TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 9]

[Adresse 1]

[Adresse 7]

[Localité 2]

NAC: 5AA

N° RG 24/04035 – N° Portalis DBX4-W-B7I-TOJD

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 06 Février 2025

S.A. PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE

C/

[I] [X] [P]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 06 Février 2025

à SCP LARRAT

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Jeudi 06 Février 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Florence LEBON, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Maria RODRIGUES Greffier, lors des débats et Alyssa BENMIHOUB Greffier chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 10 Décembre 2024, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A. PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par la SCP LARRAT, avocats au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEUR

M. [I] [X] [P], demeurant [Adresse 6]

comparant en personne

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 01 avril 2016, la S.A. [Adresse 8] a donné à bail à Monsieur [I] [X] [P] un appartement à usage d’habitation (n°23), situé [Adresse 4] [Adresse 5] pour un loyer mensuel de 343,30 euros et une provision sur charges mensuelle de 64,05 euros.

Le 13 mai 2024, la S.A. HLM PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE a fait signifier à Monsieur [I] [X] [P] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice en date du 30 juillet 2024, la S.A. [Adresse 8] a ensuite fait assigner Monsieur [I] [X] [P] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 10] statuant en référé pour obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, outre l’évacuation de tous biens meubles des lieux si besoin est avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

— le constat de la mauvaise foi de Monsieur [I] [X] [P] et par voie de conséquence supprimer le délai de deux mois prévus à l’article L.412-1 du Code des Procédure civiles d’exécution, et sa condamnation au paiement :

— de la somme provisionnelle de 2.173,21 euros en principal au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 22 juillet 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la présente assignation,

— d’une indemnité provisionnelle d’occupation égale au montant des loyers et des charges en cours à compter du 14 juillet 2024 jusqu’au départ effectif des lieux,

— d’une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir et aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et la saisine CCAPEX.

A l’audience du 10 décembre 2024, la S.A. [Adresse 8], représentée par son conseil, maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 1.264,40 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu’à celle de novembre 2024 comprise. Elle indique qu’il y a reprise des paiements en dépit de quelques aléas. Elle ajoute être en accord avec l’octroi des délais de paiement tout en précisant que le loyer est 450€ charges comprises et indiquant qu’une facturation pour défaut d’assurance est appliquée.

Monsieur [I] [X] [P] comparaît en personne et reconnaît le montant de la dette locative tout en indiquant avoir versé 650€. Il demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en payant le loyer courant, outre la somme de 200 euros par mois en règlement de l’arriéré, soit un versement total de 650€ par mois. Il indique être boulanger pâtissier chez Air France avec un salaire mensuel de 2300€, vivre seul dans le logement, et accueillir sa fille une fois par mois. Il précise qu’il paye une pension alimentaire de 192€ fixée par le juge aux affaires familiales et qu’il rembourse un crédit auto de 192€ par mois pour lequel il reste encore 900€ à payer.

L’affaire a été mise en délibéré au 06 février 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 31 juillet 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, la S.A. [Adresse 8] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 14 mai 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 30 juillet 2024, conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 01 avril 2016 contient une clause résolutoire (article 6.2) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer visant cette clause et laissant un délai de deux mois pour régler la somme de 2.125,97 euros a été signifié le 13 mai 2024, conformément à la clause résolutoire du contrat.

Monsieur [I] [X] [P] n’a réglé dans le délai de deux mois qu’une partie de la somme, à hauteur de 850 euros. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 14 juillet 2024.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

La S.A. HLM PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE produit un décompte du 09 décembre 2024 démontrant que Monsieur [I] [X] [P] reste devoir la somme de 1.264,40 euros, mensualité de novembre 2024 comprise

Monsieur [I] [X] [P] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, d’ailleurs reconnue à l’audience. La somme de 650 euros qu’il indique avoir réglé a bien été portée au décompte locatif produit par la bailleresse.

Il sera ainsi condamné à titre provisionnel au paiement de la somme de 1.264,40 euros, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance, conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. […] Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le

juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. […] Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

Compte tenu de la reprise du versement du loyer courant avant l’audience et des propositions de règlements formulées par Monsieur [I] [X] [P], démontrant sa capacité à solder la dette locative, ainsi que de l’accord de la bailleresse à ce titre, il sera autorisé à se libérer du montant de la dette par le paiement de 6 mensualités de 200 euros chacune et d’une 7ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts.

A la demande de Monsieur [I] [X] [P], les effets de la clause résolutoire, et notamment l’expulsion, seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

En cas de défaut de paiement des loyers et charges courants ou des délais de paiement, Monsieur [I] [X] [P] pourra faire l’objet d’une expulsion, la clause résolutoire reprenant ses effets. En outre, il sera alors condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [I] [X] [P], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la S.A. [Adresse 8], Monsieur [I] [X] [P] sera condamné à lui verser une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 01 avril 2016 entre la S.A. HLM PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE et Monsieur [I] [X] [P] concernant un appartement à usage d’habitation (n°23), situé [Adresse 4] [Adresse 5] sont réunies à la date du 14 juillet 2024 ;

CONDAMNONS Monsieur [I] [X] [P] à verser à la S.A. [Adresse 8] à titre provisionnel la somme de 1.264,40 euros (décompte arrêté au 09 décembre 2024, incluant une dernière facture de novembre 2024), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance;

AUTORISONS Monsieur [I] [X] [P] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 6 mensualités de 200 euros chacune et une 7ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois avant le 15 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Monsieur [I] [X] [P] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la S.A. HLM PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE puisse, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

* que Monsieur [I] [X] [P] soit condamné à verser à la S.A. [Adresse 8] une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNONS Monsieur [I] [X] [P] à verser à la S.A. HLM PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [I] [X] [P] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

La greffière La vice-présidente