COUR D’APPEL D'[Localité 10]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

(Décision Civile)

JUGEMENT : [B] [H] c/ [T] [Y], [N] [Z]

MINUTE N°

Du 12 Septembre 2025

2ème Chambre civile

N° RG 21/00517 – N° Portalis DBWR-W-B7F-NI4Y

Grosse délivrée à

M^e Romain TOESCA

expédition délivrée à

M^e Sandrine LENCHANTIN DE GUBERNATIS

le 12 Septembre 2025

mentions diverses

Par jugement de la 2ème Chambre civile en date du

douze Septembre deux mil vingt cinq

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Mélanie MORA, Présidente, assistée de Rosalie CONTRERES, faisant fonction de Greffier

Vu les Articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

A l’audience publique du 12 Mai 2025 le prononcé du jugement étant fixé au 12 Septembre 2025 par mise à disposition au greffe de la juridiction ;

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 12 Septembre 2025, signé par Mélanie MORA, Présidente, assistée de Rosalie CONTRERES,faisant fonction de Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION :

contradictoire, en premier ressort, au fond.

DEMANDERESSE:

Madame [B] [H]

[Adresse 5]

[Localité 3]

représentée par M^e Romain TOESCA, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

DÉFENDEURS:

Monsieur [T] [Y]

[Adresse 6]

[Localité 2]

représenté par M^e Sandrine LENCHANTIN DE GUBERNATIS, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

Madame [N] [Z]

[Adresse 4]

[Localité 1]

représentée par M^e Sandrine LENCHANTIN DE GUBERNATIS, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

*****

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte de commissaire de justice du 15 décembre 2020, Madame [B] [H] a fait assigner Monsieur [T] [Y] et Madame [N] [Z] devant le tribunal judiciaire de NICE, invoquant l’existence d’un trouble anormal du voisinage.

Par jugement du 8 mars 2024, le tribunal judiciaire de NICE a notamment enjoint aux parties de rencontrer un médiateur.

La tentative de médiation a échoué.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 29 septembre 2023, Madame [H] sollicite de voir :

Vu la théorie des troubles anormaux du voisinage et l’article 544 du code civil,

— Constater l’existence d’un trouble anormal du voisinage,

— Condamner Monsieur [Y] et Madame [Z] à procéder à toutes mesures utiles, y compris la démolition des ouvrages réalisés par eux, sur leur fonds, sous astreinte de 200 euros par jour de retard après l’expiration d’un délai de quinze jours après la signification de la décision à intervenir,

— Condamner Monsieur [Y] et Madame [Z] à lui payer :

∙ la somme de 50 000 euros de dommages et intérêts au titre de la dépréciation de la valeur de villa,

∙ la somme de 10 000 euros au titre du préjudice moral,

— Rejeter l’ensemble des demandes de Monsieur [Y] et Madame [Z],

— Condamner Monsieur [Y] et Madame [Z] à payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Elle expose que sa villa se trouve dans un secteur résidentiel de standing.

Elle soutient qu’elle ne s’est jamais opposée à la construction d’une maison voisine à la sienne, mais estime que l’abandon du chantier par le maître d’ouvrage lui cause un préjudice.

Elle fait valoir que le chantier inachevé est inesthétique, dès lors qu’il ressemble plus « à une déchetterie », que se dégagent des odeurs nauséabondes, et que des rats prolifèrent depuis le chantier.

Elle conclut qu’aucune construction n’a été réalisée depuis l’année 2014, que le permis de construire est atteint par la péremption, que le trouble anormal de voisinage, réel et continu, ne sera pas régularisé.

Elle soutient que le chantier n’a pas repris après l’obtention par les défendeurs d’un permis de construire modificatif le 25 octobre 2016.

Elle ajoute que la volonté de Monsieur [Y] et Madame [Z] de reprendre les travaux est un argument inopérant pour contester l’existence d’un trouble anormal du voisinage.

Elle indique qu’entre le 13 décembre 2021 et le mois d’octobre 2023, Monsieur [Y] et Madame [Z] n’ont pas justifié de leur volonté de reprendre les travaux.

Elle considère que les difficultés financières de Monsieur [Y] et Madame [Z], au demeurant non justifiées, sont sans lien avec le trouble anormal du voisinage qu’elle allègue.

Elle fait valoir qu’il est loisible à Monsieur [Y] et Madame [Z] de vendre leur bien, qu’ils ont sollicité un permis de construire modificatif afin « d’augmenter la constructibilité de leur projet » en dépit du manque de moyens qu’ils allèguent.

