TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

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Chambre 01

N° RG 23/05972 – N° Portalis DBZS-W-B7H-XHYE

JUGEMENT DU 18 MAI 2026

DEMANDERESSE :

S.C.I. LA MOTTE 2

[Adresse 1]

[Localité 1]

représentée par M^e Delphine CHAMBON, avocat au barreau de LILLE

DÉFENDEURS :

M. [O] [A]

[Adresse 2]

[Localité 2]

représenté par M^e Pierre NOEL, avocat au barreau de DOUAI

M. [V] [A]

[Adresse 3]

[Localité 3]

représenté par M^e Pierre NOEL, avocat au barreau de DOUAI

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Aurélie VERON, Vice-présidente, statuant en qualité de Juge Unique, en application de l’article R 212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire,

Greffier : Benjamin LAPLUME,

DÉBATS :

Vu l’ordonnance de clôture rendue en date du 12 Mai 2025, avec effet au 02 Mai 2025;

A l’audience publique du 12 Janvier 2026, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré, les avocats ont été avisés que le jugement serait rendu le 27 Avril 2026 puis prorogé pour être rendu le 18 Mai 2026.

JUGEMENT : contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au Greffe le 18 Mai 2026, et signé par Aurélie VERON, Présidente, assistée de Benjamin LAPLUME, Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée du 31 août 2015, la société par action simplifiée Carre Construction aux droits de laquelle est venue la S.C.I [Adresse 4], a donné à bail à Messieurs [O] et [V] [A] un local à usage commercial (cellule B) et une place de stationnement, sis à [Adresse 5] moyennant le règlement d’un loyer annuel de 35 460 TTC la première année puis de 37 380 euros TTC la deuxième année et de 39 300 euros TTC à compter de la troisième année, payable trimestriellement d’avance les premiers janvier, avril, juillet et octobre de chaque année avec une provision sur charges trimestrielle fixée pour la première année à la somme de 1 086,24 euros TTC.

Le bail a été conclu pour une durée de dix années après la prise de possession de la cellule B.

Par lettre recommandée avec accusé réception en date du 27 février 2020, Messieurs [O] et [V] [A] ont indiqué à la bailleresse faire usage de la faculté de substitution stipulée au contrat au profit de la S.A.R.L Grillades Urbaines.

La S.C.I La Motte 2, se plaignant d’impayés de loyers, a mis en demeure la S.A.R.L Grillades Urbaines de régler le solde impayé par courrier du 27 juin 2022 puis Messieurs [O] et [V] [A] par courriers des 8 et 21 juillet 2022, invoquant leur solidarité au paiement des sommes découlant du contrat de location.

Par jugement du tribunal de commerce de Lille Métropole du 8 août 2022, la société Grillades Urbaines a été mise sous sauvegarde de justice, convertie en liquidation judiciaire par jugement du 24 janvier 2023. Les lieux ont été libérés et les clés remises par le liquidateur le 13 avril 2023.

Arguant d’un impayé non soldé et d’une restitution des locaux dans un état non-conforme aux stipulations contractuelles, la S.C.I La Motte 2 a fait assigner par acte de commissaire de justice des 13 et 29 juin 2023, Messieurs [O] et [V] [A] devant le tribunal judiciaire de Lille aux fins de les voir condamner notamment à lui régler la somme de 39 203,20 euros au titre de l’arriéré de loyers et de charges au 13 avril 2023, une indemnité forfaitaire de frais contentieux de 7 840,64 euros ainsi que la somme de 11 538,88 euros TTC au titre de la remise en état outre une indemnité d’occupation.

Aux termes des dernières conclusions signifiées par la voie électronique le 14 mars 2025, la S.C.I La Motte 2 sollicite du tribunal de :

Déclarer Messieurs [V] et [O] [J] irrecevables à agir à son encontre sur le fondement des articles 1217 et 1142 du code civil ;

Les Condamner solidairement ou l’un à défaut de l’autre à lui régler la somme de 39 203,20 € correspondant aux arriérés de loyers et charges arrêtés au 13 avril 2023;

Les Condamner solidairement ou l’un à défaut de l’autre à lui régler la majoration contractuelle de 20 % des sommes dues à titre d’indemnité forfaitaire de frais contentieux et indépendamment de tous frais de commandement et de recette, soit la somme de 7 840,64€, arrêtée au 13 avril 2023 ;

Les Condamner solidairement ou l’un à défaut de l’autre à lui régler les intérêts prorata temporis à compter de la date d’exigibilité de chaque échéance, au taux de 1 % par mois ou fraction de mois de retard et ce conformément aux dispositions du bail ;

Dire et juger que la société Grillades Urbaines n’a pas restitué les locaux dans un état conforme à ses obligations contractuelles ;

Condamner solidairement Messieurs [V] et [O] [J] ou l’un à défaut de l’autre à lui régler la somme de 11 538,88 € TTC au titre de la remise en état, ensuite du non-respect de son obligation d’entretien, de réparations et de restitution des locaux, avec intérêts au taux légal à compter de la présente assignation et avec capitalisation des intérêts dès lors qu’ils seront dus au moins pour une année entière ;

Les Condamner solidairement à lui régler une indemnité d’occupation sur la base de l’ancien loyer majoré de 25 % de 15 jours soit 2 764,57 € TTC ;

Constater, dire et juger que la compensation s’est opérée avec le dépôt de garantie à hauteur de 11 109,95 €, le 13 avril 2023 et ordonner en tant que de besoin cette compensation si celle-ci était contestée ;

Débouter Messieurs [V] et [O] [J] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;

Les Condamner solidairement ou l’un à défaut de l’autre à la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

La S.C.I La Motte 2 fait valoir que Messieurs [O] et [V] [A] sont débiteurs des sommes dues au titre du bail en vertu de leur engagement conventionnel à garantir solidairement l’exécution du bail en cas de substitution. Elle invoque qu’il s’agit d’un engagement personnel et non accessoire, distinct d’un engagement de caution, fréquent en matière de baux commerciaux et qui ne disparaît pas par la survenance de la substitution.

Par ailleurs, elle conteste avoir fait mention d’un engagement “de caution solidaire” dans les mises en demeure adressées arguant avoir seulement rappelé qu’ils étaient solidairement tenus conformément au contrat de bail des sommes dues au titre dudit contrat. Elle ajoute qu’est sans incidence l’appel des loyers auprès de la S.A.R.L Grillades Urbaines alors qu’elle procédait encore au paiement.

A titre subsidiaire, elle fait valoir que les articles L. 341-1 et suivants du code de la consommation, invoqués en défense, ne sont pas applicables en l’espèce, faute de démontrer que la créance se trouve en rapport direct avec l’activité professionnelle du créancier. Elle soutient que la qualité de créancier professionnel ne se présume pas et ne peut se déduire de la seule possession et location d’un bien immobilier ni du fait que la gestion de l’immeuble a été confiée à une société de gestion locative.

Elle rappelle que les garants d’une personne morale faisant l’objet d’une procédure collective ne bénéficient pas de l’arrêt des poursuites à leur encontre et peuvent être poursuivis pour l’entièreté de la dette y compris antérieure à la procédure collective à défaut de démontrer avoir exécuté l’obligation de paiement.

Elle sollicite que les défendeurs soient condamnés à régler la somme de 39 203,20 euros TTC au titre des loyers et charges selon le décompte arrêté au 13 avril 2023, date de restitution des clés, l’indemnité forfaitaire de 20 % au titre de l’article 26 du bail qu’elle ne considère pas comme étant excessive ainsi qu’aux intérêts de retard calculés conformément à l’article 8 du contrat de bail.

Par ailleurs, elle soutient que les locaux n’ont pas été restitués en parfait état comme indiqué au contrat de bail, soulignant que les photographies prises lors de la restitution démontrent un état de saleté et de dégradations avec des équipements cassés, des éléments de cuisine arrachés, les enseignes non déposées ainsi que des déchets. Au-delà, elle invoque que cela démontre un entretien défaillant du bien au cours de l’exécution du contrat et d’un manque de précaution.

Elle fait valoir qu’elle est fondée à demander une indemnisation au locataire pour le coût des réparations sans obligation de les réaliser ni de justifier d’un préjudice et qu’elle a la possibilité de solliciter en outre l’indemnisation du préjudice résultant de l’obligation de louer les locaux à des conditions défavorables compte tenu du manquement du preneur.

Elle sollicite la condamnation des défendeurs à la somme de 11 538,88 euros correspondant au montant du devis majoré de 7 % conformément aux stipulations du contrat ainsi qu’à la somme de 2 764,57 euros TTC pour l’indemnité d’occupation d’une durée de 15 jours équivalente au montant du loyer et charges de l’ancien bail majoré de 25 %.

Sur la responsabilité du liquidateur, elle invoque que seule la S.A.R.L Grillades Urbaines a la qualité de preneur et est tenue d’une obligation d’entretien envers le bailleur, garantie par les défendeurs et ce, peu important qu’elle soit en liquidation et représentée par un mandataire. Elle ajoute qu’ils ne démontrent pas que les désordres sont apparus à compter du mandat judiciaire et relève l’absence de production de factures pour justifier de l’entretien régulier des locaux.

Sur les demandes subsidiaires des défendeurs, elle fait valoir que l’article L. 145-16-4 du code de commerce dont la violation est invoquée, ne s’applique qu’en cas de cession de bail alors qu’il s’agit en l’espèce d’une substitution et conteste l’assimilation des deux opérations. Elle invoque au surplus que le texte ne prévoit aucune sanction en cas de défaut d’information du cédant.

Elle fait valoir qu’en qualité de gérants de la S.A.R.L Grillades Urbaines, les défendeurs ne peuvent sans mauvaise foi soulever un défaut d’information sur les impayés. Elle souligne les avoir mis en demeure de régler l’arriéré locatif à plusieurs reprises puis assignés en référé et estime avoir été diligente dans le recouvrement de sa créance. Elle soutient qu’ils ne démontrent pas subir un préjudice lié à un retard d’information ni que cette information leur aurait permis d’éviter l’accroissement de la dette alors qu’ils en sont à l’origine. Elle ajoute qu’ils ne justifient pas d’un lien de causalité entre la faute alléguée et la somme qu’ils réclament chacun à hauteur de 39 203,20 euros.

Elle s’oppose à la demande de délais de paiement, arguant qu’ils ne démontrent pas être éligibles à l’application de ces dispositions exceptionnelles.

Elle estime qu’ils se sont déjà accordés de larges délais de paiement et ne justifient d’aucune difficulté financière.

Elle fait valoir que la demande de dommages-intérêts pour inexécution contractuelle invoquée par les défendeurs est irrecevable au motif qu’en vertu de la clause de substitution, seule la S.A.R.L Grillades Urbaines bénéficiait du bail. Elle invoque qu’elle est au surplus mal fondée, l’article 1217 du code civil étant entré en vigueur après la signature du bail et aucun manquement du bailleur à son obligation de délivrance n’étant démontré sur le fondement de l’article 1142 du code civil, une place de parking ayant été mise à disposition du preneur.

Enfin, elle fait valoir qu’il ne peut lui être reproché une prétendue perte de clientèle voire la liquidation judiciaire de la société, arguant qu’il est constant que le bailleur n’est pas tenu d’une obligation d’assurer la commercialité des locaux. Elle invoque qu’il n’est pas démontré de lien de causalité entre le parking et les difficultés rencontrées par leur activité, soulignant la contradiction en invoquant à la fois un site peu fréquenté et des problèmes de stationnement. Elle souligne que le site a été repris immédiatement démontrant son attractivité et sa bonne commercialité.

Par conclusions récapitulatives signifiées par la voie électronique le 7 mars 2025, Messieurs [V] et [O] [J] sollicitent du tribunal :

Débouter la S.C.I La Motte 2 de ses demandes, fins et conclusions ;

Reconventionnellement, et à titre principal,

Dire et juger que leur engagement est constitutif d’un engagement de caution solidaire ;

En conséquence,

Prononcer la nullité de leur engagement de caution solidaire pour absence de mentions prescrites à peine de nullité aux articles L.341-2 et L.341-3 du code de la consommation dans leur rédaction issue de la Loi n°2003 721 du 1er août 2003;

A titre subsidiaire,

Constater la violation répétée des dispositions de l’article L.145-16-1 du code de commerce ;

En conséquence,

Condamner la S.C.I La Motte 2 à leur verser à chacun la somme de 39 203,20 euros au titre du préjudice qu’ils ont subi consécutivement à la violation répétée des dispositions de l’article L.145-16-1 du Code de commerce ;

A défaut,

Déclarer inopposable la clause de garantie solidaire ;

A titre infiniment subsidiaire,

Accorder des délais de paiement et Les Autoriser à s’acquitter de toute condamnation en 24 versements mensuels successifs ;

Juger que les versements devront être effectués avant le 20 de chaque mois ;

Ordonner que les sommes correspondant aux échéances porteront intérêt à un taux réduit égal au taux légal, ou à défaut, que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital ;

A défaut,

Autoriser un report du paiement de 24 mois à l’égard de toute condamnation ;

Rappeler que le jugement à intervenir suspend toute procédure d’exécution engagée par le créancier et que les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues pendant le délai de paiement ;

En tout état de cause,

Débouter la S.C.I La Motte 2 de ses demandes d’indemnisation au titre de la prétendue restitution des locaux en mauvais état ;

La Condamner à leur verser la somme de 10 000 euros en réparation de leur préjudice subi du fait de l’inexécution contractuelle du bailleur ;

La Condamner à leur verser à chacun la somme de 4 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

Messieurs [V] et [O] [A] contestent être codébiteurs solidaires de la société Grillades Urbaines et font valoir que la clause de garantie du bail doit s’analyser comme étant un acte de cautionnement, accessoire à l’engagement principal du preneur.

Ils expliquent avoir conclu le contrat pour le compte de la société en formation, précisant que n’étant ni commerçant ni chef d’entreprise, ils ne pouvaient être personnellement contractants, qu’ainsi la société est seule titulaire du bail depuis sa substitution et qu’ils sont réputés n’avoir jamais eu la qualité de preneur.

Ils soulignent en ce sens que les quittances de loyer ont seulement été adressées à ladite société.

Ils invoquent la nullité de leur acte de cautionnement pour manquement aux dispositions des articles L.341-1 et suivants du code de commerce en l’absence des mentions prescrites à peine de nullité. Ils font valoir que ces dispositions sont applicables, la S.C.I La Motte 2 étant un créancier professionnel pour avoir notamment pour objectif la recherche de bénéfices, être dirigée par deux sociétés non familiales et être assujettie à la TVA. Ils en déduisent que les demandes en paiement à leur encontre sont infondées.

A titre subsidiaire, ils font valoir que les dispositions de l’article L. 145-16-1 du code de commerce sont applicables en l’espèce, la substitution s’analysant en une cession de contrat.

Ils invoquent ne pas avoir été informé des défauts de paiement de la société Grillades Urbaines dans le délai d’un mois à compter de la date à laquelle la somme aurait dû être acquittée et réclament la somme chacun de 39 203,20 euros au titre du préjudice qu’ils ont subi.

Ils sollicitent l’octroi de délais de paiement expliquant qu’ils ne disposent pas des ressources financières pour acquitter la condamnation sollicitée par la requérante.

Sur la restitution des locaux, ils invoquent que les photographies versées aux débats ainsi que le devis sont dépourvus de toute valeur probante. Ils font valoir que la responsabilité incombe au liquidateur qui était en possession des clés depuis le 24 janvier 2023 et a organisé la vente aux enchères en laissant libre accès au repreneur du matériel. Ils contestent le versement d’une indemnité d’occupation exposant que les locaux ont été restitués, ainsi que la requérante le reconnaît.

Enfin, ils font valoir qu’étant appelés à garantir les sommes dues par la société Grillades Urbaines, ils peuvent opposer au créancier les exceptions résultant de la nature de l’obligation et notamment le non-respect des obligations du bail en matière de stationnement sur le parking visiteur. Ils expliquent que les places réservées pour les clients du restaurant étaient utilisées par des sociétés [Adresse 6], ce que le bailleur a expressément reconnu aux termes d’une réunion en 2017 et allèguent que c’est ce qui a conduit à la faillite de la société. Ils réclament une indemnisation de leur préjudice à hauteur de 10 000 euros.

La clôture des débats est intervenue au 2 mai 2025 par ordonnance du 12 mai 2025 avec fixation de l’affaire à l’audience du 12 janvier 2026 à l’issue de laquelle la décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 27 avril 2026 prorogé au 22 mai 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I- Sur l’irrecevabilité à agir des consorts [A] en dommages et intérêts

Aux termes de l’article 789 du code de procédure civile dans sa rédaction applicable aux instances introduites après le 1er janvier 2020, lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour notamment statuer sur les fins de non-recevoir.

En l’espèce, la S.C.I. [Adresse 7] Motte 2 conclut à l’irrecevabilité de l’action des consorts [A] sur le fondement des articles 1217 nouveau et 1142 ancien du code civil, pour défaut de qualité à agir, s’agissant d’une action en manquement de la bailleresse à son obligation contractuelle.

Elle ne justifie cependant pas avoir saisi le juge de la mise en état d’un incident sur la question.

Le tribunal étant, du fait de cette compétence exclusive du juge de la mise en état, dépourvu du pouvoir de trancher cette question, il y a lieu de déclarer irrecevable comme tardive, la fin de non-recevoir invoquée en défense.

II- Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Pour s’opposer à la demande de paiement de l’arriéré locatif, les défendeurs demandent la qualification de leur engagement en cautionnement et par suite sa nullité. Subsidiairement, ils demandent des dommages et intérêts équivalents au montant de l’arriéré locatif pour violation des dispositions de l’article L145-16-1 du code de commerce et à défaut, l’inopposabilité de la clause de garantie solidaire.

A- Sur la nature de l’engagement de Messieurs [O] et [V] [A]

En l’espèce, le contrat de location du 31 août 2015 a été souscrit, selon la première page de la convention, entre la société Carre Constructeur et :

« Monsieur [O] [A], de nationalité française […]

et Monsieur [V] [A], de nationalité française, […]

Agissant conjointement et solidairement entre eux,

Avec faculté de substitution au profit de toute personne morale dont Messieurs [O] [A] et [V] [A] resteront garants et solidaires pour l’exécution des présentes. La substitution, si elle est exercée, prendra effet au jour de la réception du courrier recommandé avec accusé réception par le bailleur. Elle ne modifiera en rien les engagements pris aux présentes par Messieurs [O] [A] et [V] [A].”

Un avenant au contrat de bail a été signé le 27 octobre 2016 entre le bailleur et Messieurs [O] et [V] [A], reprenant exactement la même clause.

Des termes précis du bail, il résulte que la convention a été conclue à titre personnel par les consorts [A]. Il est donc faux de prétendre, comme le font les défendeurs, que la convention a été signée pour le compte d’une société en formation.

La substitution de la société Grillades Urbaines à Messieurs [O] et [V] [A] a été notifiée à la S.C.I. [Adresse 8] 2 tardivement, par lettre recommandée avec accusé réception du 27 février 2020. Contrairement à ce que soutiennent les défendeurs, la substitution de preneur n’a pris effet qu’à la date de sa notification au bailleur, ainsi que cela a été stipulé au contrat.

L’acte par lequel une partie qui décide, avec l’accord du créancier, de se substituer un tiers et de néanmoins rester garant de la bonne exécution de la convention et solidaire du paiement du prix ne met pas à sa charge l’obligation de payer la dette du substitué mais celle de demeurer codébiteur solidaire de sorte que cet engagement personnel ne revêt pas un caractère accessoire et partant, n’est pas soumis aux règles du cautionnement.

Dans le cas présent, l’engagement de Messieurs [O] et [V] [A] ne porte pas sur la dette du tiers substitué. Ils sont des co-obligés, liés au créancier en qualité de débiteurs principaux. Il ne s’agit pas d’obligations accessoires à celle d’un débiteur de sorte que leur engagement ne peut s’analyser en un cautionnement.

