COUR D’APPEL D'[Localité 4]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

(Décision Civile)

JUGEMENT : [W] [F] c/ S.A.S. JPR GESTION

MINUTE N° 25/

Du 04 Novembre 2025

3ème Chambre civile

N° RG 23/01788 – N° Portalis DBWR-W-B7H-O4D3

Par jugement de la 3ème Chambre civile en date du quatre Novembre deux mil vingt cinq

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Corinne GILIS, Présidente, assistée de Audrey LETELLIER-CHIASSERINI, Greffier, présente uniquement aux débats

Vu les Articles 812 & 816 du Code de Procédure Civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

A l’audience publique du 09 Septembre 2025 le prononcé du jugement étant fixé au 04 Novembre 2025 par mise à disposition au greffe de la juridiction ;

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 04 Novembre 2025 , signé par Corinne GILIS, Présidente, assistée de Audrey LETELLIER-CHIASSERINI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION : contradictoire, en premier ressort, au fond.

Grosse délivrée à

M^e Bastien BERNARD

, M^e Thibaut MASSON

expédition délivrée à

le

mentions diverses

DEMANDERESSE:

Madame [W] [F]

[Adresse 3]

[Localité 7]

représentée par M^e Thibaut MASSON, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

DEFENDERESSE:

S.A.S. JPR GESTION

[Adresse 2]

[Localité 1]/FRANCE

représentée par M^e Bastien BERNARD, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant

EXPOSE DU LITIGE

Par acte en date du 16 mai 2003, passé devant Me [Y], notaire à [Localité 6], les époux [F] ont consenti à la société [Adresse 5] un bail commercial meublé , pour une durée de neuf années, d’un bien immobilier sis [Adresse 2] à [Localité 6], dans le cadre de l’exploitation “Résidence [8]”.

Le bail était accepté moyennant un loyer annuel d’un montant de 6497,95 € TTC, avec clause d’indexation.

Par acte du 16 janvier 2009, les époux [F] ont fait assigner la société JPR gestion Côte d’Azur devant le tribunal de grande instance de Nice pour obtenir le règlement des arriérés de loyer.

Par ordonnance du 16 novembre 2009 du tribunal de première instance de Basingstoke, [G] [F] n’étant plus propriétaire dudit bien immobilier, s’est désisté des demandes.

Selon jugement du 25 mars 2010, la société [Adresse 5] a été condamnée au principal à payer la somme de 4129,27 € ans règlement des loyers, avec intérêts au taux légal à compter du 1er janvier 2006.

Par acte de commissaire de justice en date du 2 mai 2023 [Z] [F] a assigné la société JPR gestion Côte d’Azur devant le tribunal judiciaire de Nice afin d’obtenir :

– constater que la société [Adresse 5] a rompu unilatéralement les relations contractuelles issues du bail commercial du 16 mai 2003,,

– condamner la société JPR gestion Côte d’Azur à la somme de 18 481,41 € outre intérêts au taux légal à courir à compter de l’introduction de la présente instance,

– condamner la société [Adresse 5] à la somme de 5000 € à titre de dommages-intérêts pour l’ensemble du préjudice subi,

– condamner la société JPR gestion Côte d’Azur au paiement d’une somme de 3000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Selon la demanderesse, le loyer n’a jamais été correctement indexé en conformité avec le bail, de sorte que la somme totale due entre le règlement effectif des loyers et celui qui aurait dû intervenir au titre des indexations successives représente la somme totale de 18 480,41 € à laquelle la société [Adresse 5] doit être légitimement condamnée avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’acte introductif d’instance.

Selon ses dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 20 mars 2024, [Z] [F] maintient ses demandes initiales, y ajoutant, sollicite une somme de 6000 € à titre de dommages-intérêts pour l’ensemble du préjudice subi et sollicite la somme de 4000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon conclusions notifiées par la voie électronique le 7 juin 2024, la société JPR gestion Côte d’Azur demande au tribunal de débouter [Z] [F] de l’ensemble de ses demandes et de la condamner à lui payer une somme de 4000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

La société [Adresse 5] soutient que la demanderesse aurait accepté expressément le renouvellement de son bail commercial avec un loyer de 5676 € hors-taxes et révision annuelle au 1er octobre de chaque année en fonction de l’indice du coût de la construction; que de surcroît elle n’a jamais contesté avant décembre 2022 les paiements effectués depuis avril 2014 lesquels étaient pourtant inférieurs à ceux perçus précédemment de sorte que la demanderesse ne pouvait pas ignorer que la société JPR gestion Côte d’Azur faisait application des conditions du bail renouvelé.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties il est expressément renvoyé aux conclusions susvisées conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

Le juge la mise en état a clôturé l’instruction de l’affaire au 14 octobre 2024 et elle a été fixée à l’audience du 10 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur le calcul du loyer du en fonction de la révision

En l’espèce, il résulte des pièces produites que les parties ont conclu le 16 mai 2003 un bail commercial portant sur des locaux à usage commercial moyennant un loyer annuel de 6495,95 € TTC;

L’article 10, paragraphe 3, dudit bail stipule que le loyer sera révisé chaque année en fonction de la variation, en plus ou en moins, de l’indice national du coût de la construction publié par l’INSEE dans la limite de 75 % de cette variation.

Si [Z] [F] a accepté le principe d’un bail de neuf ans lors des échanges avec la société [Adresse 5], à aucun moment il n’apparaît des pièces produites qu’elle ait accepté le montant du nouveau loyer proposé par celle-ci; or, contrairement à ce que soutient la défenderesse en application de l’article 1120 du Code civil, “le silence ne vaut pas acceptation, à moins qu’il n’en résulte autrement de la loi, des usages, des relations d’affaires ou de circonstances particulières “ démontrant une volonté non équivoque acceptée; or aucune disposition du code de commerce relative aux baux commerciaux ne prévoit que le silence du bailleur quant à une proposition de loyer lors d’un renouvellement d’un bail valait accord; en outre, il n’est pas établi que [Z] [F] ait accompli un acte manifestant une acceptation tacite du loyer proposé.

Il s’ensuit que le renouvellement du bail ne saurait être regardé comme ayant été conclu à un loyer différent de celui antérieurement en vigueur, en l’absence d’accord exprès des parties ou de fixation judiciaire. Il y a donc lieu de considérer que jusqu’à la conclusion d’un accord sur le nouveau loyer ou d’une décision du juge des loyers commerciaux, le bail se poursuit aux conditions antérieures et que le loyer initial demeure exigible.

Il est constant que le bail s’est poursuivi au-delà de sa durée initiale, sans congé ni renouvellement formalisé et qu’à la date du 16 mai 2022, le bail était donc en vigueur depuis plus de 19 ans. Sans écrit ou sans accord exprès sur le montant du loyer, [Z] [F] est en droit de réclamer le loyer antérieur jusqu’à fixation judiciaire d’un nouveau loyer.

[X] [F] réclame la fixation du loyer au 16 mai 2022 à la somme de 10 095,85 €, joignant à sa demande le tableau du calcul des sommes dues, en l’indexant comme prévu au bail à compter de mai 2004.

En effet seule la clause d’indexation annuelle prévue au bail trouve à s’appliquer.

En retenant comme indice de référence l’ICC du premier trimestre 2003 (1220) et celui du premier trimestre 2022 (1952), la variation de l’indice s’élève à 60 %, dont 75 % doivent être pris en compte selon la clause contractuelle, soit une majoration de 45 %.

Ainsi, le loyer annuel révisé au 16 mai 2022 s’établit à 6495,95 (1+0,45)= 9418,12 TTC.

Dans ces conditions, le nouveau loyer au 16 mai 2022 sera fixé à la somme de 9418,12 € TTC.

Sur les écarts dus au titre d’une mauvaise application de l’indexation

[X] [F] reproche à la société JPR gestion Côte d’Azur de ne pas avoir appliqué l’indexation annuelle du loyer à la date anniversaire du bail, mais en novembre de chaque année, ce qui aurait entraîné un retard et un écart de loyers et réclame à ce titre la somme de 18 480,41 €.

La société [Adresse 5] qui ne conteste pas que l’indexation n’a pas été effectuée selon le bail conclu entre les parties prétend qu’elle a été appliquée selon l’avenant accepté de 2013; mais comme il a été dit ci-dessus, aucun avenant concernant le montant du loyer et son indexation n’a été accepté, signé et appliqué entre les parties en 2013.

Il résulte des calculs ci-dessus que conformément à la clause d’indexation stipulée à l’article 10 § 3 du bail, prenant pour indice de référence l’ICC du premier trimestre 2003 (1220) et les indices successifs jusqu’au premier trimestre 2022 (1952) que le loyer annuel aurait dû évoluer entre 8282,85 € (en 2017) et 9418,12 € (en 2022).

Les loyers effectivement versés par la société JPR gestion Côte d’Azur entre mai 2017 et mai 2023, s’élèvent selon le décompte de la demanderesse, non sérieusement contesté, et les justificatifs produits à des montants compris entre 5503,94 € et 6017,43 €.

Après comparaison des sommes dues et celles versées, l’écart total ressort à 17 523,88 €.

En conséquence la société [Adresse 5] sera condamnée à payer la somme de 17 523,88 € représentant la différence de règlement des loyers qui est due compte tenu des indexations qui auraient dû être opérées et avec intérêts au taux légal à compter de la date de l’acte introductif d’instance.

Sur la demande de dommages-intérêts

[Z] [F] sollicite la condamnation de la société JPR gestion Côte d’Azur au paiement de dommages-intérêts à hauteur de 6000 € pour l’ensemble du préjudice subi, sur la base de l’article 1240 du Code civil. Elle estime en effet que la défenderesse lui a causé un préjudice en refusant de régler les loyers indexés et en l’ayant contrainte à engager la présente procédure pour en obtenir le paiement.

Mais, en l’espèce, le litige se situe en matière contractuelle, de sorte que la défenderesse ne pourrait être tenue au paiement de dommages-intérêts qu’en cas d’inexécution fautive de ses obligations, la faute devant être démontrée par [Z] [F].

Il convient cependant d’observer que le différend entre les parties porte sur l’interprétation des conditions du renouvellement du bail commercial et sur le montant du loyer applicable.

Aucun élément permet de soutenir que la société [Adresse 5] soutient de mauvaise foi que [Z] [F] avait accepté le nouveau loyer proposé, celle-ci ayant pu légitimement s’abstenir de régler les loyers indexés dans le cadre d’une mauvaise interprétation de sa situation juridique. En effet, aucun élément ne permet de caractériser de la part du locataire une mauvaise foi, une résistance abusive ou un comportement dilatoire, et le seul fait d’avoir contesté le montant du loyer indexé ou d’avoir contrainte la demanderesse à agir en justice ne suffit pas à caractériser une faute ouvrant droit à réparation.

En conséquence, aucune faute de la société JPR gestion Côte d’Azur n’étant établie, la demande de [E] [F] tendant à obtenir des dommages-intérêts sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

La société [Adresse 5] qui succombe à la procédure sera condamnée aux dépens.

En l’espèce, que la société JPR gestion Côte d’Azur n’a pas réglé les loyers dus après l’introduction de la présente instance, contraignant ainsi [Z] [F] à maintenir la procédure judiciaire engagée pour obtenir le paiement des sommes contractuellement exigibles. Dans ces conditions, la société [Adresse 5] sera condamnée à régler à la demanderesse les frais non compris dans les dépens, exposés notamment pour la défense de ses droits, à hauteur de 3000 €.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant en audience publique, par jugement contradictoire, par mise à disposition au greffe et en premier ressort,

Condamne la société JPR gestion Côte d’Azur à payer à [Z] [F] la somme de 17 523,88 € avec intérêts au taux légal à compter de la date de l’acte introductif d’instance,

Déboute [Z] [F] de sa demande en paiement d’une somme de 6000 € à titre de dommages-intérêts pour l’ensemble du préjudice subi,

Condamne la société [Adresse 5] à payer à [Z] [F] la somme de 3000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la société JPR gestion Côte d’Azur aux dépens de l’instance,

En foi de quoi la présidente a signé avec la greffière.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE