COUR D’APPEL D'[Localité 6]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

M I N U T E

(Décision Civile)

JUGEMENT : [F] [B], [L] [E] c/ Syndic. de copro. LES CACTEES

N° 25/

Du 02 Décembre 2025

4ème Chambre civile

N° RG 24/02815 – N° Portalis DBWR-W-B7I-P3TS

Grosse délivrée à

la SELARL LBVS AVOCATS

la SELARL MAITRE BARBARO ET ASSOCIES

expédition délivrée à

le

mentions diverses

Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du deux Décembre deux mil vingt cinq

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Cécile SANJUAN PUCHOL, Première Vice-Présidente, assistée de Madame Eliancia KALO, Greffière,

Vu les Articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

A l’audience publique du 7 Octobre 2025, le prononcé du jugement étant fixé au 2 Décembre 2025, par mise à disposition au greffe de la juridiction, les parties en ayant été préalablement avisées.

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 2 Décembre 2025, signé par Madame Cécile SANJUAN PUCHOL, Première Vice-Présidente, assistée de Madame Eliancia KALO, Greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION : contradictoire, en premier ressort, au fond.

DEMANDEURS:

M. [F] [B]

[Adresse 8] »,

Lots n°2 & n°4,

[Localité 2]

représenté par Maître Krystel MALLET de la SELARL LBVS AVOCATS, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

Mme [L] [E]

[Adresse 8] »,

Lots n°2 & n°4,

[Localité 2]

représentée par Maître Krystel MALLET de la SELARL LBVS AVOCATS, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

DÉFENDEUR:

Le Syndicat des copropriétaires de la résidence dénommée « LES CACTEES », pris en la personne de son Syndic en exercice,

[Adresse 3]

[Localité 1]

représenté par Maître Alexia CASTROVINCI de la SELARL MAITRE BARBARO ET ASSOCIES, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [F] [B] et Mme [L] [E] sont propriétaires d’une villa constituant le lot n°4 d’un ensemble en copropriété dénommé « Les Cactées » situé [Adresse 5].

L’assemblée générale des copropriétaires de la résidence dénommée « Les Cactées » s’est réunie le 22 mars 2024 puis le 19 juillet 2024.

Par acte de commissaire de justice du 2 août 2024, M. [F] [B] et Mme [L] [E] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires de la résidence dénommée « Les Cactées » devant le tribunal judiciaire de Nice afin d’obtenir principalement l’annulation de l’assemblée générale du 22 mars 2024 pour défaut de convocation. L’affaire a été enrôlée sous le numéro de RG 24/2815.

Aux termes de leurs dernières conclusions communiquées le 29 septembre 2025, M. [F] [B] et Mme [L] [E] sollicitent :

la jonction l’instance avec celle enrôlée sous le numéro de RG 24/3323 portant sur leur demande de nullité de l’assemblée générale du 19 juillet 2024, le prononcé de la nullité de l’assemblée générale du 22 mars 2024 pour défaut de convocation,la condamnation du syndicat des copropriétaires de la résidence dénommée « Les Cactées » à leur payer la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Ils exposent avoir toujours régulièrement reçu leurs appels de fonds, à l’exception de celui du 2ème trimestre de l’année 2024. Ils expliquent avoir interrogé à ce propos la société Capimmo Copro qui les a informés de son remplacement et de la désignation de la société Régie Immobilière de Gestion en qualité de syndic lors de l’assemblée générale extraordinaire du 22 mars 2024.

Ils font valoir qu’ils n’ont jamais été convoqués à cette assemblée qui est par conséquent irrégulière.

Ils expliquent avoir été convoqués à l’assemblée générale suivante du 19 juillet 2024 qui avait pour objet d’autoriser le syndic à agir en justice à leur encontre. Ils contestent toutefois la régularité de la désignation de la société Régie Immobilière de Gestion en qualité de syndic au motif de la nullité de l’assemblée du 22 mars 2024 ayant approuvé son mandat encourt la nullité. Ils concluent donc également à l’annulation de l’assemblée générale du 19 juillet 2024 convoquée par un syndic dont le mandat est nul.

Ils sollicitent, à titre liminaire, sur le fondement de l’article 367 du code de procédure civile, la jonction des procédures enrôlées sous les numéros de RG 24/2815 et 24/3323 en faisant valoir que la décision à intervenir sur la validité de l’assemblée du 22 mars 2024 ayant désigné le syndic aura une influence sur l’issue du recours exercé à l’encontre de l’assemblée du 19 juillet 2024 convoqué par ce syndic.

