TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le : 30/09/25

à : Maître Edmond MSIKA

Maître Valérie COURTOIS

Pôle civil de proximité

PCP JCP référé

N° RG 25/04881

N° Portalis 352J-W-B7J-C73XO

N° MINUTE : 2/2025

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 30 septembre 2025

DEMANDERESSE

Madame [C] [M] [J] [O] épouse [E], demeurant [Adresse 3]

représentée par Maître Edmond MSIKA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E0484 substitué par Maître Ambre RONNEL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #A0266

DÉFENDERESSE

Madame [U] [Z] épouse [H], demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître Valérie COURTOIS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #R0129

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C75056-2025-015215 du 17/06/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 4])

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Clara SPITZ, Juge, juge des contentieux de la protection assistée de Alexandrine PIERROT, Greffière

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 02 septembre 2025

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 30 septembre 2025 par Clara SPITZ, Juge, juge des contentieux de la protection assistée de Alexandrine PIERROT, Greffière

Décision du 30 septembre 2025

PCP JCP référé – N° RG 25/04881 – N° Portalis 352J-W-B7J-C73XO

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 2 mai 2013, Mme [C] [O], épouse [E] a donné à bail à Mme [U] [Z] épouse [H] un appartement situé [Adresse 1] à [Localité 5] à compter du 1er mai 2013, moyennant le versement d’un loyer mensuel initial de 560 euros hors charges d’eau.

Le juge des contentieux de la protection de [Localité 4], par décision en date du 22 septembre 2022, a qualifié ce contrat en bail d’habitation portant sur un logement non meuble, soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989.

Par acte de commissaire de justice du 29 octobre 2024, Mme [C] [O], épouse [E] a fait délivrer à Mme [U] [Z] épouse [H] un congé pour reprise à effet au 30 avril 2025.

Par acte de commissaire de justice du 7 mai 2025, Mme [C] [O], épouse [E] a ensuite fait assigner Mme [U] [Z] épouse [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, afin d’obtenir :

la validation du congé, à défaut de libération des locaux, l’expulsion de Mme [U] [Z] épouse [H], occupante sans droit ni titre, ainsi que celle de tout occupant de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision,l’enlèvement des meubles aux frais, risques et périls de la demanderesse, la condamnation de Mme [U] [Z] épouse [H] à lui verser une indemnité d’occupation de 560 euros par mois majorée de 50% , outre les charges à compter du 1er mai 2025, sa condamnation à lui verser 4 000 euros pour résistance abusive, sa condamnation à lui verser 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et à s’acquitter des dépens.

L’affaire a été retenue à l’audience du 2 septembre 2025.

Mme [C] [O], épouse [E], représentée par son conseil a déposé des conclusions soutenues oralement, aux termes desquelles elle maintient ses demandes et sollicite le rejet des prétentions adverses.

Elle soutient, au visa de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, que le congé pour reprise, au profit de sa petite-fille, délivré à Mme [U] [Z] épouse [H] le 29 octobre 2024 à effet au 30 avril 2025 est valide, pour avoir été délivré au moins six mois avant la date d’échéance du bail. Mme [U] [Z] épouse [H], en se maintenant dans les lieux postérieurement à cette date, lui cause un trouble manifestement illicite au sens de l’article 835 du code de procédure civile, justifiant que soit ordonnée en référé son expulsion. Elle précise que ses demandes indemnitaires sont formées à titre provisionnel.

Mme [U] [Z] épouse [H], représentée par son conseil, a également déposé des conclusions qu’elle a soutenues oralement et aux termes desquelles elle demande au juge de :

dire n’y avoir lieu à référé compte-tenu des contestations sérieuses qu’elle soulève, dans tous les cas, débouter Mme [C] [O], épouse [E] de sa demande de dommages et intérêts et de sa demande de majoration de l’indemnité d’occupation,débouter Mme [C] [O], épouse [E] de ses demandes accessoires,subsidiairement lui accorder un délai de six mois pour quitter les lieux, condamner Mme [C] [O], épouse [E] aux dépens.

Elle estime que Mme [C] [O], épouse [E] ne justifie pas du caractère réel et sérieux de la reprise des lieux invoquée aux termes du congé qu’elle lui a délivré et que par conséquent, non-lieu à référé doit être prononcé. Elle soutient par ailleurs qu’il n’est pas de la compétence du juge des référés d’accorder des dommages et intérêts et qu’en tout état de cause, cette demande est infondée. Enfin, elle fait valoir la précarité de sa situation au soutien de sa demande de rejet de majoration de l’indemnité d’occupation au et de sa demande de délai pour quitter les lieux.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de validation du congé et ses conséquences

En application de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite s’entend de la perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.

En vertu de l’article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements. L’occupation sans droit ni titre du bien d’autrui constitue un trouble manifestement illicite auquel il appartient au juge des référés de mettre fin.

Si la demande de validation d’un congé ne relève pas des pouvoirs du juge des référés, ce dernier peut en revanche toujours examiner, si avec l’évidence requise en référé, un locataire est devenu occupant sans droit, ni titre à la suite d’un congé délivré par le bailleur. Le trouble résultant de la poursuite de l’occupation du bien loué, après la date d’effet d’un congé, n’est manifestement illicite que si la perte du titre est évidente et que les contestations élevées au sujet du congé ne sont pas sérieuses.

Aux termes de l’article 15 I de la loi du 6 juillet 1989, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties, à effet au 1er mai 2013, a été reconduit tacitement par période de trois pour la dernière fois le 1er mai 2022, de sorte qu’il arrivait à expiration le 30 avril 2025 à minuit.

Mme [C] [O], épouse [E] produit le congé pour reprise qu’elle a fait délivrer à Mme [U] [Z] épouse [H] par acte de commissaire de justice le 29 octobre 2024 soit au moins six mois avant la date de l’échéance précitée.

Ce congé intitulé « congé pour reprise » mentionne le nom du bénéficiaire, à savoir, Mademoiselle [X] [E], ainsi que son adresse et le lien qui l’unit à la bailleresse de sorte qu’il est valide sur la forme.

Sur le fond, Mme [U] [Z] épouse [H] soulève une première contestation sérieuse, indiquant que Mme [C] [O], épouse [E] ne démontre pas que Mlle [X] [E] est sa petite-fille.

En effet, il résulte de l’examen des pièces du dossier que Mme [C] [O], épouse [E] ne justifie pas de son lien de parenté avec Mlle [X] [S], étant précisé que le seul fait que cette dernière porte le même nom de famille que la requérante est insuffisant à démontrer qu’elle est sa petite-fille.

Par conséquent, eu égard à la contestation sérieuse soulevée par Mme [U] [Z] épouse [H], non-lieu à référé sera prononcé sur la demande d’expulsion formée par Mme [C] [O], épouse [E] et sur ses demandes subséquentes concernant les meubles et la condamnation de Mme [U] [Z] épouse [H] au paiement d’une indemnité d’occupation.

Sur la demande de dommages et intérêts

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile prévoit que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il n’entre pas dans les pourvois du juge des référés, juge de l’évidence, de trancher sur une demande de dommages et intérêts. Toutefois, une provision à valoir sur l’indemnisation à venir peut être accordée, dans le cas où l’existence d’un préjudice est démontrée par le requérant.

En l’espèce, non-lieu à référé est prononcé sur la demande principale formée par Mme [C] [O], épouse [E] compte-tenu des contestations sérieuses soulevées par Mme [U] [Z] épouse [H] de sorte que l’obligation dont elle se prévaut, au soutien de sa demande d’allocation de dommages et intérêts à titre provisionnel, apparaît contestable.

Non-lieu à référé sera prononcé sur cette demande.

Sur les demandes accessoires

Mme [C] [O], épouse [E], partie perdante, sera condamnée aux dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile et de sa demande indemnitaire au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé, conformément à l’article 514 du code de procédure civile, que la présente décision est exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection statuant en référé, après débats en audience publique, par ordonnance contradictoire et en premier ressort rendue par mise à disposition au greffe :

DIT n’y avoir lieu à référé sur l’ensemble des demandes formées par Mme [C] [O], épouse [E],

RENVOIE les parties à mieux se pourvoir au fond,

DÉBOUTE Mme [C] [O], épouse [E] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [C] [O], épouse [E] aux dépens,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire par provision,

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le juge et le greffier susnommés.

La greffière La juge des contentieux de la protection,