N° RG 24/01057 – N° Portalis DB2E-W-B7I-M6YP

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE STRASBOURG

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 6]

[Adresse 6]

[Localité 2]

11ème civ. S1

N° RG 24/01057

N° Portalis DB2E-W-B7I-M6YP

Minute n°25/

Copie exec. à :

— M^e Catherine SCHULTZ-MARTIN

— Mme [U]

Copie c.c à la Préfecture

Le

Le Greffie

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DU

14 MARS 2025

PARTIE REQUÉRANTE :

S.A.E.M. L. HABITATION MODERNE

Immatriculée au RCS de Strasbourg sous le n° 568 501 415

prise en la personne de son représentant légal

dont le siège social est sis [Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par M^e Catherine SCHULTZ-MARTIN, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant, vestiaire : 183

PARTIE REQUISE :

Madame [L] [U]

demeurant [Adresse 5]

[Localité 4]

non comparante, non représentée

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection statuant en référé

Maryline KIRCH, Greffier

DÉBATS :

A l’audience publique du 14 Janvier 2025 à l’issue de laquelle le Président, Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection statuant en référé, a avisé les parties que l’ordonnance serait prononcée par mise à disposition au greffe à la date du 14 Mars 2025.

ORDONNANCE :

Réputée contradictoire en premier ressort,

Rendue par mise à disposition au greffe,

Signée par Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection statuant en référé et par Maryline KIRCH, Greffier

N° RG 24/01057 – N° Portalis DB2E-W-B7I-M6YP

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 14 décembre 2022, la SA HABITATION MODERNE a loué à Madame [L] [U] un local à usage d’habitation situé [Adresse 5] [Localité 4], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 522,32 euros hors outre 60,20 euros, payable à terme échu de provision pour charges.

Par acte de commissaire de justice du 2 avril 2024, la SA HABITATION MODERNE a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme de 1 496,10 euros au titre des loyers et charges échus au mois 25 mars 2024, loyer du mois de février inclus.

Les impayés de loyer ont été signalés le 20 mars 2024 à la caisse d’allocations familiales du Bas-Rhin.

Par acte de commissaire de justice en date du 24 juin 2024, la SA HABITATION MODERNE a fait assigner Madame [L] [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Strasbourg statuant en référés et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail, ou, subsidiairement de prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner l’expulsion immédiate de la locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués,condamner la locataire à payer à titre de provision la somme de 2 461,20 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au mois 5 juin 2024,condamner la locataire à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers indexés et charges jusqu’à la libération complète des lieux et après avoir satisfait aux obligations normales d’un locataire sortant,condamner la locataire à payer la somme de 1 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens y compris le coût du commandement de payer du 2 avril 2024.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département du Bas-Rhin le 24 juin 2024.

L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 14 janvier 2025.

A cette audience, la SA HABITATION MODERNE, représentée par son conseil sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, en actualisant sa créance, celle-ci s’élevant désormais à la somme de 4 485,23 euros, au titre des loyers et charges échus au 9 janvier 2025, terme du mois de décembre 2024 inclus. La demanderesse précise que le logement est conventionné, qu’il n’y a eu aucun paiement du loyer depuis le mois d’octobre 2023. La demanderesse indique ne pas avoir connaissance d’une mesure de surendettement et s’opposer à l’octroi d’éventuels délais de paiement.

Citée par acte délivré à à étude, Madame [L] [U] ne comparaît pas.

La locataire ne s’est pas présentée aux différents rendez-vous fixés en vue de l’enquête sociale relative à la prévention des expulsions locatives.

L’affaire est mise en délibéré au 14 mars 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I. Sur la recevabilité de la demande

Sur la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales […] ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

La bailleresse justifie avoir procédé à ce signalement le 20 mars 2024. Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.

Sur la notification au préfet

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins deux mois avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 24 juin 2024, soit plus de deux mois avant l’audience du 14 janvier 2025.

La demande formée par la bailleresse est donc recevable.

