COUR D’APPEL D'[Localité 6]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

M I N U T E

(Décision Civile)

JUGEMENT : S.A.S. JILIN c/ [T] [F]

N°25/

Du 27 Mai 2025

4ème Chambre civile

N° RG 23/03950 – N° Portalis DBWR-W-B7H-PF6P

Grosse délivrée à

M^e Laurence ALZIARI

la SCP VARRAUD – SANTELLI-ESTRANY – BROM

expédition délivrée à

le 27 Mai 2025

mentions diverses

Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du vingt sept Mai deux mil vingt cinq

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Cécile SANJUAN PUCHOL, Première Vice-Présidente, assistée de Madame Estelle AYADI, Greffière.

Vu les Articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

A l’audience publique du 18 Février 2025, le prononcé du jugement étant fixé au 6 mai 2025, par mise à disposition au greffe de la juridiction, les parties en ayant été préalablement avisées.

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 27 Mai 2025, après prorogation du délibéré, signé par Madame Cécile SANJUAN PUCHOL, Première Vice-Présidente, assistée de Madame Eliancia KALO, Greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION : contradictoire, en premier ressort, au fond.

DEMANDERESSE:

S.A.S. JILIN, représentée par son Président,

[Adresse 4]

[Localité 1]

représentée par Maître Marie-line BROM de la SCP VARRAUD – SANTELLI-ESTRANY – BROM, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant

DÉFENDERESSE:

Mme [T] [F]

[Adresse 5]

[Localité 2]

représentée par M^e Laurence ALZIARI, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

EXPOSÉ DU LITIGE

La société par actions simplifiée Jilin est propriétaire d’un fonds de commerce situé [Adresse 3], à [Localité 7] et y exerce une activité de restaurant, snack, vente à emporter.

Par acte sous seing privé du 22 septembre 2022, la société Jilin et Mme [T] [F] ont conclu une promesse de cession du fonds de commerce sous conditions suspensives au prix de 158.000 euros.

Le 7 janvier 2023, un avenant au compromis de cession de fonds de commerce a été signé entre les parties afin de proroger au 5 février 2023 la date de réalisation de la condition suspensive d’obtention d’un prêt, l’acte définitif devant être signé au plus tard le 15 février 2023.

Le 11 avril 2023, un second avenant a été conclu afin de proroger au 28 avril 2023 la date de réalisation de la condition suspensive d’obtention du prêt, l’acte définitif devant être signé au plus tard le 10 mai 2023.

Mme [T] [F] a informé la société Jilin ne plus souhaiter donner suite à la cession par courriel du 29 juin 2023.

Par lettre du 7 juillet 2023, la société Jilin a, par l’intermédiaire de son conseil, sommé Mme [T] [F] de se présenter, munie des fonds nécessaires à l’acquisition et au paiement des frais d’acte, pour conclure l’acte de cession.

Suivant procès-verbal de carence du 17 juillet 2023, Mme [T] [F] n’a pas déféré à la sommation et comparu.

Par acte du 11 octobre 2023, la société Jilin a fait assigner Mme [T] [F] devant le tribunal judiciaire de Nice afin d’obtenir sa condamnation au paiement de la somme principale de 50.000 euros de dommages-intérêts.

Aux termes de ses dernières conclusions communiquées le 6 décembre 2024, la société Jilin sollicite la condamnation de Mme [T] [F] au paiement des sommes suivantes :

50.000 euros de dommages et intérêts pour refus de réitération de l’acte définitif de cession du fonds de commerce,5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle expose que le tribunal judiciaire de Nice est compétent en vertu de la clause attributive de juridiction du compromis de cession. Elle fonde sa demande de dommages et intérêts sur l’article 1231-1 du code civil et l’article 13 de la promesse. Elle considère que Mme [T] [F] engage sa responsabilité en raison de son refus de réitérer l’acte définitif sans motif légitime, alors que les conditions suspensives étaient réalisées par l’accord de la Caisse d’Epargne pour lui consentir le prêt sollicité, et que la bénéficiaire de la promesse a employé des manœuvres pour empêcher l’édition de l’offre de prêt en déposant une demande de prêt au nom d’une société nouvellement créée qu’elle a immédiatement fait radier puis réimmatriculer après l’expiration des délais.

Elle estime qu’en l’absence de preuve contraire, la défenderesse est réputée ne pas avoir déposé de dossiers de demande de prêt dans les délais impartis par la promesse de vente et avoir abusivement requis la régularisation d’avenants tendant à la prorogation du délai de réalisation de la condition suspensive alors qu’aucune diligence n’avait été accomplie pour obtenir le prêt.

Elle considère que la défenderesse n’a jamais eu l’intention de réitérer l’acte définitif et a tenté d’échapper à ses engagements par le biais de manœuvres alors qu’elle a fait preuve de patience et de bonne foi manifeste en lui accordant les délais supplémentaires que Mme [T] [F] prétendait nécessaires à l’obtention d’un prêt.

Elle invoque avoir perdu plus d’une année pour vendre son fonds de commerce et n’avoir pu envisager d’autres acquéreurs durant les 8 mois pendant lesquels le fonds de commerce était sous compromis, préjudice dont elle évalue la réparation à la somme de 50.000 euros.

En réplique à l’argumentation adverse, elle soutient que la défenderesse ne justifie pas avoir déposé sa demande de prêt dans le délai de 7 jours calendaires à compter de la date de signature du compromis. Elle ajoute que les avenants de prorogation ont été signés par Mme [T] [F] et régularisés dans son seul intérêt. Elle mentionne que la date butoir fixée par le compromis puis les avenants successifs est constitutive du point de départ à partir duquel l’une des parties pourra obliger l’autre à s’exécuter par le biais d’une mise en demeure adressée par lettre recommandée avec avis de réception ou par acte extrajudiciaire.

Elle soutient qu’il est indifférent que la défenderesse ait reçu son offre de prêt postérieurement à la date butoir car elle n’a jamais essuyé de refus de la banque, l’édition de l’offre ayant été retardée uniquement parce qu’elle a formulé sa demande de prêt au nom d’une société qu’elle a fait radier.

Elle en conclut que Mme [T] [F] est seule responsable de l’absence de réitération de l’acte définitif de vente.

Elle dément le fait que l’absence de chiffrage du quantum des dommages et intérêts dans le compromis exonère la défenderesse de sa responsabilité, rappelant que l’allocation de dommages et intérêts en cas de défaut de réalisation incombant au cessionnaire est expressément prévu par le compromis.

Dans ses dernières écritures notifiées le 6 novembre 2024, Mme [T] [F] conclut au débouté et sollicite la condamnation de la société Jilin à lui payer la somme de 5.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle expose que les parties n’ont pas convenu d’une nouvelle prorogation relative à la réalisation de la condition suspensive postérieurement au 28 avril 2023. Elle soutient que la demanderesse doit prouver une faute qui lui est imputable, un préjudice en lien de causalité avec celle-ci ainsi qu’une indemnité contractuelle visée au contrat.

Elle indique qu’elle n’a plus été informée du suivi du dossier par l’avocat de la demanderesse, rédacteur de l’acte et à l’origine du premier avenant, à compter du 22 septembre 2022.

Elle fait valoir qu’elle n’a pas obtenu d’offre définitive de prêt dans le délai contractuellement prévu, la contraignant ainsi à renoncer à l’acquisition du fonds de commerce en l’état des conditions exigées par la banque et non prévues au compromis de cession. Elle énonce qu’en raison du contexte de blocage qui ne lui est pas imputable, des avenants de prorogation ont été signés à la demande du conseil de la venderesse.

Elle énonce qu’à la date de la seconde prorogation, elle avait entrepris les démarches nécessaires à l’obtention du prêt mais était confrontée au silence des différents intervenants.

Elle précise avoir dû renoncer à l’acquisition du fonds de commerce au regard des charges financières qu’elle devait honorer. Elle souligne que les conditions complémentaires exigées par la banque et non prévues au compromis ne lui ont pas permis d’obtenir le prêt sollicité. Elle en conclut que la condition suspensive de financement ne s’est jamais réalisée malgré sa bonne volonté. Elle indique qu’étant au chômage, elle ne pouvait se permettre de s’enliser dans une situation financière obérée. Elle soutient que la formalité exigée par la banque a été obtenue plus de 7 mois après la signature du compromis et plus de 2 mois après le 28 avril 2023, date butoir prévue au second avenant. Elle conteste avoir commis une quelconque faute.

