COUR D’APPEL D'[Localité 5]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

(Décision Civile)

JUGEMENT : Fondation HECTOR OTTO c/ S.A.R.L. BISTOLFI FRERES

MINUTE N° 25/

Du 18 Juin 2025

LOYERS COMMERCIAUX

N° RG 24/00005 – N° Portalis DBWR-W-B7I-PSMU

Par jugement en date du dix huit Juin deux mil vingt cinq

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Madame Corinne GILIS, Juge des Loyers Commerciaux, assistée de Madame Louisa KACIOUI, Greffier.

DÉBATS

A l’audience publique du 02 Avril 2025 le prononcé du jugement étant fixé au 18 Juin 2025,

PRONONCE

Par mise à disposition au greffe le 18 Juin 2025 , signé par Madame Corinne GILIS, Juge des Loyers Commerciaux, et Madame Louisa KACIOUI, Greffier.

NATURE DU JUGEMENT : contradictoire, en premier ressort, au fond.

Grosse délivrée à

M^e Ari DOMANOWICZ

M^e Roland TAMISIER

expédition délivrée à

le

mentions diverses

DEMANDERESSE:

Fondation HECTOR OTTO

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par M^e Roland TAMISIER, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

DEFENDERESSE:

S.A.R.L. BISTOLFI FRERES

[Adresse 2]

[Localité 1]

représentée par M^e Ari DOMANOWICZ, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

***********

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte du 1er juillet 2010, la Fondation HECTOR OTTO a donné à bail à la SARL BISTOLFI FRERES divers locaux à usage commercial sis [Adresse 2] à [Localité 6] moyennant le prix de 24.951,43 euros annuel.

Il était convenu que le bail commencerait à courir le 1er janvier 2010 pour se terminer le 31 décembre 2018. Le bail a été renouvelé par tacite reconduction depuis.

Par acte de Commissaire de justice signifié le 20 septembre 2023, la société preneuse a fait notifier à la Fondation HECTOR OTTO, une demande de renouvellement de bail à compter du 1er janvier 2024.

Suivant acte de Commissaire de justice signifié le 15 décembre 2023, la Fondation HECTOR OTTO a indiqué consentir au principe du renouvellement sollicité tout en indiquant que le loyer du bail renouvelé devait être fixé à la somme de 55.000 euros par an HT et HC.

Aucun accord n’ayant pu être trouvé entre les parties au titre du loyer, la Fondation HECTOR OTTO a notifié un mémoire préalable signifié par lettre recommandée avec AR du 2 janvier 2024, afin de solliciter que le loyer du bail renouvelé soit fixé à la somme de 55.000 euros.

Elle expose avoir fait appel à un expert judiciaire à titre amiable, Monsieur [O] [J], qui a établi un rapport le 28 septembre 2023, ce dernier estimant la valeur locative des locaux pris à bail à la somme de 50.313 annuel

La société preneuse n’a pas présenté de mémoire en réponse.

C’est dans ce contexte que par acte de Commissaire de justice signifié le 28 février 2024, la Fondation HECTOR OTTO a attrait la SARL BISTOLFI FRERES devant le Juge des loyers commerciaux aux fins de voir fixer le loyer renouvelé à compter du 1 er janvier 2024 à la somme annuelle de 55.000 euros HT et HC et à titre subsidiaire, voir désigner un expert avec pour mission de déterminer la valeur locative des locaux donnés à bail.

Dans ses dernières conclusions notifiées par courriel le 13 mai 2024 à la juridiction, la FONDATION HECTOR OTTO demande au Juge des loyers de :

— Voir fixer à 55.000 euros par an à compter du 1er janvier 2024 le montant du loyer du local commercial sis [Adresse 2] à [Localité 6] et loué à la SARL BISTOLFI FRERES ;

— Subsidiairement avant dire droit, voir commettre tel expert qu’il plaira aux fins de déterminer la valeur locative du local commercial litigieux;

— Condamner la SARL BISTOLFI FRERES à verser à la FONDATION HECTOR OTTO la somme de 6.820 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile;

— Condamner la SARL BISTOLFI FRERES aux dépens.

Par jugement en date du 5 février 2025, le Juge des loyers commerciaux a :

— Jugé que le bail commercial du 1er juillet 2010 avec prise d’effet au 1er janvier 2010 a été renouvelé pour une nouvelle période de 9 années à compter du 1er janvier 2024;

— Ordonner la réouverture des débat afin que la SARL BISTOLFI FRERES fournisse à la juridiction les éléments nécessaires à sa prise de décision quant au montant du loyer renouvelé.

— Renvoyé l’affaire à l’audience du 2 avril 2025.

La société preneuse ne s’est pas présentée à l’audience et aucun élément n’a été soumis à la présente juridiction.

MOTIFS DE LA DECISION

Selon l’article 472 du Code de procédure civile, en l’absence de comparution du défendeur, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1- Sur le principe du renouvellement du bail

Le principe du renouvellement du bail liant la Fondation HECTOR OTTO et SARL BISTOLFI FRERES est acquis à compter du 1er janvier 2024 par l’effet de la demande de renouvellement signifiée par la SARL BISTOLFI FRERES le 20 septembre 2023, et l’acceptation de la Fondation HECTOR OTTO signifiée le 15 décembre 2023.

Cela sera constaté.

2- Sur la fixation du montant du loyer du bail renouvelé

Selon l’article L. 145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.

A défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :

1° Les caractéristiques du local considéré ;

2° La destination des lieux ;

3° Les obligations respectives des parties ;

4° Les facteurs locaux de commercialité ;

5° Les prix couramment pratiqués dans le voisinage ;

Les articles R 145-2 à R 145-11 du même code précisent la consistance de ces éléments.

L’article L.145-34 du code de commerce dispose qu’à moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L.145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l’Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.

En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d’expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d’une durée égale à celle qui s’est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif.

Les dispositions de l’alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l’effet d’une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans.

En cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33 ou s’il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d’une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente.

Il ressort de ces dispositions que les règles de plafonnement du montant du loyer du bail renouvelé ne s’appliquent pas lorsque par l’effet de la tacite prolongation la durée du bail excède douze ans.

En l’espèce, le bail expiré a été conclu pour une durée de neuf années à compter du 1er janvier 2010 pour se terminer le 31 décembre 2018 ; il a par la suite fait l’objet d’une tacite reconduction.

Dès lors que la durée du bail expiré a excédé 12 années, le montant du loyer du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative sans qu’il soit nécessaire de justifier d’une modification notable des facteurs locaux de commercialité.

En l’espèce, la Fondation HECTOR OTTO produit au débat un rapport d’expertise non-contradictoire déposé le 28 septembre 2023 par M. [O] [J], qui n’est pas critiqué.

Concernant le local, l’expert explicite qu’il se situe en centre ville dans le site le plus commercial et achalandé de [Localité 6]. Il s’agit d’un local d’angle connu sous l’enseigne UTILE qui dispose d’un parking public à proximité immédiate de la Brasserie Edmond qui est la brasserie principale de [Localité 6]. Il dispose également d’une grande vitrine donnant sur l’avenue du 3 septembre qui est très passante.

L’expert précise que le bail consenti autorise une activité très large puisqu’elle s’entend de “l’usage de commerce au détail d’alimentation générale, produits laitiers, produits surgelés, poissons, légumes, fruits, viandes, abats, charcuterie, vins, liqueurs, boissons hygiéniques, droguerie, produits d’entretien, chaussures, mercerie, jouets, librairie, papeterie, articles de [Localité 7] et vêtements confectionnés”.

L’expert précise également qu’au titre du contrat de bail :

le loyer initial était de 24.951 euros révisable tous les 3 ans,

L’impôt foncier est à la charge du locataire,

La sous-location ou la gérance libre sont interdites,

La cession du droit au bail est interdite, si ce n’est à l’acquisition du fond de commerce.

Au vu des documents qui lui ont été fournis et au regard de la charte de l’expertise immobilière, l’expert retient, pour le local commercial une surface de 200 m2 arrondis pour le rez-de-chaussée et de 105 m2 pour le sous-sol et une surface pondérée totale de 186m2.

S’agissant de la valeur locative, l’expert, fondant son analyse sur des références de valeurs locatives de locaux situés sur l’avenue du 3 septembre retient un montant de 50.313 euros annuel.

Ces éléments apparaissent cohérents et seront de ce fait entérinés par le Juge des loyers commerciaux.

En conséquence, il y aura lieu de fixer le loyer annuel à la somme de 50.313 euros à compter du 1er janvier 2024, les conditions et clauses du bail restant inchangées.

3. Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SARL BISTOLFI FRERES qui succombe, sera condamnée à payer les dépens.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

La SARL BISTOLFI FRERES qui succombe sera condamnée à payer à la Fondation HECTOR OTTO la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement par jugement contradictoire en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

Fait droit à la demande de déplafonnement de la Fondation HECTOR OTTO bail commercial renouvelé à compter du 1er janvier 2024 entre la Fondation HECTOR OTTO et la SARL BISTOLFI FRERES portant sur les locaux situés [Adresse 2] à [Localité 6],

Fixe à la somme de 50.033 euros par an hors taxes et hors charges le loyer du bail commercial renouvelé à compter du 1er janvier 2024 entre la Fondation HECTOR OTTO et la SAL BISTOLFI FRERES portant sur les locaux situés [Adresse 2] à [Localité 6],

Condamne la SARL BISTOLFI FRERES au dépens en application de l’article 699 du Code de procédure civile,

Condamne la SARL BISTOLFI FRERES au paiement de la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

Rappelle que le présent jugement est exécutoire de droit,

LA GREFFIERE LE JUGE DE LOYERS COMMERCIAUX