II. Sur les demandes principales

En vertu de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

En application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure au 29 juillet 2023, seule applicable eu égard à la date du contrat de bail conclu entre les parties, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus produit effet deux mois après la signification d’un commandement de payer resté infructueux.

Le contrat de bail unissant les parties stipule en son article 10 qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Le délai imparti par le commandement ayant été à tort de six semaines, il convient d’examiner si le commandement, délivré le 2 avril 2024 à Madame [L] [U], est resté infructueux pendant deux mois, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 alors applicables et aux stipulations de la clause résolutoire figurant au contrat à l’article 10.

Il ressort des décomptes produits que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés. En effet, la locataire ne procède plus à aucun versement depuis octobre 2023.

Ce manquement s’est ainsi perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer du 2 avril 2024 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

Il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 3 juin 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs.

L’expulsion de Madame [L] [U] sera ordonnée, en conséquence.

Sur le paiement des loyers et charges impayés

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, la SA HABITATION MODERNE verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l’exécution.

Au vu des justificatifs fournis, la créance est établie tant dans son principe que dans son montant.

La défenderesse, qui ne comparaît pas, ne justifie ni d’un paiement libératoire qui n’aurait pas été pris en compte par le demandeur, ni de l’existence d’un fait susceptible de la libérer de son obligation au paiement des loyers et des charges.

Il ressort des pièces fournies qu’au 9 janvier 2025, la dette locative de Madame [L] [U] s’élève à la somme de 4 485,23 euros au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d’habitation, terme du mois de décembre 2024 inclus.

La preuve de l’obligation au paiement de cette somme, due en vertu du contrat de bail jusqu’à sa résiliation, puis à titre d’indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et des charges, pour compenser le préjudice subi par le demandeur du fait de l’occupation sans droit ni titre du logement, n’est pas sérieusement contestable.

Par conséquent, il convient donc de condamner la locataire au paiement de cette somme à titre provisionnel.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur l’indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 3 juin 2024 et que la locataire est occupant sans droit ni titre. Il n’est pas sérieusement contestable qu’elle est redevable d’une indemnité d’occupation afin de compenser la perte de jouissance du bien.

Dès lors, Madame [L] [U] sera condamnée à titre provisionnel au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du mois de janvier 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer indexé et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

III. Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [L] [U] succombe à l’instance de sorte qu’elle doit être condamnée aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA HABITATION MODERNE et en l’absence d’éléments sur la situation financière de la défenderesse, Madame [L] [U] sera condamnée à verser à la demanderesse la somme de 250 euros en application de l’article précité

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARONS l’action recevable ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 14 décembre 2022 entre la SA HABITATION MODERNE, d’une part, et Madame [L] [U], d’autre part, concernant le logement situé au [Adresse 5] [Localité 4] sont réunies à la date du 3 juin 2024 ;

ORDONNONS en conséquence à Madame [L] [U] de libérer les lieux et de restituer les clés au bailleur ;

DISONS qu’à défaut pour Madame [L] [U] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la SA HABITATION MODERNE pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS Madame [L] [U] à verser à titre provisionnel à la SA HABITATION MODERNE la somme de 4 485,23 euros (décompte arrêté au 9 janvier 2025, mois de décembre 2024 inclus) au titre des arriérés de loyers, charges et l’indemnité d’occupation, avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

CONDAMNONS Madame [L] [U] à verser à titre provisionnel la SA HABITATION MODERNE une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du terme du mois de janvier 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

DÉBOUTONS la SA HABITATION MODERNE du surplus de ses prétentions ;

CONDAMNONS Madame [L] [U] à verser à la SA HABITATION MODERNE une somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [L] [U] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que l’exécution provisoire est de droit ;

ORDONNONS la transmission de la présente décision à Monsieur le Préfet du Bas-Rhin.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 14 mars 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par le juge et par la greffière.

Le Greffier La Juge des Contentieux de la Protection

Maryline KIRCH Gussun KARATAS