COUR D’APPEL D'[Localité 6]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

M I N U T E

(Décision Civile)

JUGEMENT : S.D.C. [Adresse 2] c/ [T] [X], [D] [X]

N° 25/

Du 14 Janvier 2025

4ème Chambre civile

N° RG 24/02613 – N° Portalis DBWR-W-B7I-PY6M

Grosse délivrée à

la SCP DELPLANCKE-POZZO DI BORGO-ROMETTI & ASSOCIES

expédition délivrée à

le 14 Janvier 2025

mentions diverses

Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du quatorze Janvier deux mil vingt cinq

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Cécile SANJUAN-PUCHOL, Première Vice-Présidente, assistée de Madame PROVENZANO, Greffier.

Vu les Articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile sans demande de renvoi à la formation collégiale.

DÉBATS

Après accord de la partie ayant constitué avocat, le dépôt du dossier au greffe de la chambre a été autorisé conformément aux dispositions de l’article 778 alinéa 5 du Code de Procédure Civile et l’affaire a été mise en délibéré au 16 Décembre 2024.

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 14 janvier 2025 après prorogation du délibéré, signé par Madame Cécile SANJUAN-PUCHOL, Première Vice-Présidente, assistée de Madame Eliancia KALO, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION : réputée contradictoire, en premier ressort, au fond

DEMANDEUR:

Syndicat des copropriétaires [Adresse 2] situé [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice le Cabinet EUROPAZUR, elle-même prise en la personne de son gérant

[Adresse 3]

[Localité 1]

représentée par Maître Thibault POZZO DI BORGO de la SCP DELPLANCKE-POZZO DI BORGO-ROMETTI & ASSOCIES, avocat au barreau de NICE, avocats plaidant

DÉFENDEURS:

Madame [T] [X]

[Adresse 3]

[Localité 1]

Non représentée

Monsieur [D] [X]

[Adresse 3]

[Localité 1]

Non représenté

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [D] [X] et Mme [T] [X] sont propriétaires indivis du lot n 90 de l’état descriptif de division d’un immeuble en copropriété situé [Adresse 5].

Après plusieurs mises en demeure restées infructueuses, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5] a fait délivrer à M. [D] [X] et Mme [T] [X] un commandement de payer la somme principale de 17.207,30 euros de charges dues au 22 février 2022 par acte extra-judiciaire du 2 mars 2022.

Par acte du 17 juillet 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] à Nice a fait assigner M. [D] [X] et Mme [T] [X] devant le tribunal judiciaire de Nice aux fins d’obtenir le paiement des sommes suivantes :

16.625,50 euros, à proportion de leurs droits dans l’indivision, correspondant aux charges de copropriété, arrêtées au 14 mai 2024 avec intérêts au taux légal à compter du 9 septembre 2020, date de la mise en demeure, avec capitalisation annuelle des intérêts,les frais nécessaires en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,1.500 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive,1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il indique fonder sa demande sur l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 et qu’il verse aux débats, pour rapporter la preuve de sa créance, le décompte actualisé au 14 mai 2024, le détail des dépenses de la copropriété pour les exercices clos au 31 mars 2022 et 31 mars 2023, l’état financier après répartition, les appels de fonds à l’origine de la dette ainsi que les procès-verbaux des assemblées générales ayant approuvés les comptes et budgets prévisionnels sans avoir fait l’objet de recours. Il ajoute que les frais rendus nécessaires par l’inertie de ces copropriétaires, incluant le coût de la sommation de payer, ne sauraient être laissés à la charge du syndicat et doivent leur être imputés sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Il fait valoir que si la détermination du caractère nécessaire des frais relève de l’appréciation souveraine des juges du fond, les frais de transmission du dossier à l’avocat, de suivi de contentieux et de remise du dossier à l’huissier de justice peuvent être mis à la charge du copropriétaire défaillant. Il soutient enfin que la carence totale des défendeurs lui cause un préjudice indépendant de celui causé par le retard de paiement, en le privant de la trésorerie nécessaire à son fonctionnement, qui devra être réparé sur le fondement de l’article 1231-6 du code civil.

Assignés par dépôt de l’acte en l’étude du commissaire de justice ayant instrumenté, M. [D] [X] et Mme [T] [X] n’ont pas constitué avocat avant la clôture de la procédure ordonnée le 16 octobre 2024 de sorte que la présente décision, susceptible d’appel, sera réputée contradictoire conformément à l’article 474 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] [Localité 7] a été autorisé à faire déposer son dossier de plaidoirie et avisé que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 16 décembre 2024 prorogé au 14 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond mais il est fait droit à la demande que si elle est régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande principale en paiement de charges

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments communs d’équipement ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes.

Il appartient au syndicat des copropriétaires de justifier de l’existence et du montant de sa créance de charges par la production du procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice précédent et adoptant le budget prévisionnel de l’exercice à venir, le procès-verbal de l’assemblée générale de l’année suivante, la totalité des décomptes de charges, les relevés des appels de fonds et un état récapitulatif détaillé de sa créance.

En l’espèce, pour rapporter la preuve de l’existence et du montant de sa créance, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5] produit :

le relevé de propriété démontrant que M. [D] [X] et Mme [T] [X] sont propriétaires en indivision du lot de copropriété n 90 de l’immeuble,le procès-verbal de l’assemblée générale du 12 septembre 2019 :- approuvant les comptes de l’exercice du 01/01/2018 au 31/12/2018,

— approuvant le budget prévisionnel de l’exercice du 01/01/2019 au 31/12/2019,

le procès-verbal de l’assemblée générale du 15 octobre 2020 :- approuvant les comptes de l’exercice du 01/01/2019 au 31/12/2019,

— approuvant le budget prévisionnel de l’exercice du 01/01/2020 au 31/12/2020,

le procès-verbal de l’assemblée générale du 28 juin 2021 :- approuvant les comptes de l’exercice du 01/01/2020 au 31/12/2020,

— approuvant le budget prévisionnel de l’exercice du 01/01/2021 au 31/12/2021,

le procès-verbal de l’assemblée générale du 7 avril 2022 :- approuvant les comptes de l’exercice du 01/01/2021 au 31/12/2021,

— modifiant le budget prévisionnel de l’exercice du 01/01/2022 au 31/12/2022,

— approuvant le budget prévisionnel de l’exercice du 01/01/2023 au 31/12/2023,

le procès-verbal de l’assemblée générale du 5 juin 2023 :- approuvant les comptes de l’exercice du 01/01/2022 au 31/12/2022,

— approuvant le budget prévisionnel de l’exercice du 01/01/2024 au 31/12/2024,

le procès-verbal de l’assemblée générale du 13 mai 2024 :- approuvant les comptes de l’exercice du 01/01/2023 au 31/12/2023,

— modifiant le budget prévisionnel de l’exercice du 01/01/2024 au 31/12/2024,

— approuvant le budget prévisionnel de l’exercice du 01/01/2025 au 31/12/2025,

l’état des dépenses des exercices clos le 31/12/2019, le 31/12/2020, le 31/12/2021, le 31/12/2022, le 31/12/2023, l’état financier après répartition au 31/12/2019, au 31/12/2020, au 31/12/2021, au 31/12/2022, au 31/12/2023,les appels de fonds, charges et provisions adressés à M. [D] [X] et Mme [T] [X],une mise en demeure de payer la somme de 12.133,85 euros de charges de copropriété dues au 9 septembre 2020 adressée à M. [D] [X] et Mme [T] [X] par lettre du 9 septembre 2020,le commandement de payer la somme principale de 17.207,30 euros de charges dues au 22 février 2022 délivré le 2 mars 2022 délivré le 2 mars 2022 à M. [D] [X] et Mme [T] [X],un relevé de compte débiteur de la somme de 16.625,50 euros au 14 mai 2024.

Toutefois, ce solde débiteur de 16.625,50 euros n’est pas constitué exclusivement de charges de copropriété et de provisions mais comprend :

des frais de « précontentieux » d’un montant de 18,30 euros le 9 septembre 2020, d’un montant de 18,30 euros le 24 novembre 2021, d’un montant de 21,60 euros le 24 mai 2023, et d’un montant de 21,60 euros le 15 février 2024,des frais contentieux d’un montant de 182,94 euros le 22 février 2022 et d’un montant de 182,94 euros le 12 mars 2024,le coût du commandement de payer délivré le 2 mars 2022 d’un montant de 198,88 euros,

le tout pour un montant total de 644,56 euros.

Or, il est acquis que constituent des frais nécessaires au recouvrement de la créance, remboursables au syndicat en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, ceux qui n’entrent ni dans les dépens ni dans les prévisions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Par ailleurs, les honoraires prévus par les contrats de syndic au titre de divers frais ne peuvent pas être imputés au copropriétaire défaillant s’ils ne sont pas procéduralement nécessaires et que les prestations constituent des actes élémentaires d’administration de la copropriété par le syndic.

Ainsi, ne sont pas assimilés à des frais nécessaires : des frais de mise au contentieux entrant dans la gestion courante du syndic sauf s’ils traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires, les frais de rappel antérieurs à la mise en demeure, les honoraires non justifiés du commissaire de justice ou qui ont été exposés sans que le recouvrement de la créance soit mené à bien.

Sur le fondement de ces principes, seront retenus comme constituant des frais nécessaires au recouvrement de la créance les frais de la mise en demeure d’un montant de 18,30 euros et le coût du commandement de payer d’un montant de 198,88 euros.

Par conséquent, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Adresse 8] justifie du principe et du montant de sa créance :

— à hauteur de 15.980,94 euros de charges de copropriété arrêtées au 14 mai 2024,

— à hauteur de 217,18 euros de frais nécessaires au recouvrement,

Pour un montant total de 16.198,12 euros que M. [D] [X] et Mme [T] [X] seront condamnés à lui payer, à proportion de leurs droits dans l’indivision à défaut de production d’un règlement de copropriété contenant une clause de solidarité des copropriétaires indivis.

Conformément à l’article 36 du décret du 17 mars 1967, cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 2 mars 2022 et jusqu’à parfait règlement, capitalisés annuellement.

Sur la demande additionnelle de dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil énonce que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure.

L’alinéa 3 de ce texte prévoit toutefois que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires.

En l’espèce, il ressort des pièces fournies que M. [D] [X] et Mme [T] [X] s’abstiennent de régler régulièrement leur contribution aux charges et imposent ainsi à la copropriété de procéder à des avances constantes de fonds pour faire face à des dépenses courantes.

Ils lui causent ainsi un préjudice distinct du retard de paiement justifiant l’allocation de dommages et intérêts qui seront évalués, en raison de l’ancienneté et du montant de la dette, à la somme de 600 euros.

M. [D] [X] et Mme [T] [X] seront par conséquent condamnés à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5] la somme de 600 euros de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, dans sa rédaction applicable au litige, la présente décision est exécutoire de plein droit, aucun motif ne justifiant de l’écarter.

Parties perdantes au procès, M. [D] [X] et Mme [T] [X] seront condamnés aux dépens, ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5] la somme de 700 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE M. [D] [X] et Mme [T] [X] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5] la somme de 16.198,12 euros, à proportion de leur droits dans l’indivision, correspondant aux charges de copropriété et frais nécessaires au recouvrement, comptes arrêtés au 14 mai 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 9 septembre 2020 et jusqu’à parfait règlement ;

ORDONNE la capitalisation annuelle des intérêts ;

CONDAMNE M. [D] [X] et Mme [T] [X] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5] la somme de 600 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

CONDAMNE M. [D] [X] et Mme [T] [X] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5] la somme de 700 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Adresse 8] de toutes ses autres demandes ;

CONDAMNE M. [D] [X] et Mme [T] [X] aux dépens ;

Le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT