COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

M I N U T E

(Décision Civile)

JUGEMENT : [F] [D] c/ Syndicat de copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 10], Société GROUPAMA, Société GROUPAMA MEDITERRANEE

N°

Du 28 Février 2025

4ème Chambre civile

N° RG 20/02710 – N° Portalis DBWR-W-B7E-M7VH

Grosse délivrée à

la SCP BERARD & NICOLAS

, M^e Laura RICCI

, la SCP SCP PETIT-BOULARD-VERGER

expédition délivrée à

le 28 Février 2025

mentions diverses

Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du vingt huit Février deux mil vingt cinq

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame SANJUAN-PUCHOL Présidente, assistée de Madame PROVENZANO, Greffier.

Vu les Articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile sans demande de renvoi à la formation collégiale.

DÉBATS

A l’audience publique du 15 Octobre 2024 le prononcé du jugement étant fixé au 20 Décembre 2024 par mise à disposition au greffe de la juridiction, les parties en ayant été préalablement avisées.

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 28 Février 2025 après prorogations du délibéré, signé par Madame SANJUAN-PUCHOL Présidente, assistée de Madame AYADI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION :

contradictoire, en premier ressort, au fond.

DEMANDEUR:

Monsieur [F] [D]

[Adresse 3]

[Localité 8]

représenté par M^e Etienne BERARD de la SCP BERARD & NICOLAS, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

DÉFENDEURS:

Syndicat de copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 10]

[Adresse 2]

[Localité 10]

représenté par son syndic en exercice le CABINET DE GESTION DALBERA, SASU immatriculée au RCS de NICE sous le numéro 328 619 051 dont le siège social est sis [Adresse 5]

représenté par M^e Cyril SABATIÉ du Cabinet LBVS, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant, M^e Laura RICCI du Cabinet LBVS, avocats au barreau de NICE, avocat postulant

Société GROUPAMA

[Adresse 7]

[Localité 6]

prise en la personne de son représentant légal domicilié es qualité audit siège

représentée par M^e Hervé BOULARD de la SCP SCP PETIT-BOULARD-VERGER, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

INTERVENANTE VOLONTAIRE:

Société GROUPAMA MEDITERRANEE

[Adresse 4]

[Localité 1]

prise en la personne de son représentant légal domicilié es qualité audit siège

représentée par M^e Hervé BOULARD de la SCP SCP PETIT-BOULARD-VERGER, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [F] [D] est propriétaire de deux appartements au 5ème et dernier étage sous toiture d’un immeuble en copropriété situé [Adresse 2] à [Localité 10] assuré auprès de la société Groupama Méditerranée.

Le 4 mars 2014, M. [F] [D] un dégât des eaux dans ses appartements, sinistre qu’il a déclaré à son assureur, la société MAIF, le 11 mars 20214.

La société MAIF a mandaté le cabinet AGU qui a établi un rapport le 1er octobre 2014 concluant que le sinistre avait pour origine des infiltrations d’eaux pluviales à travers la toiture de l’immeuble et chiffrant les dommages à la somme de 3.553,99 euros prise en charge par la société Groupama Méditerranée, assureur de la copropriété.

De nouvelles infiltrations se sont produites dans les appartements de M. [F] [D] dont l’assureur a, par lettre du 19 février 2015, mis en demeure le syndic de remédier à la cause des désordres.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble a rencontré des difficultés d’accès aux appartements pour faire réaliser une étude de confortement d’une poutre encastrés dans la cloison séparatives des deux appartements de M. [F] [D] puis a découvert la présence d’une colonne d’évacuation des eaux pluviales devant être déplacée. M. [F] [D] a refusé que la poutre présente dans ses appartements soit déplacée en raison de son caractère inesthétique.

Ce n’est que le 27 mars 2018 que le cabinet AGU a pu établir un second rapport sur la cause des infiltrations dans les appartements de M. [F] [D], concluant qu’elles avaient pour cause la défaillance des chenaux de la toiture situés directement au-dessus de ses lots et qu’elle aveint causé des dommages à la charpente bois de la toiture.

Un nouveau rapport était déposé le 27 mars 2018 par le cabinet AGU concluant à des infiltrations d’eaux pluviales à travers le toit en tuiles de l’immeuble liées à la défaillance de l’étanchéité des chenaux de la toiture.

Par acte du 14 septembre 2018, M. [F] [D] a fait assigner en référé le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 10] aux fins d’obtenir la désignation d’un expert.

Par ordonnance du 19 février 2019, le juge des référés a ordonné une expertise des désordres en commettant pour y procéder M. [T] [H], remplacé par M. [R] [O] par ordonnance de remplacement d’expert du 9 mai 2019.

