TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4]

4ème Chambre civile

Date : 08 Septembre 2025 -

MINUTE N°25/

N° RG 22/00848 – N° Portalis DBWR-W-B7G-OB2Q

Affaire : S.C.I. SJD, prise en la personne de son gérant en exercice

S.C.I. SDJ, prise en la personne de son gérant en exercice

C/ Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2], représenté par son Syndic en exercice

ORDONNANCE DE MISE EN ETAT

Nous, Madame Cécile SANJUAN PUCHOL, Juge de la Mise en Etat,

assistée de Madame Eliancia KALO, Greffière,

DEMANDERESSES AU PRINCIPAL ET À L’INCIDENT

S.C.I. SJD, prise en la personne de son gérant en exercice

[Adresse 2]

[Localité 1]

représentée par Maître Laurent BELFIORE de la SCP ARTAUD BELFIORE CASTILLON GREBILLE-ROMAND, avocat au barreau de NICE

S.C.I. SDJ, prise en la personne de son gérant en exercice

[Adresse 2]

[Localité 1]

représentée par Maître Laurent BELFIORE de la SCP ARTAUD BELFIORE CASTILLON GREBILLE-ROMAND, avocat au barreau de NICE

DEFENDEUR AU PRINCIPAL ET À L’INCIDENT

Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2], représenté par son Syndic en exercice

[Adresse 2]

[Localité 1]

représenté par Maître Claude LAUGA de la SELARL LAUGA & ASSOCIES, avocat au barreau de GRASSE

Vu les articles 780 et suivants du Code de Procédure Civile,

Ouï les parties à notre audience du 23 Mai 2025,

La décision ayant fait l’objet d’un délibéré au 8 Septembre 2025, a été rendue le 8 Septembre 2025 par Madame Cécile SANJUAN PUCHOL Juge de la Mise en état, assistée de Madame Eliancia KALO, Greffière,

Grosse

Maître [X] [J]

Maître [H] [Z]

Expédition

Le 08/09/2025

Mentions diverses :

RMEE 26/11/2025 à 09h00

La société civile immobilière SJD est propriétaire des lots n° 2 et 23 de l’état descriptif de division d’un immeuble en copropriété situé [Adresse 3].

La société civile immobilières SDJ, qui a le même gérant que la société SJD, est propriétaire des lots n°1 et 22 de l’état descriptif de division du même immeuble.

La société SJD a procédé à la division de son lot 23 constitué d’un appartement en 7 nouveaux lots, à savoir six appartements et un couloir de desserte.

Une assemblée générale des copropriétaires s’est réunie le 1er décembre 2021 au cours de laquelle a notamment été rejetée la résolution n°13 mise au vote concernant la ratification de la répartition des tantièmes généraux des nouveaux lots créés à la suite de la division du lot n°22.

Par acte de commissaire de justice du 2 mars 2022, la société SJD et la société SDJ ont fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] devant le tribunal judiciaire de Nice aux fins d’obtenir principalement l’annulation de l’assemblée générale du 1er décembre 2021 en son entier et subsidiairement l’annulation de la résolution n°13 de cette même assemblée.

Les sociétés SJD et SDJ ont saisi le juge de la mise en état d’un incident afin que les demandes reconventionnelles du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] soient déclarées irrecevables.

Aux termes de leurs dernières conclusions d’incident notifiées le 21 mai 2025, les sociétés SJD et SDJ sollicitent que les demandes reconventionnelles du syndicat des copropriétaires défendeur soient déclarées irrecevables ainsi que la condamnation de ce dernier à leur verser la somme de 3.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Elles rappellent que la société SJD a procédé à la division de son lot n°23 en 7 nouveaux lots en réalisant des travaux d’agencement à l’intérieur du lot initial. Elles relatent qu’elle en a informé le syndic et lui a indiqué qu’elle avait mandaté un expert immobilier ainsi qu’un notaire afin de préparer le projet d’état descriptif de division modificatif.

Elles soulignent que, de sa propre initiative et sans en informer la société SJD, le syndic a inscrit à l’ordre du jour de l’assemblée générale une résolution visant à obtenir « la ratification de la répartition des tantièmes généraux des nouveaux lots créés » à la suite de la division du lot n°22. Or, elles exposent que le lot ayant fait l’objet des travaux est le lot n°23. Elles en concluent que l’assemblée a statué en dehors de sa compétence puisqu’elle n’a pas été saisie d’une telle demande de ratification par la société SJD. Elles précisent que la résolution a été maintenue à l’ordre du jour malgré la demande de la société SJD de la retirer.

Elles expliquent que la copropriété a déclaré ne pouvoir s’opposer à la division du lot n°17 lors de l’assemblée générale du 19 juin 2018, sur le fondement des dispositions de l’article 11 de la loi du 10 juillet 1965. Elles ajoutent que l’assemblée générale a autorisé la division du lot n°26 en deux nouveaux lots, la division du lot n°17 en 3 nouveaux lots et la division du lot n°9 en 3 nouveaux lots, ce dont elles déduisent une rupture d’égalité entre les copropriétaires.

Elles expliquent qu’il n’a jamais été question de faire ratifier par l’assemblée la modification des tantièmes à la suite de la division de ces autres lots mais uniquement du mandat donné au syndic pour signer le modificatif au règlement de copropriété qualifié de formalité.

Elles soutiennent que l’assemblée générale a refusé sans motif la ratification des tantièmes créés par la division du lot de la société SJD.

Elles exposent que le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que la société SJD aurait sollicité l’inscription d’une telle résolution concernant la ratification précitée à l’ordre du jour et ne parvient pas à démentir utilement la rupture d’égalité entre les copropriétaires sollicitant la division de leur lot.

Elles relatent que les propriétaires des troisième, quatrième et cinquième étages ont tous bénéficié d’une annexion gratuite de parties communes pour l’aménagement d’un double sas, entraînant ainsi une nouvelle rupture d’égalité justifiant de plus fort l’annulation de la résolution n°13 contestée.

Elles exposent également que l’assemblée générale du 1er décembre 2021 a débuté en l’absence du syndic qui est arrivé environ une heure plus tard et que le début de l’assemblée a été conduit par Mme [G], copropriétaire, sans aucun vote ni autorisation. Elles considèrent que cette copropriétaire a été à l’origine d’un débat houleux et tronqué à propos du vote de la résolution n°13 pendant lequel les copropriétaires n’ont pas été en mesure de comprendre l’objet de la résolution, ni été informés de l’absence d’interdiction de la division des lots par le règlement de copropriété.

Elles expliquent que la société SJD a notifié un projet modificatif à l’état descriptif de division au syndic par lettre du 13 janvier 2022 en lui demandant d’en prendre acte et en proposant de désigner un notaire à ses frais pour entériner la modification, lettre à laquelle le syndic n’a pas donné suite.

Elles soutiennent que les demandes reconventionnelles de remise en état ainsi que de dommages-intérêts du syndicat sont irrecevables en raison du défaut d’habilitation du syndic comme l’exige l’article 55 du décret du 17 mars 1967. Elles soulignent que le syndic n’a pas été autorisé à agir en ce sens par l’assemblée alors que cette autorisation est nécessaire lorsque la demande reconventionnelle ne tend pas seulement au débouté des prétentions adverses mais vise à obtenir un avantage distinct.

Elles indiquent que si cette autorisation a été donné lors d’une assemblée générale extraordinaire du 23 mai 2025 pour purger cette fin de non-recevoir, elle ont fait assigner le syndicat afin de la faire annuler au motif du non-respect du délai de 21 jours entre la convocation et le jour de la réunion, affaire enrôlée sous le numéro de RG 25/1594. Elles précisent avoir été convoquées par lettre recommandée électronique du 10 mars 2025 pour une assemblée générale prévue le 26 mars 2025. Elles en déduisent que l’assemblée générale dont se prévaut le syndicat des copropriétaires pour justifier l’habilitation du syndic à formuler les demandes reconventionnelles litigieuses n’est pas définitive.

En outre, elles ajoutent que ces demandes reconventionnelles méconnaissent l’article 70 du code de procédure civile exigeant leur lien suffisant avec les prétentions originaires. Elles soutiennent que la demande reconventionnelle du syndicat visant à faire réaliser divers travaux non précisés est dépourvu de lien suffisant avec leur demande initiale tendant à l’annulation de la résolution n°13 de l’assemblée générale du 1er décembre 2021 rejetant la demande de ratification des tantièmes généraux des nouveaux lots créés à la suite de la division du lot n°23.

Elles estiment que le défendeur à l’incident ne rapporte pas la preuve d’une annexion des parties communes permettant l’accès aux caves puisque l’installation d’un bloc clé avec l’autorisation du syndic ne saurait constituer une alinéation des parties communes. Elles se prévalent également l’accord du syndicat pour la réunification des deux portes de cave en une seule porte et le changement des serrures notifié le 4 mai 2020.

Aux termes de ses dernières conclusions d’incident notifiées le 22 mai 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] conclut au rejet de l’incident et sollicite la condamnation des sociétés SDJ et SJD à lui payer la somme de 3.500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il expose que M. [L], gérant et associé majoritaire des sociétés SDJ et SJD, a procédé à la division du lot n°23 en 7 nouveaux lots sans autorisation préalable et au mépris du règlement de copropriété, de l’intérêt collectif et de la tranquillité de ses voisins. Il souligne que d’importants travaux ont été réalisés à l’intérieur de l’appartement (division en 6 studios et création de multiples cuisines, toilettes, salles d’eau avec douches et mezzanines) et au sein des parties communes puisqu’il a déplacé les compteurs situés au sous-sol de l’immeuble, rendant inaccessibles l’installation et la machinerie de l’ascenseur commun situées au niveau des caves.

Il expose que ce n’est qu’après avoir effectué ces travaux que M. [L] a sollicité la validation de la division du lot n°23 par l’intermédiaire de la résolution n°13 de l’assemblée générale du 1er décembre 2021, qui a été rejetée à une large majorité, puis par lettre du 13 janvier 2022.

Il rappelle que les sociétés SDJ et SJD l’ont assigné afin d’obtenir principalement l’annulation de l’assemblée générale du 1er décembre 2021 en son entier et, à titre subsidiaire, l’annulation de la résolution n°13 de cette même assemblée et, qu’à titre reconventionnel, il a sollicité la condamnation sous astreinte de la société SDJ à remettre le lot n°23 en son état initial et la condamnation des sociétés SDJ et SJD à lui payer la somme de 10.000 euros de dommages et intérêts pour procédure abusive, outre le débouté de leurs demandes.

Il conclut à la recevabilité de ses demandes reconventionnelles puisque l’habilitation du syndic à les former a été votée à une large majorité, qui pourra être réunie de nouveau si nécessaire, lors de l’assemblée générale extraordinaire du 26 mars 2025. Il souligne qu’en l’absence de décision judiciaire d’annulation, toute décision de l’assemblée générale est immédiatement exécutoire nonobstant tout recours et qu’il importe donc peu que les demanderesses aient contesté cette assemblée. Il fait valoir que les développements des sociétés SDJ et SJD concernant les prétendues irrégularités de l’assemblée générale du 26 mars 2025 sont sans objet dans le cadre de la présente procédure d’incident.

Il ajoute, concernant le défaut de lien suffisant avec les demandes initiales, que ses demandes reconventionnelles se rattachent à l’évidence aux prétentions originaires des sociétés SDJ et SJD puisque si elles sont déboutées de leur demande d’annulation de la résolution rejetant la ratification de la division du lot n°23, cette résolution deviendra définitive et l’obtention d’un jugement ordonnant aux demanderesses de remettre en état les lieux sera nécessaire pour la rendre applicable. Il en déduit que ses demandes reconventionnelles au fond découlent directement de la demande principale d’annulation et ne visent qu’à tirer les conséquences de son rejet.

Il considère que ses demandes reconventionnelles sont parfaitement claires puisqu’elles visent notamment à la remise en état du lot n°23 et que les demanderesses font preuve de mauvaise foi en prétendant qu’il leur est demandé de réaliser divers travaux non précisés.

Il fait valoir que le moyen des demanderesses tiré de la rupture d’égalité entre copropriétaires est une défense au fond qui n’a pas lieu d’être développée dans le cadre de cet incident statuant uniquement sur la recevabilité de ses demandes reconventionnelles.

Il estime que le présent incident a été introduit dans un but purement dilatoire au moyen de prétentions totalement infondées justifiant, selon lui, la condamnation des demanderesses à lui payer la somme de 3.500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile puisqu’il a été contraint d’exposer des frais pour sa défense.

L’incident a été retenu à l’audience du 23 mai 2025. La décision a été mise en délibéré au 8 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la fin de non-recevoir opposée aux demandes reconventionnelles du syndicat des copropriétaires.

Aux termes de l’article 789 – 6° du code de procédure civile, lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour statuer sur les fins de non-recevoir.

En vertu de l’article 122 du même code, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

L’article 55 du décret du 17 mars 1967 énonce que le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l’assemblée générale. Il ajoute, dans son deuxième alinéa, que seuls les copropriétaires peuvent se prévaloir de l’absence d’autorisation du syndic à agir en justice.

Le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l’assemblée générale, sauf lorsqu’il s’agit des actions en recouvrement de créances, de la mise en œuvre des voies d’exécution forcée, à l’exception de la saisie en vue de la vente d’un lot, des mesures conservatoires, de l’opposition aux travaux permettant la recharge des véhicules électriques, des demandes qui relèvent des pouvoirs du juge des référés et de la défense aux actions intentées contre le syndicat.

Aucune autorisation n’est donc nécessaire lorsque le syndicat, assigné en justice par un tiers ou un copropriétaire, est en position de défendeur. Il est seulement tenu d’informer la prochaine assemblée générale de la procédure engagée.

Il s’ensuit que, en tant que défense à l’action principale fondée exclusivement sur celle-ci, une demande reconventionnelle peut être formée par le syndic au nom du syndicat sans avoir à solliciter une autorisation de l’assemblée.

En revanche, cette autorisation redevient nécessaire lorsque la demande du syndicat ne tend pas seulement à s’opposer aux prétentions adverses, sur lesquelles elle n’est pas exclusivement fondée, mais vise à obtenir un avantage distinct qui, pour être réclamé en justice, aurait exigé l’habilitation du syndic par l’assemblée générale.

Sur la fin de non-recevoir tirée du défaut d’habilitation du syndic.

En l’espèce, il ressort du procès-verbal de l’assemblée générale extraordinaire du 26 mars 2025 que les copropriétaires ont adopté les résolutions n°4 et 5 visant à autoriser le syndic à former les demandes reconventionnelles tendant à voir condamner sous astreinte la société SDJ à remettre son lot n°23 en son état initial et à voir condamner in solidum les sociétés SDJ et SJD à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive dans le cadre de la procédure enrôlée sous le numéro de RG 22/848.

Bien que, par acte de commissaire de justice du 23 avril 2025, les sociétés SDJ et SJD aient fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] afin de solliciter principalement l’annulation de cette assemblée générale extraordinaire, les décisions prises à cette occasion sont immédiatement exécutoires nonobstant tout éventuel recours puisqu’elles s’imposent à tous les copropriétaires tant que leur nullité n’a pas été judiciairement prononcée.

Il en résulte que la décision peut être exécutée alors même que le délai de recours n’est pas expiré ou qu’un recours est exercé à son encontre, sauf lorsque la résolution contestée a pour objet des travaux décidés en application des articles 25 et 26 de la loi du 10 juillet 1965, ce qui n’est pas le cas des résolutions n°4 et 5 de l’assemblée générale extraordinaire du 26 mars 2025 ayant habilité le syndic à former les demandes reconventionnelles.

Dès lors, ces décisions sont immédiatement exécutoires malgré l’action introduite par les sociétés SDJ et SJD pour en obtenir l’annulation.

Le syndic a dont été régulièrement autorisé par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] à formuler les demandes reconventionnelles litigieuses dans le cadre de la présente procédure.

La fin de non-recevoir tirée de l’absence d’habilitation du syndic, en raison du recours exercé à l’encontre de l’assemblée générale du 26 mars 2025, sera donc rejetée.

2 – Sur la fin de non-recevoir tirée de l’absence de lien suffisant avec la demande principale.

L’article 70 alinéa 1er du code de procédure civile énonce que les demandes reconventionnelles ou additionnelles ne sont recevables que si elles se rattachent aux prétentions originaires par un lien suffisant.

Aux termes de l’article 64 du code de procédure civile, constitue une demande reconventionnelle la demande par laquelle le défendeur originaire prétend obtenir un avantage autre que le simple rejet de la prétention de son adversaire.

En l’espèce, outre le simple rejet des demandes initiales des sociétés SDJ et SJD, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] sollicite la condamnation sous astreinte de la société SDJ à remettre son lot n°23 en son état initial ainsi que la condamnation in solidum les sociétés SDJ et SJD à lui payer la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive.

Or, il ressort du procès-verbal de l’assemblée générale du 1er décembre 2021 que la résolution n°13 rejetée par les copropriétaires et faisant l’objet de la demande d’annulation au fond avait pour objet la ratification des tantièmes généraux des nouveaux lots créés issus de la division du lot n°23 appartenant à la société SDJ.

Le rejet de la demande d’annulation du refus de ratifier les travaux de division du lot opérés par la société SDJ conduirait dès lors à les rendre illicites et à emporter l’obligation de la copropriétaire de remettre son lot en son état initial.

Les demandes reconventionnelles du syndicat des copropriétaires tendant à la remise en état de ce lot n°23 et à obtenir des dommages et intérêts pour procédure abusive visent à tirer les conséquences de l’éventuel débouté au fond de la demande d’annulation de l’assemblée générale contestée et donc du caractère définitif du refus de ratifier la modification de l’état descriptif de division consécutive aux travaux réalisés dans le lot de la société SDJ.

Dès lors, ces demandes reconventionnelles se rattachent à la demande initiale en nullité de l’assemblée générale du 1er décembre 2021 par un lien suffisant.

Par conséquent, la fin de non-recevoir tirée de l’absence de lien suffisant entre les demandes initiales et les demandes reconventionnelles sera rejetée.

Sur les demandes accessoires.

Succombant en leur incident, les sociétés SDJ et SJD seront condamnées aux dépens de l’incident.

L’équité ne commande pas de prononcer, à ce stade de la procédure, de condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile si bien que les parties seront déboutées de leurs demandes formées de ce chef.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge de la mise en état, statuant après débats publics, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire susceptible d’appel,

REJETONS les fins de non-recevoir soulevées par les sociétés SDJ et SJD ;

DECLARONS recevables les demandes reconventionnelles du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] tendant à la condamnation sous astreinte de la société SDJ à remettre son lot n°23 en son état initial et à la condamnation in solidum des sociétés SDJ et SJD à lui payer la somme de 10.000 euros à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive ;

DISONS n’y avoir lieu à condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et déboutons les parties de leurs demandes formées de ce chef ;

CONDAMNONS les sociétés SDJ et SJD aux dépens de l’incident ;

RENVOYONS l’affaire à l’audience de mise en état du mercredi 26 novembre 2025 à 09h00 (audience dématérialisée) et invitons les parties à notifier pour cette date leurs conclusions ;

Et la présente ordonnance a été signée par le Juge de la mise en état et le Greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DE LA MISE EN ÉTAT