TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 12]

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N° RG 25/52322 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7PYY

N° : 5

Assignation des :

18 et 19 Décembre 2023

[1]

[1] 3 copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 31 octobre 2025

par David CHRIQUI, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assisté de Estelle FRANTZ, Greffier.

DEMANDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 8], représenté par son syndic, la Société ORALIA PIERRE & GESTION, S.A.S.

[Adresse 9]

[Localité 5]

représenté par Maître Jérôme CHAMARD de la SCP SCP d’Avocats BOUYEURE – BAUDOUIN – DAUMAS – CHAMARD BENSAHE L – GOMEZ-REY – BESNARD, avocats au barreau de PARIS – #P0056

DEFENDERESSES

La Société DIDEROT PATRIMOINE

[Adresse 3]

[Localité 1]

représentée par Maître Astrid GENTES, avocat au barreau de PARIS – #D0248

La société LES DELICES DE [Localité 10], S.A.S.U.

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par Maître Slim JEMLI, avocat au barreau de PARIS – #C0961

DÉBATS

A l’audience du 26 Septembre 2025, tenue publiquement, présidée par David CHRIQUI, Juge, assisté de Estelle FRANTZ, Greffier,

Par actesde commissaire de justice en date des 18 et 19 décembre 2023, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé aux [Adresse 7] à PARIS a assigné la SCI DIDEROT PATRIMOINE, propriétaire au sein de cet ensemble immobilier des locaux à usage commercial situés au rez-de-chaussée, et la société locataire desdits locaux, la société LES DELICES DE LYON.

Après plusieurs renvois, l’affaire a été radiée du rôle des affaires civiles en cours.

L’affaire a été réinscrite audit rôle et a été entendue à l’audience de référé du 26 septembre 2025.

A cette audience, par conclusions déposées et soutenues oralement, le syndicat des copropriétaires précité sollicite du juge des référés de :

« Vu l’article 835 du Code de procédure civile,

Vu la loi du 10 juillet 1965, notamment ses articles 9, 14, 15, 25 b, et 26,

Vu les pièces versées aux débats,

* Juger le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 8] recevable et bien fondé en ses demandes ;

* Dire que cette remise en l’état antérieur consistera à :

— restituer au syndicat des copropriétaires le couloir des caves annexés;

— supprimer tout équipement installé dans le couloir des caves ;

— procéder à la suppression des percements dans le plancher séparant le rez-de-chaussée du sous-sol.

* Se réserver le pouvoir de liquider l’astreinte prononcée.

* Dire que cette remise en l’état antérieur sera réalisée sous la surveillance de l’architecte de l’immeuble dont les frais et honoraires seront pris en charge par la SCI DIDEROT PATRIMOINE et la société LES DELICES DE LYON ;

* Juger mal fondées les demandes formées par la SCI DIDEROT PATRIMOINE et la société LES DELICES DE LYON,

EN CONSEQUENCE, LES REJETER,

* Condamner solidairement la SCI DIDEROT PATRIMOINE et son locataire, la société LES DELICES DE LYON à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 8] une somme de 4.000 Euros par application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

* Condamner solidairement la SCI DIDEROT PATRIMOINE et son locataire, la société LES DELICES DE LYON aux entiers dépens de l’instance dont distraction au profit de Maître Jérôme CHAMARD conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile ;

* Rappeler l’exécution provisoire de la décision à intervenir, applicable sur minute et avant même enregistrement.

EN CONSEQUENCE, Y FAISANT DROIT ;

* Condamner solidairement la SCI DIDEROT PATRIMOINE et son locataire, la société LES DELICES DE LYON à remettre les lieux en leur état antérieur sous astreinte de 1.000 € par jour de retard commençant à courir passé un délai de 15 jours suivant la signification de l’ordonnance de référé."

Pour sa part, la société LES DELICES DE [Localité 10] sollicite du juge des référés de :

« Vu les articles 808, 809 et 835 CPC,

— Débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes ;

— Dire et juger qu’il n’existe ni urgence, ni trouble manifestement illicite, ni dommage imminent ;

Subsidiairement, constater l’impossibilité matérielle d’exécution et rejeter toute astreinte ;

A titre infiniment subsidiaire, si le Tribunal estimait que les pièces produites ne suffisaient pas à établir l’impossibilité matérielle de déplacer les moteurs, il lui est demandé, avant toute décision contraignante, d’ordonner une expertise judiciaire confiée à un expert en installations frigorifiques et en génie climatique, avec pour mission notamment de :

— constater la configuration actuelle des lieux et des équipements ;

— déterminer la faisabilité technique d’un déplacement des moteurs à l’intérieur du laboratoire ;

— évaluer les risques de surchauffe, d’incendie et de non-conformité sanitaire liés à un tel déplacement ;

— examiner l’impact de cette opération sur la santé et la sécurité des salariés, au regard de la réglementation applicable ;

— rechercher, le cas échéant, toute solution alternative techniquement réaliste permettant à la fois la préservation des parties communes, la poursuite de l’exploitation du commerce et en évaluer le coût et la faisabilité au regard de la configuration de l’immeuble

En tout état de cause, condamner le syndicat aux dépens et à verser à la défenderesse la somme de 2000 € sur le fondement de l’article 700 CPC."

De son côté, par conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience, la société DIDEROT PATRIMOINE sollicite du juge des référés de :

« Vu les articles 834,835 du Code de Procédure Civile,

— JUGER la société DIDEROT PATRIMOINE recevable et bien fondée en toutes ses demandes.

— DEBOUTER le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] de tous ses demandes à son encontre,

Vu les pièces produites,

Il est demandé à Monsieur ou Madame le Président du Tribunal Judiciaire de Paris :

A titre Principal :

* ORDONNER la mise hors de cause de la société DIDEROT PATRIMOINE.

A titre Subsidiaire :

* CONDAMNER la société LES DELICES DE [Localité 10] à relever et garantir la société DIDEROT PATRIMOINE de toutes les condamnations qui pourraient être prononcées contre elle.

En tout état de cause :

* CONDAMNER celle des parties qui succombera à régler à la société DIDEROT PATRIMOINE la somme de 3.000 EUR, au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, outre les dépens."

Vu les dispositions des articles 446-1 et 455 du code de procédure civile,

SUR CE :

Sur la dépose des équipements

Le syndicat des copropriétaires énonce que la société LES DELICES DE [Localité 10], qui exploite le local situé au rez-de-chaussée de l’immeuble, a notamment procédé à l’installation de compresseurs au niveau des caves de l’immeuble. Or, cette installation n’a pas autorisé par l’assemblée générale des copropriétaires, en sorte qu’elle constitue un trouble manifestement illicite et qu’il convient de procéder à sa dépose, laquelle passera également par la remise en état des planchers percés à cet effet.

De son côté, la société LES DELICES DE LYON indique que l’installation litigieuse était présente lorsqu’elle a acquis le fonds de commerce de boulangerie auprès de la SARL LA HALTE GOURMANDE, et ce, par ordonnance du juge-commissaire du tribunal de commerce de PARIS en date du 22 juin 2022. Dans ces conditions, elle n’a procédé qu’au remplacement de cette installation et des compresseurs situés dans les caves de la copropriété. Quoi qu’il en soit, elle énonce que lesdits compresseurs ne gênent en rien l’accès aux caves, dès lors qu’ils se situent à un endroit qui se situe en bout de couloir. La société LES DELICES DE [Localité 10] fait valoir la disproportion que cette remise en état aurait sur l’exploitation de son fonds de commerce, dès lors qu’aucune autre solution technique n’existe pour l’emplacement desdits compresseurs. En effet, pour des raisons de sécurité et d’hygiène, et compte tenu de la disposition du local du rez-de-chaussée, ces derniers ne sauraient y être positionnés.

Subsidiairement, elle sollicite qu’une expertise soit ordonnée.

De son côté, la société DIDEROT PATRIMOINE énonce notamment que sa responsabilité ne saurait être engagée alors que d’une part elle a signé une promesse de vente des murs du fonds de commerce à sa locataire, la société LES DELICES DE [Localité 10], laquelle promesse prévoit que la société cessionnaire fera son affaire du présent litige et d’autre part elle a averti sa locataire de procéder à la dépose des compresseurs litigieux.

Subsidiairement, elle sollicite d’être relevée et garantie par la société LES DELICES DE [Localité 10] de toutes les condamnations prononcées contre elle.

Sur ce,

Selon les dispositions de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En application des dispositions de l’article 25b de la loi du 10 juillet 1965, ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant :

a) Toute délégation du pouvoir donnée au syndic, au conseil syndical ou à toute personne de prendre un acte ou une décision mentionné à l’article 24. Lorsque l’assemblée autorise le délégataire à décider de dépenses, elle fixe le montant maximum des sommes allouées à ce titre;

b) L’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci ;

En l’espèce, à l’exception de l’attestation de la [Adresse 11] produite par la société LES DELICES DE [Localité 10], et dont la date est raturée et qui semble être du 22 septembre 2025, étant précisé que ladite société [Adresse 11] énonce avoir visité avec le gérant de la société LES DELICES DE [Localité 10] les locaux en cause au moment de leur acquisition, aucun autre élément ne permet de démontrer l’existence des installations litigieuses positionnées au niveau des caves de l’ensemble immobilier des [Adresse 7] à [Localité 10].

Outre le fait que ces installations servent à l’exploitation du fonds de commerce de boulangerie par la société LES DELICES DE [Localité 10] et ont nécessité le percement des planchers, il n’est ni contesté ni contestable, au vu du règlement de copropriété versé, que tant les planchers que les couloirs menant aux caves de l’immeuble ont la nature de parties communes.

Par suite, et peu important la nécessité d’installer les compresseurs litigieux à cet endroit selon la note technique de la société NH GROUPE du mois de juillet 2023 et produite par la société LES DELICES DE [Localité 10], il n’en demeure pas moins que toute modifiction, tous travaux ou installations au niveau des parties communes de l’immeuble nécessite l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires.

A défaut, cet état de fait constitue en lui-même un trouble manifestement illicite au sens des dispositions de l’article 835 du code de procédure civile, telles que précitées. La disproportion n’étant pas justifiée, dès lors qu’il est établi que la société locataire est à l’orgine de l’installation critiquée. Au surplus, la société LES DELICES DE [Localité 10] ne sauraient faire valoir, ce qui du reste est notoire au vu du procès-verbal de constat de commissaire de justice en date du 13 septembre 2025, lequel a été réalisé par Maître [P], que son fonds de commerce est traversé par un grand nombre de fils, tuyaux et raccordements, sans aucune utilité semble-t-il pour la copropriété, pour se dédouaner de son obligation à faire procéder à la dépose des compresseurs en cause.

De même, l’expertise judiciaire sollicitée pour trouver une autre solution technique pour l’emplacement des installations dont s’agit, ne saurait prospérer, dès lors qu’il est démontré que la société LES DELICES DE [Localité 10] a procédé, sans autorisation, à des travaux sur les parties communes de l’immeuble. En conséquence, la demande formée en ce sens sera rejetée.

Il s’ensuit que la société LES DELICES DE [Localité 10] sera condamnée à procéder aux travaux de remise en état dans les conditions prévues au dispositif de l’ordonnance ; toute demande plus ample sera dès lors rejetée. Afin d’assurer l’effectivité de la présente décision et la réalisation des travaux de remise en état, cette obligation de faire sera assortie d’une astreinte, qui sera liquidée, le cas échéant, par son juge naturel.

Cela étant posé, la société DIDEROT PATRIMOINE sera condamnée in solidum aux travaux de remise en état avec sa locataire, dès lors qu’en application du règlement de copropriété, elle doit répondre, en sa qualité de copropriétaire, de « toutes dégradations aux parties communes. » Or, les travaux d’installation précités et le percement à cet effet des planchers de l’immeuble constituent, sans conteste, des dégradations aux parties communes.

Toutefois, au vu de l’attitude de la société DIDEROT PATRIMOINE, qui a procédé à l’envoi d’un courriel le 20 mai 2023 aux fins de procéder à la remise en état des parties communes ainsi qu’à l’envoi d’une mise en demeure à cet effet le 11 juillet 2023, cette obligation de faire ne sera pas assortie d’une astreinte à son égard, étant précisé que l’astreinte est une mesure à caractère personnel.

Enfin, et compte tenu des stipulations du bail commercial, lesquelles prévoient notamment que « le PRENEUR ne pourra faire dans les lieux loués, sans le consentement exprès et par écrit du BAILLEUR, toute construction, démolition, aucun percement de murs ou de cloisons, ni aucun changement de distribution » et par conséquent a fortiori que le PRENEUR ne peut intervenir sur les parties communes de l’immeuble sans l’autorisation du bailleur, la société LES DELICES DE [Localité 10] sera condamnée à relever et garantir la société DIDEROT PATRIMOINE de la présente condamnation, et ce, en application des dispositions des articles 1103 et 1728 du code civil.

Sur les demandes annexes ou accessoires

Partie perdante, et au vu du sens de la décision, la société LES DELICES DE [Localité 10] sera condamnée aux dépens en application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile ; lesquels dépens pourront être recouvrés dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

Partie tenue aux dépens, la société LES DELICES DE [Localité 10] sera condamnée à payer la somme de 2.250 euros au syndicat des copropriétaires en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Au vu du projet de cession des murs du fonds de commerce entre les sociétés DIDEROT PATRIMOINE et LES DELICES DE [Localité 10], il convient de rejeter, pour des raisons d’équité, la demande de condamnation de la société DIDEROT PATRIMOINE à voir la partie perdante à l’instance à lui payer une somme au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Statuant par ordonnance contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition par le greffe,

Condamnons in solidum les société LES DELICES DE [Localité 10] et DIDEROT PATRIMOINE à procéder à la dépose de l’ensemble des installations positionnées par la société LES DELICES DE [Localité 10] dans le couloir des caves de l’immeuble situé aux [Adresse 7] à [Localité 12] ;

Disons que ces travaux de dépose comprendront la remise en état des murs et planchers percés à cet effet ;

Disons que ces travaux devront être réalisés sous la supervision de l’architecte désigné par le syndicat des copropriétaires et mettons à la charge des sociétés LES DELICES DE [Localité 10] et DIDEROT PATRIMOINE les honoraires de ce professionnel ;

Disons que l’ensemble de ces travaux devront être réalisés dans un délai de 9 (neuf) mois à compter de la signification de l’ordonnance ;

Disons que passé ce délai, cette obligation de réaliser les travaux susvisés sera assortie, pour la société LES DELICES DE [Localité 10], d’une astreinte d’un montant de 100 euros par jour de retard pendant 4 mois;

Disons n’y avoir lieu à se réserver la liquidation de cette astreinte ;

Condamnons la société LES DELICES DE [Localité 10] à garantir la société DIDEROT PATRIMOINE de toutes les condamnations prononcées à son encontre ;

Rejetons le surplus des demandes des parties ;

Condamnons la société LES DELICES DE [Localité 10] aux dépens, lesquels pourront être recouvrés dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Condamnons la société LES DELICES DE [Localité 10] à payer la somme de 2.250 euros au syndicat des copropriétaires des [Adresse 7] à [Localité 12] ;

Rappelons que l’ordonnance est, de droit, exécutoire par provision.

Fait à [Localité 12] le 31 octobre 2025

Le Greffier, Le Président,

Estelle FRANTZ David CHRIQUI