COUR D’APPEL D'[Localité 7]

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

N° RG 25/00510 – N° Portalis DBWR-W-B7J-QJ7K

du 18 Décembre 2025

N° de minute 25/01816

affaire : EURL [Adresse 5]

c/ [F] [I]

Copie exécutoire délivrée à

M^e Audrey CHIOSSONE

Copie certifiée conforme

délivrée à

M^e Astrid GALY DE GARBAIL

le

l’an deux mil vingt cinq et le dix huit Décembre à 14 H 00

Nous, Céline POLOU, Vice-Présidente, assistée de Monsieur Thibaut LLEU, Greffier, lors de l’audience, et de Madame Wendy NICART, Greffier, lors de la mise à disposition, avons rendu l’ordonnance suivante :

Vu l’assignation délivrée par exploit en date du 12 Mars 2025 déposé par Commissaire de justice.

A la requête de :

EURL [Adresse 5]

[Adresse 3]

[Localité 2]

Rep/assistant : M^e Audrey CHIOSSONE, avocat au barreau de NICE

DEMANDERESSE

Contre :

Monsieur [F] [I]

[Adresse 4]

[Localité 1]

Rep/assistant : M^e Astrid GALY DE GARBAIL, avocat au barreau de NICE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro N06088-2025-003124 du 07/05/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 8])

DÉFENDEUR

Après avoir entendu les parties en leurs explications à l’audience du 06 Novembre 2025 au cours de laquelle l’affaire a été mise en délibéré au 18 Décembre 2025.

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant bail dérogatoire en date du 6 octobre 2022, l’EURL [Adresse 5] a donné à bail à M. [F] [I] des locaux situés [Adresse 6] à destination exclusive de bureau, moyennant le paiement d’un loyer annuel de 4200 euros, hors taxes et charges pour une durée d’un an à compter du 10 octobre 2022 pouvant être renouvelé deux fois sans pouvoir excéder la durée de 36 mois.

Suivant des avenants des 7 et 9 octobre 2023, le bail dérogatoire a été prorogé pour la période du 10 octobre 2023 au 9 octobre 2025 avec maintien des autres clauses du bail.

Le 14 mars 2024, l’EURL [Adresse 5] a fait délivrer à M.[F] [I] un commandement de payer les loyers visant la cause résolutoire insérée au bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 12 mars 2025, l’EURL [Adresse 5] a fait assigner M.[F] [I] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Nice.

A l’audience du 6 novembre 2025 , l’EURL [Adresse 5] demande dans ses conclusions reprises à l’audience de :

— de débouter Monsieur [I] de ses demandes,

— constater à titre principal, la résiliation de plein droit du bail dérogatoire par l’effet de la clause résolutoire,

— ordonner son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

— le condamner au paiement d’une provision de 13 113,40 euros à valoir sur l’arriéré locatif suivant décompte arrêté au 1er août 2025 avec intérêts au taux légal à compter du 14 mars 2024 date de signification du commandement de payer,

— le condamner au paiement des provisions de 1311,40 euros au titre de la majoration de 10 % du principal dû, la somme de 150 euros à titre de pénalité du commandement par commissaire de justice et 25,10 euros de la mise en demeure,

— le condamner au paiement de la somme provisionnelle de 582,26 euros correspondant au montant du dernier loyer mensuel et des charges si le bail s’était poursuivi à titre d’indemnité d’occupation à compter du 14 avril 2024 jusqu’à la libération des lieux et restitution des clés,

— juger que le montant du dépôt de garantie soit la somme provisionnelle de 1050 euros lui demeurera acquis conformément à la clause pénale prévue au bail,

— le condamner au paiement de la somme de 3000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens de l’instance, comprenant le coût du commandement de payer.

M. [F] [I] représenté par son conseil, demande aux termes de ses écritures déposées à l’audience :

— à titre principal le rejet des demandes et de dire d’avoir lieu à référé,

— à titre subsidiaire, un délai de 24 mois pour s’acquitter de sa dette locative,

— en cas de résiliation constatée un délai de libération des lieux de 6 à 12 mois,

— dire que les sommes réclamées devront faire l’objet d’une compensation dans le cadre du mandat ad hoc en cours,

— rejeter la demande d’indemnité d’occupation,

— condamner l’EURL [Adresse 5] à lui payer la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 18 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la résiliation du bail :

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, l’EURL [Adresse 5] verse aux débats le contrat de bail dérogatoire ainsi que les avenants liant les parties, le commandement de payer, rappelant la clause résolutoire et régulièrement signifié, et le détail des sommes dues.

