les dépens en fin de cause ;

Le présent jugement a été signé par le Président et par le Greffier.

LE GREFFIER LE PRESIDENT