Ils estiment que l’assemblée générale du 22 mars 2024 est nulle, sur le fondement des articles 7 et 9 du décret du 17 mars 1967, car ils n’ont pas été convoqués.

Ils soutiennent que cette absence de convocation constitue une atteinte au droit fondamental des copropriétaires de participer à l’assemblée et que cette nullité d’ordre public ne peut être couverte.

Ils ajoutent avoir été inscrits comme copropriétaires défaillants dans le procès-verbal de cette assemblée dont ils n’ont été destinataires que le 19 juin 2024, soit postérieurement au délai d’un mois à compter de l’assemblée générale.

En réplique aux écritures adverses, ils concluent qu’il importe peu d’identifier l’auteur de la faute dès lors que la preuve de la convocation des demandeurs à l’assemblée contestée n’est pas rapportée.

Ils font valoir que seule la production d’un accusé de réception permet de respecter le formalisme de notification de la convocation prévu par l’article 64 du décret du 17 mars 1967. Il ajoute que la lecture du courriel du 29 février 2024 ne permet pas de témoigner de l’envoi de leur convocation puisqu’il n’émane pas de la société Capimmo Copro mais de la société Gestion Barberis, qu’il ne mentionne pas l’envoi des convocations mais seulement de « l’AGS » et de la feuille de présence et que leur nom n’est pas cité. Ils rappellent que l’assemblée litigieuse est une assemblée générale annuelle et non spéciale.

Ils énoncent en outre que la nullité pour défaut de convocation est acquise indépendamment de la preuve d’un grief.

Ils soutiennent que la nullité de l’assemblée générale du 22 mars 2024 entraîne celle de toutes les assemblées générales postérieures convoquées par la société Régie Immobilière de Gestion qui se trouve, rétroactivement, privée de tout mandat.

Dans ses dernières écritures notifiées le 21 juin 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « Les Cactées » s’associe à la demande de jonction, conclut au débouté et sollicite que les dépens de l’instance soient partagés.

Il relate que, préalablement à la tenue de l’assemblée générale du 22 mars 2024, son syndic était la société Capimmo Copro. Il expose que les demandeurs entreprenaient des travaux de rénovation et d’extension d’envergure de leur lot sans autorisation préalable de l’assemblée générale. Il explique que face à l’inertie du syndic, un copropriétaire a adressé une demande de convocation d’une assemblée générale extraordinaire pour mettre à l’ordre du jour la révocation du syndic en exercice et le choix d’un nouveau mandataire.

Il indique que par courriel du 29 février 2024, le gérant de la société Capimmo Copro a confirmé l’envoi de convocations, adressé copie de la convocation et précisé accepter la révocation de son mandat sans qu’il soit nécessaire de la soumettre à un vote.

Il explique que lors de l’assemblée du 22 mars 2024, il a été pris acte de l’acceptation par le syndic de la révocation de son mandat et voté à l’unanimité des copropriétaires présents la désignation de la société Régie Immobilière de Gestion en qualité de nouveau syndic.

Il expose que cette dernière a organisé l’assemblée générale du 19 juillet 2024 lors de laquelle les copropriétaires ont validé les comptes et autorisé le syndic à ester en justice contre les demandeurs à propos des travaux réalisés sans autorisation préalable de l’assemblée.

Il soutient que les assemblées générales contestées sont régulières.

Il soutient qu’il était représenté par la société Capimmo Copro lors de la rédaction et l’envoi des convocations à l’assemblée du 22 mars 2024 et qu’il appartenait donc à cette dernière d’adresser aux demandeurs leur convocation. Il estime donc que l’ancien syndic a commis une faute susceptible d’engager sa responsabilité.

Il souligne que ce dernier n’a pas non plus communiqué l’intégralité des archives du syndicat, dont les accusés de réception des convocations, à son successeur.

Il considère que le courriel du 29 février 2024 faisant mention de l’envoi des convocations constitue une preuve suffisante du respect des dispositions légales en matière d’envoi des convocations.

Il soutient également que le résultat des votes n’aurait pas été différent en présence des demandeurs puisque la majorité de l’article 25 requise pour la désignation d’un syndic comme pour accorder au syndic un mandat d’ester en justice est acquise par le vote des trois autres copropriétaires représentant 576/1000 tantièmes.

Il estime que les demandeurs contestent la régularité de l’assemblée du 19 juillet 2024 afin de retarder l’action devant être introduite à leur encontre.

Il estime que les demandeurs contestent l’assemblée générale du 22 mars 2024 uniquement pour obtenir la nullité de l’assemblée du 19 juillet 2024 et donc du mandat d’ester en justice à leur encontre donné au syndic.

Il en conclut qu’il apparaît donc disproportionné de faire droit à leur demande formée au titre des frais irrépétibles.

* * * * *

Par acte de commissaire de justice du 18 septembre 2024, M. [F] [B] et Mme [L] [E] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « Les Cactées » devant le tribunal judiciaire de Nice afin d’obtenir le prononcé de la nullité de la convocation et de l’assemblée générale du 19 juillet 2024. Cette instance a été enrôlée sous le numéro de RG 24/3323.

Aux termes de leurs dernières conclusions communiquées le 29 septembre 2025, M. [F] [B] et Mme [L] [E] sollicitent :

la jonction de l’instance avec celle enrôlée sous le numéro de RG 24/2815, le prononcé de la nullité de l’assemblée générale du 19 juillet 2024,la condamnation du syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « Les Cactées » au paiement de la somme de 5.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Ils sollicitent, à titre liminaire, sur le fondement de l’article 367 du code de procédure civile, la jonction des procédures enrôlées sous les numéros de RG 24/2815 et 24/3323 en faisant valoir que la décision à intervenir sur la validité de l’assemblée du 22 mars 2024 ayant désigné le syndic aura une influence sur l’issue du recours exercé à l’encontre de l’assemblée du 19 juillet 2024 convoqué par ce syndic.

Ils estiment que l’assemblée générale du 19 juillet 2024 est nulle, sur le fondement de l’article 7 du décret du 17 mars 1967, en raison du défaut de qualité de la société Régie Immobilière de Gestion pour convoquer les copropriétaires. Ils rappellent que le défaut de convocation valable entraîne la nullité des décisions de l’assemblée générale concernée et des assemblées générales ultérieures convoquées par une personne dépourvue de qualité pour le faire.

Ils exposent avoir sollicité l’annulation de l’assemblée générale du 22 mars 2024 à laquelle ils n’ont pas été convoqués et lors de laquelle la société Régie Immobilière de Gestion a été désignée en qualité de syndic.

Ils concluent que l’annulation de l’assemblée du 22 mars 2024 ayant désigné le syndic prive rétroactivement ce dernier de son mandat et entraîne nécessairement l’annulation de celle du 19 juillet 2024 qu’il a convoqué.

En réplique aux écritures adverses, ils font valoir que l’argument est inopérant dans la mesure où le syndicat n’oppose aucun moyen de droit permettant de justifier de la régularité des assemblées générales contestées.

Dans ses dernières écritures notifiées le 21 juin 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « Les Cactées » s’associe à la demande de jonction, conclut au débouté et sollicite que les dépens de l’instance soient partagés.

Il relate que, préalablement à la tenue de l’assemblée générale du 22 mars 2024, son syndic était la société Capimmo Copro. Il expose que les demandeurs entreprenaient des travaux de rénovation et d’extension d’envergure de leur lot sans autorisation préalable de l’assemblée générale. Il explique que face à l’inertie du syndic, un copropriétaire a adressé une demande de convocation d’une assemblée générale extraordinaire pour mettre à l’ordre du jour la révocation du syndic en exercice et le choix d’un nouveau mandataire.

Il indique que par courriel du 29 février 2024, le gérant de la société Capimmo Copro a confirmé l’envoi de convocations, adressé copie de la convocation et précisé accepter la révocation de son mandat sans qu’il soit nécessaire de la soumettre à un vote.

Il explique que lors de l’assemblée du 22 mars 2024, il a été pris acte de l’acceptation par le syndic de la révocation de son mandat et voté à l’unanimité des copropriétaires présents la désignation de la société Régie Immobilière de Gestion en qualité de nouveau syndic.

Il expose que cette dernière a organisé l’assemblée générale du 19 juillet 2024 lors de laquelle les copropriétaires ont validé les comptes et autorisé le syndic à ester en justice contre les demandeurs à propos des travaux réalisés sans autorisation préalable de l’assemblée.

Il soutient que les assemblées générales contestées sont régulières.

Il soutient qu’il était représenté par la société Capimmo Copro lors de la rédaction et l’envoi des convocations à l’assemblée du 22 mars 2024 et qu’il appartenait donc à cette dernière d’adresser aux demandeurs leur convocation. Il estime donc que l’ancien syndic a commis une faute susceptible d’engager sa responsabilité.

Il souligne que ce dernier n’a pas non plus communiqué l’intégralité des archives du syndicat, dont les accusés de réception des convocations, à son successeur.

Il considère que le courriel du 29 février 2024 faisant mention de l’envoi des convocations constitue une preuve suffisante du respect des dispositions légales en matière d’envoi des convocations.

Il soutient également que le résultat des votes n’aurait pas été différent en présence des demandeurs puisque la majorité de l’article 25 requise pour la désignation d’un syndic comme pour accorder au syndic un mandat d’ester en justice est acquise par le vote des trois autres copropriétaires représentant 576/1000 tantièmes.

Il estime que les demandeurs contestent la régularité de l’assemblée du 19 juillet 2024 afin de retarder l’action devant être introduite à leur encontre.

Il estime que les demandeurs contestent l’assemblée générale du 22 mars 2024 uniquement pour obtenir la nullité de l’assemblée du 19 juillet 2024 et donc du mandat d’ester en justice contre eux accordé au syndic.

Il en conclut qu’il apparaît donc disproportionné de faire droit à leur demande formée au titre des frais irrépétibles.

Les deux instances ont fait l’objet d’un calendrier de procédure fixant la clôture de l’instruction au 3 octobre 2025 et l’audience de plaidoirie au 7 octobre 2025 à l’issue de laquelle les décisions ont été mises en délibéré au 2 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de jonction des procédures.

Aux termes de l’article 367 du code de procédure civile, le juge peut, à la demande des parties ou d’office, ordonner la jonction de plusieurs instances pendantes devant lui s’il existe entre les litiges un lien tel qu’il soit de l’intérêt d’une bonne justice de les faire instruire ou juger ensemble.

Si le lien entre les affaires auquel se réfère ce texte n’est pas défini par le code de procédure civile, il suppose néanmoins que le jugement de l’une des questions de droit aura une influence sur la solution donnée à l’autre question quand bien même il n’y a pas identité de parties ou d’objet entre les instances.

L’opportunité d’une jonction ou d’une disjonction d’instances est souverainement appréciée notamment au regard du caractère divisible du litige et du risque de contrariété de décisions.

En l’espèce, les procédures enrôlées sous les numéros 24/2815 et 24/3323 ont pour objet une demande d’annulation de deux assemblées générales successives des copropriétaires de l’immeuble dénommé « Les Cactées » formée par M. [F] [B] et Mme [L] [E].

Les demandeurs à l’action en nullité de ces assemblées générales font notamment valoir que l’assemblée du 22 mars 2024, ayant désigné la société de Régie Immobilière de Gestion « RIG » en qualité de syndic, est nulle si bien que l’assemblée suivante convoquée par ce même syndic l’est également pour avoir été convoquée par une personne dépourvue de pouvoir par suite de la nullité rétroactive de son mandat.

Dès lors que le sort du recours exercée contre l’assemblée du 22 mars 2024 est susceptible d’avoir une incidence sur l’issue de l’instance en annulation de l’assemblée suivante du 19 juillet 2024, il existe un lien tel entre ces procédures qu’il apparaît de bonne administration de la justice de les instruire et juger ensemble afin d’éviter une contrariété de décisions.

En conséquence, il convient, conformément à ce que sollicitent les parties, d’ordonner la jonction de la procédure enrôlée sous le numéro de RG 24/3323 à la procédure enrôlée sous le numéro de RG 24/2815.

Sur la demande de prononcé de la nullité de l’assemblée générale du 22 mars 2024 en son entier.

En vertu de l’article 22, alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, chaque copropriétaire dispose d’un nombre de voix correspondant à sa quote-part dans les parties communes.

Il résulte implicitement de ce texte, et des articles 7 et 9 du décret du 17 mars 1967, dont les dispositions sont d’ordre public, que tous les copropriétaires doivent être convoqués à l’assemblée générale et qu’à défaut cette assemblée est nulle, sans qu’il soit nécessaire de rechercher si les voix du copropriétaire non convoqué auraient pu avoir une incidence sur le résultat du vote.

En effet, il est de principe que toute atteinte au droit fondamental d’un copropriétaire de participer ou de se faire représenter à l’assemblée générale entraîne la nullité des décisions prises, sans qu’il y ait lieu de rechercher si le vote de ce copropriétaire aurait une incidence sur la majorité requise par la loi.

Conformément aux prescriptions de l’article 64 du décret du 17 mars 1967, la convocation des copropriétaires aux assemblées doit être faite soit par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, ou par remise contre récépissé ou émargement.

La preuve de la régularité de la convocation d’un copropriétaire à l’assemblée générale ne peut en principe résulter que de la date de l’accusé de réception de la lettre le convoquant ou de la date de l’émargement.

Il appartient au syndic de faire la preuve de l’accomplissement des formalités qui lui incombent légalement à l’occasion de la tenue d’une assemblée générale

En l’espèce, M. [F] [B] et Mme [L] [E] étaient absents lors de l’assemblée générale du 22 mars 2024 à laquelle ils indiquent ne pas avoir été convoqués.

Il incombe dès lors au syndicat des copropriétaires de rapporter la preuve de leur convocation par la production de l’accusé de réception de la lettre de convocation par les époux [B], ce qu’il ne fait pas.

Le courriel du 29 février 2024 adressé par M. [V] [N] de la société Gestion Barberis à M. [I] [U] au terme duquel « conformément à votre demande, veuillez trouver ci-joint copie de l’AGS qui partira demain par courrier ainsi que de la feuille de présence afin que le nouveau syndic puisse tenir l’AG » ne suffit pas à rapporter la preuve de l’envoi de cette convocation qui n’avait pas encore été adressée à cette date d’autant qu’il ne mentionne pas le nom des demandeurs et n’a pas été adressé par le syndic en exercice à cette date.

Il sera précisé que, par application des dispositions de la loi du 10 juillet 1965 et du décret du 17 mars 1967, seul le syndicat des copropriétaires peut répondre de la validité d’une assemblée générale et il n’est pas nécessaire de rapporter la preuve d’une faute du syndicat ni celle d’un préjudice subi par le copropriétaire demandeur à l’appui de son recours.

Dès lors, le moyen du syndicat selon lequel le syndic aurait commis une faute de nature à engager sa responsabilité n’a aucune incidence sur l’irrégularité de l’assemblée générale du 22 mars 2024 à laquelle M. [F] [B] et Mme [L] [E], copropriétaires membres de droit de cette assemblée, n’ont pas été convoqués.

Par conséquent, la nullité de l’assemblée générale du 22 mars 2024 ne pourra qu’être prononcée.

Sur la demande d’annulation de l’assemblée générale du 19 juillet 2024 en son entier.

En vertu de l’article 7 du décret du 17 mars 1967, l’assemblée générale est convoquée par le syndic.

Pour qu’une assemblée puisse être valablement convoquée, il faut que le mandat de syndic soit en cours de validité à la date de la convocation. Le syndic perd le droit de convoquer l’assemblée générale lorsque ses fonctions ont pris fin notamment à la suite de l’annulation judiciaire de la décision de l’assemblée générale l’ayant désigné, désignation en vertu de laquelle il a convoqué l’assemblée.

Si la nullité de l’assemblée générale ayant désignée le syndic est prononcée, le syndic n’a plus aucune qualité pour intervenir et comme cette nullité a un effet rétroactif, les assemblées successivement convoquées par ce syndic sont annulables si un recours a été exercé à leur encontre dans les conditions de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

En l’espèce, l’assemblée générale du 22 mars 2024 avait désigné, au terme de sa résolution n°5, la société Cabinet Régie Immobilière de Gestion en qualité de syndic.

Or, cette assemblée générale étant nulle en son entier pour défaut de convocation de tous les copropriétaires, la société Cabinet Régie Immobilière de Gestion est rétroactivement privée de la qualité de syndic requise pour valablement convoquer l’assemblée postérieure du 19 juillet 2024.

L’assemblée générale des copropriétaires de la résidence « Les Cactées » du 19 juillet 2024, convoquée par la société Cabinet Régie Immobilière de Gestion n’ayant pas le pouvoir de le faire, est donc nulle en son entier.

Il convient par conséquent de prononcer la nullité en son intégralité de l’assemblée générale des copropriétaires de la résidence « Les Cactées » du 19 juillet 2024 convoquée par un syndic dont la désignation a judiciairement été annulée.

Sur les demandes accessoires

Aucune circonstance ne justifie d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Partie perdante au procès, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « Les Cactées » sera condamné aux dépens ainsi qu’à payer à M. [F] [B] et Mme [L] [E] la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats publics, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

ORDONNE la jonction de l’instance enrôlée sous le numéro de RG 24/3323 à l’instance enrôlée sous le numéro de RG 24/2815 ;

PRONONCE la nullité de l’assemblée générale des copropriétaires de la résidence dénommée « [7] » situé [Adresse 3] à [Localité 11] du 22 mars 2024 en son entier ;

PRONONCE la nullité de l’assemblée générale des copropriétaires de la résidence dénommée « [7] » situé [Adresse 3] à [Localité 11] du 19 juillet 2024 en son entier ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la résidence dénommée « [7] » située [Adresse 4] à [Adresse 10] [Localité 9] à payer à M. [F] [B] et Mme [L] [E] la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « Les Cactées » situé [Adresse 3] à [Localité 11] de ses demandes ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de plein droit de la présente décision ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « Les Cactées » situé [Adresse 3] à [Localité 11] aux dépens ;

Le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT