COUR D’APPEL D'[Localité 4]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

M I N U T E

(Décision Civile)

JUGEMENT : [B] [P] épouse [W] c/ Syndic. de copro. [Adresse 10]

N° 25 /

Du 06 Février 2025

4ème Chambre civile

N° RG 21/03221 – N° Portalis DBWR-W-B7F-NVKP

Grosse délivrée à

expédition délivrée à

M^e Alexis CROVETTO-CHASTANET

la SCP SCP PETIT-BOULARD-VERGER

le 06 Février 2025

mentions diverses

Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du six Février deux mil vingt cinq

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Cécile SANJUAN PUCHOL Présidente, assistée de Madame PROVENZANO, Greffier.

Vu les Articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

A l’audience publique du 01 Octobre 2024 le prononcé du jugement étant fixé au 02 Décembre 2024 par mise à disposition au greffe de la juridiction, les parties en ayant été préalablement avisées.

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 06 Février 2025 après prorogation du délibéré, signé par Madame Cécile SANJUAN PUCHOL Présidente, assistée de Madame Estelle AYADI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION : contradictoire, en premier ressort, au fond.

DEMANDERESSE:

Madame [B] [P] épouse [W]

[Adresse 11]

[Localité 1]

représentée par M^e Hervé BOULARD de la SCP SCP PETIT-BOULARD-VERGER, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

DÉFENDERESSE:

Le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble dénommé PALAIS FLORANE sis à [Adresse 7], pris en la personne de son Syndic en exercice SOGIM IVALDI, SAS dont le siège social est à [Adresse 9]

[Adresse 11]

[Localité 1]

représentée par M^e Alexis CROVETTO-CHASTANET, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

EXPOSÉ DU LITIGE

Mme [B] [W] née [P] est propriétaires notamment d’un appartement auquel est attenant une terrasse dans un immeuble en copropriété dénommé Le Palais Florane situé [Adresse 3].

Elle n’était pas présente lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 7 juillet 2021 qui a adopté une résolution n°12 qui a décidé d’effectuer des travaux de réfection de l’étanchéité de sa terrasse pour mettre un terme à des infiltrations dans l’appartement sous-jacent en prévoyant leur démarrage en octobre 2021 à condition qu’elle change préalablement ses portes fenêtres cadre compris.

Par acte du 25 août 2021, Mme [B] [W] a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé Le [Adresse 10] devant le tribunal judiciaire de Nice aux fins d’obtenir principalement la nullité des résolutions n°12 décidant des travaux sur sa terrasse et n° 13 fixant la rémunération du syndic pour leur suivi adoptées par l’assemblée générale du 7 juillet 2021.

Dans ses conclusions récapitulatives notifiées le 8 décembre 2023, Mme [B] [W] sollicite le prononcé de la nullité des résolutions n° 12 et 13 du procès-verbal d’assemblée générale du 7 juillet 2021 ainsi la condamnation du syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé Le Palais [Adresse 5] à lui payer la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et conclut au rejet des demandes reconventionnelles.

Elle fait valoir que la résolution n° 12 aboutissant à mettre à sa charge la réalisation de travaux n’était pas inscrite à l’ordre du jour et ce, en méconnaissance de l’article 13 du décret du 17 mars 1967 qui prévoit que l’assemblée générale ne prend de décision valide que sur les points figurant à l’ordre du jour joint à la convocation. Elle explique que les travaux d’étanchéité de sa terrasse semblent avoir été décidés pour mettre un terme aux infiltrations dans l’appartement sous-jacent mais que rien n’établit que ce sinistre a pour cause ses portes fenêtres, cadre compris. Elle indique que le syndicat se prévaut d’un procès-verbal de constat établi par un commissaire de justice qui contient des photographies de la terrasse côté route de [Localité 12] qui ne correspond pas à la terrasse côté montagne objet de la résolution litigieuse. Elle en déduit que la demande reconventionnelle n’a pas un lien suffisant avec sa demande d’annulation de décisions prises par l’assemblée générale. Elle ajoute que le commissaire de justice a eu accès à son appartement en vertu d’une ordonnance présidentielle et que s’étant mépris sur la terrasse concernée par le litige, l’état d’entretien de celle-ci n’est pas démontré. Elle soutient qu’il n’y a pas de problème d’entretien de sa terrasse et qu’une erreur de conception des seuils est à l’origine du sinistre, ce qui ressort d’un devis soumis au vote des copropriétaires qui préconise la création d’un caniveau au droit des portes fenêtres. Elle en conclut que le syndicat est responsable de plein droit de ce vice de construction sur le fondement de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 et que l’étanchéité à refaire incluant sa jonction avec la porte fenêtre, il est seul débiteur de l’obligation de faire procéder aux travaux.

Elle fait valoir que l’article 11 du décret du 17 mars 1967, imposant d’assurer l’information individuelle et préalable des copropriétaires préalablement à la tenue de l’assemblée, n’ont pas été respectées. Elle soutient qu’elle n’a pas été informée que les copropriétaires pourraient mettre à sa charge la réalisation de travaux personnels à sa charge dénaturant le projet de résolution joint à la convocation. Elle ajoute qu’il n’est pas démontré que les baies vitrées sont des parties communes alors que les infiltrations ont pour origine un vice de construction.

Elle en conclut que la résolution n°12 et la résolution n° 13 subséquente fixant les honoraires de suivi des travaux par le syndic devront être annulées.

En réplique aux demandes reconventionnelles, elle expose que l’assemblée générale a approuvé le devis de l’entreprise Mareve comportant la dépose et la pose du carrelage de sa terrasse, décision que le syndicat ne peut tenter de modifier en mettant à sa charge exclusive le coût de ces travaux. Elle observe également que s’il s’agissait de parties privatives, elle aurait dû avoir le choix de l’entreprise et des matériaux.

Dans ses dernières écritures notifiées le 9 avril 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé Le Palais Florane situé [Adresse 2] à Menton conclut au débouté et sollicite à titre reconventionnel la condamnation de Mme [B] [W] à :

— lui payer la somme de 1.144 euros correspondant au coût de la dépose de la terrasse et à la pose d’un revêtement neuf,

— remplacer les portes fenêtres de la terrasse, dont l’étanchéité doit être reprise, sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir,

— lui verser la somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il indique que la nature commune ou privative des ouvrages qui composent l’immeuble est déterminée, à défaut de règlement de copropriété, par les statuts de la société civile immobilière de construction [Adresse 10] du 12 mars 1970. Il explique que les fenêtres, persiennes et parties vitrées qui desservent des lots privatifs sont exclus des parties communes. Il en déduit que les portes fenêtres du lot de Mme [B] [W] sont des parties privatives dont l’entretien incombe à cette copropriétaire. Il expose que les entreprises qui se sont rendues sur les lieux pour établir des devis ont toutes constaté que les portes fenêtres donnant sur le balcon étaient en très mauvais état car les cadres en bois avaient pourri. Il précise que le commissaire de justice désigné par ordonnance sur requête a également constaté un défaut d’entretien généralisé de la terrasse très encombrée. Il indique que la demanderesse soutient que l’huissier n’a pas procédé à ses constatations sur la bonne terrasse sans lui avoir désigné la terrasse litigieuse si bien qu’elle ne peut se prévaloir de sa propre turpitude. Il fait valoir qu’en tout état de cause, le devis de la société Green Etanche procède aux mêmes constatations sur la terrasse objet du litige, corroborant celles du commissaire de justice.

Il expose que la résolution n° 12 avait pour objet de voter les travaux de réfection de l’étanchéité de la terrasse et de choisir l’entreprise qui allait les réaliser, ce qui a été le cas. Il soutient que la précision par le procès-verbal que les travaux ne pourraient débuter qu’après le changement des baies vitrées par la demanderesse, constitue un simple rappel de son obligation d’entretien qui ne dénature pas la résolution soumise au vote. Il souligne que la décision critiquée n’impute pas la responsabilité des désordres dans l’appartement sous-jacent mais à le mettre hors d’eau conformément à l’obligation du syndicat en application de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965. Il considère en revanche que la réfection de l’étanchéité de la terrasse, partie commune, n’exclut pas une ventilation de leur coût lorsqu’il implique la réfection de parties privatives à la charge du copropriétaire concerné.

Il rappelle qu’aucun texte n’impose une stricte concordance entre le projet de résolution figurant à l’ordre du jour et celui définitivement adopté en assemblée générale, sauf à nier la liberté de discussion et de vote des copropriétaires, la seule limite étant de ne dénaturer ni le sens ni la portée de l’ordre du jour. Il considère que le rappel d’une obligation d’entretien par un copropriétaire conditionnant le démarrage des travaux de réfection d’une partie commune n’a pas modifié le sens de l’ordre du jour et n’entache pas de nullité les résolutions 12 et 13 de l’assemblée générale.

