COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

M I N U T E

(Décision Civile)

JUGEMENT : S.A.R.L. GAMBETTA INVESTISSEMENTS c/ S.A.S. ACROPOLIS’IMMO, S.D.C. [6] REPRÉSENTÉ PAR SON SYNDIC EN EXER CICE LE CABINET ACROPOLIS’IMMO

N° 25/

Du 07 Novembre 2025

4ème Chambre civile

N° RG 24/01708 – N° Portalis DBWR-W-B7I-PU77

Grosse délivrée à

la SCP CHARDON – ASSADOURIAN

M^e Christine CURCURU-BOLIER

expédition délivrée à

le 07 Novembre 2025

mentions diverses

Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du sept Novembre deux mil vingt cinq

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Cécile SANJUAN PUCHOL, Présidente, assistée de Eliancia KALO, Greffier.

Vu les Articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

A l’audience publique du 16 Septembre 2025 le prononcé du jugement étant fixé au 07 Novembre 2025 par mise à disposition au greffe de la juridiction, les parties en ayant été préalablement avisées.

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 07 Novembre 2025, signé par Madame Cécile SANJUAN PUCHOL, Présidente, assistée de Estelle AYADI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION : contradictoire, en premier ressort, au fond.

DEMANDERESSE:

Société GAMBETTA INVESTISSEMENTS SARL au capital de 7.622,45 €, immatriculée au RCS de PARIS sous le no 353 922 297, prise en la personne de son représentant légal en exercice

[Adresse 3]

[Localité 5] / FRANCE

représentée par M^e Sydney CHARDON de la SCP CHARDON – ASSADOURIAN, avocats au barreau de GRASSE, avocats plaidant

DÉFENDEURS:

S.A.S. ACROPOLIS’IMMO immatriculée au RCS de NICE sous le n° 340 958 834, prise en la personne de son représentant légal en exercice

[Adresse 4]

[Localité 1] / FRANCE

défaillant

S.D.C. [6] REPRÉSENTÉ PAR SON SYNDIC EN EXER CICE LE CABINET ACROPOLIS’IMMO Je me constitue aux intérêts du SDC de l’immeuble [6] sur l’assignation qui lui a été délivrée le 25 avril 2024 par la SCP [T]-[X], commissaires de justice à [Localité 1], à la requête de la Société GAMBETTA INVESTISSEMENTS pour l’audience d’orientation du mercredi 19 juin 2024 à 9 heures.

[Adresse 2]

[Localité 1]

représenté par M^e Christine CURCURU-BOLIER, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

EXPOSÉ DU LITIGE

La société Gambetta Investissements est propriétaire des lots 34 et 75 constituant un local commercial dans un immeuble dénommé « [6] » situé [Adresse 2] à [Localité 1].

Cet immeuble est régi par un règlement de copropriété dressé le 20 mai 1952 dont l’article 11 énonce que « les charges communes comprendront :

I°/ Les impôts, taxes et contributions de toute nature auxquels sont et seront assujetties les choses communes et, en outre, celles afférentes aux parties particulières, tant que l’administration des contributions ne les aura pas réparties entre les copropriétaires. Les frais de grosses réparations, terrasses, égouts, consommation d’eau, les réparation des toitures, la rétribution du syndic. Ces dépenses seront réparties en millièmes. Chacun des copropriétaires les supportera au prorata de ses droits dans les parties communes, ainsi qu’il est indiqué à l’article quatre ci-dessus.

2°/ Les frais de ravalement, peinture des façades, les frais d’entretien de l’immeuble, les frais d’entretien des boîtes à ordures, et de tous objets ou ustensiles du bâtiment, assurance des accidents du concierge ou des tiers, les gages du concierge et des personnes chargées de l’entretien des choses communes, les accidents du travail de ce concierge, et enfin d’une façon générale de tout ce qui se rapporte plus particulièrement au bâtiment. Ces dépenses seront réparties en sept cent soixante treizièmes, le local A du sous-sol et la cité marchande du rez-de-chaussée étant nettement indépendant ne participent pas à ces frais, par contre ils supporteront seuls les frais de leur façades et devantures. »

A la suite de contentieux nés de l’application de cette clause, le syndicat des copropriétaires du [6] et la société Gambetta Investissements ont conclu un protocole d’accord le 30 mars 2015, homologué par jugement du tribunal de grande instance de Nice du 2 novembre 2015 et publié au service de la publicité foncière le 13 janvier 2016.

L’article 1er de ce protocole d’accord a prévu que « Le Syndicat des copropriétaires consent au maintien de l’intégralité de l’article 11 du règlement de copropriété, expressément rappelé au paragraphe I du préambule des présentes, de sorte qu’à l’avenir ne seront plus appelées à l’égard de la société Gambetta investissement que les charges figurant au I de l’article 11, à l’exclusion dès lors de l’ensemble de celles listées à l’article II (notamment chauffage, etc.), tel que cela a été prévu depuis l’origine et justifié par l’indépendance de la cité marchande (Entrée distincte, absence d’accès aux parties communes de l’immeuble, d’utilisation des services communs …). »

Faisant valoir que les appels de charges ne respectaient pas le règlement de copropriété et ce protocole d’accord, la société Gambetta Investissements a fait assigner le syndicat des copropriétaires du [6] ainsi que son syndic en exercice, la société Acropolis’Immo, devant le juge des référés afin d’obtenir principalement leur condamnation sous astreinte à régulariser ses relevés de comptes pour les cinq dernières années écoulées.

Par ordonnance du 15 novembre 2023, le juge des référés a rejeté sa demande ainsi que la demande reconventionnelle de paiement des charges au motif de l’existence d’une contestation sérieuse en raison de la nécessité d’interpréter le règlement de copropriété et le protocole d’accord du 30 mars 2015.

Par acte du 25 avril 2024, la société Gambetta Investissements a fait assigner le syndicat des copropriétaires du [6] et la société Acropolis’Immo devant le tribunal judiciaire de Nice aux fins d’obtenir la régularisation sous astreinte de son relevé de compte pour les cinq dernières années écoulés conformément au protocole d’accord du 30 mars 2015 ainsi que l’indemnisation de son préjudice.

Dans ses dernières conclusions communiquées le 21 août 2025, la société Gambetta Investissements sollicite la condamnation in solidum du syndicat des copropriétaires du [6] et de la société Acropolis’Immo à :

• régulariser son relevé de compte sur les cinq dernières années à compter de la mise en demeure du 15 novembre 2022 conformément au protocole du 30 mars 2015 et au jugement du 2 novembre 2015 publié au service de la publicité foncière de [Localité 1],

• lui payer les sommes suivantes :

—  10.000 euros de dommages-intérêts,

—  3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle rappelle qu’au terme du protocole d’accord homologué, il était convenu du maintien de l’intégralité des termes de son article 11 prévoyant que les charges figurant au I étaient les seules auxquelles ses lots 34 et 75 avaient vocation à participer, à l’exclusion des charges listées au II, notamment de chauffage, justifié par la dépendance de la cité marchande dans laquelle se situaient ces lots. Elle précise que c’est dans ces conditions que le syndicat des copropriétaires a, exécution du protocole, procédé au remboursement des charges de chauffage et de consommation d’eau sur les cinq dernières années.

Elle soutient que, nonobstant cet accord, les charges continuent d’être appelées en 1.000 millièmes sur les décomptes de charges des années 2020 et 2021 alors que l’article 11 prévoit expressément que les charges listées dans paragraphe II seront appelées en 773 millièmes et non en 1.000 millièmes. Elle précise que le syndic, la société Acropolis’Immo lui a indiqué être conscient de la situation mais que son paramétrage informatique ne lui permettait pas d’intégrer cette donnée.

Elle rappelle qu’en vertu de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, le syndic de copropriété est tenu d’appliquer les décisions des assemblées générales et le règlement de copropriété sous peine d’engager sa responsabilité, ce que son conseil lui a rappelé par lettre du 15 décembre 2022 à laquelle il n’a pas apporté de réponse.

Elle estime que l’absence de régularisation des appels de charges conformément au protocole d’accord homologué par jugement est abusif. Elle explique que si le syndicat soutient que seule les charges de l’article 11 – I ont vocation a être appelées en millièmes pour ses lots de copropriété, les charges de l’article 11 – II doivent être appelées en 773 millièmes, ce qui ne figure nulle part dans l’état des dépenses versées aux débats. Elle souligne que les dépenses réparties en 773 millièmes ne doivent pas être appelées auprès d’elle et continuent à l’être en infraction avec le règlement de copropriété, notamment les charges de chauffage comme le révèlent les appels de fonds qu’elle produit. Elle ajoute que des remboursements ont été opérés par le syndicat des copropriétaires, confirmant son argumentation. Elle soutient qu’alors que l’état des dépenses de la copropriété devrait faire état de charges générales du 1) de l’article 11 avec une répartition en 1.000 millièmes et de charges générales du 2) de l’article 11 avec une répartition en 773 millièmes, il n’est fait état que de la première catégorie sur les documents comptables qui font notamment état de charges d’eau chaude exclues par le protocole d’accord.

Elle estime en conséquence que le syndicat et le syndic devront être condamnés sous astreinte à régulariser les appels de fonds pour les cinq dernières années ainsi qu’à réparer le préjudice causé par leur inertie.

Dans leurs conclusions en réponse notifiées le 4 février 2025, le syndicat des copropriétaires de la résidence [6] et la société Acropolis’Immo concluent au débouté ainsi qu’à la condamnation de la société Gambetta Investissements à payer au syndicat les sommes suivantes :

—  15.000 euros de dommages-intérêts,

—  1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Ils rappellent les termes du protocole suivant lesquels, à l’avenir, ne seront plus appelées à l’égard de la société Gambetta Investissements que les charges figurant au 1° de l’article 11 à l’exclusions dès lors de l’ensemble de celles listées à l’article II (notamment chauffage etc.).

Ils soulignent que les charges visées au 1° de l’article 11 doivent être réparties en 1.000 millièmes. Ils considèrent que, faisant une lecture erronée du protocole d’accord, la société Gambetta Investissements soutient que ses charges doivent être appelées en 773 millièmes.

Or, ils indiquent que, conformément au protocole d’accord les seules charges appelées auprès de la société Gambetta Investissements sont celles de l’article 11 – I réparties en 1.000 millièmes et qu’aucune charges de l’article 11 – II réparties en 773 millièmes n’est appelée pour les lots de la demanderesse.

Ils estiment que les appels de fonds adressés à la société Gambetta Investissements sont parfaitement réguliers et que cette dernière s’abstient de régler toute contribution aux charges si bien qu’elle est désormais débitrice de plus de 20.000 euros, ce qui va rendre nécessaire une procédure de recouvrement. Ils font valoir que cette attitude génère un préjudice dont ils sont fondés à réclamer réparation.

La clôture de la procédure est intervenue le 2 septembre 2025. L’affaire a été retenue à l’audience du 16 septembre 2025. La décision a été mise en délibéré au 7 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de rectification sous astreinte des relevés de comptes de la société Gambetta Investissements.

En vertu de l’article 2052 du code civil, dans sa rédaction antérieure à la loi du 18 novembre 2016, la transaction a, entre les parties, l’autorité de la chose jugée en dernier ressort. Une telle autorité avait pour effet d’interdire aux parties en cause de remettre en question le contenu de leur accord sous réserve de son exécution.

Si un tel accord intervient dans le cadre d’une instance, l’article 384 du code de procédure civile donne en outre au juge le pouvoir de donner force exécutoire à l’acte constatant l’accord des parties, que celui-ci intervienne devant lui ou ait été conclu hors sa présence.

Par ailleurs, l’article 45-1 du décret de 1967 prévoit que l’approbation des comptes par l’assemblée générale ne constitue pas une approbation du compte individuel de chacun des copropriétaires.

Ainsi, l’obligation pour chaque copropriétaire d’acquitter sa quote-part dans les charges communes telles qu’elles sont avalisées par l’assemblée générale ne saurait tenir en échec le droit, pour un copropriétaire, de réclamer la correction de son compte individuel tenu par le syndic si le montant des sommes imputées sur son compte se révèle inexact en raison d’erreurs constatées dans la répartition entre les membres du syndicat du montant des dépenses approuvées par l’assemblée.

En l’espèce, il est acquis aux débats qu’à la suite de contentieux nés de l’application de l’article 11 du règlement de copropriété, le syndicat des copropriétaires du [6] et la société Gambetta Investissements ont conclu un protocole d’accord le 30 mars 2015, homologué par jugement du tribunal de grande instance de Nice du 2 novembre 2015 et publié au service de la publicité foncière le 13 janvier 2016.

L’article 11 du règlement de copropriété de l’immeuble le [6] dressé le 20 mai 1952 énonce que :

« Les charges communes comprendront :

I°/ Les impôts, taxes et contributions de toute nature auxquels sont et seront assujetties les choses communes et, en outre, celles afférentes aux parties particulières, tant que l’administration des contributions ne les aura pas réparties entre les copropriétaires. Les frais de grosses réparations, terrasses, égouts, consommation d’eau, les réparation des toitures, la rétribution du syndic. Ces dépenses seront réparties en millièmes. Chacun des copropriétaires les supportera au prorata de ses droits dans les parties communes, ainsi qu’il est indiqué à l’article quatre ci-dessus.

2°/ Les frais de ravalement, peinture des façades, les frais d’entretien de l’immeuble, les frais d’entretien des boîtes à ordures, et de tous objets ou ustensiles du bâtiment, assurance des accidents du concierge ou des tiers, les gages du concierge et des personnes chargées de l’entretien des choses communes, les accidents du travail de ce concierge, et enfin d’une façon générale de tout ce qui se rapporte plus particulièrement au bâtiment. Ces dépenses seront réparties en sept cent soixante treizièmes, le local A du sous-sol et la cité marchande du rez-de-chaussée étant nettement indépendant ne participent pas à ces frais, par contre ils supporteront seuls les frais de leur façades et devantures. »

Il existe donc deux catégories de charges intéressant le litige :

— celles listées par l’article 11 – I° réparties en 1.000 millièmes,

— celles listées par l’article 11 – 2° réparties en 773 millièmes (les millièmes du local A du sous-sol et de la cité marchande étant retranchés des 1.000 millièmes).

Après avoir rappelé ces dispositions en préambule, l’article 1er du protocole d’accord homologué et publié énonce que :

« Le Syndicat des copropriétaires consent au maintien de l’intégralité de l’article 11 du règlement de copropriété, expressément rappelé au paragraphe I du préambule des présentes, de sorte qu’à l’avenir ne seront plus appelées à l’égard de la société Gambetta investissement que les charges figurant au I de l’article 11, à l’exclusion dès lors de l’ensemble de celles listées à l’article II (notamment chauffage, etc.), tel que cela a été prévu depuis l’origine et justifié par l’indépendance de la cité marchande (Entrée distincte, absence d’accès aux parties communes de l’immeuble, d’utilisation des services communs …). »

Il n’est pas discuté que ce protocole d’accord est applicable de sorte que les lots de la société Gambetta Investissements ne contribuent qu’aux charges communes prévues par l’article 11 – I° réparties en 1.000 millièmes à l’exclusion des charges communes définies par l’article 11 – 2° réparties en 773 millièmes.

En revanche, la société Gambetta Investissements soutient que les charges particulières de l’article 11 – 2° continuent d’être appelées alors qu’elle n’a pas vocation à y participer car la clé de répartition en 773 millièmes ne figure pas sur les décomptes de charges qui lui sont adressés.

Elle fournit les décomptes de charges qui lui ont été adressés pour les années 2020 et 2021 qui comportent le total des charges communes générales avec, pour chacun de ses lots 34 et 75, la répartition des charges communes générales en 1.000 millièmes uniquement.

Cette présentation apparaît conforme au protocole homologué dans la mesure où elle ne contribue qu’aux charges de l’article 11 – I° réparties en millièmes. Il n’aurait pas de sens que son décompte nominatif comporte des charges réparties en 773 millièmes alors qu’elle ne doit pas y participer.

Le seul défaut de mention par ses décomptes individuels des charges réparties en 773 millièmes auxquels elle n’a pas à participer n’apporte pas la démonstration qu’elles lui sont effectivement imputées, voire que toutes les charges communes de l’article 11 du règlement de copropriété sont imputées en millièmes à tous les copropriétaires sans distinction.

La société Gambetta Investissements soutient néanmoins participer aux charges communes de l’article 11 – 2° du règlement de copropriété dont notamment le chauffage, ce qui lui incombe de démontrer.

A cet effet, elle produit l’état des dépenses des années 2020 et 2021 dont le total à répartir ne correspond pas aux totaux, d’un montant inférieurs, répartis en millièmes sur ses relevés de comptes.

Elle ne fournit aucune autre pièce comptable ou éléments de calcul de nature à établir qu’elle participe à des charges listées par l’article 11 – 2° auxquelles elle n’a pas à participer.

Dès lors, la société Gambetta Investissements ne rapporte pas la preuve que des charges de l’article 11 – 2° du règlement de copropriété lui sont imputées en violation du règlement de copropriété et du protocole d’accord du 30 mars 2015 homologué par jugement du 2 novembre 2015 et que ses relevés individuels sont erronés.

A défaut, elle sera déboutée de sa demande de condamnation in solidum du syndicat des copropriétaires du [6] et de la société Acropolis’Immo à rectifier sous astreinte son relevé de compte pour le mettre en conformité avec sur le protocole du 30 mars 2015 homologué par le jugement du 2 novembre 2015.

Compte-tenu de ce qui précède, il n’est pas démontré que le syndicat des copropriétaires du [6] et la société Acropolis’Immo ont commis une faute engageant leur responsabilité si bien que la société Gambetta Investissements sera déboutée de sa demande additionnelle de dommages-intérêts.

Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires du [6].

Le syndicat des copropriétaires du [6] fait valoir que la société Gambetta Investissements s’exonère du paiement de ses charges en raison de sa contestation de l’exactitude de son relevé de compte individuel et qu’il va être contraint d’agir en recouvrement.

Elle ne fournit pas cependant de relevé de compte récent de la société Gambetta Investissements pour établir le solde débiteur important qu’elle invoque, générateur d’un préjudice de trésorerie dont elle demande réparation.

Elle sera, par conséquent, et pour ce motif, déboutée de sa demande reconventionnelle de dommages-intérêts.

Sur les demandes accessoires.

Partie perdante au procès, la société Gambetta Investissements sera condamnée aux dépens ainsi qu’à verser au syndicat des copropriétaires du [6] la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats publics, par jugement contradictoire mis à disposition au greffe et rendu en premier ressort,

DEBOUTE la société Gambetta Investissements de toutes ses demandes ;

CONDAMNE la société Gambetta Investissements à payer au syndicat des copropriétaires du [6], situé [Adresse 2] à [Localité 1], la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires du [6], situé [Adresse 2] à [Localité 1] de sa demande reconventionnelle de dommages-intérêts ;

CONDAMNE la société Gambetta Investissements aux dépens ;

Le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT