COUR D’APPEL D'[Localité 7]

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

— 

EXPERTISE

N° RG 25/00106 – N° Portalis DBWR-W-B7J-QFSO

du 04 Juillet 2025

M. I 25/00000754

N° de minute 25/1049

affaire : Syndic. de copro. [Adresse 11], sis [Adresse 4]

c/ [E] [T]

Grosse délivrée à

M^e Cyril SABATIE

M^e David SAID

Expédition délivrée à

M^e Guillaume GARCIA

EXPERTISE

le

l’an deux mil vingt cinq et le quatre Juillet À 14 H 00

Nous, Céline POLOU, Vice-Présidente, assistée de Monsieur Thibaut LLEU, Greffier, lors de l’audience, et de Madame Wendy NICART, Greffier, lors de la mise à disposition, avons rendu l’ordonnance suivante :

Vu l’assignation délivrée par exploit en date du 15 Janvier 2025 déposé par Commissaire de justice.

A la requête de :

Syndic. de copro. [Adresse 11], sis [Adresse 4]

Représenté par son syndic bénévole M. [C] [G]

[Adresse 3]

[Localité 1]

Rep/assistant : M^e Cyril SABATIE, avocat au barreau de PARIS

Rep/assistant : M^e David SAID, avocat au barreau de NICE

DEMANDERESSE

Contre :

Monsieur [E] [T]

[Adresse 6]

[Localité 2]

Rep/assistant : M^e Guillaume GARCIA, avocat au barreau de NICE

DÉFENDEUR

Après avoir entendu les parties en leurs explications à l’audience du 23 Mai 2025 au cours de laquelle l’affaire a été mise en délibéré au 04 Juillet 2025.

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

Par acte du commissaire de justice du 15 janvier 2025, le Syndicat des copropriétaires [Adresse 11] a fait assigner en référé par-devant le président du tribunal judiciaire de Nice, M. [E] [T], aux fins de voir :

— ordonner une expertise judiciaire avec mission habituelle en pareille matière,

— condamner Monsieur [T] à lui payer la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens

A l’audience du 23 mai 2025, le Syndicat des copropriétaires [Adresse 11] représenté par son conseil, a maintenu ses demandes dans ses dernières écritures déposées à l’audience et a sollicité le rejet des prétentions de Monsieur [T].

Il fait valoir que Monsieur [T] est propriétaire d’un appartement au sein de l’ensemble immobilier situé à [Localité 9], que ce dernier a réalisé en 2019 de nombreux travaux sans solliciter l’autorisation préalable du syndicat des copropriétaires, qu’il a notamment fermé une cour se trouvant entre la façade de l’immeuble partie commune et le mur de soutènement parties communes pour y installer une salle de bain et l’annexer à son lot et que depuis cette date, il rencontre des difficultés. Il ajoute qu’une expertise doit être ordonnée afin de faire la lumière sur les travaux réalisés par ce dernier consistant notamment en la création d’une salle de bain par l’appropriation des parties communes et l’installation d’une climatisation, que quelque soit la qualification juridique de la courette ou du puits de lumière, les travaux sans l’autorisation préalable ont altéré l’aspect de la façade et ont engendré des désordres de type infiltrations et sa demande d’expertise est justifiée.

M. [E] [T] représenté par son conseil, sollicite dans ses conclusions déposées à l’audience :

— d’enjoindre au besoin au syndicat des copropriétaires de justifier de la qualification de parties communes alléguée au droit de la salle de bain qui a été aménagée,

— à défaut de telle justification, le rejet des demandes,

— la condamnation du syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Il expose que le syndicat des copropriétaires l’a assigné en 2021 aux fins de remise en état des lieux antérieure à la réalisation des travaux effectués visant la création d’une salle de bains privatives et que par une ordonnance du 7 juin 2022 sa demande a été rejetée. Il ajoute que le demandeur ne démontre pas l’existence d’une partie commune qu’il se serait appropriée, que le règlement de copropriété indique que la courette, objet des débats, fait partie des parties privatives et que la demande d’expertise n’est pas fondée. Il ajoute concernant les prétendus désordres qu’aucun élément probant ne permet d’établir qu’ils auraient pour origine son appartement, que l’immeuble est sujet à l’humidité depuis l’origine, qu’il subit également des désordres et qu’ils trouvent leur origine dans les parties communes. Il précise que ses travaux n’ont occasionné aucune atteinte à l’harmonie de l’immeuble et qu’aucun motif légitime ne justifie l’instauration d’une expertise.

L’affaire a été mise en délibéré au 4 juillet 2025.

MOTIFS ET DECISION

Sur la demande d’expertise :

Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir, avant tout procès, la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, notamment par voie de référé.

L’existence de contestations sérieuses ne constitue pas un obstacle à mise en œuvre des dispositions de l’article 145, l’application de ce texte n’impliquant aucun préjugé sur la responsabilité des personnes mises en cause ni sur les chances de succès du procès susceptible d’être ultérieurement engagé.

En l’espèce, il ressort des pièces produites, que M. [T] a acquis un appartement situé à [Localité 9] au sein de la villa [Localité 8] Laure constituant le lot numéro 6, d’une superficie de 42,69 m² suivant acte notarié du 12 avril 2019.

Le syndicat des copropriétaires verse au soutien de sa demande d’expertise, des photographies

d’une fenêtre située en façade de l’immeuble ainsi qu’une attestation d’un copropriétaire indiquant que Monsieur [T] a effectué un recouvrement de la courette pour y installer une salle de bains sans avoir demandé au préalable l’autorisation de l’assemblée générale.

Il verse un plan désignant la courette comme étant une partie privative dans le règlement de copropriété ainsi qu’un procès-verbal de constat de commissaire de justice du 21 décembre 2020 mentionnant que dans l’angle sud-ouest de la terrasse, une courette constituant un puit de lumière est visible avec un toit en tuiles et une fenêtre aménagée au fond de la courette, qu’une terrasse a été aménagée, qu’elle est couverte de dalles de moquette de gazon synthétique et qu’un bloc de climatisation a été installé.

Suivant une ordonnance de référé du 7 juin 2022, les demandes du syndicat des copropriétaires visant la remise en état du puits de lumière a été rejetée au motif que l’analyse de la qualification de parties communes du puits de lumière n’était pas manifeste et nécessitait une analyse au fond des pièces. Ce dernier a toutefois été condamné à procéder au retrait du climatiseur présent sur la terrasse ainsi que du gazon synthétique sous astreinte au motif que ces éléments modifiaient l’aspect extérieur de l’immeuble et qu’il avait été procédé à leur installation sans l’autorisation préalable de l’assemblée générale.

Il ressort du procès-verbal d’assemblée générale du 10 juin 2024 que les copropriétaires ont décidé d’entamer une procédure au fond à l’encontre de Monsieur [T] au motif qu’ils sont inquiets des répercussions des travaux sur la bâtisse notamment suite aux plaintes des différents locataires du lot numéro 6 quant à des problèmes d’humidité eu égard à l’absence d’information sur les travaux effectués.

Il ressort des photographies versées ainsi que d’un compte rendu d’intervention de la société AQUA ENERGY du 20 juin 2024 que des infiltrations ont été constatées dans l’immeuble.

Bien que M. [T] expose avoir réalisé les travaux sur ses parties privatives en justifiant que le règlement de copropriété prévoit que les lots 6 et 9 comprennent dans leurs parties privatives, une partie de cour ou courette enclavée et que le copropriétaire doit donner accès sur demande du syndic aux ouvriers qui pourraient charger de réparer ou d’entretenir les parties communes des canalisations d’égout qui y passent, force de relever qu’il n’a produit aucune pièce sur les travaux réalisés, que le syndicat des copropriétaires fait valoir que les travaux dont il ignore la nature exacte, ont altéré la façade de l’immeuble et ont engendré des désordres car ce dernier aurait déplacé la trémie ainsi que des barbacanes initialement situées sur le mur de soutènement, parties communes et que le regard de visite des canalisations d’eau n’est plus accessible.

En outre, s’il s’oppose à la demande d’expertise, force est de relever qu’il ne conteste pas subir également des infiltrations dans son lot et que l’origine des désordres n’est à ce stade pas déterminée.

Dès lors, la lecture de ces éléments conduit à considérer que la demande d’expertise en l’état des difficultés apparues et des désordres constatés mais également du différend opposant les parties est justifiée et ce sans qu’il ne soit nécessaire de faire injonction au préalable au syndicat des copropriétaires de justifier de la qualification de la partie située au droit de la salle de bains aménagée. Cette mesure fournira à la juridiction éventuellement saisie les éléments d’ordre technique indispensables à la solution du litige et elle se déroulera au contradictoire de l’ensemble des parties susceptibles d’être, en définitive, concernées.

Il y sera en conséquence fait droit.

Les modalités de cette expertise, ordonnée aux frais avancés du syndicat des copropriétaires [Adresse 11], qui a intérêt à ce qu’elle soit pratiquée, seront précisées dans le dispositif de la présente ordonnance.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens :

Compte tenu de la nature de l’affaire, il convient de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires [Adresse 11] les dépens.

Il convient, en équité et pour les mêmes motifs, de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous Céline POLOU, juge des référés, statuant par ordonnance contradictoire, en premier ressort, mise à disposition au greffe,

Tous droits et moyens des parties demeurant réservés, au principal renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais d’ores et déjà, en application de l’article 145 du code de procédure civile,

ORDONNONS une expertise ;

COMMETTONS pour y procéder M. [P] [Y], expert judiciaire inscrit sur la liste de la cour d’appel d'[Localité 7], demeurant :

Architecte DPLG d’architecte 1998

[Adresse 5]

[Localité 1]

Courriel : [Courriel 10]

avec mission de :

* se rendre sur les lieux en présence des parties ou à défaut celles-ci régulièrement convoquées par lettre recommandée avec accusé de réception ;

* se faire communiquer par les parties tous documents ou pièces qu’il estimera nécessaires à l’accomplissement de sa mission et entendre, si besoin est seulement, tous sachants ;

* décrire les travaux réalisés par Monsieur [T], notamment la salle de bains aménagée, en précisant ceux ne figurant pas sur les plans d’origine et dans l’état descriptif de division pour le lot 6 ; mesurer la totalité du lot actuel de ce dernier ;

* vérifier la réalité des désordres allégués par le Syndicat des copropriétaires [Adresse 11] dans son assignation et les pièces versées aux débats; situer leur date d’apparition ;

* rechercher les causes des désordres ; dire s’ils proviennent d’une erreur de conception, d’un vice de matériau, d’un défaut ou d’une erreur d’exécution, d’une mauvaise surveillance du chantier, d’un vice du sol, d’une négligence dans l’entretien ou l’exploitation des ouvrages ou de toute autre cause ;

* préciser les moyens et travaux nécessaires pour y remédier, en chiffrer le coût, comprenant, si besoin est, le coût de la maîtrise d’œuvre correspondante et en préciser la durée sur devis présentés par les parties, vérifiés et annexés au rapport ;

* fournir tous éléments techniques et de fait de nature à permettre, le cas échéant, à la juridiction compétente de déterminer les responsabilités éventuellement encourues ;

* fournir éventuellement tous éléments d’appréciation des préjudices subis ;

* s’expliquer techniquement dans le cadre de ces chefs de mission sur les dires et observations des parties après leur avoir fait part de ses pré-conclusions ;

DISONS que le Syndicat des copropriétaires [Adresse 11] devra consigner à la régie du tribunal judiciaire, avant le 4 août 2025, la somme de 4000 euros afin de garantir le paiement des frais et honoraires de l’expert sauf dans l’hypothèse où une demande d’aide juridictionnelle antérieurement déposée serait accueillie, auquel cas les frais seront avancés directement par le Trésorier Payeur Général ;

DISONS qu’à défaut de consignation selon les modalités ainsi fixées, la désignation de l’expert sera caduque à moins que le magistrat chargé du contrôle de l’expertise, à la demande d’une partie se prévalant d’un motif légitime, ne décide une prorogation du délai ou un relevé de caducité ;

DISONS que l’expert devra faire connaître sans délai son acceptation et qu’à défaut ou en cas de carence dans l’accomplissement de sa mission, il sera pourvu à son remplacement par ordonnance du magistrat chargé du contrôle de l’expertise ;

DISONS que l’expert commencera ses opérations dès qu’il aura été avisé par le greffe que la consignation ou que le montant de la première échéance dont la consignation a pu être assortie a été versée en application des dispositions de l’article 267 du code de procédure civile ;

DISONS que lors de la première réunion ou au plus tard de la deuxième réunion des parties, l’expert dressera un programme de ses investigations et évaluera d’une manière aussi précise que possible le montant prévisible de ses honoraires et de ses dépenses ;

DISONS que préalablement l’expert communiquera aux parties sa demande de consignation complémentaire en les invitant à faire valoir leurs observations dans le délai de quinze jours ;

DISONS que l’expert adressera au magistrat chargé du contrôle des expertises sa demande de consignation complémentaire en y joignant soit les observations des parties, soit en précisant que les parties n’ont formulé aucune observation ;

DISONS qu’à défaut de consignation dans le délai et selon les modalités fixées par le magistrat, et sauf prorogation de ce délai, l’expert pourra demander à déposer son rapport en l’état en application de l’article 280 du code de procédure civile ;

DISONS que l’expert devra impartir aux parties un délai de rigueur pour déposer les pièces justificatives qui lui paraîtraient nécessaires et qui ne lui auraient pas été communiquées spontanément, et le cas échéant, à l’expiration de ce délai en application des dispositions de l’article 275 alinéa 2 du code de procédure civile, saisir le magistrat chargé du contrôle des expertises pour faire ordonner la production de ces documents, s’il y a lieu sous astreinte ou être autorisé à passer outre, poursuivre ses opérations et conclure sur les éléments en sa possession;

DISONS que l’expert accomplira personnellement sa mission conformément aux dispositions des articles 263 à 284-1 du code de procédure civile, qu’en particulier il pourra recueillir les déclarations et l’avis de toutes personnes informées et qu’il aura la faculté de s’adjoindre tout spécialiste dans une spécialité distincte de la sienne conformément aux dispositions de l’article 278 du code de procédure civile ;

DISONS que, sauf prorogation dûment autorisée par le juge chargé du contrôle des expertises, l’expert devra remettre directement un rapport à chacune des parties et en déposera un exemplaire au greffe du tribunal, (article 173 du Code de procédure civile) au plus tard le 4 mars 2026 de son rapport auquel sera joint, le cas échéant, l’avis du technicien qu’il s’est adjoint ;

DISONS que l’expert devra solliciter du Magistrat chargé du contrôle des expertises une prorogation de ce délai, si celui-ci s’avérait insuffisant ;

DISONS qu’il devra vérifier que les parties ont été à même de débattre des constatations ou des documents au vu desquels il entend donner son avis ;

DISONS que l’expert, une fois ses opérations terminées, et au moins un mois avant le dépôt de son rapport définitif, communiquera à chacune des parties, sous forme de pré-rapport le résultat de ses constatations ainsi que les conclusions auxquelles il sera parvenu, recevra et répondra aux observations que les parties auront jugé utile de lui adresser sous forme de dires à annexer au rapport définitif ;

DISONS que lorsque l’expert transmettra son pré-rapport aux parties il leur impartira un délai maximum de six semaines pour recueillir leurs observations ou réclamations récapitulatives conformément aux dispositions de l’article 276 du code de procédure civile, et qu’à l’expiration de ce délai il ne sera pas tenu de prendre en compte les observations tardives sauf cause grave et dûment justifiée, auquel cas il en fera rapport au juge chargé du contrôle de la mesure d’instruction et précisera s’il n’a reçu aucune observation ;

DISONS que dans le cas où les parties viendraient à se concilier, l’expert devra constater que sa mission est devenue sans objet et en faire rapport au juge chargé du contrôle des expertises ;

DISONS qu’à l’issue de ses opérations l’expert adressera au magistrat taxateur sa demande de recouvrement d’honoraires en même temps qu’il justifiera l’avoir adressée concomitamment aux parties ;

DISONS que les parties disposeront à réception de ce projet de demande de recouvrement d’honoraires, d’un délai d’un mois pour faire valoir leurs observations sur cet état de frais, que ces observations seront adressées au magistrat taxateur afin, si nécessaire, d’en débattre contradictoirement préalablement à l’ordonnance de taxe ;

DISONS que l’expert devra rendre compte de sa mission au magistrat chargé du contrôle des expertises ;

DISONS qu’il devra informer immédiatement le magistrat chargé du contrôle des expertises de toutes difficultés rencontrées dans l’accomplissement de sa mission ;

DISONS qu’en application des dispositions des articles 748-1 et suivants du code de procédure civile, dans l’hypothèse où l’expert judiciaire aurait recueilli l’accord des parties à l’utilisation de la plate-forme OPALEXE, celle-ci devra être utilisée, conformément à la convention entre le ministère de la justice et le conseil national des compagnies d’experts de justice concernant la dématérialisation de l’expertise civile du 18 avril 2017 et à l’arrêté du 14 juin 2017 portant application des dispositions du titre XXI du livre 1° du code de procédure civile aux experts judiciaire, aux envois, remises et notifications mentionnés à l’article 748-1 du code de procédure civile ;

REJETONS le surplus des demandes ;

DISONS n’y avoir lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

LAISSONS à la charge du Syndicat des copropriétaires [Adresse 11] les dépens de la présente instance ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire;

Ainsi ordonné et prononcé au tribunal judiciaire de Nice

LE GREFFIER LE JUGE DES REFERES