COUR D’APPEL D'[Localité 4]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

M I N U T E

(Décision Civile)

JUGEMENT : [G] [B] c/ Syndic. de copro. CASTEL TURANDOT

N° 25/

Du 06 Octobre 2025

4ème Chambre civile

N° RG 24/00311 – N° Portalis DBWR-W-B7I-POQI

Grosse délivrée à

M^e Stéphane GIANQUINTO

expédition délivrée à

la SELARL LBVS AVOCATS

le 06 Octobre 2025

mentions diverses

Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du six Octobre deux mil vingt cinq

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Madame SANJUAN PUCHOL

Assesseur : Madame VALAT

Assesseur : Monsieur SULTANA

Greffier : Madame KALO.

DÉBATS

A l’audience publique du 05 Juin 2025 le prononcé du jugement étant fixé au 06 Octobre 2025 par mise à disposition au greffe la juridiction, les parties en ayant été préalablement avisées ;

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 06 Octobre 2025, signé par Madame SANJUAN PUCHOL Présidente, assistée de Madame ISETTA, Greffier, auquel la minute de la décision été remise par le magistrat signataire.

NATURE DU JUGEMENT : contradictoire, en premier ressort, au fond.

DEMANDEUR:

M. [G] [B]

[Adresse 2]

[Localité 1]

représenté par Maîte Stéphane GIANQUINTO, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

DEFENDERESSE:

Syndicat de copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] représenté par son syndic en exercice

[Adresse 3]

[Localité 1]

représentée par Maître Krystel MALLET de la SELARL LBVS AVOCATS, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

Vu l’assignation délivrée à la requête de M. [G] [B] à l’encontre du syndicat de copropriété [Adresse 6], par acte du 19 janvier 2024.

Vu les dernières conclusions de M. [G] [B], notifiées par voie de RPVA le 24 avril 2025 et par lesquelles il est demandé au tribunal d’ordonner la révocation de l’ordonnance de clôture et la fixation d’une nouvelle clôture à la date des plaidoiries ; de débouter le syndicat de l’ensemble de ses prétentions ; de prononcer la nullité de la résolution numéro 15 de l’assemblée générale du 20 novembre 2023 ; de condamner le syndicat défendeur à lui payer la somme de 5000 € à titre de dommages-intérêts outre 4000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Vu les dernières conclusions du syndicat de copropriété [Adresse 6], notifiées par voie de RPVA le 14 mars 2025 et par lesquelles il est demandé au tribunal de débouter Monsieur [G] [B] de l’ensemble de ses prétentions ; de confirmer la validité de la résolution numéro 15 adoptée lors de l’assemblée générale du 6 novembre 2023 ; de condamner Monsieur [B] à lui payer la somme de 3000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Vu l’ordonnance du 4 décembre 2024 fixant la clôture au 18 mars 2025.

MOTIVATION RETENUE PAR LE TRIBUNAL :

Attendu, sur la procédure, que les parties ont manifesté leur accord pour la révocation de l’ordonnance de clôture et la fixation d’une nouvelle clôture à la date des plaidoiries ; qu’il convient de faire droit à cette demande conjointe pour une bonne administration de la justice, de révoquer l’ordonnance de clôture et de fixer une nouvelle clôture à la date des plaidoiries ;

Attendu, sur le fond, que Monsieur [G] [B] est propriétaire des lots numéros 13, 32 et 38 à savoir une cave, un appartement situé au 3e étage du bloc B et un garage au rez-de-chaussée du bloc A de l’ensemble immobilier dénommé le Castel Turandot situé à [Adresse 8], pour les avoir acquis selon acte de Maître [Z], notaire associé à [Localité 7], du 18 août 2017 ;

Attendu que lors de l’assemblée générale du 24 novembre 2020, il a été adopté les résolutions numéros 26 et 27, la résolution 26 portant sur l’établissement d’un plan de création de tantièmes de nouveaux lots de parkings selon la proposition du cabinet Labruere ;

Attendu que par jugement de ce siège du 14 décembre 2023, les résolutions susvisées ont été annulées ;

Attendu que quelques semaines avant le prononcé du jugement susvisé, lors de l’assemblée générale du 20 novembre 2023, il a été inscrit à l’ordre du jour une résolution numéro 15 ainsi libellée : « ratification de la question relative à l’établissement d’un plan et la création de tantièmes de nouveaux lots parkings selon la proposition du cabinet Labruere, géomètre, adoptée en sa résolution numéro 26 de l’assemblée générale du 24 novembre 2020. L’assemblée générale ratifie l’établissement d’un plan et la création de tantièmes de nouveaux lots parkings… »

Attendu que cette résolution a été adoptée à la majorité de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965, précision étant faite que 3 copropriétaires représentant 466/520èmes ont voté en faveur de la résolution et qu’ont voté contre cette résolution 4 copropriétaires représentant 54 tantièmes, parmi lesquels Monsieur [B] ;

Attendu que dans le cadre de la présente instance, Monsieur [B] invoque divers moyens de nullités parmi lesquels une violation des règles de majorité au motif que ladite résolution aurait dû être votée à la double majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Attendu que le syndicat répond longuement à une autre argumentation de Monsieur [B] selon laquelle il existerait une copropriété dite horizontale ; qu’en revanche il ne répond pas à l’argumentation susvisée relative à une violation des règles de majorité ;

Sur ce :

Attendu qu’il est important de rappeler qu’un syndicat de copropriété doit présenter des projets de résolution clairs et non équivoques et surtout s’abstenir de mélanger au sein d’une seule résolution, des projets de décisions qui relèvent de majorités différentes ;

Attendu qu’en l’espèce, la résolution numéro 15 telle qu’elle a été reproduite ci-dessus doit être interprétée comme enfermant ratification d’un plan d’un géomètre expert, ce qui relève de l’article 24 de la loi, mais également qui a décidé de créer de nouveaux tantièmes pour de nouveaux lots de parkings ;

Or, attendu que la création de nouveaux parkings sur le terrain d’assiette d’un syndicat de copropriété constitue une modification des parties communes ou du règlement de copropriété dans la mesure où elle affecte l’usage ou la destination de ces espaces ;

Attendu qu’une telle décision relève de l’article 26 de la loi qui exige une double majorité à savoir la majorité des voix de tous les copropriétaires, qui doivent en outre représenter au moins les 2/3 des voix;

Attendu qu’une telle majorité n’étant pas atteinte dans la mesure où la majorité des copropriétaires a voté contre, même s’ils sont très minoritaires, il s’ensuit la nullité de la résolution ;

Attendu que, eu égard aux circonstances et au fait que le syndicat de copropriété a essayé d’une manière fautive et grossière de faire adopter la résolution litigieuse à une majorité irrégulière, il échet de le condamner à payer à Monsieur [B] la somme de 2000 € à titre de dommages-intérêts ;

Attendu qu’aucune considération d’équité ou liée à la situation du syndicat de copropriété ne permet d’exonérer celui-ci de la prise en charge des frais irrépétibles exposés par le demandeur ; qu’il échet en conséquence de condamner le syndicat de copropriété [Adresse 6] à payer à Monsieur [B] la somme de 3000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens, rappelant qu’en application de l’article 10 – 1 de la loi du 10 juillet 1965, Monsieur [B] sera, de droit, dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, ce qui englobe les dépens et l’indemnité fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

PAR CES MOTIFS :

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe :

Prononce la nullité de la résolution numéro 15 de l’assemblée générale du 20 novembre 2023 ;

Condamne le syndicat de copropriété [Adresse 5] à payer à Monsieur [B] la somme de 2000 € (deux mille euros) à titre de dommages-intérêts ;

Condamne le syndicat de copropriété [Adresse 5] à payer à Monsieur [B] la somme de 3000 € (trois mille euros) en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne le syndicat de copropriété [Adresse 5] aux entiers dépens de la présente instance, qui seront distraits dans les formes et conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

Et le présent jugement a été signé par la présidente et la greffière.

La greffière. La présidente.