Ainsi, Messieurs [O] et [V] [A] seront déboutés de leur demande de dire et juger que leur engagement est constitutif d’un engagement de caution solidaire et par conséquent de leur demande de prononcer la nullité de leur engagement pour absence des mentions obligatoires.

B. Sur la violation de l’article L. 145-16-1 du code de commerce

A titre subsidiaire, Messieurs [O] et [V] [A] invoquent la violation de l’article L. 145-16-1 du code de commerce pour solliciter la réparation d’un préjudice en résultant à hauteur de 39 203,20 euros chacun, la somme de 39 203, 20 euros correspondant à l’arriéré locatif.

L’article L.145-16-1 du code de commerce dispose que “Si la cession du bail commercial est accompagnée d’une clause de garantie du cédant au bénéfice du bailleur, ce dernier informe le cédant de tout défaut de paiement du locataire dans le délai d’un mois à compter de la date à laquelle la somme aurait dû être acquittée par celui-ci”.

Les dispositions de l’article 145-16-1 précité ne sont assorties d’aucune sanction. Il appartient simplement au bailleur de mettre en œuvre cette garantie de bonne foi et il ne doit pas, par négligence ou stratégie, provoquer un accroissement anormal de la dette (C.A. [Localité 4], 14e, 9 Mars 2023 – n° 22/04641).

Les consorts [A] pourraient difficilement se prévaloir d’un défaut d’information sur les impayés dès lors qu’étant les gérants de la société Grillades Urbaines, ils en étaient parfaitement informés.

En toute hypothèse, il a été précédemment constaté que l’engagement de Messieurs [O] et [V] [A] est un engagement de codébiteur solidaire, suite à une substitution de preneur

La substitution, dont la faculté a été prévue lors de la conclusion du bail, ne constitue pas un acte de cession du droit au bail. Il sera d’ailleurs souligné que la cession est interdite par la convention à défaut de consentement préalable et par écrit du bailleur et donc d’agrément du cessionnaire (article 18.2).

La S.C.I. La Motte 2 n’était donc pas tenue d’une obligation d’information des consorts [A] au titre de l’article L 145-16-1 du code de commerce, cette obligation ne concernant que l’obligation d’information à l’égard du cédant.

Par conséquent, Messieurs [O] et [V] [A] seront déboutés de leur demande de ce chef.

C- Sur l’inopposabilité de la clause

Les défendeurs sollicitent à défaut l’inopposabilité de la clause de garantie solidaire. Cependant, leur demande n’est pas développée, aucun fondement textuel à cette inopposabilité n’étant cité, alors qu’il leur appartient d’articuler en droit et en fait les moyens à l’appui de leurs prétentions en vertu de l’article 774 du code de procédure civile.

En conséquence, cette demande ne pourra qu’être rejetée.

D- Sur le montant de la créance locative

Aux termes des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

L’article 1353 du code civil dispose qu’il incombe à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver. Celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

— Sur le montant des loyers et charges

En l’espèce, la S.C.I La Motte 2 fait valoir que le preneur est débiteur de la somme en principal de 39 203,20 euros TTC au titre des loyers et différentes charges selon un extrait de compte pour la période du 1er janvier 2022 au 13 avril 2023 qu’elle produit (pièce 14).

Cet extrait de compte fait apparaître des règlements et sommes portées au crédit pour ladite période à hauteur de 32 162,56 euros et un débit de loyers et différentes charges d’un montant de 71 365,76 euros, soit laissant un solde impayé d’un montant de 39 203,20 euros.

Messieurs [O] et [V] [A] ne justifient pas avoir réglé ladite somme et n’émettent aucune contestation quant au montant de la créance impayée.

En conséquence, il convient de condamner Messieurs [O] et [V] [A] à payer au bailleur la somme de 39 203,20 euros au titre des loyers et charges impayés à la date du 13 avril 2023.

— Sur les pénalités réclamées

Aux termes de l’article 1231-5 du code civil, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent.

Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.

Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.

En l’espèce, il est prévu à l’article 26 du bail commercial intitulé “Indemnité forfaitaire” que “En sus des intérêts de retard, et à défaut de paiement de toutes sommes à leur échéance, notamment du loyer et de ses accessoires, et dès mise en demeure délivrée par le bailleur ou son mandataire au preneur, ou dès délivrance d’un commandement de payer ou encore après tout début d’engagement d’instance, les sommes dues par le preneur seront automatiquement majorées de vingt pour cent (20 %) à titre d’indemnité forfaitaire, et ce sans préjudice de tous frais, quelle qu’en soit la nature, engagés pour le recouvrement des sommes ou de toutes indemnités qui pourraient être mises à la charge du preneur.”

Il est également prévu à l’article 8 du contrat de location intitulé “Intérêts de retard” que “Le preneur s’engage formellement, en cas de non paiement des loyers et des charges, à régler au bailleur en sus des loyers, charges, provisions sur charges, frais de commandement et de mise en demeure, et frais divers réclamés, des intérêts au taux de un pour cent (1%) par mois ou fraction du mois de retard, ces intérêts étant toujours calculés sur les sommes dues, intérêts compris.

La présente clause sera applicable sans mise en demeure préalable”.

Ces clauses s’analysent en une clause pénale soumise au contrôle du juge en son caractère excessif ou dérisoire.

Il est réclamé par la bailleresse la somme de 7 840,64 euros au titre de l’indemnité forfaitaire de 20 % et les intérêts de retard de 1 % par mois ou fraction de mois de retard de paiement.

Le taux de 20 % de l’indemnité forfaitaire est inhabituel, le taux étant classiquement de 10 %.

Ces pénalités, qui se cumulent entre elles, sont manifestement excessives alors que le bailleur ne justifie d’aucun autre préjudice que le retard de paiement déjà indemnisé par l’octroi d’intérêts de retard et que, la société propriétaire du fonds de commerce étant liquidée, les pénalités sont réclamées aux garants personnes physiques.

Par conséquent, les clauses seront réduites et Messieurs [O] et [V] [A] seront condamnés à une somme de 1 euro au titre de la pénalité de 20 % et les intérêts de retard ne seront pas majorés.

— Sur le montant total

Messieurs [O] et [V] [A] seront donc condamnés à régler à la S.C.I La Motte 2 la somme 39 204,20 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 13 avril 2023 (39 203,20 € de loyers et charges + 1 € de clause pénale).

Cette somme portera intérêt au taux légal à compter du 21 juillet 2022, date de la mise en demeure, pour la somme de 33,931,78 euros et à compter de l’assignation du 13 juin 2023 pour le surplus.

La condamnation sera solidaire, cette solidarité étant stipulée au bail.

III. Sur les demandes au titre des réparations locatives

La S .C.I. La Motte 2 demande une somme de 11 538,88 euros correspondant au coût de travaux de remise en état des locaux suivant devis majoré d’une clause pénale de 7 % et une somme de 2 764,57 euros correspondant à une indemnité d’occupation de 15 jours le temps de la réalisation des travaux, calculée sur le loyer majoré d’une clause pénale de 25 %.

Aux termes des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Il résulte de l’article L. 145-40-1 du code de commerce qu’en matière de bail commercial, lors de la prise de possession des locaux par le locataire en cas de conclusion d’un bien, de cession du droit au bail, de cession ou de mutation à titre gratuit du fonds et lors de la restitution des locaux, un état des lieux est établi contradictoirement et amiablement par le bailleur et le locataire ou par un tiers mandaté par eux. L’état des lieux est joint au contrat de location ou, à défaut, conservé par chacune des parties.

Si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un huissier de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire.

Le bailleur qui n’a pas fait toutes diligences pour la réalisation de l’état des lieux ne peut invoquer la présomption de l’article 1731 du code civil.

Il est ici observé qu’aucun état des lieux d’entrée n’est produit aux débats de sorte que dans ces conditions et par application de l’article L. 145-40-1 du code de commerce précité, le bailleur défaillant ne peut bénéficier de la présomption de bon état des locaux donnés à bail et prévue à l’article 1731 du code civil.

Il reste libre d’établir l’état du local lors de l’entrée en possession par tout moyen.

La S.C.I. La Motte 2 s’abstient cependant de produire le moindre élément de nature à démontrer l’état des lieux lors de la prise d’effet du bail.

En l’espèce, le contrat de location prévoit en son article 12 “Etat et entretien des locaux – Conditions générales” que le preneur devra notamment “entretenir en bon état de fonctionnement les portes d’accès et autres ouvertures ainsi que les volets et stores, et les remplacer en cas d’avarie ou d’accident provenant de lui-même, ses employés, mandataires ou clients.

Repeindre à ses frais les boiseries intérieures et faire poser de nouveaux revêtements sols et murs chaque fois que cela sera nécessaire, de telle sorte que ces derniers soient toujours en parfait état.

Veiller au bon état des sols et plafonds.

Tenir les locaux loués en parfait état d’entretien et de réparations locatives afin que les lieux soient toujours en bon état, nets de toute dégradation ou détérioration d’aucune sorte : le preneur fera à ses frais, pendant le cours du bail, toutes réparations et travaux d’entretien, de réfection de toute nature, de remplacement d’équipement existant, y compris celles dues par la vétusté ou la force majeure, qui seront nécessaires, y compris les peintures des murs et parois extérieurs, les fermetures, sols, carrelages, serrureries, plomberie, menuiserie, appareils sanitaires, branchements, compteurs, conduites d’eau, de gaz, d’électricité…”.

L’article 17 du contrat de location intitulé “Restitution des locaux” dispose que :

“ […]

17.2 L’état des lieux de sortie sera dressé contradictoirement ou par huissier au plus tard le jour de l’expiration du bail.

17.3 Au jour de l’état des lieux de sortie :

— les locaux devront être restitués libre de toute occupation et en parfait état par rapport aux obligations légales et contractuelles qui sont celles du preneur et par référence à l’état des locaux, tel qu’il résulte du constat réalisé à l’occasion de la première prise de possession des locaux dans le cadre du présent bail ou de ses renouvellements.

— le preneur, en fonction de la position prise par le bailleur sur les travaux réalisés par celui-ci dans les locaux loués, devra avoir effectué les remises en état demandées.

— le preneur remettra au bailleur l’ensemble des rapports justifiant la vérification des installations électrique et de désenfumage, des RIA et des volets roulants ou portes sectionnelles, et justifiera de la réalisation des travaux préconisés par les organismes agréés. Les rapports devront être datés de moins d’un mois.

17.4 Lors du pré-état des lieux de sortie réalisé dans les 6 mois précédant la fin de la période de location, le bailleur fera connaître au preneur les travaux de remise en état à réaliser par ce dernier afin de restituter les locaux dans l’état dans lequel ils ont été loués. Si les travaux n’ont pas été réalisés par le preneur pour le jour de l’état des lieux de sortie et de remise des clés au bailleur, les éventuels travaux de remise en état feront l’objet de devis établis par les entreprises choisies par le bailleur dont le montant global, majoré des honoraires de gestion au taux de 7 % HT du montant des travaux HT, sera facturé au preneur, qui s’engage expressément à le régler dans les 15 jours de la date de réception de la facture.

17.5 Au cas où, au jour fixé pour l’état des lieux de sortie, les locaux ne seraient pas libres de toute occupation, notamment si ceux-ci étaient encore encombrés de matériels, marchandises ou objets de quelque nature qu’ils soient, ou encore si les travaux de remise en état d’origine demandés par le bailleur n’étaient pas réalisés, il sera dû au bailleur une indemnité journalière calculée sur le montant du dernier loyer trimestriel majoré de 25 %. Cette indemnité sera décomptée à partir du jour fixé pour l’établissement de l’état des lieux de sortie et pour la durée nécessaire à l’enlèvement des matériels, marchandises ou objets, et/ou la remise en état d’origine telle que déterminée ci-dessus, et d’une manière générale jusqu’à libération complète des locaux. Il en serait de même au cas où l’importance des travaux de remise en état des locaux tels que résultant de l’état des lieux de sortie ne permettrait pas de relouer ceux-ci avant leur réalisation.”.

Le bailleur fait valoir que les locaux n’ont pas été restitués en parfait état et produit des photographies pour en justifier.

Il n’est évoqué aucun d’état des lieux de sortie et aucun procès-verbal de constat de commissaire de justice n’est produit.

Les défendeurs contestent la force probante des photographies produites et il est ici relevé qu’elles ne sont pas datées, de sorte qu’elles ne peuvent établir l’état des locaux à la restitution des clés.

Ainsi, le bailleur, qui ne justifie pas de l’état des locaux lors de l’entrée en possession, ne démontre pas davantage l’existence de dégradations locatives lors de leur restitution. Il n’établit ainsi pas l’existence d’un manquement du preneur à ses obligations ni un préjudice subi.

En conséquence, la société La Motte 2 sera déboutée de sa demande au titre du coût des réparations locatives et de l’indemnité d’occupation le temps de la réalisation des travaux.

IV. Sur la compensation avec le dépôt de garantie

Il résulte de l’article 37 du contrat de location “dépôt de garantie” que “le montant du dépôt de garantie s’élève à 8 865 euros (huit mille huit cent soixante-cinq euros) (montant révisable représentant un quart du loyer annuel TTC).

Paiement à la signature du bail”.

Le bailleur reconnaît aux termes de ses dernières conclusions disposer d’un dépôt de garantie d’un montant de 11 109,95 euros suite à l’indexation, dont il doit restitution depuis la remise des clés.

En qualité de codébiteurs solidaires, Messieurs [O] et [V] [A] sont tenus de la dette locative ainsi qu’il a été précédemment exposé. Le bailleur sollicite la compensation de leur dette locative avec le dépôt de garantie de 11 109,95 euros, montant non contesté.

Dans ces conditions, il y a lieu d’ordonner la compensation entre les sommes dues de part et d’autre.

V. Sur la demande de délais de paiement et à défaut de report

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Toute stipulation contraire est réputée non écrite.

Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d’aliment.

A titre infiniment subsidiaire, Messieurs [O] et [V] [A] sollicitent l’octroi de délais de paiement, arguant qu’ils ne sont pas en mesure de régler comptant les sommes réclamées.

Au soutien de leur demande, ils invoquent que M. [V] [A] est apprenti électricien depuis le 4 septembre 2023 et produisent ses bulletins de paie de septembre 2023 à mai 2024 (pièces 13 et 18). Quant à M. [O] [A], ils invoquent qu’étant gérant d’une S.A.R.L unipersonnelle [Adresse 9], il perçoit à titre de rémunération mensuelle nette la somme de 1 300 euros comme en atteste son expert-comptable (pièce 17).

Les défendeurs sont redevables de la somme de 39 204,20 euros au terme de la présente décision, dont il conviendra de déduire la somme de 11 109,95 euros correspondant au dépôt de garantie par compensation, soit un solde restant dû de 28 094,25 euros.

Compte tenu des éléments apportés sur la faible capacité financière des débiteurs et alors qu’il n’est pas justifié de besoins particuliers de la créancière, il y a lieu d’accorder aux consorts [A] des délais de paiement selon les modalités reprises au dispositif de la présente décision.

Il conviendra de prévoir que le règlement des mensualités devra intervenir avant le 5 de chaque mois, rien ne justifiant de prévoir un versement plus tardif.

VI. Sur la demande de dommages-intérêts pour inexécution contractuelle du bailleur

Les consorts [A] sollicitent le versement de la somme de 10 000 euros à titre de dommages-intérêts sur le fondement de l’article 1142 au motif que la S.C.I [Adresse 4] aurait manqué à ses obligations contractuelles en ne garantissant pas la disponibilité des places de stationnement du parking visiteur, ce qui aurait causé un préjudice consistant en une perte de clientèle et des difficultés financières.

Ils réclament ainsi l’indemnisation d’un préjudice subi en réalité par la société Grillades Urbaines, seul preneur des locaux suite à la substitution.

Ils soutiennent être fondés, sur la base de l’ancien article 1208 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance du 1er octobre 2016, à opposer au créancier, en qualité de codébiteur solidaire, toutes les exceptions qui résultent de la nature de l’obligation, et toutes celles qui lui sont personnelles, ainsi que celles qui sont communes à tous les codébiteurs.

Or, ici, il n’est pas soulevé par les codébiteurs solidaires une exception d’inexécution pour s’opposer au règlement de la dette locative. C’est une demande autonome de dommages et intérêts qui est formée par les codébiteurs du preneur à l’encontre de la bailleresse.

Il ne s’agit donc pas d’une exception au sens de l’ancien article 1208 et les consorts [A] qui n’ont pas la qualité de preneur, ne peuvent prétendre à l’indemnisation d’un préjudice subi qui ne leur est pas personnel.

En conséquence, leur demande de dommages et intérêts sera rejetée.

VII. Sur les demandes accessoires

A- Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il n’y a dès lors pas lieu de prévoir expressément l’exécution provisoire de la décision.

B- Sur les frais irrépétibles et les dépens

Messieurs [O] et [V] [A] succombant au principal, ils supporteront in solidum les dépens de la présente instance et seront redevables selon la même solidarité d’une indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile qui sera justement fixée à 2 000 euros.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par décision contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE irrecevable comme tardive la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir des défendeurs en responsabilité contractuelle sur le fondement des articles 1217 nouveau et 1142 ancien du code civil ;

DÉBOUTE Messieurs [O] et [V] [A] de leur demande de dire et juger que leur engagement est constitutif d’un engagement de caution solidaire et de leur demande de nullité du cautionnement ;

LES DÉBOUTE de leur demande de dommages et intérêts pour violation des dispositions de l’article L. 145-16-1 du code de commerce ;

LES DÉBOUTE de leur demande d’inopposabilité de la clause de garantie solidaire ;

CONDAMNE solidairement Messieurs [O] et [V] [A] à payer à la S.C.I [Adresse 4] la somme de 39 204,20 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 13 avril 2023 et de l »indemnité forfaitaire, avec intérêt au taux légal à compter du 21 juillet 2022, date de la mise en demeure, pour la somme de 33,931,78 euros et à compter de l’assignation du 13 juin 2023 pour le surplus ;

DÉBOUTE la S.C.I. La Motte 2 de sa demande de dommages et intérêts au titre des réparations locatives ;

LA DÉBOUTE de sa demande d’indemnité d’occupation au titre du temps de réalisation des travaux ;

ORDONNE la compensation entre la somme de 39 204,20 euros due au titre de l’arriéré locatif et de la clause pénale par Messieurs [O] et [V] [A] et le dépôt de garantie d’un montant de 11 109,95 euros dû par la S.C.I. [Adresse 8] 2 ;

SURSOIT à l’exécution des poursuites et AUTORISE Messieurs [O] et [V] [A] à s’acquitter de leur dette envers la S.C.I. [Adresse 8] 2 selon les modalités suivantes :

— Paiement de la somme de 28 094,25 euros en 24 mensualités successives de 1170 euros chacune, la dernière étant augmentée du solde du principal, des frais et intérêts restant dus cette date ;

— Paiement de la première mensualité au plus tard le 5 juillet 2026, et des mensualités suivantes au plus tard le 5ème jour de chaque mois ;

DIT qu’à défaut d’un seul versement à l’échéance, l’intégralité de la dette sera immédiatement exigible sans mise en demeure préalable ;

RAPPELLE que conformément aux dispositions de l’article 1343-5 du code civil, la présente décision suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier et que les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues pendant le délai fixé par la présente décision ;

DÉBOUTE Messieurs [O] et [V] [A] de leur demande de dommages-intérêts en réparation du préjudice subi du fait de l’inexécution contractuelle du bailleur ;

LES DÉBOUTE de leur demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

LES CONDAMNE in solidum à payer à la S.C.I. [Adresse 8] 2 la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

DÉBOUTE les parties de leurs autres demandes ;

CONDAMNE in solidum Messieurs [O] et [V] [A] aux dépens de la présente instance.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE

Benjamin LAPLUME Aurélie VERON

Chambre 01

N° RG 23/05972 – N° Portalis DBZS-W-B7H-XHYE

S.C.I. LA MOTTE 2

C/

[O] [A],

[V] [A]

EN CONSÉQUENCE

LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE MANDE ET ORDONNE

à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ledit jugement à

exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République

près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et

officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront

légalement requis.