TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

M^e Eric FORESTIER

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Dominique DEMEYERE

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 24/03522 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5GIT

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le vendredi 14 mars 2025

DEMANDEUR

Le Syndicat Principal des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], Représenté par son Syndic la société ATRIUM GESTION sis [Adresse 2]

représenté par M^e Dominique DEMEYERE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1291

DÉFENDERESSE

La S.A.S. FONCIERE IMMONIANCE

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Eric FORESTIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #R0197

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Deborah FORST, Présidente,

assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 08 janvier 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 14 mars 2025 par Deborah FORST, Présidente, assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière

Décision du 14 mars 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 24/03522 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5GIT

EXPOSE DU LITIGE

La SAS Foncière Immoniance est propriétaire des lots n° 1 et 12 de l’immeuble situé [Adresse 3].

Par acte de commissaire de justice du 13 juin 2024, le syndicat principal des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], représenté par son syndic la société Atrium Gestion, a fait assigner la SAS Foncière Immoniance devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins de :

— dire recevable et bien fondé le syndicat principal des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] représenté par son syndic en fonction, la société Atrium Gestion ;

— constater que les diligences entreprises par le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic en vue de parvenir à une résolution amiable de la situation ont été vaines ;

— condamner la SAS Foncière Immoniance à lui payer les sommes suivantes :

3774,89 euros relatifs aux charges et travaux impayés entre le 1er octobre 2022 et le 1er avril 2024, avec intérêts au taux légal compter du 15 février 2023, date de la mise en demeure ;982,40 euros au titre des frais contentieux en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;1500 euros à titre de dommages et intérêts ;1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens, qui comprendront le coût des commandements de payer de 126,57 euros ;-ordonner la capitalisation des intérêts ;

— ne pas écarter l’exécution provisoire de la décision.

L’affaire a été appelée à l’audience du 29 octobre 2024 et renvoyée, à la demande du défendeur, à l’audience du 8 janvier 2025, à laquelle elle a été retenue.

Le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, a maintenu ses demandes formées dans son assignation, actualisant la demande relative à l’arriéré de charges et travaux impayés à la somme de 5481,96 euros arrêtée au 1er octobre 2024, et la demande relative aux frais à la somme de 1482,40 euros arrêtée au 1er octobre 2024. Il a demandé en outre de rejeter la demande de délais de paiement formée à titre reconventionnel.

Au soutien de ses demandes, il fait valoir, sur le fondement des articles 10, 10-1 et 14-1 de la loi n° 65-1965 du 10 juillet 1965 que le défendeur s’est abstenu de régler l’intégralité des charges de copropriété, ce qui a impliqué des frais de gestion émis par le syndic.

La SAS Foncière Immoniance, représentée par son avocat, a indiqué ne pas s’opposer à la demande de paiement de l’arriéré de charges pour la somme de 2481 euros, au regard des deux paiements de 1500 euros ayant été accomplis sur le compte Carpa de son conseil, mais a demandé de réduire le montant des frais, et a en outre sollicité des délais de paiement pour régler sa dette. Elle a enfin sollicité le rejet des autres demandes.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 14 mars 2025, par mise à disposition au greffe.

Par courrier du 20 février 2025, le syndicat des copropriétaires a adressé une note en délibéré au tribunal. Cette note, non autorisée, n’a pas été transmise contradictoirement à l’autre partie. Elle sera donc écartée des débats.

MOTIFS DE LA DECISION

I. Sur la demande en paiement de la somme de 5481,96 euros par le syndicat des copropriétaires

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 telle que modifiée, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu’un décompte individuel permettant de vérifier l’adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire.

L’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 indique en outre que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats les pièces suivantes :

— la matrice justifiant de la qualité de copropriétaire de la SAS Foncière Immoniance ;

— un décompte actualisé au 1er octobre 2024 ;

— les procès-verbaux des assemblées générales des 21 septembre 2022 et 10 octobre 2023 ;

— une attestation de non-recours relative à ces assemblées générales ;

— les appels de fonds du 9 novembre 2022 au 2 octobre 2024 ;

— le contrat de syndic.

Le décompte actualisé au 1er octobre 2024 indique que la SAS Foncière Immoniance est débitrice de la somme de 5481,96 euros, appel du 4e trimestre inclus.

La SAS Foncière Immoniance justifie avoir crédité la somme de 1500 euros sur le compte Carpa de son propre conseil le 10 décembre 2024. Cette somme n’ayant pas encore été effectivement versée au syndicat des copropriétaires, elle ne saurait valoir paiement.

Il en résulte que le syndicat des copropriétaires justifie de sa créance à l’égard de la SAS Foncière Immoniance pour la somme de 5481,96 euros, de sorte que la SAS Foncière Immoniance sera condamnée à lui verser la somme de 5481,96 euros avec intérêts au taux légal sur la somme de 1026,88 euros à compter du 20 février 2023, date de la mise en demeure, et de la présente décision pour le surplus.

II. Sur la demande de paiement de la somme de 1482,40 euros au titre des frais

Aux termes de l’article 10-1 a) de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à son encontre ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice.

Si le syndicat de copropriétaires peut prétendre imputer au seul copropriétaire défaillant la charge des frais exposés pour le recouvrement de sa créance, encore faut-il qu’il justifie de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure et que ces frais ne soient pas déjà compris dans les dépens.

Il est constant que les frais de recouvrement ne peuvent être mis à la charge d’un copropriétaire débiteur en vertu des dispositions du contrat de syndic, les rapports entre le syndicat et ses membres n’étant régis que par le règlement de copropriété.

En outre, l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses missions de base. L’application des dispositions de l’article 10-1 aux diligences du syndic en matière de recouvrement de charges suppose une prestation réelle, exclusive de la transmission des pièces à l’huissier ou à l’avocat qui ne peut se voir rémunérée qu’au titre des honoraires forfaitaires de gestion courante, à la charge de l’ensemble des copropriétaires.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie avoir adressé une mise en demeure par lettre recommandée datée du 15 février 2023 et reçue le 20 février 2023. Il justifie en conséquence de frais à ce titre, qu’il y a lieu de retenir pour la somme de 10 euros. Le décompte fait en outre état de frais de constitution d’hypothèque le 22 mars 2024 pour la somme de 204 euros, qui correspond à des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 précités. Il y a donc lieu de les retenir.

Les autres frais indiqués dans le décompte, à savoir les frais d’honoraires de relance après mise en demeure du 9 mars 2023, le frais d’honoraires de dossier transmis à l’auxiliaire de justice du 9 mai 2023, les frais d’honoraires de transmission du dossier avocat du 22 mars 2024, les frais d’honoraires de suivi contentieux du 1er semestre du 28 juin 2024 ne sont pas justifiés et seront donc écartés.

En conséquence, la SAS Foncière Immoniance sera condamnée à verser au syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, la somme de 214 euros.

III. Sur la demande de dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

La carence récurrente d’un copropriétaire à s’acquitter du paiement des charges de copropriété a un impact sur l’équilibre financier de la copropriété tant au regard des sommes qui ne sont pas recouvrées en temps et en heure mais également au regard de celles qui doivent être avancées afin de tenter de les recouvrer.

En l’espèce, il résulte du décompte produit que la SAS Foncière Immoniance se trouve débitrice depuis plus de deux ans, créant ainsi des difficultés certaines de trésorerie au sein de la copropriété, celle-ci étant d’une taille modeste, et dotée d’un budget annuel inférieur à 30 000 euros.

Dans ces conditions, le syndicat des copropriétaires justifie de la réalité de son préjudice.

Il en résulte que la SAS Foncière Immoniance sera condamnée à lui verser la somme de 700 euros à titre de dommages et intérêts.

V. Sur la demande de délais de paiement

Selon l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, la SAS Foncière Immoniance ne produit aucune pièce afin de justifier de sa situation financière, de sorte qu’elle n’établit pas que sa situation nécessite qu’il lui soit accordé des délais de paiement.

Sa demande sera donc rejetée.

VI. Sur la demande de capitalisation des intérêts

La capitalisation des intérêts ayant été sollicitée elle sera ordonnée conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil, sous réserve du respect des conditions d’annualité et étant précisé que le point de départ des intérêts capitalisés ne peut être antérieur à la demande de capitalisation du créancier.

VII. Sur les accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la SAS Foncière Immoniance succombe. Elle sera donc condamnée aux dépens tels qu’énumérés à l’article 695 du code de procédure civile, et qui comprendront le coût du commandement de payer du 11 mai 2023 d’un montant de 126,57 euros.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, l’équité commande de condamner SAS Foncière Immoniance à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de l’article 514-1 du code de procédure civile, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue d’office, ou à la demande des parties, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, la nature de l’affaire n’est pas incompatible avec le maintien de l’exécution provisoire, de sorte qu’il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe après débats en audience publique,

Condamne la SAS Foncière Immoniance à verser au syndicat principal des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], représenté par son syndic la société ATRIUM GESTION, la somme de 5481,96 euros au titre des charges et travaux, entre le 1er avril 2022 et le 1er octobre 2024, 4e échéance 2024 incluse, avec intérêts au taux légal sur la somme de 1026,88 euros à compter du 20 février 2023, date de la mise en demeure, et de la présente décision pour le surplus ;

Condamne la SAS Foncière Immoniance à verser au syndicat principal des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], représenté par son syndic la société ATRIUM GESTION, la somme de 214 euros au titre des frais visés à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, arrêtée au 1er octobre 2024 ;

Condamne la SAS Foncière Immoniance à verser au syndicat principal des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], représenté par son syndic la société ATRIUM GESTION, la somme de 700 euros à titre de dommages et intérêts ;

Rejette la demande de délais de paiement formée par la SAS Foncière Immoniance ;

Ordonne la capitalisation des intérêts ;

Condamne la SAS Foncière Immoniance à verser au syndicat principal des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], représenté par son syndic la société ATRIUM GESTION, la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette pour le surplus des demandes ;

Condamne la SAS Foncière Immoniance aux dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer du 11 mai 2023 d’un montant de 126,57 euros ;

Rappelle que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit et dit n’y avoir lieu à l’écarter.

La greffière La présidente