Il conteste tout vice de construction en exposant que les devis se bornent à rappeler la règle du DTU 43.1 relative à la hauteur des seuils entrée en application au mois de novembre 2004 alors que l’immeuble a été édifié en 1970. Il considère en tout état de cause que cette évolution normative n’exonère pas les copropriétaires de leur obligation d’entretien des parties privatives. Il ajoute qu’aucune disposition n’impose au syndicat de supporter le changement d’une huisserie vétuste, partie privative, dès lors qu’il doit procéder à la réfection de l’étanchéité. Il soutient qu’il est incontestable que les portes fenêtres sont des parties privatives non seulement en vertu des statuts de la SCI d’attribution mais également de l’article 2 de la loi du 10 juillet 1965. Il en conclut qu’il ne saurait être tenu de supporter le coût de remplacement de ses équipements privatifs.

A l’appui de ses demandes reconventionnelles, il souligne que Mme [B] [W] est propriétaire du lot 66 constituant la terrasse litigieuse qui est donc privative, à l’exclusion du gros œuvre et de l’étanchéité. Il indique qu’il est constant que si les travaux d’étanchéité d’une terrasse incombent au syndicat, les frais de dépose et de repose du carrelage, revêtement superficiel, incombent au copropriétaire qui en a la jouissance. Il en déduit que Mme [B] [W] doit supporter le coût de la dépose, de la fourniture et de la pose d’un nouveau carrelage après réfection de l’étanchéité d’un montant de 1.144 euros dans le devis Mareve approuvé par l’assemblée générale. Il ajoute que l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit expressément que, pour la réalisation de travaux d’intérêt collectif sur des parties privatives, le syndicat exerce les pouvoirs du maître d’ouvrage jusqu’à leur réception, ce dont il déduit qu’il fait l’avance des fonds. Il estime que cela n’altère pas la répartition des charges qui doit s’opérer en fonction de la nature privative, commune ou commune à jouissance privative des éléments d’équipement concernée.

Enfin, il soutient que les portes fenêtres sont des éléments d’équipement privatifs en très mauvais état car leur support en bois est pourri et qui doivent être remplacés avant la réalisation de l’étanchéité par Mme [B] [W] qui devra y être contrainte sous astreinte en vertu de son obligation d’entretien.

La clôture de la procédure est intervenue le 17 septembre 2024. L’affaire a été retenue à l’audience du 1er octobre 2024. La décision a été mise en délibéré au 2 décembre 2024 prorogé au 06 février 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de nullité des résolutions n°12 et 13 du procès-verbal d’assemblée générale du 7 juillet 2021.

L’article 9 du décret du 17 mars 1967 dispose que la convocation contient l’ordre du jour qui précise chacune des questions soumises à la délibération de l’assemblée.

En vertu de l’article 13 du même décret, l’assemblée générale ne prend de décision valide que sur les questions inscrites à l’ordre du jour et dans la mesure où les notifications ont été faites conformément aux dispositions des articles 9 à 11.1.

Il s’ensuit que l’assemblée ne peut pas voter sur une question non inscrite à l’ordre du jour.

Néanmoins, l’assemblée générale dispose d’un pouvoir d’amendement. Le projet n’est pas figé dans un texte intangible et c’est le propre d’une assemblée, qui n’est pas une simple chambre d’enregistrement, de permettre la discussion.

L’assemblée peut accepter ou refuser tel quel un projet de résolution mais elle a également la faculté de le modifier, à condition de ne pas en dénaturer l’objet, car aucun texte n’exige qu’elle prenne sa décision par adoption pure et simple de la proposition qui lui est faite dans l’ordre du jour.

Néanmoins, ce pouvoir d’amendement comporte des limites : il ne faut pas que, sous le couvert de modifications apportées à l’objet d’une question de l’ordre du jour, l’assemblée en vienne à voter sur un projet devenu différent par dénaturation de son objet.

En l’espèce, le projet de résolution n°12 annexé à la convocation à l’assemblée générale du 7 juillet 2021 était rédigé de la manière suivante :

« Résolution n°12 : décision à prendre quant aux travaux de réfection de l’étanchéité de la terrasse côté montagne de Mme [W] pour des infiltrations chez Mme et M. [K] (article 24) :

— proposition de Mareve selon devis d’un montant de 6.935,50 € ci-joint,

— proposition de Solutions Fuites selon devis d’un montant de 8.022,30 € ci-joint,

— proposition de Green Etanchéité selon devis d’un montant de 7.982,04 € ci-joint,

— proposition de Sam Etanchéité selon devis d’un montant de 7.652,77 € ci-joint.

L’assemblée générale, après avoir pris connaissance des conditions essentielles des devis, contrats et marchés notifiées, de l’avis du conseil syndical et après en avoir délibéré, décide d’effectuer les travaux suivants : réfection étanchéité terrasse Mme [W]

L’assemblée générale examine et soumet au vote les propositions présentées.

L’assemblée générale retient la proposition présentée par l’entreprise …. Prévue pour un montant de ….

Le démarrage des travaux est prévu à la date du ….

L’assemblée générale décide de souscrire une police d’assurance dommages ouvrage rendue obligatoire en vertu de la loi du 4 janvier 1978 pour un montant de 980 € TTC.

L’assemblée générale précise que le coût des travaux, ainsi que les frais, honoraires, assurances y afférents seront répartis selon les millièmes attachés aux lots concernés par la dépense, soit la clé de répartition des charges communes générales.

L’assemblée générale autorise le syndic à procéder aux appels de fonds, selon les tantièmes des charges communes générales, suivant les modalités ainsi définies. »

Lors de leur assemblée générale du 7 juillet 2021, les copropriétaires ont adopté la décision suivante :

Point 2 : décision à prendre quant aux travaux de réfection de l’étanchéité de la terrasse côté montagne de Mme [W] pour des infiltrations chez Mme et M. [K] (article 24) :

L’assemblée générale, après avoir pris connaissance des conditions essentielles des devis, contrats et marchés notifiées, de l’avis du conseil syndical et après en avoir délibéré, décide d’effectuer les travaux suivants : réfection étanchéité terrasse Mme [W]

L’assemblée générale examine et soumet au vote les propositions présentées.

L’assemblée générale retient la proposition présentée par l’entreprise Mareve prévue pour un montant de 6.935,50 € TTC.

Le démarrage des travaux est prévu à la date d’octobre 2021 à la condition que Madame [W] change préalablement ses portes fenêtres cadre compris.

L’assemblée générale décide de souscrire une police d’assurance dommages ouvrage rendue obligatoire en vertu de la loi du 4 janvier 1978 pour un montant de 980 € TTC.

L’assemblée générale précise que le coût des travaux, ainsi que les frais, honoraires, assurances y afférents seront répartis selon les millièmes attachés aux lots concernés par la dépense, soit la clé de répartition des charges communes générales.

L’assemblée générale autorise le syndic à procéder aux appels de fonds, selon les tantièmes des charges communes générales, suivant les modalités ainsi définies : un appel de fonds en octobre 2021. »

Mme [B] [W] fait valoir que la décision prise ne concorde pas avec le projet de résolution en ce qu’elle précise que le démarrage des travaux est prévu en octobre 2021 à condition qu’elle change préalablement ses portes fenêtres, cadre compris, ce qui fait peser sur elle une obligation dont elle n’avait pas été informée préalablement à la tenue de la réunion.

Toutefois, l’objet de la décision prise par l’assemblée générale est conforme au projet de résolution annexé à la convocation qui n’a pas été dénaturé puisqu’était soumis au vote des copropriétaires la réalisation des travaux d’étanchéité de la terrasse par le choix d’une entreprise dont le devis avait préalablement été communiqué.

Le projet de résolution prévoyait la fixation d’une date de démarrage des travaux et c’est à l’occasion de l’examen de ce point précis que l’assemblée a conditionné leur démarrage au remplacement préalable de ses portes fenêtres par Mme [B] [W].

L’assemblée générale n’a pas décidé de mettre des travaux à la charge de Mme [B] [W] mais a conditionné le démarrage des travaux de réfection de l’étanchéité commune au remplacement préalable par cette copropriétaire d’équipements considérés comme privatifs afin d’en assurer l’efficacité.

La date de démarrage des travaux était d’ailleurs une modalité d’exécution de la décision qui figurait expressément dans le projet de résolution annexée à la convocation à la réunion de l’assemblée.

Dès lors, en conditionnant le début du chantier à l’exécution préalable de travaux privatifs, l’assemblée générale n’a pas dénaturé l’objet de la résolution soumise au vote qui a bien été respectée.

L’assemblée générale disposait, en effet, de la faculté d’apporter une telle précision à l’issue du débat qui a nécessairement eu lieu car une stricte concordance entre un projet de résolution et la décision votée n’est pas exigée, sauf à priver l’assemblée de toute faculté e discussion puis d’amendement.

Par conséquent, le moyen tiré du non-respect de l’ordre du jour et du projet de résolution annexé à la convocation sera rejeté et Mme [B] [W] sera déboutée de sa demande de prononcé de la nullité des résolutions n° 12 et 13 du procès-verbal d’assemblée générale du 7 juillet 2021.

Sur les demandes reconventionnelles du syndicat des copropriétaires.

1. Sur la demande d’exécution de travaux privatifs sous astreinte.

L’article 8 de la loi du 10 juillet 1965 étant d’ordre public, l’établissement d’un règlement pour toute copropriété est obligatoire et il peut, en vertu de l’article 3 du décret du 17 mars 1967, faire l’objet d’un acte conventionnel ou résulter d’un acte judiciaire.

Dans le cas d’un immeuble construit par une société immobilière d’attribution, le règlement doit être établi avant le début des travaux de construction ou avant toute entrée en jouissance des associés afin d’éviter les difficultés pour organiser le fonctionnement de la copropriété au moment où elle sera constituée, c’est-à-dire à l’époque où la société d’attribution sera dissoute.

L’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 rappelle que chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.

L’article 2 rappelle que sont privatives les parties des bâtiments et des terrains réservées à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé et l’article 3 répute parties communes, dans le silence ou la contradiction des titres, notamment le gros œuvre des bâtiments.

En l’espèce, l’attestation de propriété notariée produite par Mme [B] [W] révèle qu’elle est propriétaire du lot n°66 constitué d’un appartement avec terrasse et balcon au 8ème étage de l’immeuble ayant fait l’objet d’un règlement de copropriété avec état descriptif de division dressé par Maître [R], alors notaire à [Localité 6], le 11 février 1971 et publié au 2ème bureau des hypothèques de [Localité 8] le 16 avril 1971.

Ce règlement de copropriété n’est pas produit par le syndicat des copropriétaires du Palais Florane qui fournit en revanche les statuts de la société civile immobilière Palais Florane dressé par Maître [R] le 12 mars 1970 en vertu desquels sont parties communes :

« la totalité du sol, les buanderies, les gros murs des façades, du pignon, de refend, les voûtes des caves, la charpente, le gros œuvre des planchers, la toiture, à l’exception des parties vitrées, tabatières ou lucarnes disposées directement sur les parties de l’immeubles affectées exclusivement à l’un des associés. »

Il est indiscutable, au regard de l’attestation de propriété notariée, que l’appartement de Mme [B] [W] comprend une terrasse et un balcon, raison pour laquelle l’intitulé de la résolution mentionné que la réfection de l’étanchéité devait intervenir sur sa terrasse « côté montagne ».

Pour démontrer que cette terrasse « côté montagne » est en train mauvais entretien et que les portes fenêtres doivent être remplacées par la copropriétaire sur laquelle pèse une obligation d’entretien de cette partie privative, le syndicat des copropriétaires produit un procès-verbal de constat dressé le 5 juin 2023.

Le commissaire de justice a procédé à des constatations sur une terrasse, d’une taille incompatible avec sa qualification en balcon, couverte en partie par des pans vitrés sur structure métallique qui donne sur la route de [Localité 12] et dont Mme [B] [W] soutient qu’elle n’est pas celle visée par la résolution n°12 de l’assemblée générale.

Ce fait n’est pas véritablement démenti par le syndicat qui fait valoir cependant qu’il incombait à la copropriétaire de désigner la bonne terrasse au commissaire de Justice alors que c’est sur lui que pèse la charge de la preuve d’un défaut d’entretien de parties privatives pour fonder sa demande de travaux.

Pour apporter cette démonstration, le syndicat fournit une lettre de la société Green Etanchéité datée du 11 mars 2020 qui indique que :

« Les fenêtres donnant sur le balcon sont en très mauvais état (bois pourrissant), de plus elles sont au niveau du carrelage.

Dans cette configuration, il n’est pas possible de recréer une remontée d’étanchéité conforme au DTU au droit des seuils des portes fenêtres.

Il conviendra de remplacer les portes fenêtres afin de pouvoir créer un relevé d’étanchéité lors des travaux d’imperméabilisation du balcon. »

Outre que cette entreprise n’est pas celle qui a finalement été retenue pour procéder aux travaux, elle se réfère à un balcon et non à une terrasse. Par ailleurs, les copropriétaires ont décidé de choisir l’entreprise Mareve qui proposait de réaliser un caniveau à grille devant les portes fenêtres et non de relever le seuil de celles-ci. Il convient de souligner également qu’aucun des devis soumis à l’assemblée générale ne conditionnait l’exécution des travaux au remplacement préalable des portes fenêtres.

Indépendamment de la décision prise par l’assemblée générale pour la réfection de l’étanchéité de la terrasse côté montagne, la lettre de la société Green Etanchéité est insuffisante à démontrer que les fenêtres de cette terrasse sont vétustes et nécessitent d’être remplacées, sous peine de porter atteinte aux droits des autres copropriétaires, pour fonder la demande d’exécution sous astreinte de travaux dans ses parties privatives par la copropriétaire.

Par conséquent, le syndicat des copropriétaires du Palais Florane sera débouté de sa demande de condamnation de Mme [B] [W] à remplacer les portes fenêtres de la terrasse dont l’étanchéité doit être reprise puisqu’il ne démontre pas leur mauvais entretien par la production d’un procès-verbal de constat réalisé sur une autre terrasse de l’appartement.

Sur la demande de prise en charge des travaux de dépose et pose de carrelage.

Au terme de l’article 9 II. de la loi du 10 juillet 1965, pour la réalisation de travaux d’intérêt collectif sur les parties privatives, le syndicat exerce les pouvoirs du maître de l’ouvrage jusqu’à réception des travaux.

Néanmoins, concernant des travaux de conservation et d’entretien des parties communes, la répartition de leur coût entre le syndicat et le copropriétaire ayant un droit de jouissance exclusif peut être fixée soit par le règlement de copropriété soit par la décision d’assemblée générale qui les a décidés.

Si tel est le cas, cette répartition aura force obligatoire.

Ce n’est que dans l’hypothèse dans laquelle le règlement de copropriété ou la décision d’assemblée générale sont muets sur la charge des travaux d’entretien et de réparation qu’il peut être distingué entre ce qui ressort du gros-œuvre à la charge de la copropriété et les revêtements superficiels dont l’entretien et la réparation resteront à la charge du copropriétaire.

En l’espèce, les copropriétaires ont décidé, au terme de la résolution n°12 adoptée le 7 juillet 2021, que le coût des travaux de l’entreprise Mareve de 6.935,50 € TTC serait réparti selon la clé de répartition des charges communes générales.

Cette décision précise expressément que : « L’assemblée générale précise que le coût des travaux, ainsi que les frais, honoraires, assurances y afférents seront répartis selon les millièmes attachés aux lots concernés par la dépense, soit la clé de répartition des charges communes générales.

L’assemblée générale autorise le syndic à procéder aux appels de fonds, selon les tantièmes des charges communes générales, suivant les modalités ainsi définies : un appel de fonds en octobre 2021. »

Quand bien même le syndicat est le maître de l’ouvrage des travaux réalisés dans les parties privatives, il ne peut s’en déduire, en contradiction avec une résolution claire et expresse de l’assemblée générale répartissant leur coût global conformément à la clé des charges communes générales, que certains de ces travaux doivent être mis à la charge exclusive d’un copropriétaire.

La décision prise par l’assemblée générale, dont le syndicat soutient par ailleurs qu’elle est valide, s’impose de sorte que Mme [B] [W] ne peut être condamnée à supporter seule le coût de travaux répartis entre tous les copropriétaires selon la clé de répartition charges communes générales.

Par conséquent, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 10] sera également débouté de sa demande de condamnation de Mme [B] [W] à lui payer la somme de 1.144 euros correspondant au coût de la dépose de la terrasse et à la pose d’un revêtement neuf.

Sur les demandes accessoires.

Partie perdante au procès, Mme [B] [W] sera condamnée aux dépens. L’équité ne commande pas en revanche de prononcer à son encontre de condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile si bien que le syndicat des copropriétaires du [Adresse 10] sera débouté de sa demande formée de ce chef.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats publics, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, et par mise à disposition au greffe,

DEBOUTE Mme [B] [W] de sa demande de prononcé de la nullité des résolutions n° 12 et 13 du procès-verbal d’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 10] du 7 juillet 2021 ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé Le Palais Florane situé [Adresse 2] à Menton de toutes ses demandes reconventionnelles ;

DIT n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile et rejette les demandes formées de ce chef ;

CONDAMNE Mme [B] [W] aux dépens ;

Le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT