COUR D’APPEL D'[Localité 4]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

M I N U T E

(Décision Civile)

JUGEMENT : S.D.C. LE PIGNALS c/ [H] [S]

N° 25/

Du 27 Août 2025

4ème Chambre civile

N° RG 25/01452 – N° Portalis DBWR-W-B7J-QLUR

Grosse délivrée à

la SELARL [X] [M]

expédition délivrée à

le 27 Août 2025

mentions diverses

Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du vingt sept Août deux mil vingt cinq

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Cécile SANJUAN PUCHOL, Première Vice-Présidente, assistée de Madame Estelle AYADI, Greffière,

Vu les Articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile sans demande de renvoi à la formation collégiale.

DÉBATS

Après accord de la partie ayant constitué avocat, le dépôt du dossier au greffe de la chambre a été autorisé conformément aux dispositions de l’article 778 alinéa 5 du Code de Procédure Civile et l’affaire a été mise en délibéré au 27 août 2025, par mise à disposition au greffe de la juridiction.

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 27 Août 2025, signé par Madame Cécile SANJUAN PUCHOL, Première Vice-Présidente, assistée de Madame Eliancia KALO, Greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION : réputée contradictoire, en premier ressort, au fond

DEMANDEUR:

Syndicat des copropriétaires [Adresse 9], représenté par son syndic en exercice

[Adresse 5]

[Localité 2]

représenté par Maître David JACQUEMIN de la SELARL DAVID JACQUEMIN, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

DÉFENDEUR:

M. [H] [S]

[Adresse 6]

[Localité 3] (Corse)

Non représenté

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [H] [S] est propriétaire du lot n°112 de l’état descriptif de division d’un immeuble en copropriété dénommé “[Adresse 9]” situé [Adresse 5] à [Adresse 7] [Localité 1].

Par jugement rendu le 7 janvier 2021, le pôle de proximité du tribunal judiciaire de Nice a condamné M. [H] [S] à payer au syndicat des copropriétaires dénommé “[Adresse 9]” la somme de 7.715,33 euros représentant ses charges de copropriété arrêtées au 5 novembre 2020.

Par lettre du 11 octobre 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé “[Adresse 9]” a mis en demeure M. [H] [S] de payer la somme de 5.113,33 euros de charges de copropriété dues au 11 octobre 2023.

Cette mise en demeure étant restée vaine, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé “[Adresse 9]” a, par acte de commissaire de justice du 26 février 2024, fait délivrer à M. [H] [S] une sommation de payer la somme de 5.198,33 euros de charges de copropriété dues au 9 novembre 2023.

Par acte du 3 avril 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé “[Adresse 9]” situé [Adresse 5] à [Adresse 7] a fait assigner M. [H] [S] aux fins d’obtenir le paiement des sommes suivantes :

8.093,19 euros de charges de copropriété arrêtées au 19 mars 2025 avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 11 octobre 2023,2.436,62 euros au titre des frais nécessaires tels qu’engagés par le syndicat des copropriétaires afin de recouvrer sa créance,2.000 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive,la capitalisation annuelle des intérêts,1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,- le montant des sommes retenues par le commissaire de justice sur le fondement de l’article A444-32 du code de commerce dans l’hypothèse où, à défaut de règlement spontané des condamnations prononcées aux termes du jugement à intervenir, l’exécution forcée devrait être réalisée par voie de commissaire de justice.

Il fonde sa demande de paiement de charges sur l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 et indique que M. [H] [S] a déjà été condamné à payer ses charges par jugement du 7 janvier 2021 dont les causes ont entièrement été réglées. Il précise justifier du principe et du montant de sa créance de charges de 8.093,19 euros arrêtée au 19 mars 2025 en versant aux débats les procès-verbaux d’assemblée générale, les documents comptables et le contrat de syndic. Il ajoute avoir exposés des frais pour le recouvrement de sa créance qui doivent être imputés au copropriétaire débiteur par application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et du contrat de syndic. Il rappelle qu’en vertu de l’article 36 du décret du 17 mars 1967, les charges et frais nécessaires sont productifs d’intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 11 octobre 2023. Il fait valoir que la carence de M. [H] [S] à régler ses charges l’a privé des fonds nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, lui causant un préjudice de trésorerie distinct de celui causé par le retard de paiement qui devra être réparé sur le fondement de l’article 1236-1 du code civil.

Assigné par dépôt de l’acte en l’étude du commissaire de justice ayant instrumenté, M. [H] [S] n’a pas constitué avocat avant la clôture de la procédure ordonnée le 18 juin 2025 de sorte que le présent jugement, susceptible d’appel, sera réputé contradictoire conformément à l’article 473 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé “[Adresse 9]” a été autorisé à faire déposer son dossier de plaidoirie et avisé que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 27 août 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond mais il est fait droit à la demande que si elle est régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande principale de paiement des charges et frais nécessaires au recouvrement de la créance.

1. Sur les charges.

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments communs d’équipement ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes.

Il appartient au syndicat des copropriétaires de justifier de l’existence et du montant de sa créance de charges par la production du procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice précédent et adoptant le budget prévisionnel de l’exercice à venir, le procès-verbal de l’assemblée générale de l’année suivante, la totalité des décomptes de charges, les relevés des appels de fonds et un état récapitulatif détaillé de sa créance.

En l’espèce, pour rapporter la preuve de l’existence et du montant de sa créance, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé “[Adresse 9]” produit :

le jugement rendu le 7 janvier 2021 condamnant M. [H] [S] à lui payerla somme de 7.715,33 euros représentant ses charges de copropriété arrêtées au 5 novembre 2020,le procès-verbal de l’assemblée générale du 24 février 2022 :- approuvant les comptes de l’exercice du 01/07/2020 au 30/06/2021,

— approuvant le budget prévisionnel de l’exercice du 01/07/2022 au 30/06/2023,

le procès-verbal de l’assemblée générale du 24 janvier 2023 :- approuvant les comptes de l’exercice du 01/07/2021 au 30/06/2022,

— approuvant le budget prévisionnel de l’exercice du 01/07/2023 au 30/06/2024,

le procès-verbal de l’assemblée générale du 11 décembre 2023 :- approuvant les comptes de l’exercice du 01/07/2022 au 30/06/2023,

— approuvant le budget prévisionnel de l’exercice du 01/07/2024 au 30/06/2025,

l’état des dépenses des exercices clos le 30/06/2022, le 30/06/2023,les appels de fonds, charges et provisions adressés à M. [H] [S],une mise en demeure de payer la somme de 5.113,33 euros de charges de copropriété dues au 11 octobre 2023, adressée à M. [H] [S] par lettre du 11 octobre 2023,une sommation de payer la somme de 5.198,33 euros de charges de copropriété dues au 9 novembre 2023.un relevé de compte débiteur de la somme de 7.849,79 euros au 19 mars 2025 avec un reprise de solde antérieur de 11.739,82 euros au 1er juillet 2022 et un paiement de 9.323,19 euros au 17 janvier 2023 laissant à cette date un solde débiteur de 3.779,08 euros.

Pour réclamer la somme de 8.093,19 euros de charges de copropriété arrêtées au 19 mars 2025, le syndicat se fonde sur un décompte des sommes dues entre le 14 décembre 2020 (après la créance constatée par le jugement du 7 janvier 2021) et le 9 juin 2022 d’un montant de 5.127,23 euros puis ajoute les sommes appelées entre le 1er février 2022 et le 19 mars 2025 d’un montant de 5.433,06 euros avant de déduire les frais nécessaires.

Toutefois, le décompte des sommes appelées entre le 14 décembre 2020 et le 9 juin 2022 inclut les dommages-intérêts, la condamnation fondée sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens du jugement du 17 janvier 2021 qui ne sont pas des charges, et pour le recouvrement desquels le syndicat dispose déjà d’un titre exécutoire.

Les provisions et charges appelées pour cette période s’établissent en réalité à la somme de 3.446,56 euros (et non à celle de 5.127,23 euros). De même, pour la période du 1er juillet 2022 au 19 mars 2025, les charges et provision sur charges s’établissent à un total de 4.667,78 euros après déduction des frais de procédure qui font l’objet d’une demande distincte du syndicat.

Par conséquent, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé “[Adresse 9]” rapporte la preuve du principe et du montant de la créance de charges qu’il réclame à hauteur de la somme de 8.093,19 euros, comptes arrêtés au 19 mars 2025, que M. [H] [S] sera condamné à lui payer.

Conformément à l’article 36 du décret du 17 mars 1967, cette somme sera assortie des intérêts au taux légal calculés sur la somme de 5.198,33 euros à compter de la mise en demeure du 11 octobre 2023 et sur la totalité à compter de l’assignation du 3 avril 2025. Les intérêts seront capitalisés annuellement.

2. Sur les frais nécessaires au recouvrement de la créance.

Il est acquis que constituent des frais nécessaires au recouvrement de la créance, remboursables au syndicat en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, ceux exposés qui n’entrent ni dans les dépens ni dans les prévisions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Dès lors, les honoraires prévus par les contrats de syndic au titre des frais de suivi de procédure de recouvrement , ou des frais de rappel, ou encore des frais de mise en demeure ne peuvent pas être imputés au copropriétaire défaillant s’ils ne sont pas procéduralement nécessaires car ces prestations constituent des actes élémentaires d’administration de la copropriété par le syndic.

Ainsi, ne sont pas assimilés à des frais nécessaires : des frais de mise au contentieux entrant dans la gestion courante du syndic sauf s’ils traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires, les frais de rappel antérieurs à la mise en demeure, les honoraires non justifiés de l’huissier de justice ou qui ont été exposés sans que le recouvrement de la créance soit mené à bien.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame le paiement des frais suivants :

— des frais de suivi de procédure de recouvrement d’un montant de 100 euros le 14/12/2020,

— des frais de suivi de procédure de recouvrement d’un montant de 100 euros le 14 12/03/2021,

— desdommages et intérêts d’un montant de 300 euros le 06/04/2021,

— des frais irrépétibles d’un montant de 100 euros le 06/04/2021,

— des frais de suivi de procédure de recouvrement d’un montant de 100 euros le 16/06/2021,

— des frais de suivi de procédure de recouvrement d’un montant de 100 euros le 13/12/2021,

— des frais de signification de jugement d’un montant de 71,34 euros le 19/01/2022,

— des frais d’assignation d’un montant le 209,33 euros le 16/03/2022,

— des frais de suivi de procédure de recouvrement d’un montant de 100 euros le 18/03/2022,

— des frais de suivi de procédure de recouvrement d’un montant de 100 euros le 09/06/2022,

— des frais de suivi de procédure de recouvrement d’un montant de 100 euros le 15/09/2022,

— des frais de suivi de procédure de recouvrement d’un montant de 100 euros le 08/12/2022,

— des frais de suivi de procédure de recouvrement d’un montant de 100 euros le 23/01/2023,

— des frais de rappel d’un montant de 15 euros le 15/09/2023,

— des frais de mise en demeure d’un montant de 30 euros le 26/10/2023,

— des frais de mise à l’huissier d’un montant de 85 euros le 09/11/2023,

— des frais de sommation de payer d’un montant de 318,59 euros le 02/04/2024,

— des frais postaux d’un montant de 7,36 euros le 18/04/2024,

le tout pour un montant total de 2.036,62 euros.

Les condamnations prononcées par le jugement du 7 janvier 2021 et les dépens de cette procédure (assignation, signification) ne sont pas des frais nécessaires au recouvrement de la créance née postérieurement, le syndicat disposant déjà d’un titre exécutoire les incluant pour les recouvrer.

Seront retenus comme constituant des frais nécessaires au recouvrement de la créance les frais d’une mise en demeure de 30 euros et le coût de la sommation de payer de 318,59 euros.

Par conséquent, M. [H] [S] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé “[Adresse 9]” la somme de 348,59 euros de frais nécessaires au revouvrement de la créance.

Sur la demande additionnelle de dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil énonce que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure.

L’alinéa 3 de ce texte prévoit toutefois que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires.

En l’espèce, M. [H] [S] s’abstient depuis plusieurs années de régler sa contribution aux charges si bien qu’il impose à la copropriété de procéder à des avances constantes de fonds pour faire face à des dépenses courantes d’entretien de l’immeuble.

Il lui cause ainsi un préjudice distinct du retard de paiement justifiant, au regard du caractère récurrent de sa carence à régler ses charges, l’allocation de dommages et intérêts qui seront évalués à la somme de 800 euros.

M. [H] [S] sera par conséquent condamné à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé “[Adresse 9]” la somme de 800 euros de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Les sommes retenues par l’huissier de justice ayant reçu un mandat de recouvrement est selon l’article R444-55, du code de commerce, à la charge du créancier pour la partie mentionnée à l’article A444-32 du même code sans qu’il puisse y être dérogé si bien que la demande du syndicat des copropriétaires sur ce point sera rejetée.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, dans sa rédaction applicable au litige, la présente décision est exécutoire de plein droit, aucun motif ne justifiant de l’écarter.

Partie perdante au procès, M. [H] [S] sera condamné aux dépens, ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé “[Adresse 9]” la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE M. [H] [S] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé “[Adresse 9]” situé [Adresse 5] à [Localité 8] la somme de 8.093,19 euros de charges de copropriété, comptes arrêtés au 19 mars 2025, avec intérêts au taux légal calculés sur la somme de 5.198,33 euros à compter de la mise en demeure du 11 octobre 2023 et surla totalité à compter de l’assignation du 3 avril 2025 ;

CONDAMNE M. [H] [S] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé “[Adresse 9]” situé [Adresse 5] à [Localité 8] la somme de 348,59 euros de frais nécessaires au recouvrement de la créance avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 3 avril 2025 ;

ORDONNE la capitalisation annuelle des intérêts ;

CONDAMNE M. [H] [S] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé “[Adresse 9]” situé [Adresse 5] à [Localité 8] la somme de 800 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

CONDAMNE M. [H] [S] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé “[Adresse 9]” situé [Adresse 5] à [Localité 8] la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé “[Adresse 9]” situé [Adresse 5] à [Localité 8] de toutes ses autres demandes ;

CONDAMNE M. [H] [S] aux dépens ;

Le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT