COUR D’APPEL D'[Localité 7]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

(Décision Civile)

JUGEMENT : S.A. IN’LI PACA venant aux droits de la Société PARLONI AM c/ S.C.I. LA LORGUAISE, S.A. LA CAISSE D’EPARGNE ET DE PREVOYANCE COTE D’AZUR

MINUTE N°25/460

Du 31 Juillet 2025

2ème Chambre civile

N° RG 21/03132 – N° Portalis DBWR-W-B7F-NTLL

Grosse délivrée à

expédition délivrée à:

M^e Philippe BARBIER

M^e Pierre BENAYOUN

M^e Hervé ZUELGARAY

le 31/07/2025

mentions diverses

Par jugement de la 2ème Chambre civile en date du

trente et un Juillet deux mil vingt cinq

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Mélanie MORA, Vice-Président

Assesseur : Françoise BENZAQUEN, Vice Présidente

Assesseur : Karine LACOMBE, Vice-Présidente

Greffier : Taanlimi BENALI,

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré du Tribunal, composé de :

Président : Mélanie MORA, Vice Présidente

Assesseur : Karine LACOMBE, Vice-Présidente

Assesseur : Françoise BENZAQUEN, Vice-Président

DEBATS

A l’audience du 18 mars 2025,les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu le 03 Juillet 2025 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

PRONONCÉ :

Par mise à disposition au Greffe le 31 Juillet 2025 après prorogation du délibéré signé par Mélanie MORA, Vice Présidente, Président et Taanlimi BENALI,Greffier.

NATURE DE LA DÉCISION : contradictoire, en premier ressort,

DEMANDERESSE:

S.A. IN’LI PACA venant aux droits de Société PARLONIAM, poursuites et diligences de son représentant légal

[Adresse 3]

[Localité 1]

représentée par M^e Hervé ZUELGARAY, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

DEFENDERESSES:

SCCV LA LORGUAISE

[Adresse 5]

[Adresse 10] “

[Localité 6] / FRANCE

représentée par M^e Pierre BENAYOUN, avocat au barreau de MARSEILLE, avocat plaidant

S.A. CAISSE D’EPARGNE ET DE PREVOYANCE COTE D’AZUR, poursuites et diligences de ses représentants légaux

[Adresse 4]

[Localité 2]

représentée par M^e Philippe BARBIER, avocat au barreau de TOULON, avocat plaidant

*****

EXPOSE DU LITIGE

La SCCV LA LORGUAISE a entrepris l’édification d’un ensemble immobilier dénommé CARRE 45 sur un terrain situé [Adresse 8]), acquis de la SCI LA PENETRANTE par acte notarié du 29 octobre 2015. Elle a vendu les lots en état futur d’achèvement.

Par acte notarié du même jour, la SA CAISSE D’EPARGNE ET DE PREVOYANCE COTE D’AZUR (ci-après la SA CAISSE D’EPARGNE) a accordé un prêt à la SCCV LA LORGUAISE aux fins d’acquisition du terrain, et a consenti une garantie financière d’achèvement.

Par acte notarié du 14 janvier 2016, la société PARLONIAM a acquis en état futur d’achèvement de la société LA LORGUAISE les lots 1 à 8, 10, et 55 à 63 de l’ensemble immobilier. La livraison était prévue pour la fin du premier trimestre 2017. La SA IN’LI PACA est ensuite venue aux droits de la société PARLONIAM.

La SCCV LA LORGUAISE a saisi le juge des référés du tribunal de grande instance de GRASSE qui, par ordonnance du 19 juin 2017, a désigné Monsieur [G] en qualité d’expert.

Le rapport a été déposé en mars 2020.

Par acte notarié du 30 mars 2018, la SCI LA PENETRANTE a acquis en état futur d’achèvement de la SCCV LA LORGUAISE les lots 36 à 41 et 44 de l’ensemble immobilier. La date de livraison prévue avait été fixée à la fin du 3ème trimestre 2018.

Par lettre recommandée avec demande d’avis de réception en date du 31 juillet 2019, la SCI LA PENETRANTE a notamment sollicité auprès de la SA CAISSE D’EPARGNE la mise en jeu de la garantie d’achèvement.

Par lettre recommandée avec demande d’avis de réception du 7 octobre 2019, la SA IN’LI PACA, venant aux droits de la société PARLONIAM, a mis en demeure la SCCV LA LORGUAISE d’achever les travaux.

Par acte d’huissier du 10 octobre 2019, la SA CAISSE D’EPARGNE a assigné la SCCV LA LORGUAISE et la SCI LA PENETRANTE devant le juge des référés du tribunal de grande instance de TOULON aux fins d’obtenir la désignation d’un expert.

La SA IN’LI PACA est intervenue volontairement à cette instance.

Par ordonnance du 6 novembre 2020, le juge des référés du tribunal judiciaire de TOULON a donné acte à la SA IN’LI PACA de son intervention volontaire, ordonné une expertise, désigné pour y procéder Monsieur [X] [Z], rejeté les demandes de missions complémentaires, et rejeté la demande de restitution de fonds de la SCCV LA LORGUAISE.

Par ordonnance du 11 janvier 2021, le juge chargé du contrôle des expertise du tribunal judiciaire de TOULON a désigné Monsieur [P] [F] en remplacement de Monsieur [Z].

Monsieur [F] a rendu un rapport de carence le 14 mars 2022.

Par actes d’huissier des 26 juillet et 17 août 2021, la SA IN’LI PACA a assigné la SCCV LA LORGUAISE et la SA CAISSE D’EPARGNE devant le tribunal judiciaire de NICE aux fins de :

— condamner la société LA LORGUAISE à achever et livrer les lots objets de l’acte de vente du 14 janvier 2016, sous astreinte de 500 euros par jour de retard, à compter de la signification de la décision à intervenir ;

— condamner la société LA LORGUAISE à payer à la SA IN’LI PACA, venant aux droits de la société PARLONIAM, les sommes suivantes :

* 491 948,63 euros au titre des pénalités de retard prévues dans le contrat de vente, arrêtées au 31 mai 2021 (somme à parfaire) ;

* 285 010,84 euros au titre de la perte des loyers depuis le 1er avril 2017, décompte arrêté au 31 mai 2021 ;

— ordonner à la SA CAISSE D’EPARGNE la mise en jeu de sa garantie financière d’achèvement, sous astreinte de 500 euros par jour de retard, à compter de la signification de la décision à intervenir ;

— condamner in solidum la société LA LORGUAISE et la SA CAISSE D’EPARGNE au paiement de la somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Le juge de la mise en état a par ordonnance du 27 juillet 2023 déclaré irrecevable la demande de mise hors de cause formée par la SA CAISSE D’EPARGNE ET DE PREVOYANCE COTE D’AZUR, prise en la personne de son représentant légal, devant le juge de la mise en état , débouté la SA IN’LI PACA, prise en la personne de son représentant légal, venant aux droits de la société PARLONIAM, de sa demande de provisions et de celle subséquente de compensation,réservé les dépens ,dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile dans le cadre du présent incident et débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

Vu les conclusions (RPVA 9 avril 2024) aux termes desquelles la société INLI PACA venant aux droits de la société PARLONIAM sollicite au visa de l’ article 1231-1 du Code civil, de voir

— condamner la Société LA LORGUAISE à lui payer les sommes provisionnelles suivantes :

—  740 508,74 € au titre des pénalités de retard prévues au contrat de vente,

arrêtées au 8 avril 2024.

—  556 544,51 € au titre de la perte des loyers depuis le 1 er Avril 2017, décompte

arrêté au 8 avril 2024.

— ordonner la compensation entre la créance dont elle dispose et le solde restant dû à la SCCV LA LORGUAISE.

