N° RG 25/00184 – N° Portalis DB2F-W-B7J-FM7F

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C O U R D ' A P P E L D E C O L M A R

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

[Adresse 12]

[Adresse 1]

[Adresse 10]

[Localité 7]

Service civil

Sous-section 4

N° RG 25/00184

N° Portalis DB2F-W-B7J-FM7F

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

DU 10 FEVRIER 2026

du juge des contentieux de la protection

Dans la procédure introduite par :

DEMANDEUR

Monsieur [N] [C]

né le 14 Juillet 1942 à [Localité 9],

demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Marion BORGHI, avocat au barreau de COLMAR

À l’encontre de :

DÉFENDEURS

Monsieur [A] [N] [B] [F]

de nationalité Française

né le 22 Septembre 1967 à [Localité 13],

demeurant [Adresse 4] [Adresse 11]

non comparant, ni représenté

Madame [D] [H] épouse [B] [F]

de nationalité Française

née le 19 Octobre 1973 à [Localité 9], demeurant [Adresse 4] [Adresse 11]

non comparante, ni représentée

NATURE DE L’AFFAIRE

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Yann MARTINEZ, Vice-Président,

juge des contentieux de la protection

Greffière : Christine KERCHENMEYER

DÉBATS

À l’audience publique du jeudi 04 décembre 2025.

JUGEMENT CONTRADICTOIRE ET RENDU EN PREMIER RESSORT,

prononcé par mise à disposition publique au greffe le 10 février 2026 à partir de 14 heures, les parties en ayant été avisées lors des débats, et signé par Yann MARTINEZ, président, et Christine KERCHENMEYER, Greffière.

* Copie exécutoire à :

M^e Marion BORGHI

[A] [N] [B] [F]

[D] [H] épouse [B] [F]

* Copie à Monsieur le Préfet du Haut-Rhin

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 26 février 2022, [N] [C] a donné à bail à [A] [K] et Madame [D] [H] épouse [K] un local à usage d’habitation situé [Adresse 5] à [Localité 6] pour un montant de 980, loyer et provision sur charge comprise.

Se prévalant de loyers impayés, [N] [C] a fait signifier à [A] [K] et Madame [D] [H] épouse [K] un commandement de payer visant la clause résolutoire le 18 octobre 2024, lui réclamant la somme en principal de 5477,62 euros.

Par acte de commissaire de justice délivré le 5 mars 2025, [N] [C] a fait assigner [A] [K] et Madame [D] [H] épouse [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Colmar, pour obtenir notamment, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire,

— l’expulsion des défendeur et de tous les occupants de leur chef avec le concours de la force publique,

— ordonne la séquestration du mobilier à la charge des défendeurs

— leur condamnation à leur payer les sommes suivantes :

o 10474,52 euros outre les intérêts au taux légal au titre des loyers et charges,

o une indemnité d’occupation de 980 euros au titre de l’occupation des locaux à compter du 18 décembre 2024

— la condamnation au paiement des frais et dépens, outre 2500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le 13 mai 2025, l’affaire était appelée et les défendeurs déposaient des conclusions tendant à voir écartée l’exécution provisoire de la décision à intervenir et sollicitait un délai de grâce pour quitter les lieux.

A l’audience du 4 septembre 2025 puis celle du 2 octobre 2025, le demandeur sollicitait un report pour compléter ses écritures,

L’affaire a été retenue à l’audience du 4 décembre 2025, lors de laquelle [N] [C], représenté par son conseil, a repris oralement les termes de son assignation indiquant que les défendeurs avaient quitté les lieux mais conservé les clés.

Monsieur [A] [K] et Madame [D] [H] épouse [K] bien que régulièrement assigné, étaient absents et n’étaient pas représenté.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 10 février 2026, par mise à disposition au greffe.

EXPOSE DES MOTIFS

Sur la recevabilité

Malgré l’absence de Monsieur [A] [K] et Madame [D] [H] épouse [K], il convient de statuer sur les demandes de [N] [C], après avoir vérifié, conformément aux dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, que celles ci sont régulières, recevables et bien fondées.

Les conditions de recevabilité édictées par l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 ont été respectées par le bailleur.

La demande est donc régulière et recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

Le contrat signé le 26 février 2022 stipule que le loyer est payable à terme à échoir et prévoit une clause résolutoire en cas de non paiement des sommes dues au bailleur, loyers ou charges régulièrement appelés, deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

Par acte d’huissier du 18 octobre 2024, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer un arriéré de loyers et charges s’élevant alors à 5638,78 euros.

Ce commandement de payer se réfère à la clause de résiliation insérée dans le bail et reproduit les dispositions de l’article 24 de la loi n 89 462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n 86 1290 du 23 décembre 1986.

Bien que l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n 2023 668 du 27 juillet 2023 prévoie un délai de six semaines, accordé au locataire pour apurer sa dette, il convient d’appliquer les stipulations de la clause résolutoire insérée au contrat conclu entre les parties, comme a pu le rappeler la Cour de cassation (Civ. 3e, avis, 13 juin 2024, n 24 70.002).

En l’espèce le délai prévu par le contrat de bail est de deux mois.

La somme visée au commandement de payer n’a pas été payée dans le délai de deux mois après sa signification.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à compter du 18 décembre 2024 et [A] [K] et [D] [H] épouse [K] se trouvent donc sans droit ni titre pour occuper le logement sis [Adresse 5] à [Localité 6].

Sur la demande en expulsion

Selon indication du demandeur, les défendeurs ont quitté les lieux de sorte qu’il n’y a plus lieu d’ordonner leur expulsion

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande de délai

Attendu que du fait des reports successifs de l’affaire, les défendeurs ont bénéficié de fait de délais de paiement ;

Que de surcroît celui-ci est devenu sans objet.

La demande de délai sera rejetée

Sur l’indemnité d’occupation

L’indemnité d’occupation, en cas d’occupation sans droit ni titre, est destinée non seulement à compenser les pertes de loyer subies par le bailleur, mais également à l’indemniser du préjudice qu’il subit du fait de l’occupation qui rend indisponible, le logement anciennement loué.

Il en résulte qu’elle peut être supérieure au loyer et qu’elle tient compte des circonstances particulières de chaque cas.

En raison de sa nature mixte, indemnitaire et compensatoire, l’indemnité d’occupation constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des lieux et assure, en outre, la réparation du préjudice résultant d’une occupation sans bail.

Dès lors, cette indemnité qui s’apprécie en fonction du coût de l’occupation, doit nécessairement comprendre, dès lors qu’il n’est pas démontré que la valeur locative est inférieure au montant du loyer, et afin de réparer intégralement le préjudice résultant pour le bailleur du maintien dans les lieux de l’occupant sans droit ni titre, outre le paiement des charges, celui des révisions éventuelles du loyer et ne saurait, de ce fait, être inférieure à la somme qui aurait été payée en cas de poursuite du bail.

En effet, en l’absence de prise en compte des éventuelles augmentations de loyers, pratiquées conformément à la législation sur les baux, le locataire déchu de son titre d’occupation qui se maintient dans les lieux malgré la décision d’expulsion, serait amené à payer une somme inférieure, pour le même logement, que celle payée par un locataire parfaitement à jour de ses loyers.

En l’espèce, il y a lieu de condamner Monsieur [A] [K] et Madame [D] [H] épouse [K] à payer à [N] [C] une indemnité d’occupation mensuelle de 980 euros, à compter du 18 décembre 2024 et jusqu’à la restitution des clés.

Sur la demande au titre des sommes dues

L’article 1728- 2 du Code Civil ainsi que les dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 énoncent que le preneur est tenu de payer le prix du bail et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, les demandeurs produisent un décompte en date du 1er décembre 2025 portant mention d’une créance à hauteur de 20598,52 euros,

En conséquence il ressort suffisamment des pièces, en particulier du décompte produit par [N] [C], que la dette locative au jour de l’audience du 4 décembre 2025 s’élève à la somme 20.598,52 euros.

Il convient, dès lors, de condamner [A] [K] et Madame [D] [H] épouse [K] à payer à [N] [C] la somme de 20.598,52 euros au titre des loyers et charges encore impayés en quittance et deniers.

A cette occasion, il sera rappelé que le premier alinéa de l’article 1231- 7 du code civil dispose :

« En toute matière, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. Sauf disposition contraire de la loi, ces intérêts courent à compter du prononcé du jugement à moins que le juge n’en décide autrement. »

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’en décider autrement.

Sur les demandes accessoires

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, il y a lieu de condamner [A] [K] et Madame [D] [H] épouse [K] aux dépens, en ce compris les frais du commandement de payer, de l’assignation, et sa notification aux services sociaux.

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que la partie condamnée aux dépens ou qui perd son procès peut être condamnée à payer à l’autre partie une somme destinée à compenser les frais exposés pour le procès et non compris dans les dépens.

Dans ce cadre, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique des parties.

Au cas présent, il apparaît équitable de condamner [A] [K] et [D] [H] épouse [K] à indemniser [N] [C] à hauteur de 500 euros.

Il convient de rappeler que la présente instance est soumise aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile aux termes duquel les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et rendu en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 26 février 2022 entre [N] [C] d’une part, et [A] [K] et Madame [D] [H] épouse [K] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 3], sont réunies à la date du 18 décembre 2024 ;

DIT que Monsieur [A] [K] et Madame [D] [H] épouse [K] sont occupants sans droit ni titre depuis cette date ;

CONDAMNE [A] [K] et Madame [D] [H] épouse [K] à payer à [N] [C] une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi à compter du 18 décembre 2024 jusqu’à la libération effective des lieux et restitution des clés, déduction faite des paiements déjà intervenus ;

CONDAMNE en quittance et deniers [A] [K] et Madame [D] [H] épouse [K] à payer à [N] [C], la somme de

20.598 € (vingt mille cinq cent quatre vingt dix huit euros), au titre des loyers et charges impayés, arrêtés au 4 décembre 2025, échéance de décembre 2025 incluse, et ce avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE [A] [K] et Madame [D] [H] épouse [K] aux entiers dépens, en ce compris les frais du commandement de payer et de l’assignation ;

CONDAMNE [A] [K] et Madame [D] [H] épouse [K] à payer à [N] [C] la somme de 500 € (cinq cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile, avec intérêt au taux légal à compter de la présente décision ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de plein droit en toutes ses dispositions.

AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ, le 10 février 2026, par Yann MARTINEZ, président, et signé par lui et la greffière.

La Greffière

Le Président