Par ordonnance du 12 septembre 2019, les opérations d’expertise ont été rendues communes et opposables à la société Groupama Méditerranée, assureur de l’immeuble.

L’expert a déposé son rapport le 3 février 2020 au terme duquel il conclut que le chéneau central de la toiture n’est pas dimensionné pour récupérer les eaux pluviales des deux pans de toiture, ce qui était la cause des sinistres subis par M. [F] [D].

Par acte de commissaire de justice du 29 juillet 2020, M. [F] [D] a fait assigner devant le tribunal judiciaire de Nice le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 10] et son assureur la société d’assurance mutuelle Groupama, aux fins notamment d’obtenir la réalisation des travaux préconisés par l’expert sous astreinte ainsi que l’indemnisation de ses préjudices.

Le 17 mars 2022, la société Groupama et la société Groupama Méditerranée, intervenante volontaire à la procédure, ont saisi le juge de la mise en état d’un incident.

Par ordonnance d’incident du 28 juin 2023, le juge de la mise en état a mis hors de cause la société Groupama et déclaré recevable l’intervention volontaire de la société Groupama Méditerranée.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 10], a fait exécuter les travaux préconisés par l’expert judiciaire, y compris de réfection des embellissements des appartements de M. [F] [D], qui ont fait l’objet d’un procès-verbal de réception le 28 juin 2022.

La clôture de la procédure initialement fixée au 2 avril 2024 a été révoquée par ordonnance du 16 avril 2024 et reportée au 1er octobre 2024.

Aux termes de ses dernières conclusions communiquées le 11 octobre 2024, M. [F] [D] :

se désiste de ses demande de condamnation du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] à réaliser les travaux réparatoires sous astreinte et à indemniser son préjudice matériel,sollicite la condamnation du syndicat des copropriétaires à lui payer les sommes suivantes :130 656 euros en réparation de son préjudice de jouissance arrêté au 1er mai 2022,5000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, en ce compris le coût de l’expertise.

Il sollicite à titre liminaire la révocation de l’ordonnance de clôture pour admettre ses dernières écritures contenant un désistement partiel de demandes devenues sans objet à la suite de la réalisation des travaux.

Il fonde sa demande d’indemnisation de son préjudice immatériel sur l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 et sur les conclusions de l’expert judiciaire. Il souligne que l’inhabitabilité de ses appartements a pour point de départ les infiltrations et non les sondages destruction réalisés par le BET Luciani au mois de mars 2017. Il indique que les estimations de valeur locative de ses appartements sont destinées à évaluer son préjudice de jouissance et non une perte de loyers. Il rappelle que le principe de réparation intégrale du préjudice oblige à placer celui qui a subi un dommage dans la situation où il se serait trouvé si le fait dommageable n’avait pas eu lieu, ce qui englobe non seulement les préjudices matériels mais également les préjudices immatériels au nombre desquels le trouble de jouissance consécutive à l’impossibilité d’utiliser un bien. Il précise que l’évaluation du trouble de jouissance prend en compte l’importance des désordres et la valeur vénale ou locative du bien. Il souligne que l’expert a relevé que les deux lots étaient inhabitables et que les travaux ont été achevés le 1er mai 2022 pour les parties privatives, soit une impossibilité d’utiliser les appartements de huit ans pour le F3 et de six ans pour le F2. Il indique que l’expert a appliqué un coefficient de minoration permettant d’évaluer son préjudice à 82.450 euros pour le F3 et à 53.650 euros pour le F2.

En réponse au moyen selon lequel il aurait contribué au retard d’exécution des travaux, il souligne avoir été contraint d’accepter une solution technique portant atteinte à la valeur de son lot dans le cadre de la réparation des désordres.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 14 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 10] sollicite :

à titre principal :

qu’il soit pris acte du désistement de M. [F] [D] de ses demandes de condamnation à réaliser les travaux sous astreinte et à lui payer la somme de 12 255,77 euros au titre de son préjudice matériel, la condamnation de la caisse régionale d’assurance mutuelle agricole méditerranée Groupama Méditerranée à lui rembourser la somme de 8.460,77 euros qu’il a versé en indemnisation du préjudice matériel de M. [F] [D], le rejet de la demande de condamnation à payer à M. [F] [D] la somme de 130 656 euros au titre du préjudice locatif dès lors que les deux appartements endommagés par le sinistre n’ont jamais été loués,

à titre subsidiaire, la limitation de l’indemnisation du préjudice immatériel de M. [F] [D] à la somme de 15.000 euros et, en toutes hypothèses, la condamnation de la caisse régionale d’assurance mutuelle agricole méditerranée Groupama Méditerranée à la relever et garantir de toute condamnation prononcée au titre de la réparation de ce préjudice immatériel couvert par la garantie,

reconventionnellement, la condamnation de la caisse régionale d’assurance mutuelle agricole méditerranée Groupama Méditerranée à lui payer les sommes suivantes :

principalement, 33.911 euros au titre du coût de reprise des parties communes,subsidiairement, 21.027,23 euros au titre des désordres en parties communes,en toutes hypothèses, 6.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens et frais d’expertise.

Il fait valoir, au visa de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, que les travaux de réparation ont été approuvés par l’assemblée générale du 13 décembre 2021, réalisés en mars 2022 et réceptionnés le 28 juin 2022 de sorte que la demande de condamnation du syndicat des copropriétaires à réaliser, sous astreinte, les travaux préconisés par l’expert judiciaire n’est pas justifiée et que le tribunal constatera le désistement du demandeur sur ce point. Il indique que la réfection des embellissements dans les appartements de M. [F] [D] a été réalisée par l’entreprise Antuna selon facture du 1er mai 2022 pour un montant de 8460,77 euros de sorte qu’il n’y lieu ni à condamnation au titre du préjudice matériel, ni à surseoir à statuer sur ce point.

S’agissant de l’indemnisation du préjudice de jouissance, il soutient que l’appartement F2 n’est devenu inhabitable qu’à compter des travaux de sondage réalisés par le BET [M] en mars 2017, précisant que M. [F] [D] n’a effectué aucune déclaration de sinistre concernant cet appartement avant l’année 2017. Il fait valoir une erreur matérielle de l’expert qui fait courir le préjudice de jouissance concernant cet appartement à compter de mars 2016 en visant la pièce 12 du demandeur selon laquelle les travaux ont débuté à compter du premier trimestre 2017 et non de mars 2016. Il estime manifeste que l’expert a confondu la date de la première étude de Monsieur [M] du 17 mars 2016 sans sondage destructif, avec la date de démarrage effectif des travaux en mars 2017. Il fait observer que les travaux n’ont pu débuter en mars 2016 car non encore votés par l’assemblée générale si bien que la période d’indemnisation ne saurait débuter en mars 2016.

Il fait valoir que M. [F] [D] ne démontre pas une impossibilité d’habiter ou de louer l’appartement F3 pour la période de mars 2014 à mars 2017. Il souligne que le dégât des eaux survenu en mars 2014 ne concernait qu’une seule chambre et qu’il n’a pas été informé de la persistance du sinistre avant le 19 février 2015, date de la lettre de l’assureur de M. [F] [D] adressée au syndic. Il considère qu’un coefficient réducteur doit être appliqué à ce trouble de jouissance partiel.

Il affirme que l’un des appartements n’était pas loué car servait uniquement de résidence secondaire, pour de courtes durées, à M. [F] [D] qui ne fournit aucun justificatif concernant la location de ses deux appartements pour justifier d’un préjudice locatif qui ne pourrait s’analyser qu’en une perte de chance de percevoir des loyers.

Il sollicite le remboursement de la somme de 8460,77 euros engagée au titre des travaux de réparation des appartements de M. [F] [D] par son assureur, la société Groupama Méditerranée ainsi que le remboursement du coût e réparation des parties communes. Il considère que le paiement de la somme de 3.553,99 euros par cet assureur à M. [F] [D] en 2014 constitue une prise de position de garantie de cet assureur sur les dommages matériels subis par ce copropriétaire. Il fait valoir que, selon la police d’assurance, il est assuré contre le recours des tiers et donc les conséquences pécuniaires de sa responsabilité à la suite des dommages matériels garantis. Il affirme être également assuré en matière de dégâts des eaux notamment pour les débordements, fuites, chéneaux desservant les bâtiments et les infiltrations de pluie à travers la toiture des bâtiments. Il fait valoir que l’expert judiciaire n’a caractérisé aucun défaut d’entretien ou de manque de réparation du syndicat des copropriétaires de sorte que la garantie est due.

Il soutint également que les sommes exposées pour faire procéder aux travaux de réparation des parties communes devront lui être remboursées par son assureur, soit la somme de 33 911 euros se décomposant comme suit :

30 750,45 euros de travaux de reprise des parties communes :13 425,50 euros au titre du renfort structurel de la poutre soutenant la toiture dans les appartements de M. [F] [D]4 441,18 euros au titre des travaux d’habillage de la poutre remplacée7 724,75 euros au titre de l’agrandissement du chéneau en toiture5 159 euros au titre du remplacement de la toiture en zinc1960,55 euros de maîtrise d’œuvre :1 537,52 euros correspondant à 5% des travaux de reprise en parties communes soit 5% de 30 750,45 euros423,03 euros correspondant à 5% des travaux de reprise des embellissements de M. [F] [D] soit 5% de 8 460,77%1200 euros d’honoraires du bureau d’étude [M].Subsidiairement, il soutient qu’il est incontestable que les infiltrations ont entrainé des désordres de nature structurelle au niveau des poutres qui constituent des parties communes de sorte que cet assureur devra lui rembourser les factures de travaux de réparation correspondantes de 13 425,50 euros et 4 441,18 euros outre 1960,55 de maîtrise d’œuvre et 1200 euros d’honoraires du bureau d’étude soit la somme de 21 027,23 euros.

Il relève qu’il est assuré contre l’action des tiers tant au titre des dommages matériels qu’immatériels, ce que ne conteste pas la société Groupama Méditerranée qui devra être condamnée à le relever et garantir de toutes les condamnations pouvant être prononcées à son encontre au titre du préjudice immatériel de M. [F] [D].

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 22 janvier 2024, la caisse régionale d’assurance mutuelle agricole méditerranée Groupama Méditerranée sollicite :

la limitation de l’indemnisation allouée en réparation du préjudice de jouissance de M. [F] [D] à la somme de 10.000 euros,principalement, le rejet de la demande du syndicat des copropriétaires de remboursement du coût des travaux de réparation des parties communes,subsidiairement, la limitation de cette indemnité d’assurance à la somme de 25.302,16 euros,en toutes hypothèses, qu’il soit rappelé que la franchise contractuelle est applicable et opposable aux tiers et la condamnation du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] à lui payer la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle rappelle avoir déjà pris en charge la somme de 3 553,99 euros correspondant aux travaux de reprise des embellissements des appartements du demandeur évalués en 2014. Elle soutient que l’aggravation des dommages est entièrement imputable au syndicat des copropriétaires tant par son indécision, qu’aux tergiversations et les obstructions de M. [F] [D] sur les modalités des travaux devant être réalisés, si bien qu’elle n’est pas tenu de les prendre en charge.

S’agissant du préjudice immatériel, elle souligne que si M. [F] [D] a fourni des avis de valeur locative de ses appartements, aucune pièce ne justifie que les appartements aient été donnés à bail avant le sinistre ni que leur propriétaire ait souhaité les louer si bien que ne prouvant pas l’existence d’un tel préjudice, il devra être débouté de sa demande d’indemnisation.

Subsidiairement, elle fait valoir que le préjudice ne pourrait consister qu’en une perte de chance de louer, préjudice dont elle estime que la persistance est imputable à M. [F] [D] ayant changé de position sur la nature des travaux de reprise, et initié une procédure judiciaire alors que les travaux avaient déjà commencé, interrompant leur bon déroulement. Elle se fonde sur les conclusions de l’expert judiciaire selon lesquelles la première solution technise de reprise des éléments structurels proposés par le BET [M] était techniquement viable. Elle souligne que les travaux préconisés par l’expert judiciaire dans son rapport du 3 juillet 2020 sont identiques à ceux proposés par ce bureau d’études techniques en mars 2016. Elle souligne que M. [F] [D] n’était pas présent ni représenté à l’assemblée générale du 30 mai 2016 ayant voté les travaux et sollicite la réduction de l’indemnisation de la perte de chance à la somme de 10.000 euros.

Sur la demande de garantie des travaux de reprise des parties communes à hauteur de 38 366,86 euros, elle soutient qu’en vertu des conditions particulières du contrat d’assurance, il ne prend pas en charge les frais de réparations ou remplacement des biens à l’origine des désordres. Elle estime que les travaux de reprise de la toiture fuyarde et ceux concernant les réseaux des eaux pluviales, chiffrés à 13 064,70 euros, doivent être exclus de toute indemnisation. Elle estime subsidiairement que l’indemnisation des préjudices matériels ne pourrait excéder la somme de 25 302,16 euros et que, dans cette hypothèse, il doit être fait application de l’article L112-6 du code des assurances en réduisant sa condamnation du montant de la franchise opposable aux tiers.

La clôture de la procédure fixée au 1er octobre 2024 a été révoquée et prononcée de nouveau le 15 octobre 2024 avant l’ouverture des débats. La décision a été mise en délibéré au 20 décembre 2024 prorogé au 28 février 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de M. [F] [D] d’indemnisation du préjudice immatériel.

1. Sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires

Selon l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

Ainsi, le syndicat des copropriétaires répond des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes sans que la victime n’ait à rapporter la preuve d’une faute de sa part.

Il s’agit d’une responsabilité de plein droit du syndicat, quand bien même les dommages ne sont pas de son fait, notamment si les désordres ont été causés par des fautes d’exécution des locateurs d’ouvrage qu’il a mandatés dans le cadre de sa mission légale d’entretien de l’immeuble.

En vertu de l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965, est notamment réputé partie commune le gros œuvre des bâtiments.

En l’espèce, il résulte de la déclaration de sinistre du 10 mars 2014, du procès-verbal de constatations du 12 août 2014, des rapports du cabinet AGU des 1er octobre 2014 et 27 mars 2018 mais également, et surtout, du rapport d’expertise judiciaire du 3 février 2020 que les appartements sous toiture de M. [F] [D] ont subi des dégâts causés par des infiltrations d’eaux pluviales ayant pour origine un sous-dimensionnement du chéneau pour récupérer les eaux pluviales des deux toitures, l’un en zinc et l’autre en tuiles.

Il ressort de cette expertise que les désordres causés aux appartements de M. [F] [D] ont pour origine une partie commune de l’immeuble, ce qu’aucune partie ne conteste, les travaux préconisés par l’expert ayant été réalisés.

Le rapport décrit les dommages occasionnés de la manière suivante :

Traces de salpêtre sur le carrelage dues à la stagnation prolongée d’eau Infiltrations au plafond sous la toitureTraces d’humidité au pourtour de la fenêtre de toitDégradations de la charpente bois dues vraisemblablement à des infiltrations par la toiture Débord de la couverture zinc en façade du [Adresse 9] arrachéConcernant le T2, un percement dans le plancher vraisemblablement dû à un sondage pour déterminer sa composition.

Il est ainsi démontré que les dommages causés aux lots de M. [F] [D] ont pour origine une partie commune de l’immeuble, ce qui engage la responsabilité de plein droit du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 10] et l’oblige à réparer le préjudice occasionné.

2. Sur le préjudice immatériel de Monsieur [F] [D]

Le préjudice de jouissance s’analyse comme l’impossibilité d’utiliser normalement un bien endommagé. L’indemnisation du trouble de jouissance est fondée sur la valeur d’utilisation du bien par son propriétaire et se distingue d’un préjudice locatif qui est objectif.

a. Sur l’appartement de trois pièces.

Cet appartement a fait l’objet de la déclaration de sinistre du 10 mars 2014 puis de la mise en demeure du syndic du 19 février 2015 mentionnant la persistance de la fuite située sur la partie commune.

L’expert judiciaire indique que cet appartement est devenu inhabitable dès le mois de mars 2014 et décrit les désordres de la manière suivante : traces de salpêtre, de stagnation prolongée d’eau sur le carrelage et traces d’humidité rendant inutilisable le séjour et la chambre de cet appartement.

Le devis des travaux à réaliser sur le plafond, les murs et les boiseries d’une chambre ainsi que le plafond, les murs, et le sol du salon, et le remplacement du linge de lit.

Si la fin des travaux de réparation des parties communes a fait l’objet d’un procès-verbal de réception le 28 juin 2022, le demandeur arrête le calcul de son préjudice au 1er mai 2022, date à laquelle les travaux de réfection intérieure de son lot ont été achevés. Il sera considéré qu’à compter de cette date il a pu retrouver l’usage normal de son logement. Ainsi, l’appartement a été inhabitable de mars 2014 à fin avril 2022, soit 97 mois.

M. [F] [D] ne réclame pas l’indemnisation d’un préjudice locatif en soutenant qu’il a été empêché de louer cet appartement, ce qui serait un préjudice indemnisé par le montant de sa perte de loyers, mais un préjudice de jouissance fondé sur l’impossibilité d’utiliser son bien à quelques fins que ce soit, usuellement chiffré par référence à sa valeur locative.

De même, le trouble de jouissance subi par M. [F] [D] ne consiste pas dans une perte de chance de louer son appartement pendant près de huit ans mais dans l’impossibilité d’en disposer, que ce soit pour l’habiter, le louer ou même le vendre.

Selon les avis de valeur de locative émis par deux agences immobilières distinctes produits par le demandeur, la location du F3 est estimée entre 850 et 900 euros par mois par « L’Agence » le 24 septembre 2018, et entre 800 et 850 euros par LT Immobilier le 7 août 2018, de sorte que la somme de 850 euros sera retenue.

Ainsi, le préjudice de jouissance de cet appartement sera évalué à la somme de 82.450 euros (850 euros X 97 mois).

b. Sur l’appartement de deux pièces.

Il ne résulte aucun élément permettant d’indiquer que cet appartement a subi un quelconque dommage en lien avec un dégât des eaux, le rapport d’expertise étant imprécis sur les dommages qui l’ont affecté et n’évoque qu’un percement dans le plancher dû vraisemblablement à un sondage pour déterminer sa composition.

L’expert judiciaire indique qu’à défaut de disposer d’autre document permettant de déterminer la date à laquelle cet appartement est devenu inhabitable, elle doit être fixée au mois de mars 2016 correspondant aux dernières investigations du BET [M] en se fondant sur la pièce 12 du défendeur qui n’est ni produite ni annexée au rapport fourni.

Le syndicat fait valoir que cet appartement n’a jamais fait de déclaration de sinistre de sorte que ce dernier n’a pu devenir inhabitable qu’à compter de mars 2017, date correspondant au sondage destructif du plancher.

Par ailleurs, dans un courrier du 23 janvier 2020 adressé à l’expert, par l’intermédiaire de son avocat, le demandeur indique « que les dégâts affectant cet appartement se sont précisément manifestés le 2 septembre 2015 et se sont matérialisés par la dégradation du coffrage (façade non protégée suite au retrait de la toiture zinc par les sapeurs-pompiers ; zinc retourné mettant à nu le haut de la façade) ».

Il apparait également qu’en septembre et août 2018, selon les attestations de valeur locative versées par le demandeur par deux agences immobilières distinctes, les deux appartements de M. [F] [D] étaient inhabitables compte tenu des désordres.

Ainsi, il sera considéré que Monsieur [F] [D] a perdu la jouissance normale de la totalité de son lot à compter du percement du plancher en mars 2017 jusqu’à l’achèvement des travaux au 1er mai 2022, soit 61 mois.

Toutefois, il n’est pas rapporté la preuve que le désordre lié au plancher a rendu l’appartement totalement inhabitable. En effet, selon la photographie figurant au rapport d’expertise, le sondage n’a engendré qu’un percement de faible surface proche d’un mur pouvant aisément et provisoirement obturé, aucun élément ne permettant de confirmer une quelconque dangerosité lié à ce percement.

Selon avis de valeur de locative émis par deux agences immobilières distinctes produits par le demandeur, la location du F2 est estimée entre 750 et 800 euros par mois par « L’Agence », et entre 650 et 700 euros par LT Immobilier, de sorte que la privation totale de la jouissance de cet appartement peut être fixée à 725 euros.

Ce trouble de jouissance de l’appartement pouvant être évaluée à 20 %, son indemnisation sera fixée à la somme de 8.784 euros (725 euros X 61 mois X 20%).

c. Sur les fautes imputées à M. [F] [D] ayant concouru à la survenance de son préjudice.

Le syndicat des copropriétaires et son assureur soutiennent que les travaux ont été retardés par l’introduction d’une action en justice par M. [F] [D] et puis par le fait qu’il ait accepté puis refusé la réalisation de travaux selon les modalités votées en assemblée générale.

M. [F] [D], qui a déclaré un premier sinistre dès mars 2014, a introduit son action en référé le 14 septembre 2018. Il ne saurait lui être reproché d’une part, d’ester en justice qui est un droit fondamental et, d’autre part d’avoir patienté quatre années et demi avant d’introduire son action, privilégiant la résolution amiable dans un premier temps.

Il résulte des pièces produites qu’une première solution avait été envisagée pour la réalisation de travaux de réparation mais que, selon une lettre de l’entreprise Antuna du 10 avril 2017 une canalisation empêchant le passage d’une poutrelle métallique qui devait se trouver encastrée dans la cloison séparant les deux appartements de M. [F] [D] a été découverte durant la première phase de travaux.

La présence de cette canalisation contraignait à faire passer dans l’appartement de M. [F] [D] un renfort d’une vingtaine de centimètre carré, ce à quoi il s’est opposé en raison de la réduction de superficie engendrée et l’impossibilité de réunir ses deux appartements.

Cet unique refus n’apparaît pas fautif, une autre solution ayant pu être trouvée n’entraînant pas une dépréciation de la valeur des lots de M. [F] [D].

Les autres difficultés invoquées par le syndicat pour accéder aux appartements puis pour faire voter les travaux de réfection ne sont pas de nature à l’exonérer le syndicat de sa responsabilité de plein droit des dommages causés par des infiltrations massives lié à un vice de conception de la toiture, à savoir un sous-dimensionnement du chéneau d’évacuation des eaux pluviales.

Il n’est ainsi pas démontré de faute de M. [F] [D], victime du dommage, ayant concouru ou aggravé son préjudice.

Par conséquent, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 10], sera condamné à payer à M. [F] [D] la somme de 91 234 euros (82 450 euros + 8 784 euros) en réparation de son préjudice immatériel.

Sur les autres demandes d’indemnisation de M. [F] [D].

M. [F] [D] maintient dans le dispositif de ses conclusions une demande de sursis à statuer sur son préjudice matériel qui ne fait l’objet d’aucun développement dans la discussion et qui procède manifestement d’une erreur de plume puisqu’il se désiste par ailleurs de toute demande de ce chef, les travaux de réfection de ses lots ayant été pris en charge par le syndicat.

Sur les demandes du syndicat des copropriétaires à l’encontre de la société Groupama Méditerranée.

Aux termes des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

L’article L. 113-5 du code des assurances précise également que, lors de la réalisation du risque ou à l’échéance du contrat, l’assureur doit exécuter dans le délai convenu la prestation déterminée par le contrat et ne peut être tenu au-delà.

Conformément à l’article 1353 du code civil, s’il incombe à l’assureur, invoquant une exclusion de garantie, de démontrer la réunion des conditions de fait de cette exclusion, il appartient à celui qui réclame le bénéfice de l’assurance d’établir que sont réunies les conditions requises par la police pour mettre en jeu la garantie.

En l’espèce, selon les conditions particulières du contrat d’assurance multirisque souscrit par le syndicat des copropriétaires le 30 mars 2009, sont garantis :

« le recours des locataires et les troubles de jouissance », « le recours des locataires, c’est-à-dire les conséquences pécuniaires de la responsabilité que l’assuré peut encourir à l’égard des locataires pour les dommages matériels, résultant d’un évènement garanti, causés à leurs biens par suite de vice de construction ou de défaut d’entretien du bâtiment (article 1721 du code civil) y compris la privation de jouissance dont pourraient être victimes les locataires atteints par le sinistre ». au titre du chapitre 7, les infiltrations de pluie se produisant à travers de la toiture des bâtiments, ainsi que les frais de remise en état consécutifs à un sinistre garanti.

En revanche sont exclus :

« les frais de réparations ou remplacements des biens à l’origine du sinistre » « les dommages résultant d’un défaut manifeste d’entretien connu de l’assuré ou d’un manque de réparations indispensables incombant à l’assuré (tant avant qu’après le sinistre), sauf cas de force majeure ».

1. Sur l’appel en garantie du syndicat concernant l’indemnisation du préjudice de jouissance du copropriétaire.

Dans le cadre d’un recours en garantie, le dommage est constitué par l’action intentée contre le débiteur principal.

Il résulte des conditions générales du contrat d’assurance souscrit par le syndicat auprès de la société Groupama Méditerranée que ce dernier garantit les recours en indemnisation du préjudice de jouissance causé y compris lorsque le sinistre a pour origine un vice de construction ou de défaut d’entretien du bâtiment.

La société Groupama Méditerranée ne conteste d’ailleurs pas le principe de sa garantie mais le montant de l’indemnisation sollicitée.

Par conséquent, elle sera condamnée à relever et garantir le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 10] de la condamnation à indemniser le préjudice de jouissance de M. [F] [D] à hauteur de 91.234 euros.

2. Sur la demande de remboursement des travaux de reprise des lots privatifs.

Le syndicat des copropriétaires produit la facture d’un montant de 8 460,77 euros émise le 1er mai 2022 par la société Antuna pour les travaux de remise en état et d’embellissement des deux appartements de M. [F] [D] à la suite du dégât des eaux qu’il indique avoir réglée.

La société Groupama Méditerranée indique avoir déjà indemnisé le sinistre en 2014 en prenant en charge la somme de 3.553 ,99 euros correspondant aux travaux de reprise des embellissements des appartements du demandeur évalués après la première déclaration de du sinistre de sorte qu’elle estime avoir déjà garanti le syndicat des copropriétaires.

Toutefois, la cause du sinistre n’ayant pas été réparé en 2014, cette indemnité si elle a été utilisée pour reprendre les embellissements de l’appartement de rois pièces, n’a pas permis de replacer cet appartement dans l’état où il se serait trouvé sans le sous-dimensionnement du chéneau en toiture qui n’a pas été identifié dès la première expertise amiable réalisée par le cabinet AGU.

Les arguments opposés par la société Groupama Méditerranée pour s’opposer à la mobilisation de sa garantie, qui est acquise en vertu du contrat dont les conditions sont réunies, sont inopérants.

Il ne saurait être reproché à M. [F] [D] d’avoir, alors que les experts venaient de découvrir un nouvel élément, refusé une solution technique qui aurait pu déprécier la valeur de son bien ou même d’avoir ester en justice.

Le syndicat des copropriétaires, informé en mars 2014 du sinistre, a rencontré des difficultés objectives, inhérentes à l’organisation d’un immeuble en copropriété, exclusive de toute faute de sa part.

Les travaux de reprise dans l’appartement de M. [F] [D] étant consécutifs aux infiltrations d’eaux pluviales par la toiture, la société Groupama Méditerranée doit sa garantie au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] auquel elle sera condamnée à rembourser la somme de 8.460,77 euros.

3. Sur la demande de remboursement des travaux réalisés dans les parties communes

En l’espèce, le sinistre a pour origine des infiltrations d’eaux pluviales causées par un chéneau d’évacuation sous dimensionné sur la toiture.

Selon le chapitre 7 de ses conditions particulières du contrat liant les parties, sont garanties les infiltrations de pluie se produisant à travers de la toiture des bâtiments, ainsi que les fuites des chéneaux, et les frais de remise en état consécutifs à un sinistre garanti.

En revanche, sont exclus de la garantie les frais de réparations ou remplacement des biens à l’origine des désordres.

Ainsi, si les infiltrations de pluie se produisant à travers la toiture du bâtiment assuré est garantie par la police, de même que les frais de remise en état consécutifs à ce sinistre, les frais de remplacement u de remise en état du chéneau sous-dimension à l’origine de ce sinistre fait l’objet d’une clause d’exclusion expresse.

Par conséquent, sur le fondement du contrat d’assurance, le syndicat est fondé à réclamer l’indemnisation des travaux de réparation des dommages consécutifs aux infiltrations mais pas la reprise du chéneau fuyard.

Dès lors, le syndicat est fondé à réclamer une indemnité d’assurance correspondant aux travaux suivants :

23.025,70 euros de travaux de reprise des parties communes se décomposant comme suit :13 425,50 euros au titre du renfort structurel de la poutre soutenant la toiture dans les appartements de M. [F] [D],4 441,18 euros au titre des travaux d’habillage de la poutre remplacée,5 159 euros au titre du remplacement de la toiture en zinc,

1.574,31 euros correspondant au coût de la maîtrise d’œuvre :5% du coût des travaux de reprise en partie commune : 1.151,28 euros,5% des travaux de reprise des embellissements des lots privatifs : 423,03 euros

1.200 euros au titre des honoraires du BET [M].

Total : 25.800,01 euros.

En conséquence, la société Groupama Méditerranée sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 10] la somme de 25.800,01 euros correspondant à l’indemnité d’assurance due pour la réparation des dommages matériels couverts par la garantie.

Sur les demandes accessoires.

Parties perdantes au procès, la société Groupama Méditerranée et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 10] seront condamnés aux dépens, en ce compris les honoraires de l’expert judiciaire.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 10] sera également condamné à payer à M. [F] [D] la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’équité ne commande pas en revanche de prononcer d’autres condamnations sur ce fondement.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats publics, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort,

CONSTATE que M. [F] [D] se désiste de ses demandes tendant à obtenir l’exécution de travaux sous astreinte et l’indemnisation de son préjudice matériel par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 10] ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 10] à payer à M. [F] [D] la somme de 91.234 euros en réparation du préjudice de jouissance consécutif aux dommages causés à ses lots ayant pour origine une partie commune de l’immeuble ;

CONDAMNE la Caisse régionale d’assurance mutuelle agricole méditerranée Groupama Méditerranée à relever et garantir le syndicat des copropriétaires de de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 10] de cette condamnation ;

CONDAMNE la Caisse régionale d’assurance mutuelle agricole méditerranée Groupama Méditerranée à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 10] la somme de 8 460,77 euros en remboursement des travaux de reprise des lots privatifs de M. [F] [D] ;

CONDAMNE la Caisse régionale d’assurance mutuelle agricole méditerranée Groupama Méditerranée à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 10] la somme de 25.800,01 euros correspondant à l’indemnité d’assurance due pour la réparation des dommages matériels couverts par la garantie ;

DIT que ces condamnations seront exécutées sous réserve de déduction de la franchise contractuelle ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 10] à payer à M. [F] [D] la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE M. [F] [D] du surplus de ses demandes ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 10] de toutes ses autres demandes dirigées à l’encontre de son assureur ;

CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 10] et la Caisse régionale d’assurance mutuelle agricole méditerranée Groupama Méditerranée aux dépens de l’instance, en ce compris les frais de l’expertise judiciaire.

Le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT