COUR D’APPEL D'[Localité 6]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

M I N U T E

(Décision Civile)

JUGEMENT : S.C.P. BTSG² c/ S.D.C. [Adresse 7]

N° 25/

Du 11 mars 2025

4ème Chambre civile

N° RG 21/02488 – N° Portalis DBWR-W-B7F-NSIG

Grosse délivrée à

M^e Gilles BROCA

expédition délivrée à

la SELARL GHM AVOCATS

le 11 Mars 2025

mentions diverses

Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du onze mars deux mil vingt cinq

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame VALAT, Présidente, assistée de Madame Estelle AYADI, Greffier.

Vu les Articles 812 à 816 du Code de procédure civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

A l’audience publique du 21 novembre 2024 le prononcé du jugement étant fixé au 11 mars 2025 par mise à disposition au greffe de la juridiction, les parties en ayant été préalablement avisées.

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 11 mars 2025, signé par Madame VALAT, Présidente, assistée de Madame Estelle AYADI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION : contradictoire, en premier ressort, au fond.

DEMANDERESSE:

S.C.P. BTSG², prise en la personne de son représentant légal en exercice, Maître [X] [J], ès qualités de liquidateur judicaire de la société JMD, désigné à ces fonctions en remplacement de la SELAS ETUDE STEPHANIE BIENFAIT par Ordonnance de M. le Président du Tribunal de Commerce de NICE en date du 4 novembre 2016

[Adresse 5]

[Localité 1]

représentée par M^e Gilles BROCA, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

DÉFENDERESSE:

Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 7], représenté par son syndic en exercice, Monsieur [M] [P], domicilié [Adresse 4]

[Adresse 3]

[Localité 2]

représenté par M^e Farouk MILOUDI de , avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

EXPOSÉ DU LITIGE

Par jugement du 4 octobre 2012, le tribunal de commerce de Nice a ouvert une procédure de liquidation judiciaire à l’égard de la société JMD Réalisations exerçant l’activité de promoteur immobilier dont l’actif comportait certains lots au sein d’un immeuble en copropriété dénommé [Adresse 7] situé [Adresse 3] à La Trinité (06340).

Par ordonnance du 30 septembre 2020, rectifiée le 22 octobre 2020, le juge commissaire à la procédure collective de la société JMD Réalisations a ordonné la vente aux enchères publiques, en deux lots, des biens et droits immobiliers détenus par la société JMD Réalisations.

Les deux lots ont été vendus sur adjudication à la société Avenir Transaction à l’audience du juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Nice du 15 avril 2021.

Par lettre recommandée du 28 avril 2021, le conseil de la SCP BTSG a procédé à la notification de ces ventes au syndicat des copropriétaires [Adresse 7], représenté par M. [M] [P] en qualité de syndic bénévole.

Par acte d’huissier du 12 mai 2021, le syndicat des copropriétaires a formé opposition au prix de vente pour obtenir le paiement de la somme de 15.412,88 euros, outre celle de 222,88 euros au titre du coût de l’acte.

Par acte d’huissier du 29 juin 2021, la SCP BTSG, a fait assigner le syndicat des copropriétaires [Adresse 7], pris en la personne de son syndic bénévole en exercice aux fins de voir :

ordonner la mainlevée pure et simple de l’opposition formée le 12 mai 2021,

dire et juger que la créance postérieure alléguée par le syndicat des copropriétaires au titre de son opposition pour un montant total de 15.412,88 euros est inopposable à la procédure collective de la société JMD Réalisations,

A défaut et très subsidiairement,

dire et juger que l’opposition ne peut produire ses effets que pour la seule somme de 6.974,84 euros,

condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Elle fait valoir que l’opposition formée par le syndicat des copropriétaires est irrégulière faute d’avoir respecté les dispositions de l’article 20 de la loi du 10 juillet 1965 et de l’article 5-1 du décret du 17 mars 1967 en raison de l’absence de ventilation des charges dues lot par lot et de détail des sommes réclamées selon leur nature ainsi que de l’imputation irrégulière des charges dues au titre des lots vendus.

Elle affirme que l’opposition irrégulière a fait perdre au syndicat des copropriétaires son privilège et qu’il devait respecter le droit des procédures collectives afin que sa créance puisse être opposable à la liquidation judiciaire de la société JMD Réalisations et admise dans les répartitions. Elle estime que, faute d’avoir été régulièrement déclarée, la créance d’un montant de 15.412,88 euros est inopposable à la procédure collective dès lors qu’elle appartient à la catégorie des créances postérieures non éligibles au traitement préférentiel selon les dispositions combinées des articles L 622-24, L 622-26 et L 641-3 du code de commerce.

A défaut et très subsidiairement, elle fait valoir que l’opposition porte sur des créances ne pouvant bénéficier du privilège de l’article 2374 du code civil, à savoir les charges échues au titre des années 2013 à 2016.

Le syndicat des copropriétaires [Adresse 7] a saisi le juge de la mise en état de conclusions d’incident afin d’obtenir le prononcé de la nullité de l’assignation au motif qu’elle a été délivrée à M. [M] [P] en tant que syndic en exercice alors que son représentant légal était la société Socapac.

Par ordonnance du 8 mars 2024, le juge de la mise en état a rejeté l’exception de nullité de l’assignation délivrée le 29 juin 2021 par la SCP BTSG et a condamné le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens de l’incident.

Par dernières conclusions au fond notifiées le 24 novembre 2022, le syndicat des copropriétaires [Adresse 7] conclut au débouté de la SCP BTSG de ses demandes et sollicite sa condamnation à lui payer la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Il fait valoir que les demandes formées par le liquidateur de la SCP BTSG sont irrecevables au motif que la société JMD Réalisations était propriétaire des lots concernés alors que l’assignation a été délivrée par le liquidateur judiciaire et que nul ne plaide par procureur.

Il soutient en outre que la société JMD Réalisations était défaillante dans le paiement des charges de copropriété depuis plusieurs années et que le syndicat dispose d’une créance certaine, liquide et exigible à son encontre. Il précise que les sommes qui sont réclamées ont fait l’objet d’un vote lors d’assemblées générales devenues définitives.

La clôture de l’instruction est intervenue le 7 novembre 2024. L’affaire a été retenue à l’audience du 21 novembre 2024 et la décision a été mise en délibéré au 21 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il convient de relever que le syndicat des copropriétaires consacre dans les motifs de ses conclusions des développements relatifs à l’irrecevabilité des demandes formées par le liquidateur de la SCP BTSG, sans toutefois formuler la demande correspondante dans le dispositif des conclusions. Il s’ensuit que le tribunal n’est pas saisi d’une demande de ce chef.

En outre, le tribunal rappelle qu’il n’est pas tenu de statuer sur les demandes de « dire et juger », « juger », « donner acte » ou « constater » qui ne constituent pas de prétentions en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques.

Sur la demande d’ordonner la mainlevée de l’opposition

En vertu de l’article 20 I de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, lors de la mutation à titre onéreux d’un lot, et si le vendeur n’a pas présenté au notaire un certificat du syndic ayant moins d’un mois de date, attestant qu’il est libre de toute obligation à l’égard du syndicat, avis de la mutation doit être donné par le notaire au syndic de l’immeuble par lettre recommandée avec avis de réception dans un délai de quinze jours à compter de la date du transfert de propriété.

Avant l’expiration d’un délai de quinze jours à compter de la réception de cet avis, le syndic peut former au domicile élu, par acte extrajudiciaire, opposition au versement des fonds pour obtenir le paiement des sommes restant dues par l’ancien propriétaire.

Le notaire libère les fonds dès l’accord entre le syndic et le vendeur sur les sommes restant dues. A défaut d’accord, dans un délai de trois mois après la constitution par le syndic de l’opposition régulière, il verse les sommes retenues au syndicat, sauf contestation de l’opposition devant les tribunaux par une des parties. Les effets de l’opposition sont limités au montant ainsi énoncé.

L’article 5-1 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi du 10 juillet 1965 précise que, pour l’application des dispositions de l’article 20 de la loi du 10 juillet 1965, il n’est tenu compte que des créances du syndicat effectivement liquides et exigibles à la date de la mutation.

L’opposition éventuellement formée par le syndic doit énoncer d’une manière précise : 1° Le montant et les causes des créances de toute nature du syndicat de l’année courante et des deux dernières années échues ; 2° Le montant et les causes des créances de toute nature du syndicat des deux années antérieures aux deux dernières années échues ; 3° Le montant et les causes des créances de toute nature du syndicat garanties par une hypothèque légale et non comprises dans les créances privilégiées, visées aux 1° et 2° ci-dessus ; 4° Le montant et les causes des créances de toute nature du syndicat non comprises dans les créances visées aux 1°, 2° et 3° ci-dessus.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires [Adresse 7] a formé opposition au paiement du prix de cession des lots de copropriété 10, 11, 14, 15, 17 et 18 de l’état descriptif de division de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 8] pour un montant de 15.412,88 euros.

Un extrait succinct de charges de copropriété est annexé à l’acte d’opposition. Cet extrait est établi par année et couvre la période de 2013 à 2020. Il ne détaille pas le montant et les causes des créances, comme exigé par l’article 5-1 du décret du 17 mars 1967 précité et le syndicat des copropriétaires ne produit dans le cadre de la présente instance aucune pièce qui démontre que sa créance était liquide et exigible à la date de la mutation, comme exigé par l’article 20 de la loi du 10 juillet 1965.

Il convient par conséquent d’ordonner la mainlevée de l’opposition au paiement du prix de cession formée pour un montant de 15.412,88 euros par acte du 12 mai 2021.

Sur les demandes accessoires

Partie perdante au procès, le syndicat des copropriétaires [Adresse 7] sera condamné aux dépens et à payer à la SCP BTSG la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats publics, par jugement contradictoire mis à disposition au greffe et rendu en premier ressort,

ORDONNE la mainlevée de l’opposition au paiement du prix de cession formée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 7] situé [Adresse 3] à [Localité 9] pour un montant de 15.412,88 euros par acte du 12 mai 2021 ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] à payer à la SCP BTSG la somme de 1.500 euros (mille cinq cent euros) en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] aux dépens de l’instance ;

DEBOUTE les parties de leurs autres demandes ;

Le présent jugement a été signé par le Président et par le Greffier.

LE GREFFIER LE PRESIDENT