Tribunal Judiciaire de Nice, Service de proximite, 23 juillet 2025, n° 24/04590

TJ Nice 23 juillet 2025

Arguments

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Accepté
Obligation de paiement des charges de copropriété
La cour a constaté que Madame [T] [D] n'a pas contesté les décisions de l'assemblée générale et est donc tenue de payer les charges exigibles.
Rejeté
Mauvaise foi dans le paiement des charges
La cour a jugé que Madame [T] [D] a fait des efforts pour régler ses charges et que le syndicat ne prouve pas un préjudice distinct de celui causé par le retard de paiement.
Accepté
Situation personnelle et bonne foi
La cour a reconnu la bonne foi de Madame [T] [D] et a accordé des délais de paiement en tenant compte de sa situation personnelle.
Accepté
Droit aux frais irrépétibles
La cour a condamné Madame [T] [D] à verser des frais irrépétibles au syndicat, conformément à la loi.

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Sur la décision

Référence :	TJ Nice, service de proximite, 23 juil. 2025, n° 24/04590
Numéro(s) :	24/04590
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	7 août 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Patrice ZOLEKO TSANEMarcel BENHAMOU
Parties :	Le Syndicat des copropriétaires [ Adresse 7 ]

Texte intégral

COUR D’APPEL D'[Localité 5]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

MINUTE

(Décision Civile)

Service de proximité

MINUTE N°

DU 23 Juillet 2025

N° RG 24/04590 – N° Portalis DBWR-W-B7I-QDWB

Grosse délivrée

à M^e BENHAMOU

Copie délivrée

à M^e ZOLEKO TSANE

DEMANDEUR :

Le Syndicat des copropriétaires [Adresse 7], sis [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice la SAS CABINET TABONI dont le siège social est sis [Adresse 4] prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège

Représenté par M^e Marcel BENHAMOU, avocat au barreau de NICE

DEFENDERESSE:

Madame [T] [D]

[Adresse 2]

[Adresse 8]

[Localité 1]

Représentée par M^e Patrice ZOLEKO TSANE, avocat au barreau de NICE

COMPOSITION DE LA JURIDICTION:

Lors des débats et qui a délibéré :

PRÉSIDENT : Madame Anne-Christine HERRY-VERNIMONT, Première Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de Nice, assistée lors des débats et lors du prononcé par Madame Laura PLANTIER, Greffier qui a signé la minute avec le président

DEBATS : A l’audience publique du 18 Juin 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 23 Juillet 2025, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe

PRONONCE : par mise à disposition au greffe le 23 Juillet 2025

EXPOSE DU LITIGE

Madame [T] [D] est propriétaire d’un appartement au sein de la copropriété du [Adresse 7] sis à [Adresse 9].

Par acte du commissaire du commissaire de justice en date du 28 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7], représenté par son syndic en exercice, le cabinet TABONI, a assigné Madame [T] [D] à comparaitre devant le pôle de proximité du tribunal judiciaire de NICE, à l’audience du 3 avril 2025 à 14h15, aux fins notamment de :

—  Condamner Madame [T] [D] à lui verser la somme de 5 533,63 euros au titre de l’arriéré de charges et des provisions exigibles à ce jour, avec intérêts de droit à compter de la mise en demeure du 23 août 2024,

—  Condamner Madame [T] [D] à lui verser la somme de 1 500,00 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée,

—  Ordonner l’exécution provisoire du présent jugement,

—  Condamner Madame [T] [D] à lui verser la somme de 1 000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre aux entiers dépens de l’instance,

Vu le renvoi de l’affaire à l’audience du 18 juin 2025 à 9h00,

A l’audience du 18 juin 2025,

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7], représenté par son conseil, maintient l’intégralité de ses prétentions formulées dans son assignation et déclare être opposé par principe à la demande en délais de paiement de Madame [T] [D],

Madame [T] [D], représentée par son conseil, se réfère à ses conclusions en défense déposées à l’audience, aux termes desquelles elle demande de :

—  Déduire de la dette de charges la somme de 120,00 euros comptabilisée au débit du décompte de charges le 15 novembre 2024 au titre de la « Mise en contentieux » ainsi que celle de 206,71 euros comptabilisée au débit du décompte de charges le 29 novembre 2024 au titre de « ORRENTINO PROCEDURE [P] »,

—  Fixer à 5 395,01 euros la somme due au titre des charges impayées au 17 juin 2025,

—  Constater qu’elle a repris les paiements depuis le mois de décembre 2024,

—  Lui octroyer des délais de paiement d’une durée de 21 mois moyennant des mensualités de 250,00 euros chacune et une dernière mensualité de 145,01 euros,

—  Débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] de sa demande en condamnation à des dommages et intérêts et aux frais irrépétibles,

—  Juger que chaque partie conservera à sa charge ses dépens et ses frais irrépétibles,

Vu les articles 446-2 et 455 du code de procédure civile,

Le délibéré de l’affaire a été fixé au 23 juillet 2025.

EXPOSE DES MOTIFS

Sur la créance du syndicat au principal

En application des dispositions de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun ainsi qu’à celles relatives à la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’article 14-1 de ladite loi rappelle que « les provisions sur charges sont exigibles le premier jour du trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale ».

L’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée par l’article 58 de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 dispose que « I. – Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses pour travaux dont la liste est fixée par décret en Conseil d’État.

Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale.

II. – Dans les immeubles à destination partielle ou totale d’habitation soumis à la présente loi, le Syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux à l’issue d’une période de cinq ans suivant la date de la réception des travaux pour faire face aux dépenses résultant :

1° Des travaux prescrits par les lois et règlements;

2° Des travaux décidés par l’assemblée générale des copropriétaires au titre du I du présent article.

Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.

… Le montant, en pourcentage du budget prévisionnel, de la cotisation annuelle est décidé par l’assemblée générale votant dans les conditions de majorité prévues aux articles 25 et 25-1. »

Aux termes des dispositions de l’article 10-1 de la loi précitée, « par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur  ».

Les parties au contrat de syndic doivent se conformer à un contrat type. Le décret n° 2015-342 du 26 mars 2015 est venu définir le contrat type de syndic de copropriété et les prestations particulières, prévus à l’article 18-1 A de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 modifiée. Le décret fixe la liste limitative des prestations particulières pouvant faire l’objet d’une rémunération en complément du forfait. Cette liste et le contrat type de syndic sont annexés au décret n° 67-223 du 17 mars 1967. Toutefois, si le contrat type prévoit que le syndic peut facturer des honoraires dans le cadre de la remise du dossier à l’auxiliaire de justice ou à l’avocat c’est uniquement lorsqu’il est justifié de l’accomplissement de diligences exceptionnelles.

Par ailleurs, aux termes des dispositions de l’article 29 du décret du 17 mars 1967 modifié par l’article 1 du décret n°2015-342 du 26 mars 2015, le contrat de mandat du syndic fixe sa durée et précise ses dates calendaires de prise d’effet et d’échéance, ainsi que les éléments de détermination de la rémunération du syndic. Il détermine les conditions d’exécution de la mission de ce dernier en conformité avec les dispositions des articles 14 et 18 de la loi du 10 juillet 1965.

C’est l’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Le syndicat des copropriétaires sollicite dans son assignation la condamnation de Madame [T] [D] au paiement de la somme de 5 533,63 euros au titre des charges de copropriété dues à la date du 15 novembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 23 août 2024.

Il invoque, au dernier état de la procédure un décompte de charges actualisé à la somme de 5721,72 €.

A l’appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires verse aux débats :

—  la matrice cadastrale établissant la qualité de copropriétaire de la défenderesse,

—  un relevé de compte arrêté au 15 novembre 2024 et édité le même jour justifiant des impayés de charges de copropriété s’élevant à la somme de 5 533,63 euros,

—  un relevé de compte actualisé arrêté au 20 mai 2025 et édité le 17 juin 2025 justifiant des impayés de charges de copropriété s’élevant à la somme de 5 721,72 euros,

—  les procès-verbaux d’assemblée générale en date des 11 septembre 2020, 29 octobre 2021, 7 octobre 2022, 26 juin 2023 et 20 septembre 2024,

—  l’état des dépenses des années 2020 à 2023 inclus,

—  l’état de répartition des années 2020 à 2023 inclus,

—  le contrat de syndic,

—  les appels de fonds,

—  les mises en demeure de payer en date des 28 février 2022, 18 novembre 2022, 27 novembre 2023 et 23 août 2024.

Madame [T] [D] demande à la juridiction de déduire de la somme actualisée de 5 721,72 euros due au titre des impayés de charge de copropriété celles comptabilisés au débit de ce décompte pour 120,00 euros le 15 novembre 2024 pour les frais de « Mise en contentieux » et pour 206,71 euros le 29 novembre 2024 au titre de « ORRENTINO PROCEDURE [P] », pour ainsi fixer la somme due au titre des charges de copropriété impayées au 17 juin 2025, à 5 395,01 euros.

Le tribunal observe en effet qu’il y a lieu de déduire de la somme de 5 721,72 euros les frais de « Mise en contentieux » pour 120,00 euros et de « ORRENTINO PROCEDURE [P] » pour 206,71 euros, pour un total de 326,71 euros. Ces sommes, relevant des frais irrépétibles ont été débitées du compte de la copropriétaire alors qu’elles ne sont dues, en application du contrat de syndic, qu’en cas de diligences exceptionnelles ce dont le syndicat des copropriétaires ne justifie pas.

Il y a lieu par conséquent de condamner Madame [T] [D] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] la somme de 5 395,01 euros au titre des charges arrêtées au 20 mai 2025, assortie des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure en date du 23 août 2024 sur la somme de 4 719,69 euros et à compter de l’assignation pour le surplus.

Sur la demande en dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] sollicite paiement de dommages et intérêts à hauteur de la somme de 1 500,00 euros.

Il expose que l’attitude de la copropriétaire, qui n’a pas procédé au règlement régulier de ses charges et de son arriéré de charges en dépit des nombreuses relances amiables du syndicat, menace l’équilibre financier de la copropriété et est constitutif d’une résistance abusive et injustifiée.

Or, si le tribunal observe à l’examen des décomptes de charges produits aux débats que la défenderesse n’a en effet pas honoré chaque appel de fonds, elle a toujours fait l’effort d’apurer son arriéré de charges en réalisant des règlements réguliers contrairement à ce qu’affirme le syndicat des copropriétaires. En outre, le demandeur ne justifie pas l’existence d’un préjudice distinct de celui généré par le simple retard de paiement.

Ainsi, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7], ne démontre pas ni la mauvaise foi de la copropriétaire dans le règlement de ses charges de copropriété constitutive d’une résistance abusive, ni l’existence d’un préjudice, la menace d’un déséquilibre financier ne pouvant constituer un préjudice.

En conséquence, la demande du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] en dommages et intérêts sera rejetée.

Sur la demande en délais de paiement

L’article 1343-5 du code civil énonce que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Madame [T] [D] sollicite l’octroi de délais de paiements auxquels le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] est opposé par principe.

Elle propose le paiement de la somme de 250,00 euros pendant 21 mois outre le paiement d’une dernière mensualité de 145,01 euros.

La défenderesse fait valoir sa situation personnelle et justifie percevoir une retraite mensuelle de 1 164,00 euros et devoir s’acquitter chaque mois de la somme de 576,00 euros au titre du remboursement d’un crédit à la consommation remboursable en 120 mensualités qu’elle a contracté en 2022.

Afin, de justifier de sa bonne foi, elle expose avoir repris les règlements de ses charges de copropriété depuis le mois de décembre 2024, moyennant des mensualités de 300,00 ou 250,00 euros.

Le tribunal, observe en effet à la lecture du décompte de charges actualisé que la copropriétaire a repris les règlements depuis le mois de décembre 2024, moyennant des mensualités de 300,00 euros de décembre 2024 à février 2025 inclus et des mensualités de 250,00 euros aux mois d’avril et mai 2025.

En considération de la manifeste bonne foi de Madame [T] [D] qui a repris le règlement de ses charges de copropriété, il lui sera accordé des délais de paiement selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision, sous réserve cependant de déchéance du terme, en cas d’impayé d’une seule échéance.

Sur les demandes accessoires

Madame [T] [D] succombant sera condamnée aux entiers dépens de l’instance conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile et à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] une somme de 750,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

En vertu de l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire des décisions de première instance est de droit sauf à ce que la loi ou le juge en décident autrement.

En l’espèce, rien ne justifie d’écarter cette mesure.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par jugement contradictoire rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

CONDAMNE Madame [T] [D] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] représenté par son syndic en exercice, le Cabinet TABONI, la somme de 5 395,01 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 20 mai 2025 assortie des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure en date du 23 août 2024 sur la somme de 4 719,69 euros et à compter de l’assignation pour le surplus ;

REJETTE la demande en dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7], représenté par son syndic en exercice, le cabinet TABONI  ;

ACCORDE à Madame [T] [D] des délais de paiement de sa dette d’un montant de 5 395,01 euros selon 21 mensualités de 250,00 euros chacune, la dernière la 21ème étant augmentée du solde de celle-ci (145,01 euros), soit 395,01 euros, à compter du 10 du mois suivant la signification de la présente décision ;

DIT qu’à défaut du paiement d’une seule de ces mensualités, l’intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible, après une mise en demeure restée plus de quinze jours infructueuse ;

CONDAMNE Madame [T] [D] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7], représenté par son syndic en exercice, le cabinet TABONI, la somme de 750,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [T] [D] aux entiers dépens de la procédure en application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Le Greffier La Présidente