MINISTÈRE DE LA JUSTICE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DU HAVRE

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 26 MAI 2025

Minute :

N° RG 25/00046 – N° Portalis DB2V-W-B7J-GX5S

NAC : 5AA Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

DEMANDERESSE:

Organisme HABITAT 76 OFFICE PUBLIC HABITAT SEINE MARITIME, dont le siège social est sis 112 Boulevard d’Orléans – CS 72042 – 76040 ROUEN CEDEX 1

non comparante, représenté par Madame [U] [O], chargée de contentieux juridique, munie d’un pouvoir

DÉFENDEURS:

Monsieur [X] [P]

né le 28 Avril 1971 à LILLEBONNE (76170), demeurant 5 allée de la Navette – 2ème étage droite apt.2002 – 76170 LILLEBONNE

non comparant, non représenté

Madame [V] [P]

née le 20 Janvier 1978 à ALGERIE (05000), demeurant 5 allée de la Navette – 2ème étage droite apt.2002 – 76170 LILLEBONNE

non comparante, non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du délibéré :

PRÉSIDENT : Marc REYNAUD, Juge au Tribunal Judiciaire au HAVRE chargé des contentieux de la protection

GREFFIER : Ségolène DUPERRON

DÉBATS : en audience publique le 14 Avril 2025, la décision ayant été mise en délibéré au 26 mai 2025

JUGEMENT : réputé contradictoire

premier ressort

par mise à disposition au greffe, les parties présentes en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au 2ème alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

SIGNÉ PAR : Marc REYNAUD, Magistrat à titre temporaire au Tribunal Judiciaire statuant en qualité de Juge des contentieux de la protection et Ségolène DUPERRON, Greffier, au siège de ce Tribunal, 133 Boulevard de Strasbourg – 76600 LE HAVRE

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 16 avril 2021, HABITAT 76 – OPH SEINE MARITIME a consenti un bail d’habitation à M. [P] [X] et Mme [P] [V] sur des locaux situés au 5 allée des Navettes Niveau 2 app 002 76170 LILLEBONNE, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 308,04 euros.

Par actes de commissaire de justice du 5 septembre 2024, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 2191,50 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La caisse d’allocations familiales a été informée de la situation de M. [P] [X] et Mme [P] [V] par déclaration le 25 janvier 2022.

Par assignations du 14 janvier 2025, HABITAT 76 – OPH SEINE MARITIME a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire du Havre pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de M. [P] [X] et Mme [P] [V] passé le délai de deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,3924,03 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 9 décembre 2024,250 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 15 janvier 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience; mais seulement un bordereau de carence dans le cadre du diagnostic social et financier a été transmis

Prétentions et moyens des parties

À l’audience du 14 avril 2025, HABITAT 76 – OPH SEINE MARITIME maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 31 mars 2025, s’élève désormais à 6117,89 euros. HABITAT 76 – OPH SEINE MARITIME considère enfin qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. HABITAT 76 – OPH SEINE MARITIME indique s’opposer aux délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire en raison de l’absence de réglement. HABITAT 76 – OPH SEINE MARITIME sollicite pour la première fois à l’audience la suppression du délai de 8 jours suivant la signification du jugement et celui de deux mois suivant le commandement pour qu’il soit procédé à l’expulsion considérant que M. [P] [X] et Mme [P] [V] sont de mauvaise foi, et ce par application de l’article L412-1 du code de la construction et de l’habitation.

Enfin à l’appui également de cette demande 76 – OPH SEINE MARITIME fait valoir qu’il est prévu un projet de démolition du parc immobilier puis de reconstruction avec relogement des locataires mais que Monsieur et Madame [W] n’ont pas pris contact a cet effet.

Bien que régulièrement assignés par actes de commissaire de justice délivrés à étude, M. [P] [X] et Mme [P] [V] n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

HABITAT 76 – OPH SEINE MARITIME s’oppose à toute demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Au jour de l’audience, il n’a pas été porté à la connaissance du magistrat l’existence d’une telle procédure concernant M. [P] [X] et Mme [P] [V].

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

HABITAT 76 – OPH SEINE MARITIME justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de deux mois avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la caisse d’allocations familiales deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 5 septembre 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 2191,50 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 6 novembre 2024.

Il convient, en conséquence, d’ordonner aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser HABITAT 76 – OPH SEINE MARITIME à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

L’article L412-1 du code de la construction et de l’habitation stipule « Si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7.

Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d’expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l’occupation de résidents temporaires, régi par l’article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

Lors de l’audience HABITAT 76 – OPH SEINE MARITIME a sollicité de manière non contradictoire la suppression du délai de deux mois suivant le commandement contrairement à la demande qui était formulée dans son assignation où elle ne demandait pas la suppression mais éventuellement l’application dudit délai de deux mois. Elle estime les locataires de mauvaise foi sans pour autant justifier des démarches qui auraient été effectuées auprès de ces derniers pour des propositions de relogement. Enfin le seul défaut de paiement intégral du loyer ne saurait être considéré comme étant de nature à appliquer automatiquement la qualité de locataire de mauvaise foi. Il y a lieu en conséquence de rejeter l’application des dispositions de l’article L412-1 du code de la construction et de l’habitation.

Ainsi, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code de la construction et de l’habitation, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance aux locataires d’un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, HABITAT 76 – OPH SEINE MARITIME verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 31 mars 2025, M. [P] [X] et Mme [P] [V] lui devaient la somme de 6117,89 euros, soustraction faite des frais de procédure.

M. [P] [X] et Mme [P] [V] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés à payer cette somme au bailleur.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé au montant du loyer et des charges en cours.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 6 novembre 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à HABITAT 76 – OPH SEINE MARITIME ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [P] [X] et Mme [P] [V], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 250 euros à la demande de HABITAT 76 – OPH SEINE MARITIME concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette et de l’absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l’assignation, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 5 septembre 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 16 avril 2021 entre HABITAT 76 – OPH SEINE MARITIME, d’une part, et M. [P] [X] et Mme [P] [V], d’autre part, concernant les locaux situés au 5 allée des Navettes Niveau 2 app 002 76170 LILLEBONNE est résilié depuis le 6 novembre 2024,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à M. [P] [X] et Mme [P] [V], sans préjudice des délais qui pourraient leur être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à M. [P] [X] et Mme [P] [V] de libérer de leur personne, de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux situés au 5 allée des Navettes Niveau 2 app 002 76170 LILLEBONNE ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE solidairement M. [P] [X] et Mme [P] [V] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 6 novembre 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

CONDAMNE solidairement M. [P] [X] et Mme [P] [V] à payer à HABITAT 76 – OPH SEINE MARITIME la somme de 6117,89 euros (six mille cent dix-sept euros et quatre-vingt-neuf centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 31 mars 2025,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

CONDAMNE solidairement M. [P] [X] et Mme [P] [V] à payer à HABITAT 76 – OPH SEINE MARITIME la somme de 250 euros (deux cent cinquante euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE solidairement M. [P] [X] et Mme [P] [V] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 5 septembre 2024 et celui des assignations du 14 janvier 2025.

REJETTE toute autre demande comme contraire au présent jugement.

Ainsi jugé le 26 MAI 2025.

LE GREFFIER LE MAGISTRAT

Ségolène DUPERRON Marc REYNAUD