RG 24/02873

MINUTE N° :

JUGEMENT

DU 29 Novembre 2024

N° RC 24/02873

DÉCISION

réputée contradictoire et en premier ressort

Société [Localité 9] HABITAT OPH

ET :

[K] [T]

[P] [X]

Débats à l’audience du 04 Juillet 2024

copie et grosse le :

à M^e MORENO

copie le :

à M. [T]

à M. Le Préfet d'[Localité 6] et [Localité 7]

copie dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

TENUE le 29 Novembre 2024

Au siège du Tribunal, [Adresse 2] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : A. ROBIN, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E. FOURNIER

DÉBATS :

A l’audience publique du 04 Juillet 2024

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 29 Novembre 2024 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

Société [Localité 9] HABITAT OPH, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Maxime MORENO de la SCP CRUANES-DUNEIGRE, THIRY ET MORENO, avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant

D’une Part ;

ET :

Monsieur [K] [T]

né le 27 Décembre 1993 à [Localité 8] (REPUBLIQUE DU CONGO), demeurant [Adresse 4]

comparant

Madame [P] [X]

née le 12 Juillet 1994 à [Localité 8] (REPUBLIQUE DU CONGO), domiciliée : chez Madame [S] [O] [V], [Adresse 3]

non comparante

D’autre Part ;

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 1er août 2022, l’Office Public de l’Habitat [Localité 9] HABITAT a consenti un bail d’habitation à Monsieur [T] [K] et Madame [X] [P] portant sur un logement situé sis [Adresse 5], à [Localité 10] moyennant le paiement d’un loyer mensuel actualisé de 360,12 € hors charges.

Le 6 octobre 2023 le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail et d’avoir à justifier de l’occupation du logement, demeuré infructueux.

C’est dans ces conditions que le bailleur a fait assigner Monsieur [T] [K] et Madame [X] [P] par acte d’huissier du 25 janvier 2024 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Tours afin d’obtenir sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— la constatation ou, pour le moins, le prononcé de la résiliation du bail consenti à Monsieur [T] [K] et Madame [X] [P] ;

— subsidiairement et à défaut, la résiliation judiciaire du bail en date du 1er août 2022 à compter du jour du prononcé du jugement à intervenir ;

— dire et juger en conséquence que Monsieur [T] [K] et Madame [X] [P] se trouvent être occupants sans droit ni titre ;

— l’expulsion des locataires et celle de tous leurs biens ainsi que de toute personne à leur charge ou occupant l’immeuble de leur chef, par toutes les voies et moyens de droit, même avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

— la condamnation solidaire de Monsieur [T] [K] et Madame [X] [P] au paiement de la somme en principal de 1621,23 € représentant le montant dû au titre des loyers et charges impayés de mai 2023 à novembre 2023, déduction faite des versements effectués, outre les frais de commandement inclus ;

— la condamnation solidaire de Monsieur [T] [K] et Madame [X] [P] au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle et mensuelle égale au montant du loyer et charges jusqu’à la libération des lieux, et ce à compter de la date de la résiliation du bail ;

— la condamnation solidaire de Monsieur [T] [K] et Madame [X] [P] à verser à l’OPH [Localité 9] HABITAT la somme de 300,00 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— la condamnation solidaire de Monsieur [T] [K] et Madame [X] [P] au paiement de tous les frais et dépens qui comprendont notamment le coût du commandement de payer en date du 6 octobre 2023 et de l’assignation.

L’assignation a été dénoncée par voie dématérialisée au Préfet d'[Localité 6] et [Localité 7] le 26janvier 2024. Le tribunal n’a été destinataire du diagnostic social et financier.

L’affaire a été appelée et utilement plaidée à l’audience du 4 juillet 2024.

A l’audience, l’OPH [Localité 9] HABITAT – représenté par son conseil – se désiste de sa demande d’expulsion à l’encontre de Madame [X] [P], celle-ci ayant donné congé le 23 mai 2024 et maintient, pour le reste, les termes de son assignation. Il actualise la dette locative à la somme de 3217,31 € arrêtée au 1er juillet 2024.

Régulièrement cités par actes d’huissier du 25 janvier 2024 signifiés à étude, Monsieur [T] [K] a comparu et a déclaré avoir mis fin à son contrat d’alternance et avoir repris l’intérim lui permettant de percevoir un revenu d’environ 1600,00 €. Il a déclaré avoir un enfant à charge. Il a indiqué avoir mis son véhicule en vente pour lui permettre de régler sa dette locative et avoir effectué un règlement de 400,00 € la veille de l’audience. Il s’est engagé à régler la somme de 1000,00 € le 15 juillet 2024.

Madame [X] [P] était ni présente ni représentée. Le greffe du tribunal a réceptionné un courrier de sa part le 16 août 2024 déclarant sa nouvelle adresse.

Par une note en délibéré du 26 juillet 2024 autorisée par le juge des contentieux de la protection à l’audience, le bailleur a communiqué un décompte actualisé laissant apparaître un règlement de 400,00 € le 3 juillet 2024, Monsieur [T] [K] n’ayant pas procédé au règlement de la somme de 1000,00 € le 15 juillet 2024.

La présente décision est réputée contradictoire à l’égard de tous au seul motif qu’elle est susceptible d’appel.

L’affaire a été mise en délibéré au 11 octobre 2024 prorogé au 29 novembre 2024.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande

Le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 6 octobre 2023, soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation intervenue le 25 janvier 2024 conformément à l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture d'[Localité 6] et [Localité 7] par voie électronique le 26 janvier 2024 soit plus de six semaines avant l’audience fixée au 4 juillet 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifiées par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.

L’action est donc recevable.

Sur la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bailleur se désiste de sa demande de résiliation du bail et d’expulsion formée à l’encontre de Madame [X] [P], celle-ci ayant quitté les lieux.

En l’espèce, le bailleur verse aux débats le contrat de bail signé entre les parties le 1er août 2022 aux termes duquel il est prévu à l’article 6.1 des conditions générales que le défaut de paiement des loyers ou des charges aux termes convenus ou en cas de non versement du dépôt de garantie entraînera la résiliation de plein droit du bail deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bailleur produit le commandement de payer délivré par acte d’huissier en date du 6 octobre 2023 à Monsieur [T] [K] et Madame [X] [P] et portant sur la somme de 1462,23 € dont 1308,51 € au titre des impayés de loyers et de charges.

Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans leur rédaction issue de la loi n° 2014-336 du 24 mars 2014, de même que les dispositions de l’article 6 de la loi n°90-449,du 31 mai 1990 et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

Monsieur [T] [K] n’a pas réglé l’arriéré de loyers et de charges dans les deux mois.

Il y a donc lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 7 décembre 2023.

Sur les loyers et charges impayés

Selon l’article 1728 du Code civil et l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus.

Conformément à l’article 1310 du code civil, la solidarité entre concubins ne se présume et doit être prévue au contrat. Elle ne peut viser que les loyers et charges impayés à la date de résiliation du bail, en l’absence de stipulation expresse visant les indemnités d’occupation. L’article 8-1 VI de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que l’engagement solidaire ne s’étendra qu’à la date d’effet du congé régulièrement délivré lorsqu’un nouveau colocataire figure au bail; à défaut, au plus tard à l’expiration d’un délai de six mois après la date d’effet du congé.

Le bailleur fait la preuve de l’obligation dont il se prévaut en produisant le bail signé le 1er août 2022, le commandement de payer délivré le 6 octobre 2023 et le décompte de la créance arrêté au 1er juillet 2024 faisant apparaître une somme de 3494,47 € à la charge des locataires.

Par application de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 permettant au juge de vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative, il convient d’écarter les frais d’huissier à hauteur de 277,16 € qui ne constituent pas une dette de loyer ou de charge mais qui relèvent des dépens dont le sort sera examiné ci-après.

Par ailleurs, il ressort du décompte produit que le bailleur a imputé au locataire une somme de 7,62 € de janvier à juin 2024 correspondant à des pénalités pour ne pas avoir répondu à une enquête sur l’occupation du logement sans justifier que les conditions règlementaires pour la perception de ces sommes sont réunies.

Il convient, par conséquent, de déduire la somme de 45,72 € du décompte.

Le bailleur verse aux débats le congé de Madame [X] [P] réceptionné le 23 mai 2024. Conformément à la clause de solidarité prévue à l’article 5-3 des conditions générales du contrat de bail, Madame [X] [P] est tenu solidairement au paiement du loyer et des charges jusqu’au 22 novembre 2024.

En conséquence, il y a lieu de condamner solidairement Monsieur [T] [K] et Madame [X] [P] à verser à l’OPH [Localité 9] HABITAT la somme de 3171,59 € (3494,47 € – 277,16 € – 45,72 €) au titre des impayés de loyers et de charges arrêtés au 1er juillet 2024.

Sur la suspension de la clause résolutoire et les délais

Aux termes de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué; dans le cas contraire, elle reprend son effet.

En l’espèce, Monsieur [T] [K] a justifié de sa situation sociale et financière à l’audience et sollicite des délais de paiement à hauteur de 200,00 € par mois en sus du loyer courant. A l’audience, il a proposé de régler la somme de 1000,00 € le 15 juillet 2024. Par une note en délibéré du 26 juillet 2024, le bailleur a produit un décompte actualisé et a confirmé que Monsieur [T] [K] ne s’était pas exécuté. Toutefois, il ressort du décompte produit que Monsieur [T] [K] a repris les paiements avant l’audience en réglant la somme de 400,00 € le 3 juillet 2024.

Il convient, en conséquence, d’octroyer à Monsieur [T] [K] et Madame [X] [P] des délais de paiement suivant les modalités décrites ci-après étant précisé que ces délais paralysent l’application de la clause résolutoire et qu’elle sera réputée n’avoir jamais joué s’ils sont respectés.

Sur l’exécution provisoire

Conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile, la présente décision de première instance sera exécutoire de droit à titre provisoire.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

Aucune considération tirée de l’équité ou de la situation économique des parties ne vient justifier l’application de l’article 700 du Code de procédure civile. Le demandeur sera donc débouté de sa demande à ce titre.

Sur les dépens

L’article 696 du Code de procédure civile, dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens.

Il convient donc de mettre les dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer et de l’assignationà la charge de Monsieur [T] [K] et Madame [X] [P].

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire à l’égard de tous, mis à disposition au greffe, et rendu en premier ressort,

Constate le désistement de l’OPH [Localité 9] HABITAT de sa demande de résiliation de bail et d’expulsion formée à l’encontre de Madame [X] [P] ;

Constate la résiliation du bail à la date du 7 décembre 2023 ;

Condamne solidairement Monsieur [T] [K] et Madame [X] [P] à payer à l’OPH [Localité 9] HABITAT la somme de 3171,59 € (TROIS MILLE CENT SOIXANTE ET ONZE EUROS ET CINQUANTE NEUF CENTIMES) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 1er juillet 2024 ;

Surseoit à l’exécution des poursuites et autorise Monsieur [T] [K] et Madame [X] [P] à se libérer de leur dette de 3171,59 € en 15 mensualités de 200,00 € et le solde à la 16ème échéance ;

Dit que les mensualités devront être payées en sus du loyer courant et en même temps que lui ;

Suspend les effets de la clause résolutoire durant l’exécution des-dits délais ;

Dit que si les délais sont respectés elle sera réputée n’avoir jamais joué ;

Dit qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité ou du loyer à son terme exact:

1- la clause résolutoire retrouvera ses entiers effets ;

2 – le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ;

3 – qu’à défaut par Monsieur [T] [K] d’avoir libéré les lieux situés [Adresse 5], à [Localité 10], il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec le concours de la force publique, si besoin est, deux mois après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, les meubles laissés dans les lieux par Monsieur [T] [K] et Madame [X] [P] suivront alors le sort réservé par les articles L 433-1 à L 433-3 du code des procédures civiles d’exécution ;

4 – Monsieur [T] [K] sera condamné au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail ;

Dit que la présente décision sera notifiée par le secrétariat greffe du tribunal à Monsieur le préfet d’Indre-et-Loire en application de l’article R 412-2 du Code des procédures civiles d’exécution ;

Rappelle que la présente décision est exécutoire par provision de plein droit;

Déboute le bailleur de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile;

Condamne in solidum Monsieur [T] [K] et Madame [X] [P] aux dépens.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, les jours mois et an susdits par le Juge et le Greffier susnommés.

Le Greffier Le Juge des contentieux de la protection

RG 24/02873