Dans le contrat de bail, est insérée une clause résolutoire applicable de plein droit notamment en cas de non-paiement des loyers et des charges, un mois après un commandement de payer resté infructueux.

Il ressort des éléments versés aux débats qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire, portant sur la somme de 2870,22 euros a été signifié à la requête de l’EURL [Adresse 5] par acte de commissaire de justice le 14 mars 2024 à M. [F] [I], ce dernier portant sur les loyers et charges impayés et qu’il est demeuré infructueux dans le délai imparti au vu du décompte produit.

Il est également versé un commandement d’avoir à justifier d’une assurance visant la clause résolutoire en date du 14 mars 2024 signifié à la requête de l’EURL [Adresse 5] à M. [F] [I].

Bien que M. [I] argue d’un blocage d’ordre administratif de son établissement à [Localité 8] en novembre 2023 par le rectorat ayant entraîné le départ des étudiants et l’arrêt total de son activité en 2024 tout en faisant valoir qu’il a saisi un mandataire ad hoc avec désignation d’un avocat dans le cadre d’un processus de règlement amiable afin de trouver une solution, force est de relever que les contestations soulevées ne sont pas sérieuses dans la mesure où les faits allégués sont sans lien avec le bailleur et qu’il est incontestable qu’il n’a pas procédé au règlement de la somme appelée dans le commandement dans le délai imparti.

En outre il ne justifie pas avoir justifié de la souscription d’une assurance contre les risques locatifs dans le délai prescrit puisqu’il a transmis son attestation d’assurance par courrier du 29 mai 2024.

Les conditions préalables à la résiliation de plein droit prévue au contrat se trouvent ainsi réunies à la date du 14 avril 2024.

Sur les demandes provisionnelles :

L’article 835 al.2 du code de procédure civile prévoit notamment que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier.

Selon l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Sur l’arriéré

Il ressort du décompte en date du 4 novembre 2025 versé aux débats, que M. [F] [I] demeure redevable de la somme de 13 113,40 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtée au mois de doutes 2025 inclus déduction faite des frais.

Il est de principe que le locataire est tenu au paiement du loyer et des charges conformément aux termes du bail.

M. [F] [I] expose ne pas contester sa dette.

Dès lors, en l’absence de contestation sérieuse, M. [F] [I] sera condamné au paiement de la somme de 13 113,40 euros arrêtée au mois d’août 2025 inclus avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 2870,22 euros et pour le surplus à compter de l’assignation.

Sur la clause pénale

Il est de principe que le juge des référés peut accorder une provision sur le montant non sérieusement contestable d’une clause pénale mais qu’il n’entre pas dans ses pouvoirs de diminuer ce montant à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle de l’obligation a procuré au créancier.

Il ressort du contrat de bail conclu entre les parties qu’à défaut de paiement des sommes à son échéance notamment du loyer et d’accessoires et dès mise en demeure délivrée par le bailleur ou délivrance d’un commandement de payer, les sommes dues par le preneur seront automatiquement majorées de 10 % à titre d’indemnité forfaitaire.

Dès lors, en exécution de la clause prévue au bail, M. [F] [I] sera condamnée à verser la somme provisionnelle de 600 euros à valoir sur la clause pénale à la société demanderesse.

Sur la mise en demeure et la pénalité commandement par commissaire de justice

La demande de provision formée au titre de la mise en demeure, qui n’est pas versée aux débats sera rejetée comme se heurtant à une contestation sérieuse.

S’agissant des frais du commandement de payer, ils seront examinés dans le cadre des dépens.

Sur la demande de délais de paiement :

Au terme de l’article 1343-5 du Code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, M. [F] [I] sollicite des délais de paiement au motif qu’il se retrouve dans une situation financière difficile en raison de problèmes d’ordre administratif avec le rectorat ayant entraîné l’arrêt de son activité en 2024.

Il justifie avoir déposé une requête auprès du préfet des Alpes-Maritimes et du premier ministre le 19 février 2024 afin de prendre des mesures de nature à faire cesser les atteintes subies et obtenir réparation des préjudices nés des obstacles à l’exercice de sa profession par restriction d’accès aux services publics et à l’exécution de l’accord Franco-Congolais du 25 octobre 2007. Les suites données à cette requête ne sont cependant pas justifiées.

Il démontre avoir par ailleurs déposé une requête aux fins de désignation d’un mandataire ad hoc, qui a cependant été rejetée par une ordonnance du 18 avril 2024.

De plus, bien qu’il fasse état d’un arrêt rendu le 27 juin 2025 par la cour d’appel en soutenant que ses prétentions contre l’État auraient été retenues, force est de relever que ce litige concerne un autre litige et porte sur une opposition à contrainte qui lui a été délivrée par l’URSSAF le 11 avril 2023.

Dès lors, force est de relever que les pièces qu’il produit sont anciennes puisque remontant à plus d’un an et qu’il ressort du décompte versé que la dette ne cesse de s’aggraver et qu’il n’a effectué aucun règlement depuis le mois de décembre 2023. En outre, il ne verse aucun élément sur sa situation financière actuelle permettant d’établir ses capacités de remboursement.

Dès lors, sa demande de délai de paiement qui n’est pas fondée sera rejetée.

Sur la demande de compensation :

La demande de compensation formée par Monsieur [I] “au titre des sommes réclamées dans le cadre du mandat ad hoc”, cette procédure ne concernant pas la société demanderesse, sera rejetée comme se heurtant à une contestation sérieuse.

Sur la demande de délai pour quitter les lieux :

Au vu des éléments susvisés et de l’absence de règlement des loyers depuis près de deux ans, la demande de délai pour quitter les lieux formée par Monsieur [I], sera rejetée étant de surcroît relevé que le bail a pris fin le 14 avril 2024 et qu’il se maintient depuis cette date sans droit ni titre dans les lieux.

Sur l’expulsion :

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

L’occupation d’un local sans droit ni titre constituant un trouble manifestement et les demandes de délais de paiement et de délai pour quitter les lieux ayant été rejetées, l’expulsion de M. [I] devenu occupant des lieux sans droit ni titre après résiliation du contrat de bail sera en conséquence ordonnée.

Sur l’indemnité d’occupation :

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En outre, M. [I] qui se maintient dans les lieux depuis la résiliation du bail est redevable d’une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local et destinée à compenser la perte de jouissance du bien.

Cette indemnité provisionnelle sera en conséquence fixée au montant du dernier loyer et des charges, soit à la somme mensuelle de 582,26 euros à compter de la résiliation du bail, jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés du local.

Sur le dépôt de garantie :

Conformément aux termes du bail prévoyant qu’à l’expiration des relations contractuelles le dépôt de garantie sera restitué au preneur qu’après déduction de toutes les sommes dont il pourrait être débiteur notamment au titre des loyers et charges ou indemnité d’occupation, le dépôt de garantie de 1050 euros restera acquis au bailleur, non pas à titre de clause pénale mais en déduction des sommes dues par Monsieur [I].

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Il sera alloué à l’EURL [Adresse 5] la somme de 1200 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [F] [I] sera condamné au paiement de cette somme et aux entiers dépens en ce compris, le coût du commandement de payer, qui seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des référés du Tribunal judiciaire de Nice, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire, en premier ressort et prononcée par mise à disposition au greffe, avis préalablement donné,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir comme elles aviseront, mais dès à présent,

CONSTATONS la résiliation du bail dérogatoire liant l’EURL [Adresse 5] et M. [F] [I] portant sur les locaux situés [Adresse 6] par l’effet de la clause résolutoire à la date du 14 avril 2024 ;

CONDAMNONS M. [F] [I] à payer à l’EURL [Adresse 5] à titre provisionnel, la somme de 13 113,40 euros arrêtée au mois d’août 2025 inclus avec intérêts au taux légal avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 2870,22 euros et pour le surplus à compter de l’assignation ;

CONDAMNONS M. [F] [I] à payer à l’EURL [Adresse 5] à titre provisionnel, la somme de 600 euros au titre de la clause pénale ;

REJETONS les demandes de délais de paiement et pour quitter les lieux formées par M. [F] [I] ;

ORDONNONS en conséquence, l’expulsion de M. [F] [I] des locaux donnés en location, et de tous occupants de son chef, sans délai avec l’aide de la force publique ;

FIXONS le montant de la provision à valoir sur l’indemnité d’occupation mensuelle au montant du loyer et charges en cours, à la somme de 582,26 euros à compter de la résiliation du bail ;

CONDAMNONS M. [F] [I] au paiement de cette indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle de 582,26 euros, à compter du 1er septembre 2025 (période postérieure à la précédente condamnation arrêtée en août 2025) jusqu’à la libération effective des lieux ;

DISONS que le montant du dépôt de garantie soit la somme provisionnelle de 1050 euros pourra être conservée par l’EURL [Adresse 5], en déduction des sommes dues par Monsieur M.[F] [I] ;

CONDAMNONS M. [F] [I] à payer à l’EURL [Adresse 5] la somme de 1200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONSM.[F] [I] aux dépens de la présente procédure, comprenant le coût du commandement de payer du 14 mars 2024 qui seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle ;

REJETONS le surplus des demandes,

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire ;

LE GREFFIER LE JUGE DES REFERES