COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

M I N U T E

(Décision Civile)

JUGEMENT : [F] [P], [N] [P] c/ [U] [M], [H] [I], [C] [D], [L] [R] veuve [Y], [A] [W], S.A.R.L. SOCIETE REGIE IMMOBILIERE DE GESTION

N° 25/

Du 6 mars 2025

4ème Chambre civile

N° RG 23/01581 – N° Portalis DBWR-W-B7H-OY6H

Grosse délivrée à

la SCP D’AVOCATS BERLINER-DUTERTRE

expédition délivrée à

la SELARL BENSA & TROIN AVOCATS ASSOCIES

M^e Cécile SONSINO

le 06 Mars 2025

mentions diverses

Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du six mars deux mil vingt cinq

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame VALAT, Présidente, assistée de Taanlimi BENALI, Greffier.

Vu les Articles 812 à 816 du code de procédure civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

A l’audience publique du 3 octobre 2024 le prononcé du jugement étant fixé au 22 Janvier 2025 par mise à disposition au greffe de la juridiction, les parties en ayant été préalablement avisées.

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 6 mars 2025 après prorogation du délibéré, signé par Madame VALAT, Présidente, assistée de Estelle AYADI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION : réputée contradictoire, en premier ressort, au fond

DEMANDEURS:

Madame [F] [P]

[Adresse 5]

[Localité 1]

représentée par M^e Alain BERDAH, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

Monsieur [N] [P]

[Adresse 5]

[Localité 1]

représenté par M^e Alain BERDAH, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

DÉFENDEURS:

Monsieur [U] [M]

[Adresse 5]

[Localité 1]

représenté par M^e Thierry TROIN de la SELARL BENSA & TROIN AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau de NICE, avocat plaidant

Monsieur [H] [I]

[Adresse 5]

[Localité 1]

représenté par M^e Cécile SONSINO, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant

Monsieur [C] [D]

[Adresse 5]

[Localité 1]

représenté par M^e Cécile SONSINO, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant

Madame [L] [R] veuve [Y]

[Adresse 5]

[Localité 1]

représentée par M^e Cécile SONSINO, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant

Monsieur [A] [W]

[Adresse 3]

[Localité 1]

représenté par M^e Hélène BERLINER de la SCP SCP D’AVOCATS BERLINER-DUTERTRE, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

SOCIETE REGIE IMMOBILIERE DE GESTION, S.A.R.L.

[Adresse 8]

[Localité 2]

défaillant

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte du 2 avril 1980, Mme [F] [P] a acquis un ensemble immobilier composé d’une villa, d’une maison ancienne, de deux petites constructions et de parkings extérieurs situé [Adresse 5] à [Localité 1].

Un règlement de copropriété avec état descriptif de division a été établi par acte du 8 février 1999.

Le même jour, Mme [P] a vendu les lots de copropriété n° 6 et 8 aux époux [V]-[M].

Le 30 septembre 1999, Mme [P] a vendu le lot n° 7 à M. [H] [I] et à Mme [L] [R] veuve [Y].

Le 15 janvier 2002, Mme [P] a vendu les lots n° 5, 9, 10 et 11 aux époux [E]-[J], lesquels les ont revendus aux époux [D]-[T].

Le 11 juin 2002, Mme [P] a fait une donation des lots n° 2, 3, 4, 12, 13 à son fils M. [N] [P].

Les consorts [P], détenant la majorité des tantièmes, ont souhaité procéder à la scission de la copropriété en divisant l’ensemble immobilier en deux parties, la première partie comprenant leurs lots et située au [Adresse 5] cadastrée DN n° [Cadastre 6], et la seconde partie comprenant les autres lots et située au [Adresse 5] cadastrée DN n° [Cadastre 7].

Un document d’arpentage a été établi le 19 octobre 2012 par un géomètre-expert.

Deux assemblées générales se sont réunies respectivement le 8 juillet 2013 et le 20 décembre 2013 et ont adopté des résolutions relatives au principe de la scission, à l’établissement d’un règlement de copropriété et à un état descriptif de division pour chacun des deux nouveaux syndicats.

Deux nouveaux règlements de copropriété ont été établis par chacune des deux nouvelles copropriétés. Les copropriétaires de la partie située [Adresse 5] se sont cependant opposés à la scission et ont refusé d’adopter le nouveau règlement de copropriété.

Par actes d’huissier du 18 avril 2023, les consorts [P] ont fait assigner Mme [M], M. [I], M. [D], Mme [R], la société Régie Immobilière de Gestion et Maître [Z] [W], notaire chargé de la mise en œuvre de la scission.

Le 29 mai 2023, deux nouvelles assemblées générales se sont réunies et ont chacune approuvé la scission de l’ensemble immobilier en deux nouvelles parcelles DN [Cadastre 6] et DN [Cadastre 7] et la création de deux nouveaux syndicats. Chacune de ces assemblées a également approuvé un nouveau règlement de copropriété et un état descriptif de division, a désigné un syndic et a adopté des résolutions permettant son fonctionnement.

Par conclusions récapitulatives notifiées le 28 juin 2024, les consorts [P] demandent au tribunal de :

— ordonner à Maître [W] de procéder à la publication de la scission et du règlement de copropriété du [Adresse 5] au service de la publicité foncière et à procéder à la déclaration d’immatriculation édictée par l’article L 711-4 du code de la construction et de

l’habitation, le tout sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter d’un délai d’un mois à compter de la signification de la décision à intervenir,

— condamner la société Régie immobilière de gestion à procéder à la déclaration édictée par l’article R 711-18 du code de la construction et de l’habitation sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter du délai d’un mois après la signification du jugement à intervenir,

— condamner Maître [W] à leur payer la somme de 20.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice matériel et moral subi du fait des pseudos-obstacles opposés à la scission,

— condamner in solidum Mme [M], M. [I], Mme [R] et M. [D] à leur payer la somme de 80.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice matériel résultant du refus de respecter leurs propres engagements et de l’absence corrélative d’effectivité de la scission,

— les condamner in solidum à leur payer la somme de 10.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Ils précisent avoir manifesté la volonté de retirer leurs lots n° 1, 2, 3, 4, 12 et 13 du syndicat existant pour constituer un syndicat distinct conformément à l’article 28-I-b de la loi du 10 juillet 1965, que la scission de la copropriété a été approuvée à l’unanimité lors d’une assemblée générale spéciale devenue définitive qui s’est réunie le 26 juin 2009, que les résolutions n° 12, 13, 14 et 15 relatives à l’annulation de la copropriété initiale par division foncière de celle-ci en deux entités nouvelles et les modalités pratiques ont été approuvées par une autre assemblée générale qui s’est réunie le 8 juillet 2013, que Maître [K], notaire, a établi en 2013 deux règlements de copropriété distincts pour les parties 173 et [Adresse 4], mais que les défendeurs se sont opposés à la scission.

Ils leurs reprochent d’empêcher la scission prévue en refusant de signer le règlement de copropriété établi pour la partie [Adresse 4], et à Maître [W], succédant à Maître [K], d’avoir refusé de faire signer et régulariser le projet de règlement du [Adresse 5] sans que le projet de règlement de copropriété pour la partie [Adresse 4] soit signé.

Ils soulignent que l’article 28 II de la loi du 10 juillet 1965 subordonne l’existence et l’effectivité de la scission à un vote à la majorité des voix de tous les copropriétaires et à l’adaptation du règlement de copropriété initial rendue nécessaire par la division. Ils affirment que la scission et le projet de règlement de copropriété du syndicat issu de la scission ont été adoptés à l’unanimité et que le refus des copropriétaires du [Adresse 4] de signer leur propre projet de règlement de copropriété est inopérant et ne saurait faire obstacle à la signature du projet de règlement du 173.

Par conclusions notifiées le 5 avril 2024, Maître [A] [W] conclut au débouté des consorts [P] de l’ensemble de leurs demandes dirigées à son encontre et sollicite reconventionnellement leur condamnation à lui payer la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice moral occasionné, la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens distraits conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile. Il sollicite également de voir dire n’y avoir lieu à prononcer l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Il expose que seuls les consorts [P] étaient présents à l’assemblée générale du 8 juillet 2013 et que, lors de l’assemblée générale du 20 décembre 2013 convoquée aux mêmes fins, les copropriétaires de la partie [Adresse 4] ont voté contre les résolutions relatives à la scission mais que celles-ci ont été adoptées puisque les consorts [P] disposaient de la majorité des tantièmes.

Il fait valoir que la scission, dont les conditions matérielles, juridiques et financières ont été approuvées par l’assemblée générale, ne pouvait être finalisée que lorsque chacun des deux nouveaux syndicats adoptait son propre état descriptif de division et règlement de copropriété. Il précise que le règlement de copropriété initial restait applicable jusqu’à l’établissement d’un nouveau règlement de copropriété pour chacun des deux nouveaux syndicats.

Il explique que le syndic devait convoquer une assemblée générale spécifique pour chacune des deux nouvelles copropriétés aux fins d’adoption des règlements de copropriété et des états descriptifs de division respectifs, qu’une telle assemblée générale s’est réunie le 7 décembre 2018 pour la partie des consorts [P], mais que les consorts [I], [M] et [D] ne se sont pas présentés à l’assemblée générale convoquée pour voter pour le compte de la partie [Adresse 5]. Il estime que la scission ne pouvait pas être finalisée en l’absence d’approbation par le second syndicat d’un règlement de copropriété et d’un état descriptif de division.

Il précise que suite aux deux assemblées générales qui se sont réunies le 29 mai 2023, il a pu finalement recevoir les actes nécessaires et procéder à leur publication à la conservation des hypothèques. Il reproche aux consorts [P] d’avoir maintenu des demandes de condamnation sous astreinte à recevoir les actes, à les publier à la conservation des hypothèques et à procéder à l’immatriculation des deux copropriétés nouvellement créées alors que ces demandes sont devenues sans objet peu après la signification de l’assignation puisqu’il a reçu les actes et a accompli les formalités nécessaires.

Il estime qu’aucun manquement ne peut lui être reproché puisque la division des bâtiments, la dissolution du syndicat initial et la création de deux nouvelles copropriétés impliquaient la rédaction d’un nouveau règlement de copropriété comportant la nouvelle répartition des tantièmes et des charges pour chaque nouveau syndicat ainsi que la modification de l’état descriptif de division d’origine. Il note que seul le vote de chaque copropriété sur son propre règlement de copropriété et état descriptif de division permettait la dissolution du syndicat principal et la mise en œuvre de la scission.

Il estime que le préjudice moral allégué n’est pas démontré et qu’il ne pourrait de surcroît être dû qu’à la mésentente des copropriétaires dont il ne doit pas de surcroît faire les frais.

Il estime que les consorts [P] ont agi à son encontre de façon abusive en l’incluant dans ce qu’il qualifie de “vendetta” contre les copropriétaires de la partie [Adresse 4]. Il leur reproche d’avoir persisté dans leur action et d’avoir maintenu des demandes alors que la scission était déjà effective.

Par conclusions en réponse notifiées le 22 septembre 2023, Mme [U] [M], conclut au débouté des époux [P] de leurs demandes et sollicite leur condamnation à lui payer la somme de 1.200 euros au titre de l’article 700 ainsi qu’aux entiers dépens.

Elle précise que l’accord de l’ensemble des copropriétaires pour la scission de la copropriété a pu aboutir à l’assemblée générale du 29 mai 2023 et que les demandes principales formulées par les consorts [P] sont devenues sans objet.

Elle précise que le processus de scission était largement engagé lorsque l’assignation introductive d’instance a été délivrée le 18 avril 2023 et que la scission a toujours été acceptée, mais que les copropriétaires récalcitrants s’inquiétaient initialement de leur droit à construire.

Elle observe que les procès-verbaux d’assemblées générales produits démontrent qu’elle n’était pas opposante à la décision de scission et qu’aucune faute ne peut lui être reprochée.

Elle estime que la demande en paiement de dommages et intérêts est injustifiée, a déjà été tranchée et n’est appuyée par les justificatifs nécessaires des préjudices et des fautes commises par les copropriétaires.

Par conclusions en réplique n° 1 notifiées le 29 août 2024, M. [C] [D], M. [H] [I] et Mme [L] [R] veuve [Y] concluent au débouté des consort [P] de leurs demandes et leur condamnation à payer la somme de 2.000 euros à M. [D] et la somme de 2.000 euros à Mme [R] et à M. [I] ainsi qu’aux entiers dépens.

Ils précisent que tous les copropriétaires étaient présents à l’assemblée générale du 8 juillet 2013 et ont donné leur accord à l’unanimité sur le principe de la scission, mais que certaines modalités de mise en œuvre, et notamment des erreurs figurant sur les plans, ont causé des difficultés.

Ils expliquent que le notaire a en outre relevé que l’ensemble immobilier étant situé dans une zone UCB et que le coefficient d’occupation des sols étant de 0,15, la reconstruction à l’identique en cas de sinistre nécessiterait un nouveau permis de construire qui ne pourrait porter que sur une surface SHON de 96 m2 alors que la surface actuelle est de 640 m2. Afin d’éviter cette difficulté, un certificat de conformité des constructions existantes devait notamment être obtenu par Mme [P].

Ils reprochent aux consorts [P] d’avoir refusé jusqu’en 2022 que les modifications effectuées lors des travaux soient précisées sur l’état descriptif de division afin de le faire correspondre à la réalité des lots par peur que des irrégularités en matière d’urbanisme pourraient leur être reprochées.

Ils insistent qu’aucun préjudice ne peut leur être imputé puisqu’ils se sont pliés aux préconisations du notaire et ont été diligents.

La société Régie Immobilière de Gestion n’a pas constitué avocat avant la clôture de l’instruction de sorte que la présente décision, susceptible d’appel, sera réputée contradictoire conformément à l’article 474 du code de procédure civile.

La clôture de l’instruction est intervenue le 19 septembre 2024. L’affaire a été retenue à l’audience du 3 octobre 2024 et le prononcé de la décision a été fixé au 22 janvier 2025 prorogé au 6 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En vertu de l’article 28 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, lorsque l’immeuble comporte plusieurs bâtiments et que la division de la propriété du sol est possible, le propriétaire d’un ou de plusieurs lots correspondant à un ou plusieurs bâtiments peut demander que ce ou ces bâtiments soient retirés du syndicat initial pour constituer une propriété séparée. L’assemblée générale statue sur la demande formulée par ce propriétaire à la majorité des voix de tous les copropriétaires.

Sur les demandes relatives à la mise en œuvre de la scission

Les consorts [P] sollicitent la condamnation de Maître [W] à procéder sous astreinte à la publication de la scission et du règlement de copropriété du [Adresse 5] au service de la publicité foncière ainsi qu’à la déclaration d’immatriculation édictée par l’article L 711-4 du code de la construction et de l’habitation.

Ils sollicitent également la condamnation de la société Régie immobilière de gestion sous astreinte à procéder à la déclaration édictée par l’article R 711-18 du code de la construction et de l’habitation et, à titre subsidiaire, la condamnation sous astreinte des copropriétaires du syndicat [Adresse 4] à signer le nouveau règlement de copropriété.

Il n’est toutefois pas contesté que ces formalités ont été accomplies suite aux deux assemblées générales qui se sont réunies le 29 mai 2023 pour chacun des nouveaux syndicats et qui ont notamment approuvé deux nouveaux règlements de copropriété et états descriptifs de division régulièrement reçus par Maître [W].

Les consorts [P] seront par conséquent déboutés de ces chefs de demandes devenues sans objet.

Sur la demande de condamnation de Maître [W] à payer des dommages et intérêts

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, les consorts [P] reprochent à Maître [W] d’avoir refusé de régulariser la scission avant l’adoption par le syndicat du [Adresse 5] d’un nouveau règlement et d’un état descriptif de division ainsi que des manquements à son devoir de conseil.

Le règlement de copropriété initial restant cependant applicable jusqu’à l’adoption d’un nouveau règlement de copropriété par chacun des deux syndicats nouvellement créés, la faute reprochée à Maître [W] et les manquements allégués à son devoir de conseil ne sont pas caractérisés.

Les consorts [P] seront déboutés de leur demande de paiement de dommages et intérêts formée à l’encontre de Maître [W].

Sur la demande de Maître [W] de condamnation des consorts [P] à payer des dommages et intérêts pour procédure abusive

Par application des articles 32-1 du code de procédure civile et 1240 du code civil, l’exercice d’une action en justice, de même que la défense à une telle action, ne dégénère en abus que s’il constitue un acte de malice ou de mauvaise foi ou s’il s’agit d’une erreur grave équipollente au dol, mais l’appréciation inexacte qu’une partie fait de ses droits n’est pas, en soi, constitutive d’une faute.

En l’espèce, Maître [W] ne démontre pas d’abus de procédure dans le cadre de l’action en justice initiée par les consorts [P] au bout de plusieurs années d’attente de mise en œuvre de la scission approuvée.

Il sera débouté de sa demande reconventionnelle de dommages-intérêts.

Sur la demande de condamnation des copropriétaires récalcitrants à payer des dommages et intérêts

Les consorts [P] sollicitent la condamnation in solidum de Mme [M], de M. [I], de Mme [R] et de M. [D] à leur payer la somme de 80.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice matériel résultant du délai de mise en œuvre de la scission.

Le principe de la scission a effectivement été approuvé en 2013 et dix ans ont été nécessaires afin que la scission puisse devenir effective en 2023.

Mme [M], M. [I], Mme [R] et M. [D] répliquent qu’ils n’étaient pas opposés au principe de la scission, mais que certaines difficultés liées notamment à leur droit de reconstruire en cas de sinistre et des imprécisions sur les plans établis ont retardé l’adoption d’un nouveau règlement pour le syndicat du [Adresse 5].

Or, les décisions rendues par le tribunal de grande instance de Nice le 8 mars 2016 et le 27 avril 2016 ainsi que par la Cour d’appel d’Aix-en-Provence le 27 avril 2016 sur leurs demandes tendant à l’annulation des résolutions adoptées par l’assemblée générale du 20 décembre 2013, ont permis de résoudre ces difficultés.

Le tribunal de grande instance de Nice et la Cour d’appel d’Aix-en-Provence ont notamment estimé que les allégations selon lesquelles il serait impossible de reconstruire les bâtiments à l’identique en cas de sinistre n’étaient pas fondées. Ces décisions ont en outre relevé qu’aucune suite n’avait été donnée à la proposition faite par Maître [K] de mandater un expert pour confirmer et certifier que les constructions existantes sont identiques à celles existantes en 1946.

Le refus des copropriétaires du syndicat [Adresse 5] d’adopter le nouveau règlement de copropriété pendant dix ans, alors que Maître [W] a clairement indiqué qu’en l’absence d’adoption de ce règlement il ne pouvait pas procéder aux formalités relatives à la mise œuvre de la scission approuvée, est fautif et a causé un préjudice certain aux consorts [P] lequel sera indemnisé sur la base des éléments fournis à hauteur de 2.000 euros.

Mme [M], M. [I], Mme [R] et M. [D] seront condamnés à payer in solidum cette somme aux consorts [P].

Sur les demandes accessoires

Parties perdantes au procès, Mme [M], M. [I], Mme [R] et M. [D] seront condamnés aux dépens et, en application de l’article 700 du code de procédure civile, à payer aux consorts [P] la somme de 3.000 euros et à Maître [Z] [W] la somme de 3.000 euros.

L’exécution provisoire pour cette action introduite postérieurement au 1er janvier 2020 est de droit et aucune circonstance de l’espèce ne justifie de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats publics, par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort,

DEBOUTE Mme [F] [P] et M. [N] [P] de leurs demandes tendant à la condamnation de Maître [Z] [W], notaire, à procéder sous astreinte à la publication de la scission et du règlement de copropriété du [Adresse 5] au service de la publicité foncière et à la déclaration d’immatriculation édictée par l’article L 711-4 du code de la construction et de l’habitation ;

DEBOUTE Mme [F] [P] et M. [N] [P] de leurs demandes tendant à la condamnation de la société Régie immobilière de gestion sous astreinte à procéder à la déclaration édictée par l’article R 711-18 du code de la construction et de l’habitation ;

DEBOUTE Mme [F] [P] et M. [N] [P] de leur demande de condamnation de Maître [Z] [W] à payer des dommages et intérêts ;

DEBOUTE Maître [Z] [W] de sa demande de condamnation de Mme [F] [P] et de M. [N] [P] à payer des dommages et intérêts pour procédure abusive ;

CONDAMNE in solidum Mme [U] [M], M. [H] [I], M. [C] [D] et Mme [L] [R] veuve [Y] à payer à Mme [F] [P] et à M. [N] [P], ensemble, la somme de 2.000 euros (deux mille euros) à titre de dommages et intérêts en indemnisation de leur préjudices matériel et moral ;

CONDAMNE in solidum Mme [U] [M], M. [H] [I], M. [C] [D] et Mme [L] [R] veuve [Y] à payer à Mme [F] [P] et à M. [N] [P], ensemble, la somme de 3.000 euros (trois mille euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [U] [M], M. [H] [I], M. [C] [D] et Mme [L] [R] veuve [Y] à payer à Maître [Z] [W] la somme de 3.000 euros (trois mille euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Mme [U] [M], M. [H] [I], M. [C] [D] et Mme [L] [R] veuve [Y] aux dépens de l’instance, recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision et de droit exécutoire à titre provisoire ;

Le présent jugement a été signé par le Président et par le Greffier.

LE GREFFIER LE PRESIDENT