Elle estime que Monsieur [Y] est entrepreneur dans le secteur du terrassement, de sorte qu’il est à même de réaliser lui-même une partie des travaux à moindre coût.

Elle estime que l’existence de tensions entre voisins est sans lien avec l’abandon du chantier depuis neuf ans, que ces relations ne sont pas conflictuelles.

Elle expose que la construction litigieuse a débuté en 2012, qu’un constat d’huissier de 2014 a souligné les désagréments qu’elle subit, que les défendeurs n’ont pas amélioré la situation au 27 octobre 2023.

Elle ajoute que ces éléments justifient d’assortir leur condamnation d’une astreinte.

Elle fait valoir qu’elle ne sollicite la démolition des ouvrages qu’à titre accessoire, et qu’elle recherche en premier lieu la cessation du trouble anormal du voisinage.

Se plaignant de la dépréciation de la valeur de sa villa, elle fait valoir que l’évaluation de cette perte de valeur date du 2 mars 2020, ajoute que le trouble anormal s’est poursuivi, que le prix de l’immobilier a augmenté entre 2020 et 2023.

Elle fait valoir qu’elle a mandaté un agent immobilier qui a correctement décrit le bien immobilier et sa situation, que la perte de valeur de sa villa est étrangère au fait qu’elle loue des appartements, et qu’il ne lui appartient pas de justifier sa volonté de vendre son bien.

Pour voir rejeter les demandes formulées à titre reconventionnel par Monsieur [Y] et Madame [Z], elle expose que le mur se trouve sur leur fonds, qu’il ne peut être qualifié de mur de soutènement dès lors que, ne se trouvant pas sur son fonds, il ne présente pas d’intérêt pour elle.

Elle estime que son fonds n’empiète pas sur celui de Monsieur [Y] et Madame [Z] et indique qu’après le bornage du 17 juin 2014, elle a clos son fonds conformément à la limite divisoire au moyen d’un grillage avec bâche verte.

Elle avance que les réseaux d’eau suivent la ligne divisoire entre les deux fonds, et qu’ils n’empiètent pas sur le fonds des défendeurs.

Elle fait valoir que le poulailler se trouve se trouve derrière un olivier, qui sont tous deux situés sur son fonds.

Elle soutient que la demande de dommages et intérêts de Monsieur [Y] et Madame [Z] est sans objet dès lors que leurs demandes de démolition doivent être rejetées.

Elle ajoute que leur demande indemnitaire n’est pas justifiée, et qu’ils n’allèguent aucun préjudice.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 25 octobre 2023, Monsieur [Y] et Madame [Z] sollicitent de voir :

Vu les articles 782 à 787 du code de procédure civile,

A titre liminaire :

— Ordonner le rabat de l’ordonnance de clôture au jour de l’audience à intervenir,

— Débouter Madame [H] de l’ensemble de ses demandes,

A titre reconventionnel :

— Condamner Madame [H] à démolir le mur de soutènement de sa propriété implanté sur le tènement foncier des concluants, sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard,

— Condamner Madame [H] à démolir ses réseaux d’eau implantés sous leur tènement foncier sous astreinte de 500 euros par jour de retard,

— Condamner Madame [H] à démolir le poulailler implanté sur leur tènement foncier,

A défaut,

— Condamner Madame [H] à leur payer le coût de la démolition de son mur de soutènement, de ses réseaux d’eau, et du poulailler implantés sur leur fonds,

— Condamner Madame [H] à leur payer la somme de 30 000 euros de dommages et intérêts,

— Rejeter la demande d’exécution provisoire de la décision à intervenir,

— Condamner Madame [H] aux dépens,

— Condamner Madame [H] à leur payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de leur demande tendant au rabat de l’ordonnance de clôture, ils exposent que l’affaire a été fixée à plaider antérieurement à la signification des conclusions de Madame [H].

Pour voir rejeter les demandes formulées par Madame [H], ils exposent que les travaux ont débuté courant 2012, qu’ils ont déposé une demande de permis de construire modificatif le 11 mai 2016 qui a été rejetée, que les travaux ont finalement repris à partir du 25 octobre 2016 à la suite d’un arrêté municipal qui a fait droit à une nouvelle demande de permis de construire modificatif.

Faisant valoir une baisse d’activité, ils exposent qu’ils doivent payer des échéances de prêt d’un montant de 722,77 euros, ajoutant que la majeure partie de leur construction est auto-financée.

De plus, ils reprochent à Madame [H] de les avoir dissuadés de construire, et estiment que leur mésentente a ralenti l’exécution des travaux.

Faisant valoir que le plan local d’urbanisme adopté par la métropole de [Localité 11] a modifié les règles de constructibilité, ils affirment qu’ils ont dû démolir une partie de leurs ouvrages, en particulier afin de respecter une marge de recul de 5 mètres.

Estimant que leur situation administrative est en cours de régularisation, ils soutiennent que leur projet n’est pas définitivement arrêté.

Ils font valoir que la démolition demandée par Madame [H] n’est possible que si la construction a été réalisée sans autorisation d’urbanisme, et lorsque la situation n’est pas régularisable.

Ils ajoutent que Madame [H] ne subit pas de trouble de jouissance, invoquant le fait qu’aucun ouvrage n’a été construit dans le cabanon, excepté un regard direct entre leur construction et celle de leur voisin direct.

Ils soutiennent qu’aucune odeur ne peut en provenir, que les rats proviennent du poulailler de Madame [H], et qu’ils entretiennent leur terrain.

Ils estiment qu’une astreinte ne peut être prononcée que si une demande a d’abord été adressée au débiteur d’une obligation, et que celui-ci ne s’est pas exécuté, ce qui n’est pas le cas en l’espèce.

Ils concluent que la municipalité n’a pris aucune sanction à leur encontre.

Ils ajoutent que le mur pignon de leur construction est accolé au mur pignon d’une construction voisine, et en déduisent que la démolition de leur ouvrage menacerait la solidité de l’ouvrage voisin.

Ils mettent également en évidence que Madame [H] sollicite simultanément le paiement d’une indemnité et la démolition de l’ouvrage, et soutiennent qu’elle est donc susceptible d’obtenir une double réparation d’un même préjudice.

Ils soulignent que l’évaluation de la valeur du bien de Madame [H] ne fait figurer aucun mode de calcul, que le chantier n’est pas abandonné, et qu’en zone très urbanisée, la réalisation d’un chantier n’emporte aucune dépréciation de valeur au préjudice du fonds voisin.

Ils ajoutent que Madame [H] loue deux appartements, mais ne justifie pas de la moins-value provoquée par le chantier, que l’agence immobilière a chiffré un préjudice dans l’hypothèse d’une vente au jour de la réalisation de l’évaluation.

Ils soulignent que Madame [H] n’est pas désireuse de vendre, et qu’elle ne justifie pas qu’elle ne pourrait pas vendre au prix escompté.

A l’appui de leurs demandes reconventionnelles, ils exposent qu’une division parcellaire est intervenue par permis de construire du 13 septembre 2010, de sorte que Madame [H] est propriétaire de la parcelle MR [Cadastre 7], et qu’ils sont propriétaires de la parcelle MR [Cadastre 8]-[Cadastre 9].

Ils exposent ensuite que le mur de soutènement appartenant à Madame [H] se trouve sur leur parcelle, que ce mur empiète de plus d’un mètre sur leur fonds, et qu’il ne leur appartient pas d’assumer le coût de sa démolition dès lors qu’il a été réalisé par Madame [H].

Ils affirment que l’ensemble du réseau d’eau de Madame [H] est implanté sur leur fonds.

Ils estiment que le poulailler est accolé au mur de soutènement de Madame [H], que ce mur se trouve sur leur fonds, que le poulailler s’y trouve également.

Concernant leur demande de dommages et intérêts, ils font valoir que Madame [H] a tenté de faire obstacle à la réalisation de leur construction par tous les moyens.

La clôture de l’instruction est intervenue le 22 octobre 2024 par ordonnance du 16 mai 2024.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, il est expressément fait référence aux écritures des parties pour un plus ample exposé des faits, des prétentions et de leurs moyens.

MOTIFS :

Sur le rabat de l’ordonnance de clôture :

Il y a lieu de rappeler qu’avec l’accord des parties, l’ordonnance de clôture du 12 janvier 2023 a été révoquée le 27 octobre 2023 afin de recevoir les écritures et les pièces signifiées après clôture, et une nouvelle clôture a ainsi été fixée au 22 octobre 2024.

La demande de rabat de l’ordonnance de clôture est donc sans objet.

Sur le trouble anormal du voisinage :

Aux termes de l’article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

Néanmoins, nul ne doit causer à autrui un trouble anormal du voisinage.

En l’espèce, il ressort de la pièce n°1 produite par Madame [H] que le 21 février 2014 se trouvait une maison en cours d’édification sur la parcelle détenue par Monsieur [Y] et Madame [Z].

Au vu des photographies réalisées par un huissier de justice, des escaliers et une porte d’entrée ont été réalisées, et l’huissier a constaté que le rez-de-chaussée n’était pas encore achevé.

Il ressort de la pièce n°5 produite par Madame [H] que, le 16 septembre 2019, les travaux engagés par Monsieur [Y] et Madame [Z] se trouvaient encore dans un état d’avancement très sommaire.

En effet, certains murs édifiés au rez-de-chaussée n’ont pas été achevés.

En outre, les photographies prises par l’huissier révèlent la prolifération de mauvaises herbes qui rendent compte de l’état d’abandon du chantier.

Si Monsieur [Y] et Madame [Z] font valoir que le chantier n’est pas définitivement arrêté, et que la modification des règles d’urbanisme leur impose de rectifier leur projet, la pièce n°7 qu’ils invoquent à cet égard est datée du 13 décembre 2021, donc postérieure à 2019.

Il s’ensuit que les éventuels travaux et démarches administratives qui auraient été entrepris aux fins de régularisation sont sans incidence sur l’abandon du chantier constaté par les deux constats d’huissier évoqués ci-dessus.

Il convient de dire que l’abandon du chantier par Monsieur [Y] et Madame [Z] entre le 21 février 2014 et le 16 septembre 2019, dont se plaint Madame [H], excède les inconvénients normaux du voisinage.

Il convient de conclure que les défendeurs ont engagé leur responsabilité sur le fondement de la théorie des troubles anormaux du voisinage.

Si Madame [H] sollicite de voir condamner Monsieur [Y] et Madame [Z] à procéder à toutes mesures utiles, y compris à la démolition des constructions litigieuses, il y a lieu de relever que celles-ci ont été autorisées par l’autorité administrative.

Dès lors, en dépit de la longue durée d’abandon du chantier, il ne sera pas fait droit à la demande formulée par Madame [H] en ce sens.

S’agissant des préjudices invoqués par Madame [H], elle invoque la dépréciation de la valeur de son bien.

Si sa pièce n°6 permet de relever que la présence d’un chantier inachevé est susceptible de provoquer une moins-value de 25% à 30%, cette estimation a été effectuée dans l’hypothèse d’une vente au 2 mars 2020.

Or il ne ressort d’aucun élément du dossier que Madame [H] envisage de vendre le bien qu’elle détient, de sorte que la dépréciation de valeur qu’elle invoque est hypothétique, et par suite, ne saurait être indemnisée.

S’agissant ensuite du préjudice moral dont se plaint Madame [H], il ressort des constats d’huissier qu’elle produit que le chantier engagé par Monsieur [Y] et Madame [Z] était en état de désordre manifeste.

Madame [H] avait alors une vue directe sur ce chantier.

Dès lors, et au vu de l’absence d’évolution des travaux pendant plusieurs années, il doit être retenu que l’abandon du chantier a concouru au préjudice moral souffert par Madame [H], et qui sera évalué à la somme de 4 000 euros.

Sur la demande reconventionnelle des défendeurs en démolition du mur de soutènement, des réseaux d’eau, et du poulailler :

Aux termes de l’article 545 du code civil, nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est pour cause d’utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité.

En l’espèce, un plan de bornage a été réalisé le 17 juin 2014.

Au vu de la pièce n°8 produite par Madame [H], le procès-verbal de bornage a été signé par elle-même d’une part, et par Monsieur [Y] et Madame [Z] d’autre part.

Il ressort de ce plan qu’un « mur clôture » se trouve à droite de la limite séparative des deux fonds, soit sur la parcelle appartenant à Monsieur [Y] et Madame [Z].

Ce fait n’est pas contesté par Monsieur [Y] et Madame [Z].

Monsieur [Y] et Madame [Z] font valoir que ce mur a été réalisé par Madame [H].

Toutefois, aucun élément du dossier n’accrédite ce fait.

Si Monsieur [Y] et Madame [Z] se prévalent d’un procès-verbal d’huissier en date du 22 février 2023, il a seulement été constaté par l’huissier que « se trouvent plusieurs sections d’un muret en béton surélevées de piquets métalliques qui matérialisent l’ancienne limite de propriété qui n’a pas été détruite par la propriétaire du fonds voisin », sans précision sur l’auteur de cette construction.

De même, la pièce n°9 produite par Madame [H] évoque, en page 6, un ancien muret qui « avait été construit conformément au premier bornage ».

Il n’est pas établi que Madame [H] a construit le mur de soutènement, de sorte qu’elle ne saurait être condamnée à le démolir, ou à assumer les frais auxquels sa démolition est susceptible de donner lieu.

S’agissant ensuite des réseaux d’eau, il ressort du plan de bornage du 17 juin 2014 que les installations permettant l’acheminement de l’eau sont situées sur la limite mitoyenne entre les deux fonds.

Il ne peut donc être reproché un quelconque empiètement de Madame [H] à ce titre.

S’agissant enfin du poulailler, Monsieur [Y] et Madame [Z] se prévalent d’un procès-verbal d’huissier en date du 22 décembre 2020 qui fait mention d’un « aménagement recouvert de tuiles jouxtant la limite séparative de propriété d’où proviennent des caquètements de poules ».

Toutefois, Monsieur [Y] et Madame [Z] ne produisent pas davantage d’éléments permettant de situer ce poulailler.

Dès lors, il ne peut être reproché un empiètement de Madame [H] à ce titre.

Monsieur [Y] et Madame [Z] seront donc déboutés de leurs demandes tendant à voir démolir sous astreinte le mur de soutènement, les réseaux d’eau, et le poulailler.

Ils seront également déboutés de leur demande de dommages et intérêts à l’encontre de Madame [H] au titre du coût de la démolition du mur de soutènement, des réseaux d’eau et du poulailler.

Sur la demande des défendeurs en paiement de la somme de 30 000 euros à titre de dommages et intérêts :

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, si Monsieur [Y] et Madame [Z] déplorent que Madame [H] ait tenté de faire obstacle à la réalisation de leur construction, ils n’allèguent l’existence d’aucun préjudice.

Cette demande, non étayée, sera donc rejetée.

Sur les demandes accessoires :

Monsieur [Y] et Madame [Z], parties perdantes, seront condamnés in solidum aux dépens.

Monsieur [Y] et Madame [Z], parties condamnées aux dépens, seront condamnés in solidum à payer à Madame [H] la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit, il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire en premier ressort par mise à disposition au greffe,

DECLARE sans objet la demande de rabat de l’ordonnance de clôture,

CONSTATE l’existence d’un trouble anormal du voisinage causé par Monsieur [T] [Y] et Madame [N] [Z],

DEBOUTE Madame [B] [H] de sa demande tendant à voir condamner Monsieur [T] [Y] et Madame [N] [Z] à procéder à toutes mesures utiles, y compris à la démolition les ouvrages réalisés sur leur fonds,

DEBOUTE Madame [B] [H] de sa demande de dommages et intérêts à l’encontre de Monsieur [T] [Y] et Madame [N] [Z] au titre de la dépréciation de la valeur de sa villa,

CONDAMNE Monsieur [T] [Y] et Madame [N] [Z] à payer à Madame [B] [H] la somme de 4 000 euros (quatre mille euros) au titre de son préjudice moral,

DEBOUTE Monsieur [T] [Y] et Madame [N] [Z] de leur demande tendant à la démolition du mur de soutènement implanté sur leur tènement foncier,

DEBOUTE Monsieur [T] [Y] et Madame [N] [Z] de leur demande tendant à la démolition des réseaux d’eau,

DEBOUTE Monsieur [T] [Y] et Madame [N] [Z] de leur demande tendant à la démolition du poulailler,

DEBOUTE Monsieur [T] [Y] et Madame [N] [Z] de leur demande de dommages et intérêts à l’encontre de Madame [B] [H] au titre du coût de la démolition de son mur de soutènement, de ses réseaux d’eau et de son poulailler,

DEBOUTE Monsieur [T] [Y] et Madame [N] [Z] de leur demande en paiement de la somme de 30 000 à titre de dommages et intérêts à l’encontre de Madame [B] [H],

CONDAMNE in solidum Monsieur [T] [Y] et Madame [N] [Z] aux dépens,

REJETTE la demande de Monsieur [T] [Y] et Madame [N] [Z] au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum Monsieur [T] [Y] et Madame [N] [Z] à payer à Madame [B] [H] la somme de 3.000 euros (trois mille euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit,

DIT qu’il n’y a pas lieu de l’écarter.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le tribunal et le greffier susnommés.

LE GREFFIER LE PRESIDENT