Du 09 janvier 2026

5AF

SCI/jjg

PPP Référés

N° RG 25/00506 – N° Portalis DBX6-W-B7J-2GMO

[S] [E]

C/

Société DOMOFRANCE

exp :

SELAS AGN AVOCATS [Localité 10]

SELARL [Localité 13] RAFFY – MICHEL PUYBARAUD

2 copies au service des expertises,

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 3]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 09 janvier 2026

PRÉSIDENT : Monsieur Julien BAUMERT-STORTZ, Juge

GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD,

DEMANDEUR :

Monsieur [S] [E]

né le 01 Juillet 1960 à [Localité 11]

[Adresse 14]

[Adresse 12]

[Localité 7]

Assisté de Maître Chloé SOUDAN (SELAS AGN AVOCATS [Localité 10])

DEFENDERESSE :

Société DOMOFRANCE

[Adresse 2]

[Localité 6]

Représentée par Maître [Localité 13] RAFFY (SELARL [Localité 13] RAFFY – MICHEL PUYBARAUD)

DÉBATS :

Audience publique en date du 07 Novembre 2025,

Délibéré du 19 décembre 2025 prorogé au 09 Janvier 2026, en raison des contraintes du service,

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande du locataire tendant à être autorisé d’exécuter des travaux ou à faire exécuter des travaux à la charge du bailleur en date du 11 Février 2025

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

Contradictoire et en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Par un contrat daté du 31 janvier 2023, la société DOMOFRANCE a donné à bail à M. [S] [E] un logement sis [Adresse 4] à [Localité 15] avec un loyer mensuel de 390,73 €, ainsi qu’une avance sur charges, outre une clause d’indexation.

Se plaignant de divers désordres affectant le logement, suite à un dégât des eaux survenu courant 2023, M. [S] [E] a fait établir, le 8 janvier 2024, un constat de l’état du logement, et de certains éléments des parties communes, par Me [G], commissaire de justice.

Par assignation en date du 11 février 2025, M. [S] [E] a saisi le juge des référés du tribunal de Céans d’une demande dirigée contre la société DOMOFRANCE.

A l’audience du 4 juillet 2025, M. [S] [E], assisté de son conseil, demande au juge des référés, avec exécution provisoire, de :

A titre principal, condamner la société DOMOFRANCE à faire réaliser divers travaux de remise en état au sein du logement mis à sa disposition, sous astreinte de 50 € par jour de retard à l’expiration d’un délai de 15 jours suivant la signification de l’ordonnance ;Condamner la société DOMOFRANCE, sous la même astreinte, à lui remettre les clés du cellier n°15 identiques à celle de son logement ;A titre subsidiaire, ordonner à la société DOMOFRANCE, à tout le moins, sous la même astreinte, de procéder à la réparation de l’origine de la fuite responsable du dégât des eaux dans le logement et le cellier ;En tout état de cause, l’autoriser à consigner le montant du loyer jusqu’au commencement des travaux ordonnés, puis l’autoriser à suspendre le versement du loyer jusqu’à l’achèvement des travaux ;Condamner la société DOMOFRANCE, sous la même astreinte, à lui remettre un décompte de charges pour les années 2023 et 2024, accompagnés des pièces justificatives, et des régularisations de charges pour les mêmes années ;Condamner la société DOMOFRANCE à lui verser la somme provisionnelle de 8.800€ à titre de dommages et intérêts ;Condamner la société DOMOFRANCE aux entiers frais et dépens, ainsi qu’au paiement de la somme de 2.500 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, outre les frais de constat d’huissier (428,52 €) ;

Au soutien de ses prétentions, M. [S] [E] fait valoir, d’abord, que, faute prendre à sa charge les conséquences du dégât des eaux survenu déjà en 2023, la société DOMOFRANCE ne respecte pas ses obligations contractuelles de garantie de jouissance paisible et d’entretien du logement mis à sa disposition, telles que définies par les articles 1719,1720 et 1721 du code civil, l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 et le décret du 30 janvier 2002. A ce titre, il souligne que les conséquences des infiltrations, déjà présentes à son entrée dans les lieux, n’ont pas été réparées par la bailleresse et que celle-ci n’a pas entrepris les travaux nécessaires pour faire cesser les fuites, qui perdurent encore. Par ailleurs, il soutient que, pour les mêmes motifs, le cellier mis à sa disposition (n° 15) est inutilisable, compte tenu des fortes pluies subies en avril 2025.

En réponse aux moyens adverse, il plaide que la société DOMOFRANCE ne peut s’exonérer de ses obligations au motif que les dommages survenus s’inscrivent dans le cadre de la garantie due par le constructeur de l’immeuble, et par son assureur. Il ajoute que les quelques travaux sollicités par la bailleresse, à tout le moins pour tenter de stopper les fuites récurrentes, se sont avérés inefficaces. Il précise en outre, en réponse aux moyens adverses, que les dommages causés ne sont pas seulement d’ordre esthétique, compte tenu des moisissures crées par les multiples infiltrations sous les revêtements de sol.

Il en déduit qu’il se trouve bien fondé à solliciter la consignation des loyers puis la suspension de paiement des loyers, compte tenu des contraintes de relogement à venir, au cours de la réalisation des travaux.

Ensuite, M. [S] [E] rappelle l’obligation pesant sur la société DOMOFRANCE de transmission, chaque année, d’un décompte de régularisation des charges locatives, en application de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, ce que la défenderesse n’a pas respecté pour les années 2023 et 2024.

Il sollicite donc sa condamnation à produire ces décomptes, accompagné des justificatifs pour chaque dépense mise en compte.

Enfin, il s’estime bien fondé à obtenir une provision à faire valoir sur l’indemnisation due par la société DOMOFRANCE au titre de son préjudice, résultant des carences de la défenderesse à l’égard de ses obligations, telles que décrites plus haut. Il précise que cette situation, présentant un impact sur sa santé, est à l’origine d’un trouble de jouissance équivalant à la moitié du montant du loyer, et qu’il convient de tenir compte également des frais qu’il a dû engager pour faire procéder aux interventions urgentes et ceux à venir pour son relogement.

La société DOMOFRANCE, représentée par son conseil, demande au juge des référé de débouter M. [S] [E] de l’intégralité de ses prétentions.

S’agissant des désordres allégués par M. [S] [E] et leurs conséquences, elle soutient que ces derniers relèvent de la responsabilité du constructeur de l’immeuble, et qu’elle a présenté une demande d’indemnisation à son assureur, dans le cadre de la garantie dommage ouvrage qu’elle a souscrite, le dossier étant en cours d’instruction. Elle souligne qu’à ce titre, des travaux complets seront réalisés dans le logement mis à disposition du demandeur, afin de reprendre les dégâts causés par les infiltrations d’eau, lesquels ne sont que d’ordre esthétique puisqu’affectant uniquement les revêtements et peintures, et ne remette pas en cause son habitabilité.

Elle en déduit que, faute de manquement à ses obligations contractuelles, rien ne justifie sa condamnation à la réalisation de travaux sous astreinte, ni la consignation ou la suspension des loyers, ni sa condamnation au paiement d’une indemnité provisionnelle sollicitée par M. [S] [E], dont le montant est, au demeurant, sans rapport avec le préjudice réellement subi par ce dernier, d’autant que, pendant le cours des travaux de réfection à venir, elle assurera, à ses frais, le relogement du demandeur. la société DOMOFRANCE souligne, en outre, que les frais dont se prévaut le demandeur, au titre des interventions urgentes, ont nécessairement été pris en charge par son assureur.

Par ailleurs, elle plaide que M. [S] [E] peut occuper un autre cellier (n°5), exempt de toute altération causée par les infiltrations d’eau.

Enfin, s’agissant des charges locatives, elle rappelle qu’elle n’a aucune obligation d’établir, chaque année, un décompte sur la période écoulée, sous réserve de respecter le délai de prescription triennale, en soutenant que l’obligation de régularisation annuelle, prévue par l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, n’est assortie d’aucune sanction.

Par ordonnance en date du 19 septembre 2025, le juge des référés a ordonné la réouverture des débats en interrogeant la société DOMOFRANCE sur l’éventuelle existence d’une instance distincte, tendant à l’organisation d’une expertise judiciaire, et sur l’existence d’un rappel ou d’une régularisation de charges locatives pour les années 2023 et 2024, et en interrogeant les deux parties sur l’inclusion d’un cellier dans le champ contractuel et sur la teneur exacte de leurs prétentions et moyens respectifs sur la question des clefs permettant l’accès à celui-ci

A l’audience du 7 novembre 2025, M. [S] [E], représenté par son conseil, maintient l’intégralité de ses prétentions et moyens.

Il précise, néanmoins, qu’il demande, concernant les travaux, toujours sous la même astreinte :

La réparation de l’origine de la fuite responsable des dégâts des eaux dans le logement et dans le cellier numéro 5 ;La remise en état du cellier numéro 5 ;La reprise des peintures et du revêtement de sol du logement ;

Il indique renoncer à la demande de production forcée d’une clé du cellier, sous astreinte, et augmenter sa demande d’indemnisation provisionnelle à la somme de 10.000 €, et sa demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile à la somme de 2.500 €.

Il plaide, s’agissant des travaux, que la fuite à l’origine des multiples dégâts des eaux n’a toujours pas été réparée et que des désordres perdurent dans la pièce de vie, la salle de bains, dans le placard de l’entrée et à proximité du coffret électrique.

Il souligne que la société DOMOFRANCE ne conteste pas l’existence de ces désordres, tant pour le logement que pour le cellier, de sorte que les manquements de cette dernière sont avérés, ce qui rend ses propres demandes de travaux non sérieusement contestables.

A titre subsidiaire, il estime les mêmes travaux nécessaires à titre de mesures conservatoires.

S’agissant des charges, il plaide que si une régularisation est intervenue pour l’année 2023, le mode de calcul de celle-ci n’est justifié par aucune pièce, et qu’aucune régularisation n’est intervenue pour l’année 2024.

La société DOMOFRANCE, représentée par son conseil, maintient l’intégralité de ses prétentions et moyens.

Elle déclare que des travaux provisoires ont été réalisés depuis l’audience du 4 juillet 2025, mais que certains autres n’ont pas pu être effectués en raison de l’obstruction du demandeur.

MOTIFS DE LA DECISION

Attendu qu’en application de de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ;

Attendu qu’en application de de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ;

Que le même article précise que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ;

Attendu qu’il résulte des dispositions de l’article 145 du Code de Procédure Civile que s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé ;

Attendu qu’en l’espèce, la réalité des dégâts des eaux et leurs conséquences ne semblent pas être contestées par la société DOMOFRANCE, qui démontre avoir déjà entamé des démarches auprès de son assureur, notamment en sollicitant une expertise amiable des parties de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 15] concernées par ces troubles ;

Que cette situation constitue, a priori, un manquement de la défenderesse à son obligation légale, tirée de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, de mettre à disposition de son locataire un logement décent au sens du décret 2002-120 du 30 janvier 2002 ;

Que, néanmoins, il apparait nécessaire, pour répondre aux prétentions formées par M. [S] [E], de disposer d’un avis technique pour déterminer précisément la teneur et la liste des travaux qui devraient être effectués dans le logement occupé par le demandeur, pour faire cesser, de manière définitive, les infiltrations;

Que l’expertise amiable produite par la défenderesse n’est, au demeurant, que relativement imprécise à cet égard, et n’évoque pas utilement le cellier n° 5 ;

Que, par conséquent, il convient d’ordonner une expertise judiciaire concernant le logement et le cellier mis à dispositions de M. [S] [E] ;

Que les frais de consignation seront mis à sa charge, en qualité de demandeur à l’instance ;

Attendu qu’il convient, dans l’attente des conclusions de l’expert, de réserver le sort des autres prétentions ;

Qu’en effet, afin de pouvoir répondre à la demande d’indemnisation formée par M. [S] [E], même à titre provisionnel, il est nécessaire de disposer d’une appréciation objective de la proportion du logement touchée par les sinistres et de l’importance de leurs conséquences, au titre d’un trouble de jouissance ;

Que, par ailleurs, la société DOMOFRANCE entend se prévaloir d’une prétendue obstruction de M. [S] [E] à la réalisation de travaux, dont il convient de déterminer si ces derniers auraient pu être de nature à atténuer ou à faire disparaitre tout ou partie de ce trouble de jouissance ;

Que, s’agissant des demandes relatives aux charges locatives, il y a lieu de permettre à la société DOMOFRANCE de liquider le décompte pour l’année 2024, tout en l’invitant à produire, à l’occasion du réexamen de l’affaire, tous éléments utiles ayant permis de déterminer les montant pris en compte pour le calcul des charges ;

Qu’il convient de réserver également le sort des dépens ;

PAR CES MOTIFS,

NOUS, JUGE DES REFERES,

Statuant publiquement, par ordonnance avant dire droit, mise à disposition au greffe,

ORDONNONS une mesure d’expertise ;

COMMETTONS Monsieur [V] [Z],

[Adresse 5]

[Localité 8],

tel : [XXXXXXXX01]

E.mail : [Courriel 9], expert inscrit sur la liste près la cour d’appel de [Localité 10], avec pour mission, les parties entendues ou appelées, de :

se rendre dans le logement occupé par M. [S] [E], et mis à sa disposition par la société DOMOFRANCE, soit [Adresse 4] à [Localité 15], ainsi que le cellier numéro 5, et procéder à l’examen et à la description des lieux, en ayant convoqué les parties ;

dire si le logement et le cellier sont affectés ou ont été affectés par des désordres quelconques, notamment s’agissant de dégâts résultant de fuites et décrire les désordres et dégâts éventuellement constatés ;

en déterminer l’origine, au besoin en recueillant toutes les informations nécessaires, et notamment l’existence d’interventions antérieures ;

déterminer la nature exacte et précise des travaux de reprise à réaliser pour remédier aux désordres éventuellement constatés, et évaluer leur durée ;

fournir tous les éléments techniques et de fait de nature à permettre à la juridiction de chiffrer le ou les préjudices éventuel (s) subi (s) par M. [S] [E], et notamment le préjudice de jouissance ;

s’adjoindre tout sapiteur de son choix en cas de besoin ;

établir un compte entre les parties ;

répondre aux dires des parties ;

DISONS qu’il sera procédé aux opérations d’expertise en présence des parties ou celles-ci dûment appelées et leurs conseils convoqués;

DISONS que l’expert disposera d’un délai de quatre mois à compter de sa saisine (date figurant sur l’avis de consignation) et sauf prorogation, pour déposer son rapport ;

FIXONS à la somme de 2.000,00 euros la provision que le demandeur, Monsieur M. [S] [E] devra consigner par virement sur le compte de la Régie du Tribunal Judiciaire de Bordeaux (Cf code BIC joint) mentionnant le numéro PORTALIS (figurant en haut à gauche sur la première page de la présente ordonnnance) dans le délai de 3 mois, faute de quoi l’expertise pourra être déclarée caduque, et ce à moins que ces parties ne soient dispensées du versement d’une consignation par application de la loi sur l’aide juridictionnelle, auquel cas les frais seront avancés par le Trésor ;

DISONS qu’en cas d’empêchement de l’expert, il sera pourvu à son remplacement par ordonnance sur requête ;

DISONS que l’expert désigné ne pourra recourir à un sapiteur que si M. [S] [E] donne son accord exprès pour déposer un complément de consignation correspondant aux honoraires dudit sapiteur ;

RESERVONS le sort des prétentions formées par M. [S] [E] ;

RESERVONS les frais et dépens ;

RENVOYONS l’affaire à l’audience du 3 avril 2026 à 10h30 pour vérification de la consignation,

La présente ordonnance est signée par le juge et le greffier

Le Greffier Le Président