Elle expose qu’à la date du courriel du conseil de la demanderesse du 28 juin 2023, elle n’était plus liée par le compromis de cession et que son refus de donner suite à la vente n’était pas fautif, excluant toute responsabilité. Elle ajoute que la société Jilin ne rapporte pas la preuve qu’elle a subi un préjudice, le compromis ne prévoyant pas l’octroi de dommages-intérêts au profit du vendeur dans l’hypothèse de la défaillance de la condition suspensive d’obtention du prêt. Elle rappelle qu’un accord de principe ne vaut pas offre de prêt. Elle précise que la société Jilin a continué à exploiter son fonds de commerce postérieurement à la signature du compromis, d’après l’attestation d’immatriculation au registre national des entreprises, excluant ainsi tout préjudice financier.

La clôture de la procédure est intervenue le 28 novembre 2024. L’affaire a été retenue à l’audience du 18 février 2025. La décision a été mise en délibéré au 6 mai 2025 prorogé au 27 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande principale de dommages-intérêts

Aux termes des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être exécutées de bonne foi.

L’article 1231-1 du même code dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Selon l’article 1304-1 alinéa 1er du code civil, la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement.

En l’espèce, par acte sous seing privé du 22 septembre 2022, la société Jilin et Mme [T] [F] ont conclu une promesse de cession du fonds de commerce moyennant le prix de 158.000 euros.

La cession était subordonnée à la réalisation des conditions suspensives suivantes :

Obtention par le cessionnaire d’une ou plusieurs offres de prêt,Inscriptions inférieures au prix de vente,Note d’urbanisme,Purge du droit de préemption de la commune de [Localité 7],Obtention de l’accord exprès et par écrit du bailleur pour la cession du droit au bail à l’acquéreur du fonds de commerce ainsi que le renouvellement du bail aux mêmes charges et conditions.

Concernant l’obtention du prêt, le compromis de cession énonce que « l’acquéreur s’oblige à déposer des dossiers de demande de prêt pour un montant de 100.000 euros au taux maximum de 2,5%, auprès d’au moins une banque ou établissements financiers de son choix mais différents, dans le délai de 7 jours calendaires à compter de la date de signature des présentes soit au plus tard le 27/09/2022 et à justifier de ces dépôts à première demande du vendeur. L’acquéreur devra suivre l’étude de son dossier, effectuer toutes les diligences nécessaires pour fournir aux établissements bancaires sollicités les documents et dossiers nécessaires à la mise en place du prêt, accepter éventuellement toute surprime d’assurance et d’une manière générale, devra faire tout son possible pour obtenir le ou les offres définitives de prêt(s) aux conditions ci-dessus définies ».

« Cette condition suspensive sera considérée comme réalisée dès que l’acquéreur aura reçu une ou plusieurs offre(s) définitive(s) de prêt ou encore au moins une attestation émanant d’une banque ou d’un établissement de crédit justifiant de son accord pour consentir le prêt sollicité, remplissant les caractéristiques indiquées ci-dessus.

De même, cette condition sera réputée être réalisée en l’absence de toute information d’obtention ou de refus des prêts sollicités, portée à la connaissance du vendeur dans les délais et formes requis ci-dessous ».

Il est également précisé que, « à défaut d’accomplissement de l’une de ces conditions suspensives dans les délais fixés pour chacune d’elles, et sauf prorogation conventionnelle ou renonciation expresse par la partie bénéficiaire de l’une ou l’autre des conditions dans la mesure où la faculté de renonciation est possible, seront considérées comme nulles et non avenues sans effet, chacune des parties étant déliée de ses obligations sans indemnité, dédit ou commission, et la somme représentant l’indemnité d’immobilisation versée par le cessionnaire à titre de garantie et remise au séquestre comme il est prévu ci-après, lui sera restituée ».

L’article 13 de ce compromis intitulé « rédaction et signature de l’acte définitif » ajoute que :

« L’acte de cession devra être régularisé au plus tard le 30/11/2022.

De convention expresse entre les parties, cette date n’est pas extinctive mais constitutive du point de départ à partir duquel l’une des parties pourra obliger l’autre à s’exécuter par le biais d’une mise en demeure adressée par lettre recommandée avec avis de réception ou par acte extrajudiciaire.

Si dans les huit jours de cette mise en demeure, la situation n’est pas régularisée, il sera fait application des règles suivantes :

Défaut de réalisation résultant du cessionnaire :

Si le défaut de réalisation incombe au cessionnaire, le cédant pourra réclamer tous dommages et intérêts ».

Le 7 janvier 2023, un avenant au compromis de cession de fonds de commerce a été signé entre les parties afin de proroger la réalisation de la condition suspensive d’obtention du prêt au 5 février 2023, l’acte définitif devant être conclu au plus tard le 15 février 2023.

Le 11 avril 2023, un second avenant a été conclu afin de proroger la réalisation de la condition suspensive d’obtention du prêt au 28 avril 2023, l’acte définitif devant être conclu au plus tard le 10 mai 2023.

Aucune des parties ne rapporte la preuve que l’autre est à l’origine des avenants visant à proroger le délai de réalisation de la condition suspensive stipulée dans l’intérêts exclusif de Mme [T] [F].

Toutefois, la société Jilin et Mme [T] [F] ont signé ces avenants si bien qu’elles sont toutes deux tenues par leurs termes.

Or, Mme [T] [F] n’a pas informé la société Jilin de la réalisation ou de la non-réalisation de la condition suspensive en lui adressant l’offre définitive de prêt ou le justificatif de refus du prêt sollicité au plus tard dans les 7 jours calendaires suivant le délai fixé pour la réalisation de cette condition, soit jusqu’au 5 mai 2023.

En effet, le courriel de la société Caisse d’Epargne du 3 mai 2023 selon lequel les offres de prêt auraient pu être éditées si le Siren de Mme [T] [F] n’était pas fermé ne constitue pas une offre définitive de prêt.

Dès lors, en l’absence de communication de toute information sur l’obtention ou le refus des prêts sollicités portée à la connaissance du vendeur dans les délais et formes énoncés, la condition suspensive d’obtention d’un prêt est réputée réalisée sur le fondement de l’article 12-1 alinéa 5 du compromis de cession de fonds de commerce.

Par ailleurs, la société de Mme [T] [F], au nom de laquelle la demande de prêt a été déposée, a été radiée le 4 avril 2023 pour cessation d’activité depuis le 16 mars 2023. Une nouvelle société a été immatriculée le 1er avril 2023 et radiée le 10 août 2023.

Or, la Caisse d’Epargne a indiqué ne pouvoir éditer les offres de prêt en raison de la fermeture du Siren de Mme [T] [F], laquelle a indiqué au vendeur ne pas donner suite à la cession par courriel du 29 juin 2023.

Selon procès-verbal de carence du 17 juillet 2023, Mme [T] [F] n’a pas déféré à la sommation qui lui a été faite de signer l’acte de cession malgré la réalisation de la condition suspensive prévue au compromis.

Dès lors, le défaut d’obtention d’une offre de prêt définitive est imputable à Mme [T] [F] qui n’a pas effectué, de bonne foi, toutes les diligences nécessaires pour fournir à l’établissement bancaire les documents nécessaires à la mise en place du prêt si bien que son refus de donner suite à la vente en signant l’acte définitif est fautif.

La société Jilin a subi un préjudice puisqu’elle n’a pas pu vendre son fonds de commerce et qu’elle n’a pas pu envisager d’autres acquéreurs pendant la durée du compromis de cession.

Bien que le compromis ne prévoie pas expressément le montant de l’indemnité à laquelle la société Jilin peut prétendre et, cette dernière ayant continué à exploiter son fonds de commerce dont la cession a simplement été retardée, la réparation de son préjudice sera évaluée à la somme de 5.000 euros.

Par conséquent, Mme [T] [F] sera condamnée à payer à la société Jilin la somme de 5.000 euros de dommages-intérêts en réparation du préjudice causé par sa faute.

Sur les demandes accessoires

Aucune circonstance ne justifie d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Partie perdante au procès, Mme [T] [F] sera condamnée aux dépens ainsi qu’à payer à la société Jilin la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats publics, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Mme [T] [F] à payer à la société Jilin la somme de 5.000 euros de dommages- intérêts en réparation du préjudice causé par sa faute dans l’exécution de la promesse de cession du fonds de commerce ;

CONDAMNE Mme [T] [F] à payer à la société Jilin la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE Mme [T] [F] de toutes ses demandes ;

DEBOUTE la société Jilin du surplus de ses demandes indemnitaires ;

CONDAMNE Mme [T] [F] aux dépens ;

Le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT