TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

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Chambre 04

N° RG 25/04765 – N° Portalis DBZS-W-B7J-ZIHL

JUGEMENT DU 07 JANVIER 2026

DEMANDEUR :

Le Synidcat des copropriétaires DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 8] sis [Adresse 3], représenté par son syndic la société GLV IMMOBILIER

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par M^e Sakina BEN DERRADJI, avocat postulant au barreau de LILLE, M^e David GOLDSTEIN, avocat plaidant au barreau de PARIS

DEFENDEURS :

M. [V] [C]

[Adresse 4]

[Adresse 7]

[Localité 6]

représenté par M^e Florian MUNGA, avocat au barreau de LILLE

M. [G] [L]

[Adresse 4]

[Adresse 7]

[Localité 6]

représenté par M^e Florian MUNGA, avocat au barreau de LILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Anne-Sophie SIEVERS, Juge, statuant en qualité de Juge Unique, en application de l’article L 311-10 du Code de l’ Organisation Judiciaire,

GREFFIER

Yacine BAHEDDI, Greffier

DEBATS :

Vu la cloture différée au 30 septembre 2025 ;

A l’audience publique du 05 Novembre 2025, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré, les avocats ont été avisés que le jugement serait rendu le 07 Janvier 2026.

JUGEMENT : contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au Greffe le 07 Janvier 2026 par Anne-Sophie SIEVERS, Président, assistée de Yacine BAHEDDI, greffier.

EXPOSE DU LITIGE

M. [V] [C] et M. [G] [L] sont propriétaires indivis des lots n°7, 19 et 141 au sein de la copropriété [Adresse 8], située [Adresse 2] à [Localité 10].

Par courrier du 4 mars 2024, le [Adresse 12] [Adresse 8] (ci-après : le syndicat des copropriétaires) a mis en demeure M. [C] et M. [L] de lui payer la somme de 4 600,66 euros.

Par actes d’huissier signifiés le 23 avril 2025, le syndicat des copropriétaires a assigné M. [C] et M. [L] devant le tribunal judiciaire de Lille en paiement des charges de copropriété et frais pour un total de 10 469,64 euros au 1er avril 2025.

Par conclusions récapitulatives notifiées le 13 octobre 2025 par voie électronique, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

— déclarer recevable le syndicat des copropriétaires ;

— déclarer certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires pour 12 511,50 euros représentant les charges de copropriété et frais impayés au 26 septembre 2025 ;

— condamner in solidum M. [C] et M. [L] au paiement de la somme de 12 511,50 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 26 septembre 2025 outre les intérêts au taux légal à compter du 4 mars 2024 ;

— prononcer la capitalisation des intérêts à compter du 4 mars 2024 conformément à l’article 1343-2 du code civil et condamner in solidum M. [C] et M. [L] à payer ces intérêts ;

— condamner M. [C] et M. [L] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2 000 euros chacun à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

— condamner M. [C] et M. [L] à payer chacun au syndicat des copropriétaires la somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles ;

— condamner M. [C] et M. [L] aux entiers dépens avec faculté de recouvrement direct au profit de [11] Goldstein.

Par conclusions récapitulatives notifiées le 30 septembre 2025 par voie électronique, M. [C] et M. [L] demandent au tribunal de :

— prononcer l’octroi d’un échéancier de 24 mois maximum à raison de 437,07 euros par mois à compter du 1er novembre 2024

— prononcer la suspension des mesures d’exécution pendant cette période, sous réserve du respect de l’échéancier ;

— prononcer le rejet de la demande de 1 000 euros de dommages et intérêts par débiteur, dès lors qu’aucune mauvaise foi ou intention dilatoire n’est caractérisée ;

— débouter la partie demanderesse sur la demande de condamnation de 1 000 euros de frais irrépétibles eu égard à la situation économique et à la bonne foi des défendeurs.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé aux conclusions récapitulatives des parties pour un exposé complet des moyens.

L’ordonnance de clôture a été fixée avec effet au 30 septembre 2025. Après débats à l’audience du 5 novembre 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 7 janvier 2026.

MOTIFS

I. Sur les demandes principales

Sur la demande principale :

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.

En l’espèce, les défendeurs ne contestent pas le bien-fondé de la demande du syndicat des copropriétaires, lequel a par ailleurs détaillé sa créance et produit l’intégralité des appels de fonds validés par les assemblées générales depuis le 6 octobre 2020 jusqu’au 7 juin 2024, puis les appels de fonds à compter de cette date.

En l’absence de contestation tant sur le principe que sur le quantum de la dette, il sera fait droit à cette demande de condamnation.

Par ailleurs, si la solidarité ne se présume pas et n’est pas attachée à la qualité d’indivisaire, le règlement de copropriété peut valablement prévoir une telle solidarité.

En l’espèce, comme le souligne le syndicat, le règlement de copropriété stipule en page 51 que tous les propriétaires indivis seront solidairement, sans bénéfice de discussion, de toutes sommes afférentes à ces lots indivis.

La condamnation sera donc solidaire et non in solidum comme l’a réclamé à tort le syndicat des copropriétaires, le tribunal estimant qu’il ne s’agit que d’une erreur de plume.

Sur les intérêts :

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil :

Les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Les intérêts ne peuvent courir à compter de la mise en demeure sur une somme supérieure au montant exigé lors de cette mise en demeure.

En l’espèce, la mise en demeure ne portait que sur un montant de 4 600,66 euros ; l’assignation du 23 avril 2025, qui vaut mise en demeure actualisée, sur la somme de 10 469,64 euros, soit 5868,98 euros de plus que lors de la mise en demeure du 4 avril 2024 ; les dernières écritures du syndicat des copropriétaires notifiées le 13 octobre 2025 réclamant la somme de 12 511,50 euros, soit 2 041,86 euros de plus que lors de l’assignation.

Compte tenu de ces éléments, la condamnation sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 4 avril 2024 sur la somme de 4 600,66 euros, à compter du 23 avril 2025 sur la somme de 5 868,98 euros et à compter du 13 octobre 2025 sur la somme de 2 041,86 euros.

Sur la capitalisation des intérêts dus pour au moins une année entière :

Aux termes de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

La capitalisation des intérêts est de droit lorsqu’elle est judiciairement demandée.

Dès lors qu’elle est ordonnée sur le fondement de l’article 1343-2 du code civil, elle ne porte nécessairement que sur les intérêts ayant plus d’un an d’ancienneté.

Il convient donc d’ordonner la capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière.

Sur la demande de dommages et intérêts :

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un préjudice, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En réponse à la demande du syndicat des copropriétaires, M. [C] et M. [L] affirment qu’ils se sont toujours acquittés de leurs dettes avant leur difficultés financières et que cette carence involontaire de leur part n’a pas empêché la réalisation d’éventuels travaux ou compromis l’entretien de l’immeuble.

Cependant, le tribunal observe que depuis le 1er janvier 2022, ils n’ont réglé au syndicat des copropriétaires que 3 000 euros environ le 30 mai 2023.

Au regard de l’importance des sommes dues et de l’ancienneté des impayés, l’attitude des défendeurs a nécessairement occasionné à l’ensemble des autres copropriétaires un préjudice distinct, consistant à faire l’avance des sommes non réglées pour pouvoir faire face à l’entretien courant de l’immeuble et aux travaux. Il convient donc de condamner les défendeurs à payer chacun au syndicat des copropriétaires la somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles.

II. Sur la demande reconventionnelle de délai de paiement de M. [C] et M. [L]

Aux termes de l’article 1345-1 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Toute stipulation contraire est réputée non écrite.

Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d’aliment.

En l’espèce, M. [C] fait valoir dans une attestation du 12 mai 2025 qu’il reconnaît les sommes dues mais qu’il a changé d’activité en 2020 en tenant une boutique de décoration à [Localité 10] et qu’au regard du contexte économique, il n’a pu se verser aucun salaire en 2023 et 2024. Il ajoute avoir réorienté son activité en octobre 2024 et avoir observé des signes encourageants.

M. [L] atteste quant à lui avoir été en arrêt maladie pendant plus de deux ans.

Ils versent aux débats leurs avis d’impôt sur les revenus de 2023, montrant un revenu fiscal de 31 158 euros ainsi que des articles de presse généraux sur la baisse de la consommation.

Cependant, si les difficultés financières des défendeurs sont établies, aucun élément ne démontre qu’ils seraient désormais capables, dans un avenir proche, de reprendre le paiement des charges courantes en plus d’un apurement échelonné de leur dette de plus de 13 000 euros, étant rappelé qu’aucun versement postérieur à mai 2023 n’a eu lieu.

Il convient donc de rejeter la demande de M. [C] et M. [L].

III. Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

L’article 699 du code de procédure civile ajoute que les avocats peuvent, dans les matières où leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision.

M. [C] et M. [L], qui succombent à l’instance, seront condamnés aux dépens avec faculté de recouvrement direct au profit de [11] David Goldstein s’il en a fait l’avance sans avoir reçu provision.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Au regard des difficultés avérées des défendeurs, il n’apparaît pas inéquitable de débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique par jugement contradictoire mis à disposition au greffe et en premier ressort :

CONDAMNE solidairement M. [V] [C] et M. [G] [L] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 9] la somme de 12 511,50 euros au 26 septembre 2025,

DIT que cette condamnation solidaire est assortie des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 4 mars 2024 pour la somme de 4 600,66 euros, à compter de la signification de l’assignation du 23 avril 2025 pour la somme de 5 868,98 euros et à compter des conclusions notifiées le 13 octobre 2025 pour la somme de 2 041,86 euros,

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus pour au moins une année entière,

DEBOUTE M. [V] [C] et M. [G] [L] de leur demande de délais de paiement,

CONDAMNE M. [V] [C] et M. [G] [L] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 9] la somme de 500 euros chacun en réparation de son préjudice,

CONDAMNE M. [V] [C] et M. [G] [L] aux dépens,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 9] de sa demande au titre des frais irrépétibles.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe.

LE GREFFIER LE PRESIDENT