COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

M I N U T E

(Décision Civile)

JUGEMENT : [W] [E] c/ S.C.I. L’ANIMA, Syndicat [Localité 5] CENTRAL FAC II

N° 25/

Du 18 février 2025

4ème Chambre civile

N° RG 23/01979 – N° Portalis DBWR-W-B7H-O5A6

Grosse délivrée à

la SELARL BENSA & TROIN AVOCATS ASSOCIES

expédition délivrée à

M^e Emilie BAILET

M^e Emmanuelle CORNE

le 18 Février 2025

mentions diverses

Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du dix huit février deux mil vingt cinq

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame VALAT, Présidente, assistée de Madame Estelle AYADI, Greffier.

Vu les Articles 812 à 816 du Code de procédure civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

A l’audience publique du 7 novembre 2024 le prononcé du jugement étant fixé au 18 février 2025 par mise à disposition au greffe de la juridiction, les parties en ayant été préalablement avisées.

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 18 février 2025, signé par Madame VALAT, Présidente, assistée de Madame Estelle AYADI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION : contradictoire, en premier ressort, au fond.

DEMANDERESSE:

Madame [W] [E]

[Adresse 3]

[Localité 5]

représentée par M^e Thierry TROIN de la SELARL BENSA & TROIN AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

DÉFENDEURS:

S.C.I. L’ANIMA Prise en la personne de son représentant légal en exercice

[Adresse 2]

[Localité 5]

représentée par M^e Emilie BAILET, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

Syndicat de copropriétaires de l’ensenble immobilier [Localité 5] CENTRAL FAC II, représenté par son syndic en exercice, la SARL BOUMANN IMMOBILIER, dont le siège social est situé [Adresse 1], elle-même représentée par son dirigeant social en exercice, domicilié ès qualités audit siège

[Adresse 4]

[Localité 5]

représenté par M^e Emmanuelle CORNE, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant

EXPOSÉ DU LITIGE

Mme [W] [E] est propriétaire d’une place de stationnement portant le numéro 117 au sous-sol de l’ensemble immobilier [Localité 5] Central Fac II situé [Adresse 4] à [Localité 5].

Par actes des 11 et 23 mai 2023, Mme [E] a fait assigner la SCI L’Anima et le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Localité 5] Central Fac II devant le tribunal judiciaire de Nice afin d’obtenir la condamnation sous astreinte de la SCI l’Anima de faire procéder au retrait des objets entreposés sur son stationnement et les parties communes de la copropriété et leur condamnation in solidum au paiement de dommages et intérêts.

Par conclusions en réplique notifiées le 4 septembre 2024, Mme [W] [E] demande au tribunal de :

constater que la libération effective des parties communes et de sa place de stationnement est intervenue postérieurement à l’acte introductif d’instance,

rendre commune et contradictoire la décision à intervenir au syndicat des copropriétaires [Localité 5] Central Fac II dont la responsabilité est de conserver les parties communes, de faire respecter le règlement de copropriété et de faire cesser les troubles de jouissance impactant les parties privatives des griefs provenant des parties communes et de la mauvaise occupation des parties privatives,

condamner in solidum la SCI L’Anima et le syndicat des copropriétaires Nice Central Fac II à verser à Mme [E] la somme de 1.476,85 euros au titre du préjudice financier et la somme de 1.500 euros à titre de dommages et intérêts,

être exonérée de toute participation aux charges réclamées au titre des condamnations prononcées à l’encontre du syndicat des copropriétaires [Localité 5] Central Fac II,

condamner in solidum la SCI L’Anima et le syndicat des copropriétaires [Localité 5] Central Fac II à lui verser la somme de 1.800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Mme [E] soutient, sur le fondement des articles 9 de la loi du 10 juillet 1965 et 544 du code civil, que le locataire de la SCI L’Anima a occupé sa place de stationnement en y entreposant des objets pour son activité d’atelier mécanique et que cela a empêché la vente de la place de stationnement.

Elle explique avoir vainement demandé à la SCI L’Anima de communiquer l’identité de son locataire et de lui rappeler la nécessité de respecter le règlement de copropriété.

Elle indique que la SCI L’Anima affirme sans le démontrer avoir pris attache avec son locataire qui aurait nié les faits reprochés, alors que le propriétaire est responsable des nuisances causées par son locataire lorsqu’il n’agit pas pour faire cesser celles qui sont portées à son attention.

Elle précise que le problème a cessé depuis le départ du locataire de la SCI L’Anima.

Elle soutient, au visa des articles 14, 15 et 18 de la loi du 10 juillet 1965, que la responsabilité du syndicat des copropriétaires est également engagée pour les dommages qu’elle a subis dès lors qu’il été alerté le 14 février 2022, a pris des mesures qui sont restées sans effet, sans cependant initier d’action en justice à l’encontre de la SCI L’Anima.

Elle note que le syndicat des copropriétaires n’a fait enlever les objets encombrants des parties communes qu’après la délivrance de l’assignation, soit plus d’un an et demi après le premier signalement.

Elle estime que le syndicat des copropriétaires a commis une faute en n’engageant pas de procédure à l’encontre de la SCI L’Anima et lui a causé un préjudice financier puisque la vente de sa place de stationnement a été empêchée par l’inaction du syndicat.

Elle ajoute que les multiples demandes qu’elle a dû adresser à la SCI L’Anima et au syndicat des copropriétaires et l’action en justice qu’elle a dû initier pour faire valoir ses droits lui ont causé un préjudice moral.

Par conclusions communiquées le 29 février 2024, la SCI L’Anima conclut au débouté de Mme [E] de ses demandes et sollicite à titre reconventionnel sa condamnation à lui payer la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

La SCI L’Anima fait valoir sur le fondement de l’article 1353 du code civil que Mme [E] affirme sans le démontrer que les objets entreposés sur sa place de stationnement étaient la propriété du locataire du box n° 106 qui l’utilisait à des fins d’atelier mécanique.

Elle explique s’être rendue sur place à plusieurs reprises, que le garage en cause était toujours fermé et avoir demandé des explications au locataire qui a nié ces allégations.

Elle affirme que Mme [E] n’apporte pas le commencement de preuve nécessaire de l’utilisation fautive du garage n° 106 en tant qu’atelier mécanique et de l’appartenance des objets litigieux que les objets litigieux à son locataire.

Elle affirme avoir mandaté un huissier pour réaliser un constat le 11 septembre 2023 lequel ne fait état d’aucun objet encombrant.

Par conclusions responsives n° III notifiées le 27 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Localité 5] Central Fac II demande au tribunal de :

A titre principal,

débouter Mme [E] de ses demandes,

A titre subsidiaire,

condamner la SCI L’Anima à le relever et garantir de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre, y compris au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

En tout état de cause,

débouter toutes parties de toutes demandes plus amples ou contraires,

condamner tout succombant, le cas échant, in solidum, à lui verser la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Le syndicat des copropriétaires souligne que la place de stationnement de Mme [E] a été débarrassée par la SCI L’Anima et ses ayants droit et que les parties communes ont été débarrassées à son initiative par une société.

Il conteste l’application de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, estimant que Mme [E] ne peut se prévaloir d’un préjudice ayant pour origine les parties communes.

Il estime également que l’article 1240 du code civil n’est pas applicable puisque Mme [E] ne démontre ni une faute de sa part ni un quelconque préjudice causé par cette faute.

Il affirme avoir été diligent en adressant une mise en demeure à la SCI L’Anima le 12 avril 2022, en mandatant un huissier de justice d’établir un constat relevant les infractions au règlement de copropriété, de les dénoncer à la SCI L’Anima le 13 septembre 2022 et de lui faire sommation de faire cesser toute activité contraire au règlement de copropriété, de faire débarrasser les

parties communes, de faire respecter le règlement de copropriété et toutes atteintes aux droits des autres copropriétaires.

Il relève que les objets encombrants entreposés dans les parties communes sont sans lien avec la demande initiale de Mme [E] relative à sa place de stationnement, que rien ne permet de rattacher la présence de détritus dans les parties communes à la SCI L’Anima ou à son locataire et affirme avoir pris les mesures qui s’imposent dès qu’il a eu connaissance de tels dépôts de déchets.

Il précise à cet égard avoir fait intervenir la société Entreprise Zanotti les 30 novembre 2023 et 26 septembre 2024 pour enlever les encombrants.

Il conteste le préjudice allégué par Mme [E] et affirme qu’elle réclame 1.476,85 euros au titre d’un préjudice financier constitué de charges de copropriété, de taxes foncières et d’habitation, alors que les pièces qu’elle produit font état d’un total de 839,66 euros. Il estime que Mme [E] ne peut se prévaloir d’un préjudice lié au règlement de ces charges et taxes puisqu’elle doit en toute hypothèse régler ces sommes et ajoute que Mme [E] ne justifie pas avoir été dans l’incapacité de vendre son bien à cause des encombrants.

Il conteste également tout préjudice moral dont il souligne que le quantum n’est pas justifié.

La clôture de l’instruction est intervenue le 24 octobre 2024. L’affaire a été retenue à l’audience du 7 novembre 2024 et le prononcé de la décision a été fixé au 18 février 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les responsabilités

Sur la responsabilité de la SCI L’Anima

L’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot et use et jouit librement des parties privatives et des parties communes à condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.

En vertu de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer.

Pour solliciter la réparation d’un préjudice, le requérant doit faire état de l’existence de ce préjudice, d’une faute et d’un lien de causalité entre les deux, au-delà d’une simple affirmation.

Chaque copropriétaire engage sa responsabilité envers les autres copropriétaires lorsqu’il porte atteinte à leurs droits par les désordres qu’il occasionne.

En l’espèce, Mme [E] dénonce une occupation de sa place de stationnement privative ainsi que des parties communes.

Elle expose avoir constaté la présence de deux scooters sur cette place ainsi que l’entrepôt de divers objets et déchets sur sa place de stationnement et les parties communes. Il ressort des photographies produites que des objets sont entreposés sur une bande étroite de parties communes située le long de la place de stationnement de Mme [E] et entre cette place de stationnement et un mur.

Mme [E] affirme que le locataire de la SCI L’Anima, propriétaire du garage n° 106 situé à proximité de sa place de stationnement, utilisait le garage à des fins d’atelier mécanique, en méconnaissance du bail consenti à usage exclusif de stationnement.

Elle verse aux débats un courrier du 29 novembre 2022 adressé à M. [B] [L], gérant de la SCI L’Anima, par lequel elle sollicite la communication de l’identité de son locataire, qui serait resté sans réponse.

L’occupation de la place de stationnement et des parties communes par les deux scooters et divers objets et détritus n’est pas contestée.

Le règlement de copropriété précise en son chapitre III relatif à l’usage des parties communes (page 79) :

« Encombrement – Nul ne pourra, même temporairement, encombrer les parties communes ni y déposer quoi que ce soit, ni les utiliser pour son usage personnel, en dehors de leur destination normale, sauf cas de nécessité. Les allées et voies de circulation, les entrées, couloirs, escaliers et paliers devront être laissés libres en tout temps. Ils ne pourront en aucun cas servir de garages à bicyclettes, motocyclettes, voitures d’enfants ou autres. »

Mme [E] produit un rapport d’expertise, établi par la société Eurexo PJ le 20 mars 2023 en l’absence de la SCI L’Anima et du Cabinet Boumann Immobilier, régulièrement convoqués. Ce rapport précise :

« La présence de deux scooters stationnés sur le côté de l’emplacement parking.

Ces deux véhicules empêchent bien évidemment le stationnement d’une voiture sur l’emplacement. […]

Dans un angle de l’emplacement parking, nous pouvons constater la présence de plusieurs éléments et même des détritus.

Dans un autre angle de l’emplacement parking, nous constatons la présence de fûts (vraisemblablement des solvants). […]

Sur les parties communes de ce sous-sol et à proximité de l’emplacement parking, nous constatons la présence de plusieurs planches et autres éléments entreposées dans la zone. »

Ce rapport est accompagné de plusieurs photographies permettant de constater la présence des scooters, fûts, détritus et planches.

La SCI L’Anima verse quant à elle aux débats le procès-verbal de constat réalisé par Maître [G] [R] les 11 et 12 septembre 2023 qui relève :

« Au 2ème sous-sol :

Je constate la présence de 4 garages fermés avec une porte blanche.

Rien ne figure devant ces portes : ni détritus, ni poubelle, ni meuble.

Un véhicule était présent le 11/09/2023.

Je suis revenue le 12/09/2023 aucun véhicule n’était présent. »

Il contient notamment des photographies des portes de garage du 2ème sous-sol qui permettent de constater, au fond à droite (devant les portes de garage appartenant à la SCI L’Anima) et à gauche (place de stationnement avec barrière appartenant à Mme [E]) la présence de nombreux objets.

Il n’est pas contesté que la place de stationnement de Mme [E] a été débarrassée postérieurement à l’assignation, que le locataire de la SCI L’Anima est parti et qu’aucun autre objet n’est déposé sur ou près de la place de stationnement de Mme [E].

Ces éléments tendent à démontrer que des cyclomoteurs, des objets et des déchets ont été entreposés pendant une période prolongée par le locataire de la SCI L’Anima sur la place de stationnement de Mme [E], nonobstant les réclamations adressées par celle-ci à la société civile immobilière L’Anima.

Alors que la SCI L’Anima soutient que l’implication de son locataire n’est pas démontrée, qu’elle l’a contacté et qu’il a nié en être l’auteur, elle n’en rapporte pas la preuve.

Elle ne produit aucun élément permettant de constater, d’une part, qu’elle a bien pris attache avec son locataire et, d’autre part, que ce dernier n’a pas reconnu les faits reprochés. Il est par ailleurs constant que son locataire a quitté les lieux et que, depuis, la place de stationnement de Mme [E] est libre des encombrants dénoncés.

Le copropriétaire qui a permis par son inaction l’encombrement par des véhicules et des objets des parties privatives d’un autre copropriétaire et des parties communes engage sa responsabilité et doit réparer le préjudice causé.

Dès lors, la SCI L’Anima a commis une faute en ne faisant pas respecter par son locataire le règlement de copropriété et les parties privatives de Mme [E].

Sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires

L’article 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 dispose que le syndicat des copropriétaires a pour objet la conservation et l’amélioration de l’immeuble ainsi que l’administration des parties communes.

Il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

En l’espèce, Mme [E] a alerté le syndic, le Cabinet Boumann Immobilier, par courrier du 14 février 2022 d’un « amoncellement de toute sorte de détritus, en stockant des fûts de solvants, et en stationnant 2 scooters sur mon stationnement ».

Par courrier du 16 février 2022, le Cabinet Boumann Immobilier écrivait à la SCI L’Anima afin de lui rappeler que son garage ne pouvait être utilisé que pour y stationner des véhicules et demandait la remise en état des lieux sous quinzaine.

En l’absence de réponse, le conseil du syndicat des copropriétaires a adressé une mise en demeure à la SCI L’Anima par lettre recommandée avec demande d’avis de réception le 12 avril 2022 d’avoir, sous quinze jours, à faire cesser toute activité contraire au règlement de copropriété, débarrasser les parties communes, faire respecter par le locataire du lot n° 106 la destination du garage, telle qu’elle figure au règlement de copropriété et faire cesser toute atteinte aux droits des autres copropriétaires.

Par courrier du 20 juillet 2022, Mme [E] a informé le Cabinet Boumann Immobilier de l’absence d’évolution de la situation, qui lui a répondu par courrier du 26 juillet 2022 se rapprocher de son conseil afin de connaître l’état de la procédure.

A la requête du syndicat des copropriétaires, un procès-verbal de constat a été réalisé le 7 septembre 2022 par Maître [P] [D], lequel constatait à son tour « un amoncellement d’objets divers et deux scooters » sur les places de stationnement ouvertes face aux stationnements numérotés 106 à 109 appartenant à la SCI L’Anima.

Ce procès-verbal a été dénoncé à la SCI L’Anima le 13 septembre 2022, contenant sommation d’avoir, sous huit jours, à se conformer au règlement de copropriété, à faire débarrasser les parties communes, à faire respecter au locataire la destination des garages et à faire cesser toute atteinte aux droits des autres copropriétaires.

Le syndicat des copropriétaires verse aux débats deux factures de la société Zanotti des 30 novembre 2023 et 26 septembre 2024 qui a débarrassé les encombrants dans les parties communes des garages.

Si des diligences ont été effectuées par le syndicat des copropriétaires après le premier signalement fait par Mme [E] le 14 février 2022, les pièces versées aux débats permettent de constater qu’aucune démarche n’a été entreprise par le syndic entre le 13 septembre 2022, date à laquelle il a dénoncé le constat d’huissier à la SCI L’Anima, et le 30 novembre 2023, date de l’intervention d’une société aux fins de débarrasser les objets litigieux.

Pendant ce délai de plus d’un an, seule l’assignation de Mme [E] délivrée les 11 et 23 mai 2023 constitue un fait nouveau.

De même, le délai qui s’est écoulé entre le courrier du 12 juillet 2024 dénonçant de nouveau des objets entreposés et l’intervention de la société Zanotti le 26 septembre 2024 est injustifié au regard des circonstances, à savoir une situation qui perdurait depuis plus de deux ans.

Si le syndicat des copropriétaires affirme qu’il ne pouvait agir contre un auteur inconnu, il a pourtant réalisé toutes ses démarches à l’encontre de la SCI L’Anima, sans manifester aucune incertitude quant à l’origine des objets encombrants, et ne produit pas d’éléments qui démontrent que la responsabilité d’un autre copropriétaire pourrait être engagée.

Il appartient au syndicat des copropriétaires de faire respecter le règlement de copropriété qui formule l’interdiction d’encombrer les parties communes et il résulte des éléments susvisés que le syndicat des copropriétaires n’a pas procédé à des diligences suffisantes pour faire débarrasser ne serait-ce que la bande de parties communes longeant la place de stationnement de Mme [E] des objets encombrants.

La faute du syndicat des copropriétaires est ainsi caractérisée par l’insuffisance des moyens mis en œuvre afin de remédier rapidement à la situation dénoncée par Mme [E] si bien que sa responsabilité est engagée.

Sur l’indemnisation des préjudices

Mme [E] fait valoir qu’elle a subi un préjudice financier car elle était en difficulté financière et devait vendre sa place de stationnement, alors qu’elle a été contrainte de continuer à payer les charges de copropriété ainsi que les taxes d’habitation et foncières.

Elle affirme que la vente a été rendue impossible à cause des véhicules et des objets entreposés sur sa place de stationnement et qu’elle n’a pu mettre en vente celle-ci qu’une fois la situation rétablie.

Elle sollicite à cet égard la condamnation in solidum de la SCI L’Anima et du syndicat des copropriétaires à lui verser la somme de 1.476,85 euros correspondant aux frais susvisés.

Toutefois, Mme [E] ne démontre pas l’impossibilité dans laquelle elle se trouvait de mettre en vente son bien, nonobstant les circonstances, et il ne peut être affirmé qu’il aurait été vendu dès sa mise en vente et au prix fixé.

Il y a lieu de la débouter de la demande d’indemnisation de son préjudice financier.

Elle fait en outre valoir un préjudice moral causé par les démarches qu’elle a dû entreprendre à l’encontre de la SCI L’Anima et du syndicat des copropriétaires.

Elle produit les nombreux courriers qu’elle a dû adresser à la SCI L’Anima et au syndicat des copropriétaires et la procédure en justice qu’elle a dû initier afin de faire valoir ses droits.

Elle a souffert les tracas liés à ces démarches et le délai et les aléas de la procédure judiciaire.

En conséquence, il convient de condamner in solidum la SCI L’Anima et le syndicat des copropriétaires à verser à Mme [E] la somme de 1.500 euros à titre de dommages et intérêts au titre de son préjudice moral.

Sur la demande reconventionnelle du syndicat des copropriétaires à l’encontre de la SCI L’Anima

Le syndicat des copropriétaires sollicite que la SCI L’Anima, responsable du comportement de son locataire, le relève et le garantisse de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre, y compris au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’inertie de la SCI L’Anima étant principalement à l’origine du litige et ayant contraint le syndicat des copropriétaires à initier des démarches et à engager des frais, elle sera condamnée à relever et garantir le syndicat des copropriétaires des condamnations prononcées à son encontre.

Sur les demandes accessoires

Parties perdantes au procès, la SCI L’Anima et le syndicat des copropriétaires seront condamnés in solidum aux dépens, ainsi qu’à payer à Mme [E] la somme de 1.800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

En application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, Mme [E] sera dispensée de participation aux frais de procédure qui comprennent les dépens et les frais de l’article 700 du code de procédure civile mis à la charge du syndicat.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats publics, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE in solidum la SCI L’Anima et le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Localité 5] Central Fac II situé [Adresse 4] à [Localité 5] à payer à Mme [W] [E] la somme de 1.500 euros (mille cinq cent euros) au titre de son préjudice moral ;

CONDAMNE in solidum la SCI L’Anima et le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Localité 5] Central Fac II à payer à Mme [W] [E] la somme de 1.800 euros (mille huit cent euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum la SCI L’Anima et le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Localité 5] Central Fac II aux dépens de l’instance ;

DIT que Mme [W] [E] sera dispensée de participation aux frais de procédure qui comprennent les dépens et les frais de l’article 700 du code de procédure civile mis à la charge du syndicat ;

CONDAMNE la SCI L’Anima à relever et garantir le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Localité 5] Central Fac II des condamnations prononcées à son encontre ;

DEBOUTE les parties de leurs autres demandes ;

Le présent jugement a été signé par le Président et par le Greffier.

LE GREFFIER LE PRESIDENT