— ordonner à la CAISSE D’EPARGNE ET DE PREVOYANCE, la mise en jeu de la

garantie financière d’achèvement, sous astreinte de 500 € par jour de retard, à

compter de la signification de la décision à intervenir,

— condamner in solidum la Société LA LORGUAISE et la CAISSE D’EPARGNE ET

DE PREVOYANCE au paiement de la somme de 5 000 € au titre de l’article 700 du

code de procédure civile

— condamner in solidum la Société LA LORGUAISE et la CAISSE D’EPARGNE ET

DE PREVOYANCE aux entiers dépens de l’instance.

Elle fait valoir qu’ au terme du contrat de vente signé le 14 janvier 2016 , elle a acquis 9 logements et 9 garages pour un montant de 1.292.900,47 € HT (1.364.010 € TTC) , que les lots devaient être livrés au plus tard à la fin du 1 er trimestre 2017, que les pénalités de retard ont commencé à courir à compter du 1 er avril 2017.

Elle indique que la livraison des lots privatifs est intervenue le 20 janvier 2023, que les parties communes n’étant pas livrées les locataires ne peuvent pas prendre possession des lieux.

Elle précise déduire la période pandémique du 17 mars 2020 au 15 décembre 2020, soit 273 jours.

Elle fait valoir que compte tenu de l’absence de livraison, prévue contractuellement au 31mars 2017, elle subit une perte de loyers.

Elle précise avoir suite à la réception des lots privatifs avoir exécuté son obligation contractuelle en réglant le solde dû au titre de l’achèvement des travaux, que cette exécution ne saurait être interprétée ni comme une renonciation à ses demandes ni comme la preuve que ces dernières sont infondées.

Elle fait plaider qu’aux termes d’un acte notarié du 29 octobre 2015, la CAISSE D’EPARGNE ET DE PREVOYANCE COTE D’AZUR s’est portée garante de cet achèvement, que cette Garantie a été contractualisée au contrat de vente du 14 janvier 2016, que la société LA LORGUAISE n’ayant pas achevé son programme immobilier, elle est bien fondée à solliciter la mise en jeu de la garantie financière d’achèvement .

Vu les dernières conclusions ( RPVA ) aux termes desquelles la CAISSE D’EPARGNE ET DE PREVOYANCE COTE D’AZUR, sollicite de voir :

— juger y avoir lieu de rejeter les demandes la visant en l’état du dépôt du rapport de l’expert [F] désigné par ordonnance du Président du Tribunal Judiciaire de TOULON en date du 11 janvier 2021 en remplacement de l’expert initialement désigné par ordonnance du même siège en date du 6 novembre 2020,

— voir juger que l’absence de défaillance du promoteur est avérée par les

procès-verbaux de réception des lots vendus à IN’LI PACA et que la garantie consentie

par la CAISSE D’EPARGNE COTE D’AZUR n’est en conséquence pas mobilisable.

— voir condamner reconventionnellement la Société IN’LI PACA à créditer le compte

centralisateur ouvert dans les livres de la CAISSE D’EPARGNE COTE D’AZUR de la

somme de 365 831,26 € sous astreinte de 1 000€ courant jour par jour du prononcé du

Jugement à intervenir et subsidiairement de sa signification.

— voir débouter la société IN’LI PACA de toute ses demandes la visant et la voir condamner à lui payer la somme de 5 000 € par application de l’article 700 du Code de Procédure Civile, outre dépens, le cas échéant in solidum avec la SCCV LA LORGUAISE,

— voir juger n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire attachée de droit au jugement à

intervenir.

Elle fait valoir s’en rapporter quant au sort des demandes visant exclusivement SCCV LA LORGUAISE.

Elle fait valoir ne pas être tenue, par l’effet de la garantie financière d’achèvement consentie, d’indemniser l’acquéreur en état futur d’achèvement du chef du retard de délivrance du bien acquis, que cette garantie l’ oblige en cas de défaillance du promoteur-vendeur, à financer par le biais d’une ouverture de crédit dont ce dernier sera redevable à son égard les travaux nécessaires à l’achèvement, c’est-à-dire à l’habitabilité et à la conformité de l’immeuble à sa destination.

Elle fait valoir que la demande de la Société IN’LI PACA est sans objet car elle a pu constater dans le cadre des opérations d’expertise que le chantier n’était pas interrompu .

Elle fait valoir que si l’interruption de chantier se situe, comme le revendique la SCI LA PENETRANTE, au début de l’année 2017, un fait juridique sera établi à savoir la caducité du permis de construire par l’effet automatique de l’article R 424-17 du Code de l’Urbanisme en cas d’interruption des travaux pendant plus d’un an, qui éteint la garantie financière d’achèvement.

Elle fait valoir que la demande de compensation formée par la société INLI ne peut prospérer dès car elles sont contraires aux stipulations de l’acte d’acquisition signé par la demanderesse qui stipule, conformément à la condition substantielle figurant en l’acte constitutif de la Garantie Financière consentie par la Caisse d’Epargne concluante, que l’acquéreur a l’obligation de verser au compte centralisateur ouvert dans les livres de cette dernière toute somme due au vendeur au titre de la vente intervenue.

Elle fait valoir être bien fondée à solliciter reconventionnellement le solde du prix, de la vente en l’état futur d’achèvement soit la somme de 365 831,26 € faisant valoir que l’acte d’acquisition en état futur d’achèvement bénéficiant à la société INLI PACA comporte une stipulation par laquelle cette dernière s’oblige à verser au compte centralisateur ouvert dans les livres de la [Adresse 9] toute somme due au vendeur au titre de la vente intervenue, que compte tenu des crédits enregistrés audit compte, la société INLI PACA reste redevable d’une part de prix s’élevant à la somme de 365 831,26 €.

Elle fait valoir qu’il résulte de la demande de compensation que la société INLI PACA n’entend pas honorer l’obligation contractée en son acte d’acquisition, qu’elle est recevable à solliciter le prononcé d’une astreinte.

Elle fait valoir que le rapport d’expertise exclut la mise en jeu de sa garantie et le constat de

l’inachèvement allégué par la demanderesse, lequel ne se confond pas avec le retard

apporté à la délivrance de l’immeuble.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 14 novembre 2024 avec effet différé au 4 mars 2025.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, il est expressément fait référence aux écritures des parties pour un plus ample exposé des faits, des prétentions et de leurs moyens.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il y a lieu de rappeler que l’ordonnance de clôture a été prononcée le 14 novembre 2024 avec effet différé au 4 mars 2025, que la SCCVA LA LORGUAISE a notifié par RPVA le 17 mars 2025 , soit après la date de clôture , ses premières conclusions au fond aux fins de voir au visa de l’article 1218 du Code Civil

— dire qu’elle a justifié de causes légitimes de suspension de délai de livraison contractuel

— juger que les retards de livraison de l’ouvrage proviennent de causes extérieures irrésistibles à assimiler à une force majeure

— constater que la responsabilité contractuelle de la société LAFARGE BETONS a été retenue devant le Tribunal Judiciaire de Grasse par Jugement du 30 Juillet 2024 justifiant la procédure de référé expertise et l’arrêt des travaux pendant la durée de l’expertise judiciaire entre 2017 et 2020

— constater l’existence de causes légitimes d’interruption de travaux

postérieurement à la fin de l’expertise judiciaire

— débouter la société IN’LI PACA de l’intégralité de ses demandes.

— juger qu’il n’y a pas lieu à mise en jeu de la garantie intrinsèque d’achèvement souscrite auprès de la Banque Caisse d’Epargne de la Cote d’Azur

— juger qu’il n’y a pas lieu à exécution provisoire de la décision à intervenir.

— condamner la société IN’LI PACA au paiement d’une somme de 4.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

A l’audience du 18 mars 2025 le tribunal a rejeté la demande de voir révoquer l’ordonnance de clôture ordonnée le 14 novembre 2024, au motif que la pièce invoquée par la SCCV LA LORGUAISE pour justifier de la demande de rabat de l’ordonnance de clôture a été obtenue le 30 juillet 2024.

Sur le fond

L’article 16 du code de procédure civile dispose que le juge doit en toutes circonstances faire observer et observer lui -même le principe de la contradiction.Il ne peut retenir , dans sa décision les moyens , les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement,il ne peut fonder sa décision sur les moyens de droit qu’il a relevés d’office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations .

L’article 444 du code de procédure civile dispose notamment que le président peut ordonner la réouverture des débats. Il doit le faire chaque fois que les parties n’ont pas été à même de s’expliquer contradictoirement sur les éclaircissements de droit ou de fait qui leur avaient été demandés.

La société PARLONIAM a acquis selon contrat de vente en état futur d’achèvement du 14 janvier 2016 , les lots n° 1, 2,3,4,5,6,7,8 et 10 constitués chacun d’un garage et les lots n° 55,56,57,58, 59 ,60,61,62 et 63, constitué chacun d’un appartement pour un montant de 1.364.010 € TTC .

Le contrat stipule que les ouvrages et biens d’équipements nécessaires à l’utilisation des biens devaient être achevés et livrés au plus tard à la fin du 1er trimestre 2017 sauf survenance d’un cas de force majeure ou de suspension du délai de livraison.

Le contrat stipule qu’en cas de retard du vendeur à mettre les locaux à la disposition l’acquéreur ce dernier aura droit à une indemnité forfaitairement fixée à titre de clause pénale à la somme de 2,5/10000èmes du prix de vente hors taxe par jour de retard.

La SA INLI PACA venant aux droits de la société PARLONIAM fait valoir qu’elle indique que la livraison des lots privatifs est intervenue le 20 janvier 2023, que les parties communes n’étant pas livrées les locataires ne peuvent pas prendre possession des lieux.

Cependant la SA INLI PACA ne justifie pas d’une livraison de ses lots intervenue le 20 janvier 2023.

La CAISSE D’EPARGNE ET DE PREVOYANCE COTE D’AZUR produit plusieurs procès- verbaux de réception en date du 20 janvier 2023.

Cependant ces procès -verbaux portent mention du lot n° 201 avec écrit et entouré à la main à coté le numéro 23, le lot n° le numéro 202 avec écrit et entouré à la main à coté le numéro 24 ,le lot n°203, le lot n° 204 avec écrit à cote entre parenthèse le numéro 26, le lot 205 et écrit à coté lot 27, lot n° 206 avec écrit et entouré à la main à coté le numéro 28, lot n° 207 avec écrit et entouré à la main à coté le numéro 29, lot n° 208 avec écrit et entouré à la main à coté le numéro 21, lot n° 209 avec écrit et entouré à la main à coté le numéro 22.

Tous les procès-verbaux portent la mention « accession INLI» sans plus de précision.

Il n’est pas possible de déterminer de manière formelle un lien entre les mentions visés aux procès-verbaux de réception et les lots acquis par acte notarié.

Par conséquent il y a lieu de révoquer l’ordonnance de clôture, d 'ordonner la réouverture des débats et d’enjoindre à la société SA INLI PACA venant aux droits de la société PARLONIAM de produire le procès -verbal de réception du 20 janvier 2023 de chacun des lots pour lequel elle sollicite une indemnité de retard et de justifier du lien entre le lot visé dans le procès-verbal de réception et l’acte notarié d’acquisition du 14 janvier 2016.

Dans l’attente les demandes seront réservées.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement contradictoirement et en premier ressort,

ORDONNE la révocation de l’ordonnance de clôture,

ORDONNE la réouverture des débats,

ENJOINT à la société SA INLI PACA venant aux droits de la société PARLONIAM de produire le procès -verbal de réception du 20 janvier 2023 de chacun des lots pour lequel elle sollicite notamment une indemnité de retard,

ENJOINT à la société SA INLI PACA venant aux droits de la société PARLONIAM de justifier du lien entre le lot visé dans le procès-verbal de réception et l’acte notarié d’acquisition du 14 janvier 2016,

RESERVE l’ensemble des demandes,

RENVOIE le dossier à l’audience de mise en état du 13 novembre 2025.

LE GREFFIER LE PRESIDENT