DU 24 Février 2026 Minute numéro :

N° RG 26/00005 – N° Portalis DB3U-W-B7K-O2BJ

Code NAC : 30B

S.C.I. SCI [Adresse 1]

C/

S.A.S.U. FRANS [Localité 1]

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 2]

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RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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ORDONNANCE RÉFÉRÉ

LA JUGE DES REFERES : Anne-Sophe SAMAKÉ, juge

LA GREFFIERE : Isabelle PAYET

LES PARTIES :

DEMANDEUR

S.C.I. SCI ARNOUVILLE ESPACE ENTREPRISES, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Xavier LAMBERT, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 209

DÉFENDEUR

S.A.S.U. FRANS [Localité 1], dont le siège social est sis [Adresse 3] (BULGARIE)

non représentée

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Débats tenus à l’audience du 23 janvier 2026

Date de délibéré indiquée par le Président par mise à disposition au greffe

le 24 Février 2026

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EXPOSE DU LITIGE

Selon actes sous signature privée du 25 septembre 2021, la S.C.I. [X] [Adresse 4] a consenti un bail dérogatoire non soumis aux statuts de baux commerciaux à la S.A.S.U. FRANS [Localité 1], portant sur des locaux commerciaux sis [Adresse 5] à [Localité 3], formant les lots U et 23-24, et pour une durée de, 36 mois entiers et consécutifs, à compter du 1er octobre 2021, moyennant un loyer global de 1.800 euros, hors taxes et hors charges.

Le 4 août 2025, la S.C.I. [Adresse 1] a délivré deux commandements de payer visant la clause résolutoire de chaque bail dérogatoire à l’encontre de la S.A.S.U. FRANS [Localité 1], portant respectivement sur les sommes de 21 600 euros et 28.080 euros, en principal.

Par acte de commissaire de justice en date du 29 décembre 2025, la S.C.I. [X] [Adresse 4] a fait assigner en référé la S.A.S.U. FRANS [Localité 1] devant le tribunal judiciaire de PONTOISE afin de voir :

VOIR, DIRE ET JUGER que les clauses résolutoires figurant aux contrats de bail régularisés entre le demandeur et LA SASU FRANS [Localité 1], en date du 25 septembre 2021, sont valables, VOIR, DIRE ET JUGER que les commandements de payer en date du 4 août 2025 sont valides et ont valablement été signifiés à LA SASU FRANS [Localité 1] à la demande du demandeur, VOIR, DIRE ET JUGER que LA SASU FRANS [Localité 1] n’a pas exécuté les obligations mentionnées dans les commandements de payer les loyers et les charges qui lui ont été signifiés le 4 août 2025, et ce, dans le délai d’un (1) mois qui lui était imparti,VOIR, DIRE ET JUGER que les clauses résolutoires sont acquises depuis le 5 septembre 2025, faute pour LA SASU FRANS [Localité 1] d’avoir réglé les sommes stipulées aux termes des commandements de payer dans le mois suivant leur délivrance,En conséquence,

VOIR, DIRE ET JUGER que les contrats de bail en date du 25 septembre 2021 sont résiliés de plein droit depuis le 5 septembre 2025 par application de la clause résolutoire, CONDAMNER LA SASU FRANS [Localité 1] au paiement, par provision, de la somme due à titre principal au demandeur au titre des loyers et accessoires impayés, à savoir la somme de 56 880 €, restant à parfaire,CONDAMNER LA SASU FRANS [Localité 1] au paiement, par provision, de la somme due au demandeur en application de la clause pénale contractuelle, à savoir la somme de 4 968 €, soit 10 % du principal, restant à parfaire,CONDAMNER LA SASU FRANS [Localité 1] au paiement, par provision, de la somme due au demandeur au titre des frais de commandements de payer, à savoir la somme de 500 €, VOIR, DIRE ET JUGER que LA SASU FRANS [Localité 1] devra libérer les lieux occupés par elle-même ainsi que par tous occupants de son chef dans la quinzaine de la signification de l’Ordonnance à intervenir et ce, sous astreinte de 300 € par jour de retard,ORDONNER l’expulsion de LA SASU FRANS [Localité 1] et de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique, et si besoin, d’un serrurier,ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à venir,CONDAMNER LA SASU FRANS [Localité 1] à payer au Demandeur une somme de 2.000 € en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile,CONDAMNER LA SASU FRANS [Localité 1] à tous les dépens au titre de l’article 699 du Code de Procédure Civile.

L’affaire a été retenue à l’audience du 23 janvier 2026 à laquelle la S.A.S.U. FRANS [Localité 1], citée par remise de l’acte à l’étude de commissaire de justice, n’a pas comparu et n’était pas représentée.

La S.C.I. [Adresse 1] a maintenu ses demandes aux termes de son assignation.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

La décision a été mise en délibéré au 24 février 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 4 du code de procédure civile dispose en son premier alinéa que l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties. Il résulte de l’application de ces dispositions que l’opinion formulée par les parties sur un point de pur droit ne constitue pas un terme du litige.

Dès lors, il n’y a pas lieu à statuer sur les demandes visant à voir dire, juger ou constater l’opinion des parties sur la qualification juridique de faits ou d’actes de nature à nourrir les moyens et arguments en débat.

A titre liminaire, il est rappelé qu’en application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire, la demande d’expulsion et les demandes subséquentes

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence de différents.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation d’un droit au bail.

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, « Le président du tribunal judiciaire peut toujours, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Le bail dérogatoire est régi par l’article L 145-5 du code de commerce qui dispose que « les parties peuvent, lors de l’entrée dans les lieux du preneur, déroger aux dispositions du présent chapitre à la condition que la durée totale du bail ou des baux successifs ne soit pas supérieure à trois ans. A l’expiration de cette durée, les parties ne peuvent plus conclure un nouveau bail dérogeant aux dispositions du présent chapitre pour exploiter le même fonds dans les mêmes locaux.

Si, à l’expiration de cette durée, et au plus tard à l’issue d’un délai d’un mois à compter de l’échéance le preneur reste et est laissé en possession, il s’opère un nouveau bail dont l’effet est réglé par les dispositions du présent chapitre. »

Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce, « Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d’une demande présentées dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais suspendre la réalisation et les effets de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la force jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ».

En l’espèce, il résulte des éléments du dossier que la S.C.I. [X] ESPACE ENTREPRISES a par actes du 25 septembre 2021 donné à bail dérogatoire à la S.A.S.U. FRANS [Localité 1] des locaux commerciaux sis [Adresse 5] à [Localité 3], formant les lots U et 23-24, pour une durée maximale de 36 mois, commençant à courir le 1er octobre 2021.

Les baux stipulent aux termes de leurs conditions générales :

« PREAMBULE : DEROGATION AU STATUT DES BAUX COMMERCIAUX

Les parties conviennent par la présente de déroger au statut des baux commerciaux. En conséquence, le locataire ne pourra en aucun cas bénéficier du droit au renouvellement ainsi qu’à une indemnité d’éviction.

CongéAucune des parties ne pourra mettre fin au présent bail avant l’expiration du délai convenu au chapitre III du présent contrat.

RenouvellementLa durée du présent bail ne sera susceptible d’aucune reconduction et expirera une fois le contrat arrivé à son terme, même à défaut de dénonciation pour cette date.

Le locataire ne pourra se prévaloir d’aucun maintien dans les lieux après l’échéance du bail. En conséquence, à l’expiration du contrat, ou de ses éventuels renouvellements, le locataire s’oblige irrévocablement à libération les locaux loués. »

Il n’est pas sérieusement contestable que les baux conclus entre les parties sont de baux dérogatoires, non soumis aux statuts des baux commerciaux mais relevant du droit commun et de la liberté contractuelle.

Il résulte des stipulations susvisées que les baux sont arrivés à leur terme le 30 septembre 2024.

Or, la société demanderesse ne démontre pas que la société FRANS [Localité 1] est restée et a été laissée en possession des lieux à l’issue d’un délai d’un mois à compter de l’échéance des baux dérogatoires.

En effet, aucune pièce versée aux débats, tel qu’un constat de commissaire de justice, ne permet d’établir avec l’évidence requise en référé que la société défenderesse occupe toujours les locaux, les commandements de payer visant la clause résolutoire et l’assignation ayant été signifiés par remise de l’acte à l’étude de commissaire de justice avec les vérifications suivantes :

« Un avis de passage a été laissé dans les lieux.

Le nom figure sur l’enseigne.

Circonstances rendant impossible la signification à personne :

La société est fermée lors de mon passage ».

En outre, la demanderesse ne verse aucun décompte permettant de démontrer que la société FRANS [Localité 1] a réglé des sommes postérieurement aux termes des baux dérogatoires, exprimant ainsi sa volonté manifeste de se comporter comme le preneur des locaux commerciaux, le paiement des loyers constituant la contrepartie due par le locataire pour la naissance d’un contrat de bail commercial non dérogatoire.

De plus, il n’est pas possible pour le juge des référés, en l’absence de production d’un extrait Kbis de la société preneuse, de déterminer qui est Monsieur [D] [E] [L] et s’il avait pouvoir et qualité pour signer les baux dérogatoires.

Enfin, s’agissant des demandes provisionnelles, il convient de rappeler que les baux dérogatoires prévoient le versement d’un loyer de 1.000 euros HT/HC pour le lot U et de 800 euros HT/HC pour le lot 23-24.

Selon le décompte manuscrit et les commandements de payer visant la clause résolutoire :

Pour le lot U : le loyer HT s’élève à 3000 euros et les charges HT à 900 eurosPour le lot 23-24 : le loyer HT s’élève à 2 400 euros et les charges HT à 600 euros

Or, la société demanderesse ne verse aucun justificatif relatif aux charges, ni avis d’échéance permettant de justifier le montant actuel du loyer et celui des charges.

En conséquence, l’ensemble des demandes de la S.C.I. [X] [Adresse 4] se heurte à des contestations sérieuses et il sera dit n’y avoir lieu à référé.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

L’article 491, alinéa 2 du Code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens.

L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La S.C.I. [X] ESPACE ENTREPRISES qui succombe, supportera la charge des entiers dépens et sa demande formulée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe,

DISONS n’y avoir lieu à référé sur l’ensemble des demandes de la S.C.I. [X] [Adresse 4] ;

REJETONS toute autre demande plus ample ou contraire des parties ;

CONDAMNONS la S.C.I. [X] ESPACE ENTREPRISES au paiement des dépens;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Et l’ordonnance a été signée par la présidente et la greffière.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE