TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :Madame [N] [G]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :M^e Thomas BROCHE

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 24/04710 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5Y3G

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le lundi 17 février 2025

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 2], dont le siège social est sis Représenté par son Syndic la SARL CABINET CSJC sis – [Adresse 4]

représenté par M^e Thomas BROCHE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #B1159

DÉFENDERESSE

Madame [N] [G], demeurant [Adresse 3]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Pascale DEMARTINI, Vice-présidente, statuant en juge unique

assistée de Audrey BELTOU, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 09 décembre 2024

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 17 février 2025 par Pascale DEMARTINI, Vice-présidente assistée de Audrey BELTOU, Greffier

Décision du 17 février 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 24/04710 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5Y3G

EXPOSE DU LITIGE

Mme [N] [G] est propriétaire des lots n°12 et 18 dans l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 6], soumis au régime de la copropriété.

Suite à divers impayés de charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires dudit immeuble, représenté par son syndic en exercice la société CABINET CSJC a assigné Mme [N] [G] devant le tribunal judiciaire de PARIS par acte de commissaire de justice en date du 19 juillet 2024, en paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire:

—  8067,56 euros au titre des charges de copropriété selon décompte arrêté au 7 juin 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 13 mai 2024, à parfaire,

—  1000 euros de dommages et intérêts,

—  1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

A l’audience du 9 décembre 2024, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 6], représenté par son conseil, demande le bénéfice de son acte introductif d’instance. Au soutien de sa demande, il fait valoir que Mme [N] [G] ne paye pas régulièrement les appels de charges, ce qui entraîne pour lui des difficultés de gestion. Il indique à titre informatif qu’aucun paiement n’a été réalisé depuis l’assignation et que la créance se porte désormais à la somme de 8411,70 euros.

Régulièrement assignée à étude, Mme [N] [G] n’a pas comparu et ne s’est pas faite représenter.

A l’issu des débats, la décision a été mise en délibéré au 17 février 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

Aux termes des alinéas 1 et 2 de l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de participer au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. Aux termes de l’article 14-1 I de ladite loi le syndicat des copropriétaires vote chaque année un budget prévisionnel pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté mais l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

L’article 35 du décret du 17 mars 1967 précise les versements que peut exiger le syndic.

En application de l’article 42 de la même loi, les décisions d’une assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En application de l’article 1353 du code civil il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l’appui de sa demande:

— le relevé de matrice cadastrale à jour concernant l’immeuble et relatif aux lots n°12 et 18, indiquant la répartition des tantièmes (69/1000èmes),

— les appels de charges, provisions sur charges et travaux pour la période du 1er avril 2022 au 30 septembre 2024 ;

— les régularisations de charges pour les périodes du 1er avril 2022 au 31 mars 2023 et du 1er avril 2023 au 31 mars 2024 ;

— les procès-verbaux des assemblées générales des 22 mai 2023 et 4 juin 2024 comportant :

o approbation des comptes des exercices compris entre le 1er avril 2022 et le 31 mars 2023, et entre le 1er avril 2023 et le 31 mars 2024,

o vote des budgets prévisionnels du 1er avril 2023 au 31 mars 2024 et du 1er avril 2024 au 31 mars 2025,

o vote des budgets travaux, travaux ou opérations suivantes : diagnostic technique global (AG du 22 mai 2023 résolution 12-1), collecteurs et maçonnerie (AG du 22 mai 2023 résolution 13), étanchéité cour (AG du 22 mai 2023 résolution 14),

— un état récapitulatif de la créance au 6 décembre 2024,

— une mise en demeure par avocat du 13 mai 2024, par courrier recommandé avec avis de réception (pli avisé non réclamé).

En application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites par le syndicat, la créance de ce dernier est parfaitement établie à hauteur de la somme de 8067,56 euros, portant sur la période du 1er avril 2022 au 30 juin 2024.

La créance du syndicat de copropriétaires est donc fixée à la somme totale de 8067,56 euros.

Cette somme produira intérêt légal à compter de la mise en demeure sur la somme de 7697,59 euros et à compter de l’assignation pour le surplus.

Sur les dommages-intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

Par ailleurs, en application de l’article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu’un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages et intérêts pour résistance abusive à une action judiciaire.

En l’espèce, il est établi que Mme [N] [G] présente de manière récurrente des impayés de charges de copropriété et de travaux. Ces manquements répétés perturbent la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété et causent nécessairement un préjudice au syndicat des copropriétaires qui doit pallier ces paiements manquants.

La demande de dommages et intérêts des copropriétaires sera donc accueillie à hauteur de 300 euros.

Sur les demandes accessoires

La défenderesse, qui succombe, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1000 euros lui sera allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Mme [N] [G] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 6], représenté par son syndic en exercice la société CABINET CSJC:

— la somme de 8067,56 euros, portant sur la période du 1er avril 2022 au 30 juin 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure sur la somme de 7697,59 euros et à compter de l’assignation pour le surplus,

-300 euros au titre des dommages et intérêts,

CONDAMNE Mme [N] [G] aux dépens,

CONDAMNE Mme [N] [G] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 6], représenté par son syndic en exercice la société CABINET CSJC la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit,

Fait et jugé à [Localité 5] le 17 février 2025

le greffier le Président