Tribunal Judiciaire de Nice, 4e chambre civile, 14 janvier 2025, n° 24/03160

TJ Nice 14 janvier 2025

Arguments

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Accepté
Obligation de paiement des charges de copropriété
La cour a jugé que le syndicat a justifié l'existence et le montant de sa créance de charges de copropriété, en produisant les documents nécessaires.
Accepté
Préjudice causé par la résistance abusive
La cour a constaté que la résistance des défendeurs justifie l'allocation de dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires.
Accepté
Dépenses engagées pour la procédure
La cour a jugé que les défendeurs, étant parties perdantes, doivent supporter les dépens et les frais de la procédure.

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Sur la décision

Référence :	TJ Nice, 4e ch. civ., 14 janv. 2025, n° 24/03160
Numéro(s) :	24/03160
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs en accordant des délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	5 mai 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Marcel BENHAMOU
Cabinet(s) :	BENHAMOU MARCEL ET HARRAR GAELLE
Parties :	l' ASSOCIATION BENHAMOU-HARRAR, son syndic en exercice la SARL CERUTTI GESTION IMMOBILIERE dont le siège social est sis [ Adresse 5 ], Syndicat de copropriétaires [ Adresse 11 ]

Texte intégral

COUR D’APPEL D'[Localité 10]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

M I N U T E

(Décision Civile)

JUGEMENT : Syndic. de copro. LA CHATAIGNERAIE c/ [E] [H] [P], [B] [T]

N° 25/

Du 14 Janvier 2025

4ème Chambre civile

N° RG 24/03160 – N° Portalis DBWR-W-B7I-P33Y

Grosse délivrée à

expédition délivrée à

l’ASSOCIATION BENHAMOU-HARRAR

le 14 Janvier 2025

mentions diverses

Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du quatorze Janvier deux mil vingt cinq

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Cécile SANJUAN PUCHOL Présidente, assistée de Madame PROVENZANO, Greffier.

Vu les Articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

Après accord de la partie ayant constitué avocat, le dépôt du dossier au greffe de la chambre a été autorisé conformément aux dispositions de l’article 778 alinéa 5 du Code de Procédure Civile et l’affaire a été mise en délibéré au 16 Décembre 2024.

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le14 Janvier 2025 après prorogation du délibéré, signé par Madame Cécile SANJUAN PUCHOL Présidente, assistée de Madame Estelle AYADI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION : réputée contradictoire, en premier ressort, au fond

DEMANDERESSE:

Syndicat de copropriétaires [Adresse 11] représenté par son syndic en exercice la SARL CERUTTI GESTION IMMOBILIERE dont le siège social est sis [Adresse 5], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 6]

[Localité 2]

représentée par M^e Marcel BENHAMOU de l’ASSOCIATION BENHAMOU-HARRAR, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

DÉFENDEURS:

Monsieur [E] [H] [P]

[Adresse 4]

[Localité 3]

défaillant

Madame [B] [T]

[Adresse 9]

[Localité 2]

défaillant

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [E] [M] et Mme [B] [T] sont propriétaires en indivision des lots n 235 et 269 de l’état descriptif de division d’un immeuble en copropriété dénommé « [Adresse 11] » situé [Adresse 7] à [Adresse 12] [Localité 1].

Par lettre du 2 juillet 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 11] » a vainement mis en demeure Mme [B] [T] et M. [E] [M] de lui payer la somme de 10.308,46 euros de charges de copropriété dues au 1er juillet 2024.

Par acte du 2 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 11] » situé [Adresse 8] a fait assigner M. [E] [M] et Mme [B] [T] devant le tribunal judiciaire de Nice aux fins d’obtenir leurs condamnation solidaire à lui payer les sommes suivantes :

10.308,46 euros de charges de copropriété impayées avec intérêts au taux légal à compter du 2 juillet 2024, date de la mise en demeure,2.000 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive,1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il indique fonder sa demande en paiement de charges sur l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 et produire le tableau de répartition des charges, l’état des dépenses et de répartition ainsi que les procès-verbaux des assemblées générales réunies entre 2020 et 2024 ayant approuvé les comptes et budgets prévisionnels. Il ajoute que la résistance abusive et injustifiée des défendeurs à régler régulièrement leur contribution aux charges lui cause un préjudice de trésorerie, indépendant de celui causé par le retard de paiement, qui devra être réparé sur le fondement de l’article 1231-6 du code civil.

Assignés par procès-verbal de recherches infructueuses, Mme [B] [T] et M. [E] [M] n’ont pas constitué avocat avant la clôture de la procédure ordonnée le 16 octobre 2024, de sorte que la présente décision, susceptible d’appel, sera réputée contradictoire conformément à l’article 474 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 11] »a été autorisé à faire déposer son dossier de plaidoirie et avisé que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 16 décembre 2024 prorogé au 14 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond mais il est fait droit à la demande que si elle est régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande principale en paiement de charges

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments communs d’équipement ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes.

Il appartient au syndicat des copropriétaires de justifier de l’existence et du montant de sa créance de charges par la production du procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice précédent et adoptant le budget prévisionnel de l’exercice à venir, le procès-verbal de l’assemblée générale de l’année suivante, la totalité des décomptes de charges, les relevés des appels de fonds et un état récapitulatif détaillé de sa créance.

En l’espèce, pour rapporter la preuve de l’existence et du montant de sa créance, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 11] » produit :

le relevé de propriété démontrant que Mme [B] [T] et M. [E] [M] sont propriétaires indivis des lots de copropriété n 235 et 269,le procès-verbal de l’assemblée générale du 12 septembre 2020 :approuvant les comptes de l’exercice de l’année 2019,approuvant le budget prévisionnel de l’exercice du 01/01/2020 au 31/12/2020,approuvant le budget prévisionnel de l’exercice du 01/01/2021 au 31/12/2021, le procès-verbal de l’assemblée générale du 3 juillet 2021 :approuvant les comptes de l’exercice de l’année 2020,approuvant le budget prévisionnel de l’exercice du 01/01/2021 au 31/12/2021,approuvant le budget prévisionnel de l’exercice du 01/01/2022 au 31/12/2022,le procès-verbal de l’assemblée générale du 16 avril 2022 :approuvant les comptes de l’exercice de l’année 2021,approuvant le budget prévisionnel de l’exercice du 01/01/2022 au 31/12/2022,approuvant le budget prévisionnel de l’exercice du 01/01/2023 au 31/12/2023,le procès-verbal de l’assemblée générale du 1er juillet 2023 :approuvant les comptes de l’exercice de l’année 2022,approuvant le budget prévisionnel de l’exercice du 01/01/2023 au 31/12/2023,approuvant le budget prévisionnel de l’exercice du 01/01/2024 au 31/12/2024,le procès-verbal de l’assemblée générale du 3 juillet 2021 :approuvant les comptes de l’exercice de l’année 2023,approuvant le budget prévisionnel de l’exercice du 01/01/2024 au 31/12/2024,approuvant le budget prévisionnel de l’exercice du 01/01/2025 au 31/12/2025, l’état des dépenses des exercices clos le 31/12/2020, le 31/12/2021, le 31/12/2022, le 31/12/2023,l’état financier après répartition au 31/12/2020, au 31/12/2021, au 31/12/2022, au 31/12/2023,une mise en demeure de payer la somme de 10.308,46 euros de charges de copropriété dues au 1er juillet 2024 adressée à Mme [B] [T] et M. [E] [M] par lettre du 2 juillet 2024,un relevé de compte débiteur de la somme de 10.308,46 euros au 1er juillet 2024.

Toutefois, ce solde débiteur de 10.308,46 euros n’est pas constitué exclusivement de charges de copropriété et de provisions mais comprend :

des frais de mise en demeure d’un montant de 30 euros le 01/12/2021, d’un montant de 30 euros le 29/08/2023,des frais de rappel d’un montant de 48 euros le 05/08/2022 et d’un montant de 48 euros le 02/11/2023,des frais « d’avis procédure avec déchéance » d’un montant de 48 euros le 21/02/2023 et d’un montant de 48 euros le 28/11/2023,

le tout pour un montant total de 252 euros.

Or, il est acquis que constituent des frais nécessaires au recouvrement de la créance, remboursables au syndicat en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, ceux exposés qui n’entrent ni dans les dépens ni dans les prévisions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Dès lors, les honoraires prévus par les contrats de syndic au titre des « frais de relance », ou de « remise du dossier » à l’huissier, ou de « constitution du dossier » pour l’avocat, ou encore des frais de « suivi de recouvrement » ou de « suivi de la procédure » ne peuvent pas être imputés au copropriétaire défaillant s’ils ne sont pas procéduralement nécessaires car ces prestations constituent des actes élémentaires d’administration de la copropriété par le syndic.

Ainsi, ne sont pas assimilés à des frais nécessaires : des frais de mise au contentieux entrant dans la gestion courante du syndic sauf s’ils traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires, les frais de rappel antérieurs à la mise en demeure, les honoraires non justifiés de l’huissier de justice ou qui ont été exposés sans que le recouvrement de la créance soit mené à bien.

Sur le fondement de ces principes, seront retenus comme constituant des frais nécessaires au recouvrement de la créance les frais d’une mise en demeure de 30 euros.

Par conséquent, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 11] » justifie du principe et du montant de sa créance de charges de copropriété et de frais nécessaires au recouvrement de cette créance d’un montant de 10.086,46 euros, arrêtée au 1er juillet 2024 que M. [E] [M] et Mme [B] [T] seront condamnés à lui payer, à proportion de leurs droits dans l’indivision à défaut de production du règlement de copropriété contenant une clause de solidarité des copropriétaires indivis.

Conformément à l’article 36 du décret du 17 mars 1967, cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 2 juillet 2024 et jusqu’à parfait règlement.

Sur la demande additionnelle de dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil énonce que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure.

L’alinéa 3 de ce texte prévoit toutefois que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires.

En l’espèce, il ressort des pièces fournies que M. [E] [M] et Mme [B] [T] s’abstiennent de régler régulièrement leur contribution aux charges, et imposent à la copropriété, depuis plusieurs années, de procéder à des avances constantes de fonds pour faire face à des dépenses courantes.

Ils lui causent ainsi un préjudice distinct du retard de paiement justifiant l’allocation de dommages et intérêts qui seront évalués, au regard du montant conséquent de la dette, à la somme de 800 euros.

M. [E] [M] et Mme [B] [T] seront par conséquent condamnés à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 11] » la somme de 800 euros de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, dans sa rédaction applicable au litige, la présente décision est exécutoire de plein droit, aucun motif ne justifiant de l’écarter.

Parties perdantes au procès, M. [E] [M] et Mme [B] [T] seront condamnés aux dépens, ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 11] » la somme de 960 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE M. [E] [M] et Mme [B] [T] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 11] » situé [Adresse 8] la somme de 10.086,46 euros (dix mille quatre vingt six euros et quarante six centimes) de charges de copropriété et frais nécessaires au recouvrement de la créance, comptes arrêtés au 1er juillet 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 2 juillet 2024 et jusqu’à parfait règlement ;

CONDAMNE M. [E] [M] et Mme [B] [T] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 11] » situé [Adresse 8] la somme de 800 euros (huit cent euros) de dommages et intérêts ;

CONDAMNE M. [E] [M] et Mme [B] [T] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 11] » situé [Adresse 8] la somme de 960 euros (neuf cent soixante euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 11] » situé [Adresse 8] de toutes ses autres demandes ;

CONDAMNE Mme [B] [T] et M. [E] [M] aux dépens ;

Le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT