AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 02 FEVRIER 2026

N° RG 25/00381 – N° Portalis DBZJ-W-B7J-LOLD

Minute JCP n°

PARTIE(S) DEMANDERESSE(S) :

Madame [O] [Z] épouse [V], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Arnaud ZUCK, avocat au barreau de METZ, vestiaire : C401 substitué par M^e Fabienne CURINA, avocat au barreau de METZ, vestiaire : A502

PARTIE(S) DÉFENDERESSE(S) :

Monsieur [W] [G] [X], demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU PRONONCÉ :

JUGE DES RÉFÉRÉS : Lisa KIBANGUI

GREFFIER : Marc SILECCHIA

Débats à l’audience publique de référé du 04 décembre 2025

Délivrance de copies :

— clause exécutoire délivrée le à M^e ZUCK (case)

— copie certifiée conforme délivrée le à M^e ZUCK (case)

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 19 mai 2023, Madame [O] [Z] épouse [V] a donné à bail à Monsieur [W] [G] [X] une maison individuelle située [Adresse 4] à [Localité 1] moyennant un loyer mensuel de 985 euros, outre une provision sur charges mensuelle de 35 euros.

Par acte de commissaire de justice du 20 mars 2025, Madame [O] [Z] épouse [V] a fait signifier à Monsieur [W] [G] [X] un commandement de payer la somme de 2618 euros au titre de l’arriéré locatif, visant les clauses résolutoires du contrat.

Par acte de commissaire de justice en date du 25 juin 2025, Madame [O] [Z] épouse [V] a fait assigner Monsieur [W] [G] [X] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 2] statuant en référé en lui demandant de le condamner à lui payer la somme de 4980,20 euros au titre des loyers et charges échus jusqu’au 12 juin 2025 ainsi qu’à fixer à 1072 euros l’indemnité d’occupation due à compter du 1er juillet 2025, de constater l’acquisition de la clause résolutoire et de prononcer son expulsion.

A l’audience du 4 décembre 2025, Maître ZUCK, conseil de Madame [O] [Z] épouse [V] se référant à son assignation demande au juge des référés de :

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

— Ordonner l’expulsion de Monsieur [W] [G] [X], avec si besoin le concours de la force publique ;

— Condamner Monsieur [W] [G] [X] à lui payer la somme de 6100 euros au titre des loyers et charges échus jusqu’au 4 décembre 2025 ;

— Condamner Monsieur [W] [G] [X] à lui payer une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et des charges du logement, soit la somme de 1072 euros par mois ;

— Condamner Monsieur [W] [G] [X] à lui payer la somme de 1200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’à supporter les dépens ;

Monsieur [W] [G] [X] était absent à l’audience et non représenté.

Un bordereau de carence à diagnostic social en date du 24 juin 2024 a été déposé avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 02 février 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, d’abord, peut, dans tous les cas d’urgence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend et peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite et, ensuite, peut, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de l’action :

En application des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version résultant de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, l’assignation aux fins de constat de la résiliation si elle est motivée par une dette locative doit être notifiée au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant la date de l’audience, voie électronique, à peine d’irrecevabilité de la demande.

En outre, en application du même article, les bailleurs personnes morales, autres qu’une société civile familiale, ne peuvent délivrer une assignation aux fins de constat de la résiliation si elle est motivée par une dette locative qu’après l’expiration d’un délai de deux mois après saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée être faite lorsque persiste une situation d’impayés préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement.

En l’espèce, Madame [O] [Z] épouse [V] justifie avoir signalé la situation d’impayés de loyer à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 21 mars 2025, de sorte que la saisine est constituée au moins deux mois avant la délivrance de l’assignation du 25 juin 2025.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Moselle par voie électronique le 26 juin 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 4 décembre 2025.

La demande en constat de résiliation du bail de Madame [O] [Z] épouse [V] est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux. Cependant si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire pour défaut de paiement de tout ou partie du loyer et des charges en prévoyant un délai de deux mois pour régulariser la dette.

Par exploit du 20 mars 2025, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 2618 euros au titre des loyers et charges échus au 17 mars 2025.

Or, d’après l’historique des versements produit par le bailleur, qui, et en l’absence de comparution de Monsieur [W] [G] [X], n’est pas contesté, ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois.

Ce défaut de régularisation fonde Madame [O] [Z] épouse [V] à se prévaloir de la résiliation du bail, à la date du 21 mai 2025, par le jeu de la clause contractuelle de résiliation de plein droit.

Sur la demande de provision au titre de la dette locative :

Conformément aux dispositions de l’article 7 a) de la loi n ° 89-462 du 06 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, le locataire est tenu à une obligation essentielle qui consiste en le paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

En l’espèce, Madame [O] [Z] épouse [V] produit le bail ainsi qu’un décompte mentionnant que Monsieur [W] [G] [X] est redevable au titre de la dette locative de la somme de 5028 euros à la date du 19 novembre 2025, et de la somme de 6100 euros au 3 décembre 2025 en adjoignant 1072 euros au titre du mois de décembre 2025.

Monsieur [W] [G] [X], non comparant, n’a pas formulé de contestation du principe et du montant de cette dette.

Il y a donc lieu de condamner, à titre provisionnel, Monsieur [W] [G] [X] à payer à Madame [O] [Z] épouse [V] la somme de 6100 euros.

Sur l’octroi de délais de paiement, l’acquisition de la clause résolutoire et l’expulsion :

Il résulte des articles 24 V et VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, et 1343-5 du code civil que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article.

Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Il est rappelé qu’en vertu des articles 21, 128 et 129-1 du code de procédure civile, il entre dans la mission du juge de concilier les parties, que les parties peuvent se concilier, d’elles-mêmes ou à l’initiative du juge, tout au long de l’instance et qu’elles peuvent toujours demander au juge de constater leur conciliation.

Dans la mesure où Monsieur [W] [G] [X] n’a pas comparu à l’audience, de sorte que sa situation et ses capacités contributives ne peuvent être déterminées, le juge n’est pas mis en mesure d’accorder des délais de paiement.

En outre, le bailleur n’a pas sollicité de délais de paiement avec effet suspensif de la clause résolutoire.

En conséquence, l’acquisition de la clause résolutoire produira ses effets et l’expulsion de Monsieur [W] [G] [X] sera ordonnée.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux par Monsieur [W] [G] [X] est régi par les articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, sans qu’il y ait lieu de statuer sur ce point dans la présente ordonnance.

Sur la demande de condamnation à une indemnité mensuelle d’occupation:

En conséquence de l’acquisition de la clause résolutoire et de l’expulsion, Monsieur [W] [G] [X] sera condamné au paiement d’une somme pour la période courant depuis la date d’acquisition de la clause résolutoire à compter de laquelle il est devenu occupant sans droit ni titre, soit le 21 mai 2025, et ce jusqu’à la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clefs.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer augmenté des charges tel qu’il aurait été dû si les baux s’étaient poursuivis, soit 985 euros outre 35 euros pour les charges. Les montants seront donc révisés conformément au bail.

Conformément à l’article 1231-7 du code civil, cette condamnation produira intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité de chacune de ces indemnités, qui seront dues à terme échu au dernier jour de chaque mois.

Cette créance ne sera toutefois due, le cas échéant, que sous déduction des sommes auxquelles Monsieur [W] [G] [X] est déjà condamné au titre de l’arriéré des loyers, charges et indemnités d’occupation dus pour 6 100 euros, en considération de la date de l’acquisition des effets de la clause résolutoire fixée au 21 mai 2025.

Il n’y a pas lieu de faire droit à la demande selon laquelle tout mois commencé sera dû en totalité. La dernière indemnité d’occupation doit être calculée prorata temporis.

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens :

Il résulte des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

Monsieur [W] [G] [X], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Sur la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile :

L’article 700 du même code prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, Monsieur [W] [G] [X], condamné aux dépens, sera en outre condamné à payer à Madame [O] [Z] épouse [V] la somme de 350 euros.

Sur l’exécution provisoire:

En vertu de l’article 514-1 alinéa 3 du code de procédure civile, la présente décision rendue en référé est de droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS,

Nous, Lisa KIBANGUI, juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Metz, statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort, rendue après débats en audience publique par mise à disposition au greffe,

DECLARONS recevable la demande de Madame [O] [Z] épouse [V] en constat de la résiliation du bail ;

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 19 mai 2023 entre Madame [O] [Z] épouse [V] et Monsieur [W] [G] [X], concernant la maison individuelle située [Adresse 4] à [Localité 1] à la date du 21 mai 2025 et que le bail est résilié à cette date ;

CONDAMNONS à titre provisionnel Monsieur [W] [G] [X] à payer à Madame [O] [Z] épouse [V] la somme de 6 100 euros, au titre des loyers et charges dues au 4 décembre 2025 ;

ORDONNONS en conséquence l’expulsion de Monsieur [W] [G] [X] ainsi que celle de tout occupant de son chef du logement situé [Adresse 4] à [Localité 1] ;

ORDONNONS à Monsieur [W] [G] [X] de libérer le logement et d’en restituer les clefs, dans un délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [W] [G] [X] d’avoir volontairement libéré le logement et restitué les clefs dans ce délai, Madame [O] [Z] épouse [V] pourra, à expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux et dans le respect notamment de l’article L412-6 du code des procédures civiles d’exécution, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tout occupant de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS que, dès le commandement d’avoir à libérer les locaux, le commissaire de justice chargé de l’exécution de la mesure d’expulsion en saisit le représentant de l’Etat dans le département afin que celui-ci en informe la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant à la mise en œuvre du droit au logement, et qu’il informe le ménage locataire de la possibilité de saisir la commission de médiation en vue d’une demande de relogement au titre du droit au logement opposable ;

DISONS qu’à défaut de saisine du représentant de l’Etat dans le département par le commissaire de justice, le délai avant l’expiration duquel l’expulsion ne peut avoir lieu est suspendu ;

DISONS que le sort des meubles laissés sur place sera régi, le cas échéant, par l’application des articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS, à titre provisionnel, Monsieur [W] [G] [X] à payer Madame [O] [Z] épouse [V] une indemnité mensuelle d’occupation fixée à la somme de 985 euros augmentée de 35 euros à compter du 21 mai 2025 outre actualisation conformément au bail, cette indemnité se substituant aux loyers et aux charges jusqu’au départ volontaire ou à défaut l’expulsion des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité de chacune de ces indemnités qui seront dues à terme échu au dernier jour de chaque mois, mais le tout sous déduction le cas échéant de la somme de 6 100 euros outre intérêts à laquelle Monsieur [W] [G] [X] est déjà condamné provisionnellement par la présente ordonnance au titre non seulement des arriérés de loyers et de charges mais également pour partie au titre des indemnités d’occupation entre le 21 mai 2025 et la date de la présente ordonnance ;

DISONS que la dernière indemnité d’occupation sera calculée prorata temporis ;

CONDAMNONS Monsieur [W] [G] [X] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

CONDAMNONS Monsieur [W] [G] [X] à payer à Madame [O] [Z] épouse [V] la somme de 350 euros au titre des frais irrépétibles ;

REJETONS toute autre demande ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire conformément à l’article 514-1 alinéa 3 du code de procédure civile ;

Ainsi jugé et prononcé le 02 février 2026 par Madame Lisa KIBANGUI, Juge, assistée de Marc SILECCHIA, Greffier.

Le greffier La juge